【正文】 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資方式之一。目前，市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)主力店信托產(chǎn)品也不斷涌現(xiàn)，其信托模式主要有二種。一是主力店租賃收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式（以下簡(jiǎn)稱受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式），另一種則是購(gòu)入產(chǎn)權(quán)后續(xù)租模式（以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式）?！　∈芤鏅?quán)轉(zhuǎn)讓模式一般由開發(fā)商將已出租的商業(yè)物業(yè)的租賃收益權(quán)委托信托公司，由信托公司按照開發(fā)商的意愿和市場(chǎng)的實(shí)際情況，將收益權(quán)分割成若干份轉(zhuǎn)讓給中小投資者。在一定期限后，委托方再回購(gòu)收益權(quán)。而產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式是中小投資者將合法的資金委托信托公司，由信托公司以自己的名義向開發(fā)商購(gòu)入已出租的商業(yè)物業(yè)，再將物業(yè)續(xù)租給原有的大型商家，收取的租金作為委托人的收益。在一定期限后，信托公司自行向所有委托人回購(gòu)商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。　　案例一：華堂商場(chǎng)大興店租金收益權(quán)信托計(jì)劃受托人：北京國(guó)際信托投資有限公司委托人：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推介期：自2004年7月26日起不超過30個(gè)工作日信托方式：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以華堂商場(chǎng)大興店20年租金收益權(quán)作為財(cái)產(chǎn)信托給北京國(guó)際信托投資有限公司，將受益權(quán)轉(zhuǎn)讓。信托計(jì)劃規(guī)模：不超過人民幣7000萬元信托計(jì)劃期限：二年資金要求最低認(rèn)購(gòu)額：10萬元，25萬元以上優(yōu)先購(gòu)買。預(yù)計(jì)年收益率與分配：預(yù)計(jì)年收益率為6％，收益每年支付一次。項(xiàng)目簡(jiǎn)介華堂商場(chǎng)大興店位于北京大興縣黃村衛(wèi)星城的“興城嘉園”小區(qū)內(nèi)，包括地上一、二、三層，建筑面積約為：20,500平方米。所在項(xiàng)目占地面積近10萬平方米，，是一個(gè)集住宅、聯(lián)體別墅、大型商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所和寫字樓于一體的中高檔社區(qū)。開發(fā)商為北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制：（1）北京國(guó)投與方正地產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》，并在房管部門備案登記，一旦方正地產(chǎn)不能到期回贖受益權(quán)，則北京國(guó)投將持有華堂商場(chǎng)大興店物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）華堂商場(chǎng)租金收入進(jìn)入信托賬戶監(jiān)管使用。（3）受益權(quán)轉(zhuǎn)讓資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶由北京國(guó)投監(jiān)管使用。本信托計(jì)劃募集的7000萬資金將用于華堂商場(chǎng)后期購(gòu)置設(shè)備及裝修，此筆資金的進(jìn)入將會(huì)增加本物業(yè)的價(jià)值。（4）華堂商場(chǎng)大興店房產(chǎn)市價(jià)約7000元/平米，北京國(guó)投代表投資人以3414元/平米的價(jià)格取得，這意味著一旦轉(zhuǎn)讓方不能回贖，商鋪處置達(dá)到市值的50%就可以實(shí)現(xiàn)償還全部本金?！　∵@是一個(gè)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的信托案例。富智商業(yè)顧問認(rèn)為：　　對(duì)于開發(fā)商而言，這種模式未要求對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的監(jiān)管或控制，開發(fā)商同時(shí)可以用產(chǎn)權(quán)來進(jìn)行其他方式的抵押融資，進(jìn)一步擴(kuò)大融資的規(guī)模。另外，此模式為財(cái)產(chǎn)信托，可規(guī)避“200份和5萬元”的限制，使融資額增大。就中小投資者來說，此模式有較大的風(fēng)險(xiǎn)。除了主力店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)外，還須承擔(dān)開發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行其他融資抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)主力店經(jīng)營(yíng)不善或未及時(shí)支付租金時(shí)，中小投資者的收益未能保障。而因開發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行其他融資抵押造成物業(yè)被拍賣而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，中小投資者的損失更慘重。對(duì)于信托公司，由于未能監(jiān)管或控制物業(yè)產(chǎn)權(quán)，在受托過程中顯得比較被動(dòng)，這種信托模式容易因物業(yè)產(chǎn)權(quán)被轉(zhuǎn)移而蒙受聲譽(yù)損失。但是，因此模式為財(cái)產(chǎn)信托，只要信托公司愿意，發(fā)行時(shí)可以打“擦邊球”，規(guī)避“200份和5萬元”的限制，使融資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，信托管理費(fèi)用也同時(shí)可以增收。但是，一般來講，規(guī)模較大的信托公司會(huì)避免這種打“擦邊球”的做法，而多數(shù)規(guī)模小的信托公司則愿意做這種業(yè)務(wù)?！　“咐阂壮跎徎ㄎ飿I(yè)投資集合信托計(jì)劃受托人：平安信托投資股份有限公司發(fā)售時(shí)間：2005年3月8日資金運(yùn)用：信托資金購(gòu)入易初蓮花廣州三元里分店，然后續(xù)租給易初蓮花使用獲得租金收益，信托期滿將資產(chǎn)出售，投資者收回本金。收益來源：信托財(cái)產(chǎn)的收益來自于租金收入和期末出售資產(chǎn)可能的增值。信托計(jì)劃規(guī)模： 信托計(jì)劃期限： 2年 。信托成立1 年后，在滿足所有投資者本金和收益的情況下，受托人可以隨時(shí)提前終止信托計(jì)劃，%的提前終止收益補(bǔ)償。資金要求：投資者最低認(rèn)購(gòu)額60萬元 預(yù)期收益與分配：%。在信托分配時(shí)，%的收益和本金，剩余部分才作為信托管理費(fèi)。物業(yè)概況：易初蓮花三元里店分店，位于廣州市白云區(qū)廣花路，地鐵三元里出口上蓋。整幢商用物業(yè)地面三層，地下一層， 。該店目前是易初蓮花華南地區(qū)的旗艦店，經(jīng)營(yíng)狀況良好，商業(yè)氣氛成熟。承租方：易初蓮花是正大集團(tuán)下屬企業(yè)，外資品牌超市之一。風(fēng)險(xiǎn)控制：由法國(guó)興業(yè)銀行保函和香港上市公司正大企業(yè)聯(lián)合擔(dān)保。信托期末受托人將資產(chǎn)出售，讓投資者收回本金。平安信托的關(guān)聯(lián)企業(yè)平安置業(yè)投資管理公司提供保護(hù)價(jià)認(rèn)購(gòu)承諾?！　∵@是一個(gè)產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式的信托案例。富智商業(yè)顧問認(rèn)為：對(duì)于開發(fā)商而言，這種模式等同于將物業(yè)銷售出去，取得的售樓款可以任由支配，不須做出其它承諾。但由于此模式為資金信托，受到“200份和5萬元”的限制，融資規(guī)模相當(dāng)有限。就中小投資者來說，此模式的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由于有主力店的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，信托期內(nèi)的收益有一定的保障。而信托期終止后的回購(gòu)也有信托公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，規(guī)避了回收風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，投資者在一年后可以提前終止信托，使這種產(chǎn)品具有一定的可兌現(xiàn)性。但是，由于受到資金信托“200份和5萬元”的限制，投資門檻較高。對(duì)于信托公司，由于以自己的名義買入物業(yè)，能夠控制物業(yè)產(chǎn)權(quán)，在受托過程中顯得比較主動(dòng)，規(guī)避了因物業(yè)產(chǎn)權(quán)被轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也承擔(dān)著物業(yè)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，一旦主力店經(jīng)營(yíng)失敗或整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下落時(shí)，信托公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)然，若出現(xiàn)主力店經(jīng)營(yíng)非常成功或整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的情況，信托公司也可以獲得一筆可觀的物業(yè)增值利潤(rùn)。相對(duì)而言，在我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀下，信托公司更愿意采用第二種模式。由于信托公司自有資本金都很大，遇到好的項(xiàng)目，信托公司都會(huì)去爭(zhēng)取獲得更多的利潤(rùn)，畢竟1%的信托管理費(fèi)用非常有限，還比不上一個(gè)銷售代理公司所收的銷售傭金高（%）。MALL開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作　　與大型百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)一管理是指管理公司對(duì)MALL實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，使整個(gè)MALL的營(yíng)業(yè)運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、保安、清潔、維修、機(jī)電控制等工作有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行，并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關(guān)資源。分散經(jīng)營(yíng)則指各零售商、服務(wù)商在整個(gè)MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標(biāo)消費(fèi)群服務(wù)而進(jìn)行不同形式的進(jìn)銷存、營(yíng)業(yè)推廣、員工管理等各項(xiàng)工作?！　≡谖覈?guó)，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營(yíng)的案例很少，多數(shù)已開業(yè)的MALL經(jīng)營(yíng)并不理想，有的甚至即將關(guān)門或計(jì)劃重新策劃招商和重組管理團(tuán)隊(duì)。從一些MALL開發(fā)商了解到，他們對(duì)建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)。但是，他們對(duì)MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說明了這些開發(fā)商老總們對(duì)開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分?！　腗ALL管理要素來看看開發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開發(fā)商缺乏MALL管理專才。管理總的有管理團(tuán)隊(duì)，我國(guó)MALL管理人才奇少，目前活躍在業(yè)內(nèi)的MALL高層管理人員多數(shù)是港臺(tái)、廣東、上海、北京等地的專業(yè)人士，其中，大部分是從百貨業(yè)轉(zhuǎn)過來的，目前的百貨業(yè)管理也含有租賃、營(yíng)業(yè)額提成、保底分成、自營(yíng)商品等與MALL類似的經(jīng)營(yíng)方式，只是業(yè)態(tài)組合或商品服務(wù)大類沒有MALL豐富。MALL管理人才的供求關(guān)系，使其薪資水平居高不下，個(gè)別人員的月薪高達(dá)60萬元（在東北某MALL任職的某臺(tái)灣專業(yè)人士）。但是，一個(gè)新的問題也出來了，由于多數(shù)開發(fā)商在項(xiàng)目剛啟動(dòng)時(shí)并沒有成立MALL管理公司，在引進(jìn)這些高級(jí)管理人員時(shí)，只能按照開發(fā)公司部門負(fù)責(zé)人的待遇定薪資級(jí)別，結(jié)果當(dāng)然是吸引不了這些專才加盟。二是開發(fā)商習(xí)慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭(zhēng)取辦完房產(chǎn)證后盡快與購(gòu)房者拜拜。而對(duì)于復(fù)雜、繁瑣的MALL管理，開發(fā)商們都想在商鋪售后將其交給一家專業(yè)的管理顧問公司，雖然多花些銀兩，但希望換來既省心又省力的好事。其實(shí)，開發(fā)商在制訂商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)和預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用占的比例不少，一定要注意計(jì)入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。筆者曾經(jīng)接觸過常州一個(gè)商業(yè)樓盤開發(fā)商的老總，他似乎很精明，要求管理公司承擔(dān)商鋪返租和MALL開業(yè)后管理期內(nèi)的整體營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)用，只愿意承擔(dān)委托招商費(fèi)用。這種觀點(diǎn)他堅(jiān)持了八個(gè)月，談了N家商業(yè)管理公司和零售商。后來，其結(jié)果只能是拖延了項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，造成了良好銷售時(shí)機(jī)的錯(cuò)失和資金利息等方面的損失?！　〔还苁菑纳啼仩I(yíng)銷手法，還是從務(wù)實(shí)的MALL管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管理水平相對(duì)高些的異地管理顧問公司合作，特別是香港、臺(tái)灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問。但是，如何與異地管理顧問進(jìn)行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商?！　ALL的管理具有高度的社會(huì)分工和技能專業(yè)化的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營(yíng)銷管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理、行政人事管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)容。筆者很贊同國(guó)內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的“六位一體”MALL運(yùn)作模式的觀點(diǎn)，即投資者、開發(fā)商、商鋪經(jīng)營(yíng)者、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、終端消費(fèi)者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的。異地管理顧問的優(yōu)勢(shì)在于租賃管理、營(yíng)銷管理以及各類管理流程的設(shè)計(jì)、控制實(shí)施等，弱項(xiàng)是當(dāng)?shù)卣块T等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項(xiàng)正是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的強(qiáng)項(xiàng)?！　∵@里舉個(gè)例子，某地一家商業(yè)廣場(chǎng)聘用了南方一家管理顧問公司為其進(jìn)行商業(yè)管理，當(dāng)?shù)亟值狼鍧嵐芾砉緦?duì)于這種外地的管理公司也只能按章辦事，要求其交納每年十多萬的清潔費(fèi)，后來經(jīng)過開發(fā)商有關(guān)人員協(xié)助公關(guān)，最終街道清潔管理公司只收了每年七萬元的清潔費(fèi)，節(jié)省了近十萬元。一般情況下，政府一些管理部門制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一定的范圍，這也給企業(yè)提供了講價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)，而協(xié)調(diào)溝通正是創(chuàng)造機(jī)會(huì)的具體辦法。由于MALL管理需與工商、稅務(wù)、消防、衛(wèi)生防疫、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、海關(guān)、城管、公安、勞動(dòng)、社保等多個(gè)政府職能部門以及各類媒體單位打交道，這就要求MALL管理公司必須具備特強(qiáng)的公關(guān)協(xié)調(diào)能力，對(duì)于異地管理顧問來講，這些要求實(shí)在無法做到。　　結(jié)合香港、臺(tái)灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，較佳的管理模式是開發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)MALL的各項(xiàng)管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗(yàn)的管理公顧問，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計(jì)以及前期營(yíng)運(yùn)管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負(fù)責(zé)?，F(xiàn)時(shí)，管理顧問的收費(fèi)都比較高，雖然顧問費(fèi)占商鋪銷售收入的比例很小，但長(zhǎng)期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長(zhǎng)期的顧問費(fèi)用總額也是一筆不少的開支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的回吐；二是MALL管理公司無法真正學(xué)到深厚的管理知識(shí)和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動(dòng)的地位，一旦顧問公司出現(xiàn)高級(jí)管理人員變動(dòng)或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機(jī)。建議聘用時(shí)間為半年至二年，視項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積大小、經(jīng)營(yíng)易難度、管理專才加盟情況和商圈競(jìng)爭(zhēng)性等因素而定?！　∫话闱闆r下，管理顧問公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。開發(fā)商更不能將MALL的整個(gè)管理權(quán)都交給管理顧問公司，一旦發(fā)生嚴(yán)重虧損或其他不利經(jīng)營(yíng)的情況，可能會(huì)使開發(fā)商蒙受多種損失?！　≡谶@里要特別提醒，個(gè)別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請(qǐng)了某些知名度較高的香港或臺(tái)灣的管理顧問公司擔(dān)任商業(yè)運(yùn)營(yíng)或物業(yè)顧問，但實(shí)際上是只掛名不顧問，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬簽個(gè)短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實(shí)際提供高質(zhì)量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險(xiǎn)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫？　　這段時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的說法再掀波瀾，境外媒體及研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表相關(guān)文章，直指中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”?！　∪藗儾粫?huì)忘記上世紀(jì)九十年代初房地產(chǎn)泡沫的破滅給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來的嚴(yán)重負(fù)面影響，留下了大量的爛尾樓和銀行壞賬。中國(guó)目前的房地產(chǎn)過熱是否會(huì)重演十年前的一幕？ 房地產(chǎn)繁榮是好事，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)是毋庸置疑的；房地產(chǎn)“雪崩”是可怕的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的打擊甚至是致命的。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是否也存在泡沫呢？　　隨著住宅開發(fā)商利潤(rùn)率的減少，從2002年年初起，我國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入利潤(rùn)空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年15月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資458億元，%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的3%，%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，%，其中，新開工2734萬平方米，增長(zhǎng)23%，竣工2822萬平方米，%?！　∮纱丝梢姡虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。從這些數(shù)字來看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過熱。但是，筆者認(rèn)為，這未必是泡沫?！　∨菽闹行氖欠康禺a(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格高、空置率高、資金持續(xù)涌入三大現(xiàn)象。我們逐個(gè)來分析價(jià)格、空置率和資金這三個(gè)因素?！　r(jià)格：商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)就體現(xiàn)在商鋪的銷售上，商鋪價(jià)格的高低也決定了整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)大小，因此，制訂高價(jià)格成為了商業(yè)地產(chǎn)商鋪的必備策略。一些省會(huì)城市的最高價(jià)格高達(dá)8萬元/M10萬元/M2，有的甚至10幾萬元/M2，如重慶解放碑商圈最高的商鋪價(jià)格達(dá)到16萬元/M2。而一些中小城市的臨街商鋪一般都要2~3萬元/M2。　　為何高價(jià)格的商鋪容易被投資客接受？在中國(guó)，一直有“旺鋪富三代”的說法，投資客往往樂意將商鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)線投資的品種，一可常年收取租金，二待商鋪升值適時(shí)脫手套現(xiàn)。一般情況下，2~3萬元/M2的商鋪價(jià)格是經(jīng)營(yíng)者、投資客都可以接受的，經(jīng)營(yíng)者考慮的是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)能否承受起租金，投資客的預(yù)期租金則是接近銀行按揭款，哪怕再貼一些都不在乎，關(guān)鍵是商鋪及整體項(xiàng)目能正常經(jīng)營(yíng)，以保證其商鋪的增值?！　〕齻€(gè)別項(xiàng)目因受營(yíng)銷概念的炒作，商鋪價(jià)格異常外，多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格并不背離租金。　　空置率：廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)在年中曾透露，今年上半年，％，其中商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)空置率高達(dá)25％，上升速度快，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理加劇。北京某資產(chǎn)管理公司的測(cè)算，到2003年第三季度，北京商鋪的隱性空置率已經(jīng)達(dá)到15％到20％，而官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的北京商