【正文】 一般情況下，2~3萬(wàn)元/M2的商鋪價(jià)格是經(jīng)營(yíng)者、投資客都可以接受的，經(jīng)營(yíng)者考慮的是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)能否承受起租金，投資客的預(yù)期租金則是接近銀行按揭款，哪怕再貼一些都不在乎，關(guān)鍵是商鋪及整體項(xiàng)目能正常經(jīng)營(yíng)，以保證其商鋪的增值。從這些數(shù)字來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過(guò)熱?！　≡谶@里要特別提醒，個(gè)別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請(qǐng)了某些知名度較高的香港或臺(tái)灣的管理顧問(wèn)公司擔(dān)任商業(yè)運(yùn)營(yíng)或物業(yè)顧問(wèn)，但實(shí)際上是只掛名不顧問(wèn)，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬(wàn)簽個(gè)短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實(shí)際提供高質(zhì)量管理顧問(wèn)。一般情況下，政府一些管理部門制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一定的范圍，這也給企業(yè)提供了講價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)，而協(xié)調(diào)溝通正是創(chuàng)造機(jī)會(huì)的具體辦法。后來(lái)，其結(jié)果只能是拖延了項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，造成了良好銷售時(shí)機(jī)的錯(cuò)失和資金利息等方面的損失。管理總的有管理團(tuán)隊(duì)，我國(guó)MALL管理人才奇少，目前活躍在業(yè)內(nèi)的MALL高層管理人員多數(shù)是港臺(tái)、廣東、上海、北京等地的專業(yè)人士，其中，大部分是從百貨業(yè)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，目前的百貨業(yè)管理也含有租賃、營(yíng)業(yè)額提成、保底分成、自營(yíng)商品等與MALL類似的經(jīng)營(yíng)方式，只是業(yè)態(tài)組合或商品服務(wù)大類沒有MALL豐富。由于信托公司自有資本金都很大，遇到好的項(xiàng)目，信托公司都會(huì)去爭(zhēng)取獲得更多的利潤(rùn)，畢竟1%的信托管理費(fèi)用非常有限，還比不上一個(gè)銷售代理公司所收的銷售傭金高（%）。由于有主力店的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，信托期內(nèi)的收益有一定的保障。承租方：易初蓮花是正大集團(tuán)下屬企業(yè)，外資品牌超市之一。收益來(lái)源：信托財(cái)產(chǎn)的收益來(lái)自于租金收入和期末出售資產(chǎn)可能的增值。就中小投資者來(lái)說(shuō)，此模式有較大的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制：（1）北京國(guó)投與方正地產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》，并在房管部門備案登記，一旦方正地產(chǎn)不能到期回贖受益權(quán)，則北京國(guó)投將持有華堂商場(chǎng)大興店物業(yè)產(chǎn)權(quán)。而產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式是中小投資者將合法的資金委托信托公司，由信托公司以自己的名義向開發(fā)商購(gòu)入已出租的商業(yè)物業(yè)，再將物業(yè)續(xù)租給原有的大型商家，收取的租金作為委托人的收益。建議聘用時(shí)間為半年至二年，具體視項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積大小、經(jīng)營(yíng)易難度、管理專才加盟情況和商圈競(jìng)爭(zhēng)性等因素而定。
　　對(duì)于中大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主力店招商工作應(yīng)走在設(shè)計(jì)之前，最少要在商業(yè)定位完成之后與設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，在簽訂進(jìn)駐意向書后，再進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。建議各個(gè)項(xiàng)目重視項(xiàng)目的商圈研究，以能事半功倍。在研究零售業(yè)時(shí)，為了方便研究，一般將以零售店為中心向四周展開劃出同心圓型作為商圈。另外，經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差。同時(shí)，商業(yè)是城市的窗口，是城市的形象和標(biāo)志，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局是否合理，對(duì)能否提升城市形象和提高城市品位至關(guān)重要?！　毎残轮行膮^(qū)布局分明合理，功能結(jié)構(gòu)明確劃分為三個(gè)圈層： 第一圈層為核心區(qū)，是寶安新中心區(qū)的主體，功能以行政、文化、商業(yè)、金融及商務(wù)辦公等為主，用地面積 平方公里，建筑以高層為主，以突出新中心區(qū)的形象和地位；第二圈層為混合區(qū)，為核心區(qū)的外延部分，功能包括商業(yè)和商住混合，面積 平方公里，實(shí)行梯級(jí)開發(fā)，建筑以小高層為主；第三圈層為居住區(qū)，功能包括不同類型的居住樓宇和居住配套設(shè)施，面積 平方公里，建筑以多層為主，同時(shí)包括部分高層、小高層和低層別墅。寶安新城又稱作寶城，是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，前身是寶安縣城，有著悠久的歷史背景。隨著生理、安全、社交、尊重四種需求的滿足，人們開始尋找生活的樂趣和學(xué)習(xí)更多的知識(shí)，盡量地享受工作外的精神生活。商業(yè)地產(chǎn)可為這一層次的需求設(shè)計(jì)如下的業(yè)種：提供信息交流工具的手機(jī)大賣場(chǎng)、提供聚會(huì)用餐或交流的各式酒樓、咖啡西餐、特色酒吧、舞廳KTV、網(wǎng)吧、提供競(jìng)技交流的健身運(yùn)動(dòng)俱樂部、各類禮品店、電影院等。主要有提供普通食品、日用品和服裝等商品的大型超級(jí)市場(chǎng)、提供食品的食品超市、提供服裝、鞋帽和床上用品等商品的百貨公司、提供服裝的服裝店、提供房產(chǎn)信息的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)超市等。公司愿與社會(huì)各界人士攜手共進(jìn)，為促進(jìn)威海市房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期繁榮做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。下設(shè)7個(gè)部室，同時(shí)設(shè)有金猴物業(yè)管理有限公司、金猴房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司、金猴房地產(chǎn)工程處三個(gè)實(shí)體。按近期市政規(guī)劃，昆明路拓寬50m與科技路接通，延伸至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前工程現(xiàn)已開工，預(yù)計(jì)2005年可以貫通通車；少年路拓寬30米與和平路接通；這將使得交通更加快捷，人群出行更加便利，促進(jìn)了本區(qū)域商圈的外延；古陌路與光明路部分路段規(guī)劃為商業(yè)步行街，一期步行街已于2004年5月1日開街，已對(duì)本區(qū)域商業(yè)價(jià)值帶來(lái)了巨大影響；二期（光明路西段，本項(xiàng)目北臨光明路西段）規(guī)劃有待實(shí)施。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7404元，%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2608元，%。，%。威海是中國(guó)沿海開放城市之一，擁有國(guó)家級(jí)火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)。當(dāng)然，這有一個(gè)先后的順序，一般情況下，品牌廠家要求當(dāng)?shù)丶用苏咴谌〉脠?chǎng)地及營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，才能授權(quán)品牌銷售?！　”眮鰠^(qū)原有的臨街商鋪?zhàn)饨疠^低，一般在1~2元/。一些知名度高些的品牌連沿海城市的中心城區(qū)都未設(shè)點(diǎn)，談不上在該城市的郊區(qū)先設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)。招商推廣的好壞將影響到資金的預(yù)算和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合招商策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作少投資，高效率。商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)興起的時(shí)間不長(zhǎng)，象廣州天河城購(gòu)物中心成功經(jīng)營(yíng)的案例更是寥若晨星，因而絕大多數(shù)的發(fā)展商或營(yíng)運(yùn)商并不具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。由于發(fā)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營(yíng)的主力店最終是有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。吳德云地產(chǎn)商業(yè)策劃工作室真誠(chéng)為地產(chǎn)開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、功能定位、贏利模式設(shè)計(jì)、主力店和中小店招商以及營(yíng)運(yùn)管理顧問(wèn)等任一階段的服務(wù)，同時(shí)也為開發(fā)商和商業(yè)管理策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供短期的各種方式的顧問(wèn)咨詢。具體的程序如下：　　 商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計(jì)→ 建造 …　　 主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造。這是一個(gè)誤區(qū)。由于各地都在興起建造商業(yè)物業(yè)，越來(lái)越多的商業(yè)物業(yè)使零售商或服務(wù)商有了更多的選擇機(jī)會(huì)，這使招商難度更大。筆者曾接觸過(guò)二個(gè)案例，一是縣級(jí)市某鎮(zhèn)，另一為縣級(jí)市市區(qū)，開發(fā)商均要求幫忙找經(jīng)營(yíng)高檔商品的零售商。筆者應(yīng)邀前往浙江某已開業(yè)的二個(gè)SHOPPING MALL進(jìn)行問(wèn)題診斷，發(fā)現(xiàn)其最大的問(wèn)題就是自營(yíng)主力店，因其自營(yíng)的主力店經(jīng)營(yíng)太差，連累了整個(gè)MALL的經(jīng)營(yíng)。這個(gè)項(xiàng)目至今都無(wú)法成功招商。15個(gè)商業(yè)中心主要分布在廣東、四川、山東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)?！　⊥赓Y趁機(jī)注資商業(yè)地產(chǎn)　　　　隨著世界五百?gòu)?qiáng)中的零售企業(yè)在中國(guó)取得的優(yōu)異成績(jī)和大規(guī)模的擴(kuò)張，不少國(guó)際投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較有信心。貨幣基金也對(duì)商鋪銷售造成一定的影響。早幾年開發(fā)的、已開業(yè)的項(xiàng)目也打算進(jìn)行調(diào)整，缺乏科學(xué)的規(guī)劃也只能用利潤(rùn)回吐的辦法來(lái)總結(jié)教訓(xùn)，交一筆不菲的學(xué)費(fèi)。具體的辦法是與業(yè)主簽訂一個(gè)委托管理協(xié)議書，這項(xiàng)管理不僅僅是物業(yè)管理，還有品類調(diào)整、招商控制、營(yíng)運(yùn)管理、市場(chǎng)推廣等多項(xiàng)內(nèi)容。但是，對(duì)于超大型的購(gòu)物中心（一般超過(guò)10萬(wàn)平方米），由于商業(yè)規(guī)劃的不足，導(dǎo)致出現(xiàn)人氣冷熱兩種不同的場(chǎng)面，商業(yè)巨頭生意興隆，而一樓商鋪慘淡經(jīng)營(yíng)，甚至停業(yè)整頓。對(duì)于一個(gè)已成功經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目來(lái)講，費(fèi)用的分擔(dān)可能不是問(wèn)題，因?yàn)椴还苁亲鈶簦€是小業(yè)主，其經(jīng)營(yíng)收益都比較高，分擔(dān)一些改造費(fèi)用問(wèn)題不大，而對(duì)于一個(gè)剛剛起步才一、二年的項(xiàng)目則難度較大，往往由于各方的收益情況不盡理想，改造費(fèi)用也成了多方扯皮的原因。而短線操作下的商業(yè)地產(chǎn)部分商鋪產(chǎn)權(quán)分散，將成為統(tǒng)一管理的障礙?！　?jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報(bào)率高些的個(gè)人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%12%年回報(bào)率的商鋪當(dāng)然具有很強(qiáng)的吸引力。　　在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預(yù)售成了開發(fā)商唯一的希望。前者的后遺癥比后者更為嚴(yán)重，這二種商業(yè)地產(chǎn)贏利模式在一些已開業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問(wèn)題，引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的糾紛，一些項(xiàng)目也因此停止?fàn)I業(yè)。投資客和開發(fā)商應(yīng)分析這些問(wèn)題，以便能在項(xiàng)目的操作中設(shè)計(jì)出多方共贏的贏利模式，為項(xiàng)目能夠持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。優(yōu)點(diǎn)：①租金相對(duì)整體出租要高一些；②風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租?！　〉禺a(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問(wèn)題。　　從行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口業(yè)；從投資主體來(lái)看，商業(yè)類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如批發(fā)市場(chǎng)、商品交易所也列入商業(yè)范疇。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)商業(yè)將會(huì)受到越來(lái)越多的房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)等相關(guān)行業(yè)人士和學(xué)者的重視和研究?！　∏疤K聯(lián)及其東歐國(guó)家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為，商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè)，但并不包含對(duì)外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。但作為商品買賣的場(chǎng)所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。缺點(diǎn)：①收益低，其收?qǐng)?bào)率在3～5%之間；②租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；③不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒法交租的可能，國(guó)而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。優(yōu)點(diǎn)：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作　在國(guó)外及香港地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展商絕大多數(shù)是采用長(zhǎng)期投資和管理的贏利模式，然而，我國(guó)絕大部分商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則為短線操作。在國(guó)家宏觀調(diào)控之后的商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)量增長(zhǎng)幅度將會(huì)有所下降?！　《叹€操作的三大原因　　與較高的利潤(rùn)空間成線性正相關(guān)關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是采取了短線操作模式的項(xiàng)目。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，資金周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明其銷售面積越多，項(xiàng)目越是短線操作。然而，由于商業(yè)意識(shí)不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不“揚(yáng)長(zhǎng)避短”——繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開商業(yè)人才缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營(yíng)踢給大型商家或投資客自理。一個(gè)商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間之后，為吸引更多的眼球，它可能需要進(jìn)行翻新、改造等。短線操作下的產(chǎn)權(quán)分散正是商業(yè)地產(chǎn)整體推廣后勁不足的主要原因?？蓪⒍⑷龢侵髁Φ曛苓厾I(yíng)業(yè)面積設(shè)計(jì)成商鋪出售，充足利用主力店每一樓層的顧客群。萬(wàn)達(dá)具備良好的工作環(huán)境，只要綜合集團(tuán)和行業(yè)特點(diǎn)，制訂合理的薪金待遇，相信可以吸引更多商業(yè)高手的加盟。招商銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)也相繼推出了中短期人民幣和外幣理財(cái)產(chǎn)品，其中三個(gè)月、半年期產(chǎn)品特別受歡迎。股市的復(fù)蘇肯定會(huì)給商鋪的銷售帶來(lái)巨大的影響。從年初開始，上海的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)不斷爆出海外基金收購(gòu)的轟動(dòng)性案例。開發(fā)商本可避免，現(xiàn)在只能是后果自負(fù)，大吐已進(jìn)兜里的銀兩，因此叫苦不堪。山東威海某十萬(wàn)平方米的SHOPPING MALL就是因?yàn)槿肆鲃?dòng)向規(guī)劃不科學(xué)，導(dǎo)致冷業(yè)態(tài)沒利用到熱業(yè)態(tài)的顧客群，主力店經(jīng)營(yíng)較為成功，而商鋪群門前冷落鞍馬稀?！　?現(xiàn)象的主要原因分析　　 通過(guò)接觸多個(gè)中小城市4~8萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，筆者發(fā)現(xiàn)其對(duì)主力店的成功招商的確有較大的難度。各類零售商或服務(wù)提供商拓展新店均有自己的發(fā)展戰(zhàn)略和游戲規(guī)則，其考慮的原因特多，除租賃合同上所有的內(nèi)容外，還有諸如地理位置、交通條件、城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況、生活和消費(fèi)習(xí)慣、商圈競(jìng)爭(zhēng)等等因素。假如按開發(fā)商期望的投資回報(bào)率來(lái)倒算租金，則雙方難以達(dá)成一致。若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未知。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的4~10倍，有的甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源。租金差距懸殊的確令人吃驚。其三是功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來(lái)，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來(lái)，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來(lái)時(shí)，更是影響了整體的經(jīng)營(yíng)。其三是需具備較強(qiáng)的評(píng)估能力?！　☆愃莆覈?guó)其它沿海城市郊區(qū)，寧波市北侖區(qū)商業(yè)特點(diǎn)可歸納為以下幾點(diǎn)：　　 經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，人均收入和居民的銀行存款額較高；　　 商業(yè)狀況較落后，主要表現(xiàn)在商業(yè)規(guī)模、商品檔次、商品品類經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)、商業(yè)人才等方面，不容易吸引到品牌商或其城市一級(jí)經(jīng)銷商直接進(jìn)駐；　　 遠(yuǎn)離市中心，居民購(gòu)物不方便；　　 商業(yè)物業(yè)租金水平低，商鋪價(jià)值靠自發(fā)形成的商業(yè)聚集程度決定；　　 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，居民對(duì)物業(yè)和品牌經(jīng)營(yíng)的投資欲望較高，多數(shù)居民的商業(yè)意識(shí)濃厚。在寧波北侖，雖不能說(shuō)“全民皆商”，但仍可以在與當(dāng)?shù)厝说慕涣髦?，發(fā)現(xiàn)其經(jīng)商意識(shí)和經(jīng)商欲望都非常強(qiáng)，這一點(diǎn)為項(xiàng)目中小店的成功招商創(chuàng)造了良好的條件。對(duì)于一個(gè)商業(yè)相對(duì)落后、相對(duì)遠(yuǎn)離城市核心商業(yè)區(qū)的商鋪，品牌廠家或區(qū)域一級(jí)經(jīng)銷商并不想冒太大的風(fēng)險(xiǎn)。四、市場(chǎng)分析1． 威海概況威海市位于山東半島最東端，北東南三面瀕臨黃海，北輿遼東半島相對(duì)，東輿朝鮮半島和日本列島相望，海岸線長(zhǎng)達(dá)1000公里，是中國(guó)著名的港口城市及優(yōu)秀旅游城市，每年旅游人口高達(dá)700多萬(wàn)人次。按可比價(jià)格計(jì)算，%，人均GDP約為4082美元。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活進(jìn)一步改善。購(gòu)物、休閑、上班、上學(xué)、交通都極為方便，是威海市中心商業(yè)區(qū)，聚集著相當(dāng)強(qiáng)的人氣和濃厚的商業(yè)氛圍，形成了特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和開發(fā)價(jià)值。主要生產(chǎn)“金猴”牌皮鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、皮具、服裝等系列制品。2003年10月被評(píng)為“誠(chéng)信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。