【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作及核算，與物業(yè)管理 公司分開?；I集和管理物業(yè)管理處的資金和資產(chǎn)，組織 日常財(cái)產(chǎn)運(yùn)作和會(huì)計(jì)核算，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)開支，真實(shí)地、系 統(tǒng)地、全面地反映公司的經(jīng)營(yíng)狀況，監(jiān)督各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃 的執(zhí)行情況。 1． 會(huì)計(jì)制度 ，所屬國內(nèi)行業(yè)，執(zhí)行其所屬行業(yè)之會(huì)計(jì)制度。 。 2． 會(huì)計(jì)年度 《會(huì)計(jì)法》要求，管理處需按國內(nèi)規(guī)定的會(huì)計(jì)年度，即自公歷1月1日起至12月31日止，編制一套符合國內(nèi)要求的會(huì)計(jì)報(bào)告。 3． 記帳本位幣 管理處記帳以人民幣為單位。 4． 收入和費(fèi)用的確認(rèn) 管理處正確劃分資本性支出和權(quán)益性支出，對(duì)各項(xiàng)收入和費(fèi)用的確認(rèn)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。 2. 公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的基本工作 1. 財(cái)務(wù)匯報(bào)流程 管理處財(cái)務(wù)每月定期向項(xiàng)目中心物管部報(bào)告。 物管部財(cái)務(wù)每月定期向項(xiàng)目中心財(cái)務(wù)部報(bào)告。 2. 財(cái)務(wù)匯報(bào)格式 為統(tǒng)一口徑、便于匯總，管理處統(tǒng)一使用公司總部規(guī)定的財(cái)務(wù)報(bào)告格式。 3. 財(cái)務(wù)報(bào)告分類 、季報(bào)和年報(bào) 4. 財(cái)務(wù)報(bào)告組成及內(nèi)容 財(cái)務(wù)報(bào)告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報(bào)，其主要報(bào)告有： 資產(chǎn)負(fù)債表； 損益表； 現(xiàn)金流量表。 其他報(bào)表（包括但不限于固定資產(chǎn)，應(yīng)收賬，應(yīng)付賬，收入明細(xì)賬等）。 。 5. 財(cái)務(wù)報(bào)告提交與審批時(shí)間 、年報(bào)應(yīng)于年度終了10日內(nèi)，報(bào)公司總部物業(yè)經(jīng)理審批。 ，并將財(cái)務(wù)報(bào)告 返還各管理處。 6. 對(duì)外公布資料：按廣州市物業(yè)管理辦法每季公布收支表給業(yè)戶查看。 ，受財(cái)務(wù)預(yù)算的制約； 、季度財(cái)務(wù)預(yù)算組成； ，搞好綜合平衡，做到統(tǒng)籌兼顧； ； ，弄虛作假。 管理處業(yè)務(wù)范圍及工作方式； 管理處所在地區(qū)生活及工資水平； ； 管理處擁有或控制的固定資產(chǎn)的構(gòu)成及數(shù)量、價(jià)值等； 、設(shè)施等的數(shù)量及價(jià)格； 其他 、審批及撥款流程 ，然后財(cái)務(wù)部按總部統(tǒng)一規(guī)定之預(yù)算格式編制。 管理處在前季度第三個(gè)月第一個(gè)星期，將預(yù)算報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批。 ，在10日內(nèi)審批完成。 審批完畢后，交地區(qū)總監(jiān)最后審批，審批于5日內(nèi)完成。 審批后的財(cái)務(wù)預(yù)算，及時(shí)回復(fù)各管理處并通知公司總部（項(xiàng)目中心）財(cái)務(wù)部。 、撥款時(shí)間等，及時(shí)為各管理處撥款。 各管理處的財(cái)務(wù)報(bào)告，要有反映預(yù)算數(shù)與實(shí)際完成數(shù)對(duì)比資料； 實(shí)際完成數(shù)大于預(yù)算5%以上時(shí)，要有文字說明； 實(shí)際完成數(shù)小于預(yù)算10%以上時(shí)，要有文字說明； 1. 營(yíng)運(yùn)開支審批 范圍:非業(yè)主,住客按金/基金等的物業(yè)管理處營(yíng)運(yùn)開支,一般多于RMB500。 申請(qǐng)程序 未經(jīng)批準(zhǔn)和有效報(bào)銷前的支出當(dāng)個(gè)人借款處理 審批權(quán) 。 。 （即項(xiàng)目中心財(cái)務(wù)總監(jiān)）加簽每單RMB3,000至 RMB30,000。 （即項(xiàng)目中心地區(qū)總監(jiān)）加簽每單RMB[ ]以上。 。 復(fù)核 2. 備用現(xiàn)金開支審批 :RMB5,000；申請(qǐng)現(xiàn)金補(bǔ)充備用現(xiàn)金金額:RMB500；存款應(yīng)付約一星期需要。 ：難以用支票形式支付的小額支出，一般不多于RMB200。 。 。 3. 合同方面 如已有合同之約束，及既定協(xié)議之金額，則由物業(yè)經(jīng)理簽批后便完成審批。 未有合同,則按如下情況 對(duì)外簽約(備預(yù)算) 預(yù)算金額 30,000元或以上 審批: 總經(jīng)理 預(yù)算金額 3,00030,000元或以下 審批: 財(cái)務(wù)總監(jiān) 預(yù)算金額 3,000元以下 審批: 物業(yè)經(jīng)理 3. 貨幣資金及往來帳項(xiàng)管理 ，現(xiàn)金出納，應(yīng)每天登記當(dāng)天的現(xiàn)金收支記錄及整理有關(guān)憑證資料，管理處負(fù)責(zé)人可以隨時(shí)監(jiān)督檢查。 ，現(xiàn)暫定500元，足夠35天內(nèi)的日常零星開支。 現(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內(nèi)。當(dāng)現(xiàn)金余額到達(dá)現(xiàn)金存量下限時(shí),由出納通知會(huì)計(jì)， 并準(zhǔn)備支票由物業(yè)經(jīng)理簽署后提取現(xiàn)金。 ，提出現(xiàn)金存量上下限報(bào)總部物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。 。 ，未得物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)不得移交第三者。 ；由出納填寫現(xiàn)金盤點(diǎn)登記表兩人共同簽字。月末盤點(diǎn)，會(huì)計(jì)核對(duì)現(xiàn)金帳無誤后，再由會(huì)計(jì)及出納共同簽署確 認(rèn)帳物相符。管理處負(fù)責(zé)人可以隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督盤點(diǎn)。出納每日必須登記現(xiàn)金日 記帳， 保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符，并每月與會(huì)計(jì)對(duì)帳。 2. 現(xiàn)金提款 管理處每月的用款由項(xiàng)目的專用帳戶開支。 管理處現(xiàn)金儲(chǔ)存量在規(guī)定限額內(nèi)（現(xiàn)暫定在不超過5，000元。每當(dāng)現(xiàn)金余額到達(dá)現(xiàn)金存量下限（500元）時(shí)，出納要通知會(huì)計(jì)，并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)帳支票預(yù)約簽署。 財(cái)務(wù)部要每月咨詢管理處主管，建議財(cái)務(wù)部主管修訂現(xiàn)金存量上下限。 每次提款由出納負(fù)責(zé)安排，管理處派員與出納一同提款。 裝修后3個(gè)月內(nèi)，管理處對(duì)已裝修單位驗(yàn)收合格后，填寫《裝修按金發(fā)還申請(qǐng)表》，并附上文件憑證. 管理處經(jīng)理簽名同意后可予以退還裝修押金及工作證押金。 財(cái)務(wù)核實(shí)發(fā)還申請(qǐng)表后才發(fā)放款項(xiàng)。 1. 支出簡(jiǎn)化流程 。（其他人員支 出報(bào)銷亦統(tǒng)一由部門與財(cái)務(wù)部對(duì)口） 部門任何支出，先向財(cái)務(wù)部索取《付款申請(qǐng)表》，填好后連同有關(guān)單據(jù)合格、 發(fā)票等并作背書，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人核實(shí)簽字。 管理處經(jīng)理簽批后，再交財(cái)務(wù)部核對(duì)。會(huì)計(jì)核對(duì)后，將付款申請(qǐng)書及有關(guān) 單據(jù)交財(cái)務(wù)部出納。 ，將簽署后的付款申請(qǐng)書與發(fā)票、原始憑證等交會(huì)計(jì)。 ，制作憑證。 ，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)準(zhǔn)確支票并安排蓋章。 ，需要總部審批的支出，由物業(yè)經(jīng)理與有關(guān)高層 預(yù)約時(shí)間審批。 ，非特殊情況，其他時(shí)間不審 批報(bào)銷。 ，應(yīng)在完成業(yè)務(wù)返回管理處后3日內(nèi)報(bào)銷結(jié)帳，對(duì)有 特殊情況的其清帳日期亦不得超過30天。出差前領(lǐng)款亦不可以早于出差前3天領(lǐng)款。 ，盡可能地使用非現(xiàn)金結(jié)算方式 。 《借支單》，經(jīng)管理處主管簽字后，向出納領(lǐng)款，副本留在出納處，正本予會(huì)計(jì)入帳，但出納及會(huì)計(jì)要在副本上簽署確認(rèn)。預(yù)借現(xiàn)金必須在借出日起3日以內(nèi)歸還/清帳。清賬前，借款人需個(gè)人承擔(dān)借款責(zé)任；每次借款不得越過人民幣3000元，若部門總借款共3次而未清賬時(shí)，共3000元便不可再預(yù)借款項(xiàng)。 ，填《付款申請(qǐng)表》，本人簽字后，交管理處經(jīng)理批準(zhǔn)簽字，會(huì)計(jì)審核，向出納領(lǐng)款。有預(yù)借現(xiàn)金者，應(yīng)同時(shí)還清所借現(xiàn)金。 ，用款人應(yīng)以書面形式說明原因，并得到部門主管核實(shí)批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)部審核，作為自制憑證入帳。 注：凡采購辦公用品及各種設(shè)備、物料，要經(jīng)行政部辦理入倉出倉手續(xù)，并簽字核實(shí)。 帳戶管理 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理處 戶口類別 負(fù)責(zé)人 用 途 戶口類別 負(fù)責(zé)人 用 途 基本戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 作收支費(fèi)用 小額戶口 物業(yè)經(jīng)理 支付日常支出 （儲(chǔ)備額不超過10,000元） （3000元以下） 大額戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 處理日常收款及轉(zhuǎn)帳至小額戶 按金戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 收取裝修按金、管理費(fèi)按金 基金戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 收取資產(chǎn)儲(chǔ)備金 注：每個(gè)管理處均開設(shè)以上類別戶口 支付RMB3,000或以下物業(yè)管理處營(yíng)運(yùn)開支。 ,資金不足時(shí)以實(shí)報(bào)實(shí)銷的形式大額戶轉(zhuǎn)入。 。 ，物業(yè)管理公司主管（KK LEUNG）可單獨(dú)執(zhí)行。 主要支付RMB3,000以上的物業(yè)管理處營(yíng)運(yùn)收入。 ，資金不足時(shí)以實(shí)報(bào)實(shí)銷形式大額戶調(diào)入。 。 ，一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會(huì)由基金戶撥入應(yīng)付。 ，物業(yè)管理公司主管（KKLEUNG）可單獨(dú)簽RMB3000可以下的支票。 專門收支物業(yè)管理處客戶的各類按金。 戶口簽名人參考廣州項(xiàng)口管理中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式,物業(yè)管理公司主管(KK LEUNG)要單獨(dú)簽RMB3000或以下的支票。 專門收支物業(yè)管理處客戶的各類基金。 一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會(huì)由基金戶調(diào)撥至大額戶應(yīng)付。 戶口簽名人參考廣州項(xiàng)目中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式,物業(yè)管理公司主管 (KK LEUNG)可單獨(dú)簽RMB3000或以下的支票。 4. 固定資產(chǎn)的管理 計(jì)價(jià)方法 1. 資產(chǎn)計(jì)價(jià)采用歷史成本原則。 ，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，列為固定資產(chǎn)。 ,填寫《物品報(bào)廢申請(qǐng)表》 ，以直線法每月計(jì)算，不預(yù)計(jì)殘值和清理費(fèi)用。 ,從次月開始計(jì)提折舊；處理的固定資產(chǎn)從次月開始不計(jì)折舊。 資產(chǎn) 預(yù)計(jì)可使用年限 汽車 10年 電腦及其輔件 3年 家具 5年 辦公室儀器 5年 裝修 3年 其他 報(bào)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行 （1,000元以上）需做三份報(bào)價(jià)分析填報(bào)《報(bào)價(jià)分析表》；在有預(yù)算情況下1,000元以下由管理處經(jīng)理審批：1,000元至3,000元由總部物業(yè)經(jīng)理審批；3000元以上由總經(jīng)理或授權(quán)物業(yè)經(jīng)理審批。 （購物發(fā)票）填寫《付款申請(qǐng)表》，經(jīng)手人按審批單要求填寫后交管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名。 ，現(xiàn)金開支的結(jié)清余款，有備用金的補(bǔ)足備用金。1000元以下之零星開支費(fèi)用，由管理處經(jīng)理審批予以報(bào)銷。 ，備用金限額管理處經(jīng)理1,000元，各部門主管300元。 《借支單》由總部物業(yè)經(jīng)理簽名同意，再到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取，作為本部門購物使用。 ，根據(jù)取回的合理憑證填寫《付款申請(qǐng)表》（車票）貼在后面，經(jīng)手人簽名、交由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽名后結(jié)清余款。 。 ，并將工資發(fā)放資料返回管理處財(cái)務(wù)部。 。 。 （包括送禮）必須由財(cái)務(wù)部另冊(cè)詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數(shù)、地點(diǎn)。 ，管理處人員內(nèi)部的文娛活動(dòng)費(fèi)用，應(yīng)在預(yù)算中另列。 。各部門員工的應(yīng)酬費(fèi)必須事先經(jīng)公司主管經(jīng)理同意。 ，及每次應(yīng)酬費(fèi)用不得超出RMB500元。若管理處主管認(rèn)為當(dāng)月需較多應(yīng)酬或某次應(yīng)酬將超出標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)預(yù)先請(qǐng)示物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后,方能為之。 管理費(fèi)收取指引 涉及部門：管理處管業(yè)部、財(cái)務(wù)部 （包括日期、部門跟進(jìn)） —發(fā)通知書致業(yè)戶 —特別函件 —律師信 (表格一) (表格二) (表格三) （適用每周，每二周，每月） 表格一 花園 編號(hào)： 致： 居 座 單元業(yè)主 先生/女士： 有關(guān)：管理費(fèi)事宜 您好！根據(jù)本處記錄，貴單元 月份之管理費(fèi)仍未付清，唯恐 閣下公務(wù)繁忙，一時(shí)遺忘，現(xiàn)特函通知。管理費(fèi)等必須于每月七日內(nèi)繳付。懇請(qǐng) 閣下盡快前來管理處繳交。若 閣下已繳付上術(shù)款項(xiàng)，請(qǐng)不須理會(huì)本通知書。 如 閣下有疑問，可到管理處或致電管理處查詢，電話： 。 專此奉達(dá)，敬祝商安！ 物業(yè)管理處 年 月 日 表格二 花園 編號(hào)： 致： 居 座 單元業(yè)主 先生/女士： 再次催款通知 您好！本處于上次致 閣下的專函中提及 月份之管理費(fèi)共人民幣 元，至今仍未付清。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元。本處唯恐 閣下公務(wù)繁忙，一時(shí)遺忘，現(xiàn)特函通知。懇請(qǐng) 閣下盡快前來管理繳納。 凡超過7日未付款的，%的滯納金有為采取有關(guān)程序追討。為避免不必要的附加費(fèi)用之損失，本處懇請(qǐng) 閣下早日繳清上述欠款。 請(qǐng)鼎力支持為盼！ 專此奉達(dá)，敬祝商安！ 物業(yè)管理處謹(jǐn)啟 年 月 日 花園 編號(hào)： 致： 居 座 單元業(yè)主 先生/女士： 最后催繳通知 您好！本處已兩次致函于 閣下請(qǐng)付清 月份之管理費(fèi)共人民幣 元、水費(fèi)共人民幣 元，至今仍未清付。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元（其中滯納金 元），請(qǐng) 閣下務(wù)必于本月30日前付清。 如屆時(shí)貴單元仍未繳納上述款項(xiàng)及滯納金（按管理公約規(guī)定結(jié)算），本處在不得已的情況下，將采取相應(yīng)措施。敬請(qǐng)諒解。 特此通知！敬祝商祺！ 物業(yè)管理處謹(jǐn)啟 年 月 日 8. 附件一 例行程序時(shí)間表 。 。 每月2日前管理處將工資發(fā)放資料報(bào)總部物業(yè)經(jīng)理審批。 。 。 ，總部物業(yè)經(jīng)理收到報(bào)告次日起3日內(nèi)審?fù)辍?，總部物業(yè)經(jīng)理收到報(bào)告次日起7日內(nèi)審?fù)辍? ，管理處財(cái)務(wù)人員要報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人，管理處負(fù)責(zé)人要在月底前作出處理決定，交財(cái)務(wù)人員執(zhí)行。 ； 、撥款時(shí)間，及時(shí)為管理處撥款。邵陽路苑物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)管理制度一、審批制度：1.凡是財(cái)務(wù)部門執(zhí)行的與公司有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，都必須經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批，各責(zé)任人簽字后，方能執(zhí)行。2.審批者對(duì)該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的合法性、合理性負(fù)責(zé)。責(zé)任人對(duì)該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和對(duì)應(yīng)關(guān)系負(fù)責(zé)。二、審批程序費(fèi)用報(bào)銷審批程序：報(bào)銷人員將原始憑證整齊地貼在《粘貼單》上，并根據(jù)原始憑證的內(nèi)容填制《報(bào)銷單據(jù)粘貼單》和《費(fèi)用報(bào)銷單》相應(yīng)的部門主管（副總）審批簽字 會(huì)計(jì)復(fù)核簽字 總經(jīng)理審批 出納簽字報(bào)帳。三、現(xiàn)金管理制度1.公司可以在下列范圍內(nèi)使用資金：職工工資、津貼、獎(jiǎng)金；個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬；出差人員必須攜帶的差旅費(fèi)；結(jié)算起點(diǎn)以下的零星開支；總經(jīng)理批準(zhǔn)的其它開支；2.出納人員必須建立《現(xiàn)金日記帳》和《銀行存款日記帳》，逐日逐筆登記入帳，做到日清月結(jié)，每月結(jié)算，保證帳款相符，嚴(yán)禁白條抵庫。四、報(bào)帳時(shí)效和工資發(fā)放制度1.報(bào)帳時(shí)效：外部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)優(yōu)先辦理，隨到隨辦。公司職員借款出差必須在出差回來6日內(nèi)報(bào)帳，其他費(fèi)用的報(bào)帳日為每周末（星期六）和月末日，如遇特殊情況需提前或延期報(bào)帳者，必須經(jīng)主管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方能辦理。2.工資發(fā)放制度：定于每月八日發(fā)放上月工資。平時(shí)嚴(yán)禁非公用借支，如遇特殊情況需非公用借支的，必須經(jīng)主管財(cái)務(wù)副總經(jīng)理和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可。五、財(cái)務(wù)結(jié)算制度1.出納每月三日前將上月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)憑單（外來原始憑單、自制原始憑單）和現(xiàn)金盤存表、銀行對(duì)帳單清理好后，交給會(huì)計(jì)做帳，會(huì)計(jì)接到憑單后，逐筆復(fù)核，并在相關(guān)單據(jù)（現(xiàn)金收付憑單和銀行存款收付憑單）上簽字，返回第一聯(lián)給出納。2.會(huì)計(jì)根據(jù)審核無誤的原始憑單，編制本期結(jié)算清單，一式五份、出納、會(huì)計(jì)各執(zhí)一份，交主管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理、總經(jīng)理、總公司各一份。六、會(huì)計(jì)報(bào)表制度1.報(bào)表日期：根據(jù)稅務(wù)制度規(guī)定：會(huì)計(jì)報(bào)表保送日期為：月報(bào)，次月的十日前；季報(bào)，次月的十五日前；年報(bào)，下年的元月底前。如有變動(dòng)，以稅務(wù)制度為準(zhǔn)。2.報(bào)送對(duì)象：稅務(wù)一份、總經(jīng)理一份、業(yè)主委員會(huì)一份、總公司一份、會(huì)計(jì)自存一份，共五份。3.位盡事宜，按國家有關(guān)財(cái)務(wù)、稅務(wù)制度執(zhí)行。4.本制度自二00六年 一月十八 日起執(zhí)行160