【正文】 當(dāng)主力店為百貨業(yè)態(tài)時(shí)，這種設(shè)計(jì)特別有效。在當(dāng)前的理財(cái)形勢下，暫時(shí)把積蓄投資在銀行短期理財(cái)產(chǎn)品也不失為是一條精明的投資之道?；ㄆ煦y行一次收購市值約8億元的陸家嘴部分寫字樓物業(yè)；澳洲麥格里集團(tuán)旗下MGPA收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，交易金額約8億元；而諸如摩根士丹利、萊曼兄弟之類的機(jī)構(gòu)，也在暗中部署戰(zhàn)略。提供返租的開發(fā)商不得不用已獲之利來撐一撐，但不知能撐多久？ 　　第三類：開發(fā)商深度介入零售業(yè)甚至自營主力店　　筆者曾經(jīng)在《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表過關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式一文，文中建議開發(fā)商不應(yīng)深度介入零售業(yè)?！　?第三、缺乏設(shè)定重點(diǎn)招商目標(biāo)及多次反復(fù)的溝通。零售商主要目的是經(jīng)營好商店，獲取商業(yè)利潤，并非通過購置物業(yè)獲取其在若干年后增值部分的收益?！　∨c傳統(tǒng)的商業(yè)相比，地產(chǎn)商業(yè)的具有如下五大特點(diǎn)。三、招商時(shí)間長　　地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。在租戶表達(dá)了入駐的意向之后，招商小租應(yīng)派有關(guān)人員考察租戶的經(jīng)營情況，特別是主力店的調(diào)查和評(píng)估，其評(píng)估的內(nèi)容包括資金實(shí)力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層的管理能力、營業(yè)額及其增長率、財(cái)務(wù)狀況、合作意愿程度等項(xiàng)目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評(píng)估，為選擇租戶決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報(bào)告?！　∫行判乃⑿庐?dāng)?shù)刈饨鹩捎诮紖^(qū)商業(yè)落后的狀況，商業(yè)布局、經(jīng)營情況均不理想，消費(fèi)者在購買大單商品時(shí)往往到市區(qū)選擇購買，這也是郊區(qū)的租金也是偏低的原因之一。威海是中國地級(jí)城市，下轄三市一區(qū)，即榮成市、文登市、乳山市三個(gè)縣級(jí)市和環(huán)翠區(qū)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10194元，%。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居中國皮革制品行業(yè)前三強(qiáng)，系中國皮革工業(yè)協(xié)會(huì)副理事長單位，山東省136戶重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)、全國1558家國家大型工業(yè)企業(yè)之一（其中，皮鞋行業(yè)僅有兩家）。一個(gè)人在饑餓時(shí)不會(huì)對其它任何事物感興趣，他的主要?jiǎng)恿κ堑玫绞澄??！　∽晕覍?shí)現(xiàn)需求：自我實(shí)現(xiàn)需求的目標(biāo)是自我實(shí)現(xiàn)。面臨珠江入?？冢瑩碛?公里的海岸線。由于現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商大多數(shù)是從住宅開發(fā)上轉(zhuǎn)過來的，開發(fā)商不太熟悉商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)象普遍存在，因此，許多開發(fā)商沒有分析商業(yè)物業(yè)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，未能采用合理的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合性則要求當(dāng)?shù)卣?、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營商、物業(yè)管理商和消費(fèi)者六者結(jié)合起來。另外，考慮到香港和深圳高檔商品的沖擊，建議大型商業(yè)項(xiàng)目不要片面強(qiáng)調(diào)商品高檔化，避免開發(fā)商招商和品牌商經(jīng)營的困難?，F(xiàn)時(shí)，管理顧問的收費(fèi)都比較高，雖然顧問費(fèi)占商鋪銷售收入的比例很小，但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。所在項(xiàng)目占地面積近10萬平方米，是一個(gè)集住宅、聯(lián)體別墅、大型商業(yè)服務(wù)場所和寫字樓于一體的中高檔社區(qū)。但是，一般來講，規(guī)模較大的信托公司會(huì)避免這種打“擦邊球”的做法，而多數(shù)規(guī)模小的信托公司則愿意做這種業(yè)務(wù)。但由于此模式為資金信托，受到“200份和5萬元”的限制，融資規(guī)模相當(dāng)有限。但是，他們對MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說明了這些開發(fā)商老總們對開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分。異地管理顧問的優(yōu)勢在于租賃管理、營銷管理以及各類管理流程的設(shè)計(jì)、控制實(shí)施等，弱項(xiàng)是當(dāng)?shù)卣块T等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項(xiàng)正是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的強(qiáng)項(xiàng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年15月，商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的3%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，%，其中，新開工2734萬平方米，增長23%，竣工2822萬平方米，%?！　】罩寐剩簭V東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長在年中曾透露，今年上半年，％，其中商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)空置率高達(dá)25％，上升速度快，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理加劇。 我國商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫？　　這段時(shí)間，中國房地產(chǎn)泡沫的說法再掀波瀾，境外媒體及研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表相關(guān)文章，直指中國房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。但是，如何與異地管理顧問進(jìn)行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商。統(tǒng)一管理是指管理公司對MALL實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，使整個(gè)MALL的營業(yè)運(yùn)行、市場推廣、保安、清潔、維修、機(jī)電控制等工作有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行，并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關(guān)資源。信托期末受托人將資產(chǎn)出售，讓投資者收回本金。當(dāng)主力店經(jīng)營不善或未及時(shí)支付租金時(shí)，中小投資者的收益未能保障?！　“咐唬喝A堂商場大興店租金收益權(quán)信托計(jì)劃受托人：北京國際信托投資有限公司委托人：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推介期：自2004年7月26日起不超過30個(gè)工作日信托方式：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以華堂商場大興店20年租金收益權(quán)作為財(cái)產(chǎn)信托給北京國際信托投資有限公司，將受益權(quán)轉(zhuǎn)讓。如餐飲業(yè)需要排污、排油煙、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)，大型超市要求足夠以供其冷凍、保鮮設(shè)備使用的供電量和足夠多的停車位，娛樂機(jī)構(gòu)則需要更嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和出口等。但事實(shí)上，有效商圈都有一定的地理界限，中心區(qū)的商圈同時(shí)受到交通條件、關(guān)口、行政管理權(quán)力程度、業(yè)態(tài)組合、業(yè)種組合、規(guī)模、消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響。不少城市存在著盲目引進(jìn)、重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，客觀上要求政府必須對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和調(diào)控。西鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分片區(qū)雖離舊城中心稍遠(yuǎn)，沿荔園路、龍珠路、沙東路、沙西路、商業(yè)步行街已經(jīng)形成了一條繁華的商業(yè)帶，商鋪密集。有尊重需求的人希望別人按照他們的實(shí)際形象來接受他們，并認(rèn)為他們有能力，他們關(guān)心的是成就、名聲、地位和晉升機(jī)會(huì)。 商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)種規(guī)劃并非為迎合商鋪投資客的心理，而是為有效商圈的終端消費(fèi)者量身訂做，其過程通過經(jīng)營商家（亦為租戶、合作戶和自營業(yè)主）來實(shí)現(xiàn)的。五、商業(yè)定位1 戰(zhàn)略定位l 主題設(shè)計(jì)全市最大的中檔、中高檔購物廣場l 經(jīng)營特色主要經(jīng)營中檔、中高檔商品，與其他商城的經(jīng)營錯(cuò)位。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展較快，%；，%。因此，管理公司必須靈活處理這一環(huán)節(jié)，既能進(jìn)行有效的招商控制，又能協(xié)助租戶取得加盟資格，將商鋪按照品類規(guī)劃順利出租。正因?yàn)槭巧虡I(yè)狀況落后，許多方面有待改善，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣在合理引導(dǎo)下，很容易產(chǎn)生對新業(yè)態(tài)銷售量的貢獻(xiàn)。招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類別及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合原理、價(jià)格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識(shí)；掌握市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)中的一些基本原理；了解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。以深圳市某近80000平方米的購物中心為例，先行入駐的主力店某百貨店，其租金為80元/M2淺談地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)　　傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視商業(yè)策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。其實(shí)，這種現(xiàn)象也是開發(fā)商不了解零售商的運(yùn)作。其實(shí)，這是不了解零售業(yè)的生存和發(fā)展條件?！　〉诙悾豪錁I(yè)態(tài)沒利用到熱業(yè)態(tài)的顧客群　　獨(dú)立商鋪多數(shù)是冷業(yè)態(tài)，其聚客能力差；多數(shù)主力店，特別是核心主力店為熱業(yè)態(tài)，其聚客能力特強(qiáng)。盡管只有8%的機(jī)構(gòu)投資者在上海有項(xiàng)目，但幾乎逾90%的被訪者都表示了在上海的投資興趣。　　各大銀行大量推出人民幣理財(cái)產(chǎn)品，使投資者部分資金選擇了這種風(fēng)險(xiǎn)較低的投資品，人民幣理財(cái)產(chǎn)品減少了部分投資者對商鋪的投資熱情。　　　　其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)這種問題是很正常的，事物的發(fā)展不總是一帆風(fēng)順。這就要求各級(jí)經(jīng)營者須按商業(yè)規(guī)律不斷調(diào)整業(yè)態(tài)、品類，使整個(gè)業(yè)態(tài)組合更加適應(yīng)有效商圈的實(shí)際需求和競爭變化。銷售比例越大，項(xiàng)目投資回收期越短，風(fēng)險(xiǎn)也越大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年15月，商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的3%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，%，其中，新開工2734萬平方米，增長23%，竣工2822萬平方米，%。適用類型：① 資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；③ 物業(yè)面積在20000～50000㎡。　　地產(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)?！　　掇o?！穼ι虡I(yè)的定義是：指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶；其職能是收購、銷售、調(diào)撥和儲(chǔ)存；其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費(fèi)服務(wù)。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。缺點(diǎn)：①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；③對主力店的招租能力要求極高。商業(yè)地產(chǎn)贏利模式影響項(xiàng)目的成功率，而贏利模式又受制于項(xiàng)目的融資渠道和自有資金量。它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營。一般情況下，項(xiàng)目開業(yè)后的前期推廣費(fèi)用由開發(fā)商通過管理公司來支付，開發(fā)商也已將這部分費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本當(dāng)中。　　第四，要重視商業(yè)人才的引進(jìn)工作。很多在股市中掙過大錢和吃過大虧的股民們，正在計(jì)劃涌入股市。自成立以來，已與沃爾瑪共同在全國30個(gè)城市確定近50個(gè)項(xiàng)目，并投入大量資金建設(shè)深國投商業(yè)中心，沃爾瑪在商業(yè)中心建成后將作為核心主力店入駐。令中小城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商十分困惑…　　 中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店　　 中小城市商業(yè)地產(chǎn)往往難以招入如意的主力店，因此也引起中小店招商和部分鋪位發(fā)售的困境，使開發(fā)商處于十分被動(dòng)的局面。因此，租金是其考慮的關(guān)鍵因素之一。第一層：5X家 ； 第二層：3X家 ； 第三層：2X家　　 （X表示擬招主力店的個(gè)數(shù)，不同業(yè)態(tài)要分開）　　 第三步：召開主力店招商懇談會(huì)，邀請前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策?！　∑浯问窃诖_定了主力店群之后，再確定中小店群。其二，裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。 一、二、% : % : %；，%?！　「淖儌鹘y(tǒng)的招商模式傳統(tǒng)的招商模式是招商人員通過各種渠道，直接招入品牌廠家或區(qū)域一級(jí)經(jīng)銷商。威海市2003年被聯(lián)合國確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”。 （信息來源：威海市2003年統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 3 位置與交通結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目位于昆明路與少年路交匯處，緊鄰環(huán)球廣場、鑫城大廈、“大世界”商城，東面不足200米處是威海有名的糖酒總站，南面是威海市唯一的歷史名勝公園、國家級(jí)旅游景點(diǎn)——環(huán)翠樓公園。2003年初被評(píng)為市級(jí)“消費(fèi)者滿意單位”。 商業(yè)地產(chǎn)也可以為這些需求引入如提供安全舒適使用方便的家用電器連鎖店、提供消防器材的專賣店、提供簡單醫(yī)療康復(fù)的社區(qū)醫(yī)療保健中心、提供人身和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的各類保險(xiǎn)公司營業(yè)部門、提供貨幣安全結(jié)算的銀行等。至于如何將這些業(yè)種規(guī)劃到某一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這要視項(xiàng)目所輻射商圈的市場調(diào)查分析結(jié)果而定，而不是簡單地套用馬斯洛理論， 大家可以按照馬斯洛理論的五個(gè)層次的需求展開規(guī)劃思路。筆者認(rèn)為，寶安中心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尚存如下三大問題：　　缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總體規(guī)劃細(xì)化和業(yè)態(tài)調(diào)控。開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的，一旦開發(fā)商撤離以后，商業(yè)物業(yè)就很難實(shí)行統(tǒng)一的管理，經(jīng)營難以獲得成功。隨著我國零售業(yè)的對外開放，外資零售企業(yè)將進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，將使零售業(yè)的競爭更加激烈，這也對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)有更專業(yè)的、更充分的商業(yè)策劃。商業(yè)地產(chǎn)主力店信托的二種模式　　隨著我國信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，主力店信托化將取代“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資方式之一。本信托計(jì)劃募集的7000萬資金將用于華堂商場后期購置設(shè)備及裝修，此筆資金的進(jìn)入將會(huì)增加本物業(yè)的價(jià)值。資金要求：投資者最低認(rèn)購額60萬元 預(yù)期收益與分配：%。但是，由于受到資金信托“200份和5萬元”的限制，投資門檻較高。二是開發(fā)商習(xí)慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭取辦完房產(chǎn)證后盡快與購房者拜拜?，F(xiàn)時(shí)，管理顧問的收費(fèi)都比較高，雖然顧問費(fèi)占商鋪銷售收入的比例很小，但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。我們逐個(gè)來分析價(jià)格、空置率和資金這三個(gè)因素。一些省會(huì)城市的最高價(jià)格高達(dá)8萬元/M10萬元/M2，有的甚至10幾萬元/M2，如重慶解放碑商圈最高的商鋪價(jià)格達(dá)到16萬元/M2。建議聘用時(shí)間為半年至二年，視項(xiàng)目營業(yè)面積大小、經(jīng)營易難度、管理專才加盟情況和商圈競爭性等因素而定。其實(shí)，開發(fā)商在制訂商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r(jià)和預(yù)期利潤時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營業(yè)推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用占的比例不少，一定要注意計(jì)入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。但同時(shí)也承擔(dān)著物業(yè)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，一旦主力店經(jīng)營失敗或整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格下落時(shí)，信托公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。物業(yè)概況：易初蓮花三元里店分店，位于廣州市白云區(qū)廣花路，地鐵三元里出口上蓋?！　∵@是一個(gè)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的信托案例。一是主力店租賃收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式（以下簡稱受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式），另一種則是購入產(chǎn)權(quán)后續(xù)租模式（以下簡稱產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式）。　　開發(fā)商在取得土地開發(fā)權(quán)之后，需對項(xiàng)目進(jìn)行商圈分析，從而確定市場定位和業(yè)態(tài)組合。目前，多數(shù)開發(fā)商也在走香港開發(fā)商慣用的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，選擇長線投資的出租型的經(jīng)營模式，這是很好的現(xiàn)象。目前，很多西方發(fā)達(dá)國家或通過制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對新設(shè)立的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行限制，或通過聽證等形式對大型或?qū)I(yè)商業(yè)設(shè)施的設(shè)立進(jìn)行審查。同時(shí)，多數(shù)開發(fā)商因首次介入大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，甚至采用全部出租的盈利模式，使商業(yè)地產(chǎn)前期階段的市場定位、主力店招商和未來的運(yùn)營管理顯得十分重要。當(dāng)生理需求和安全需求得到滿足后，社交需求就會(huì)突出來了。2003年10月被評(píng)為“誠信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。購物、休閑、上班、上學(xué)、交通都極為方便，是威海市中心商業(yè)區(qū)，聚集著相當(dāng)強(qiáng)的人氣和濃厚的商業(yè)氛圍，形成了特殊的區(qū)位優(yōu)勢和開發(fā)價(jià)值。按可比價(jià)格計(jì)算，%，人均GDP約為4082美元。對于一個(gè)商業(yè)相對落后、相對遠(yuǎn)離城市核心商業(yè)區(qū)的商鋪，品牌廠家或區(qū)域一級(jí)經(jīng)銷商并不想冒太大的風(fēng)險(xiǎn)?！　☆愃莆覈渌睾３鞘薪紖^(qū)，寧波市北侖區(qū)商業(yè)特點(diǎn)可歸納為以下幾點(diǎn)：　　 經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，人均收入和居民的銀行存款額較高；　　 商業(yè)狀況較落后，主要表現(xiàn)在商業(yè)規(guī)模、商品檔次、商品品類經(jīng)營管理技