【正文】 米l 總 面 積：約40000平方米l 用 地 性 質(zhì)：商業(yè)金融居住用地l 最 高 容積率：l 最大建筑密度：40%l 最 小 綠地率：30%l 停 車 位：180個(gè)l 樓 層：地面五層，地下二層（南立面）單層面積約7000多平方米l 地 塊 形 狀：矩形狀，東西寬66米，南北長(zhǎng)200米三、 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目已完成了前期的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、商業(yè)定位、項(xiàng)目的論證工作，取得了土地使用證和政府立項(xiàng)批文，現(xiàn)正在進(jìn)行拆遷和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。全市總面積5436平方公里，其中市區(qū)面積731平方公里。威海市2003年被聯(lián)合國(guó)確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”。%；食品、衣著、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、交通及通訊、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、%、%、%、%、%%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、%%?！?，‰，‰。農(nóng)民人均純收入4751元，%。 （信息來(lái)源：威海市2003年統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 3 位置與交通結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目位于昆明路與少年路交匯處，緊鄰環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城大廈、“大世界”商城，東面不足200米處是威海有名的糖酒總站，南面是威海市唯一的歷史名勝公園、國(guó)家級(jí)旅游景點(diǎn)——環(huán)翠樓公園。距離火車站、長(zhǎng)途汽車站約9公里，機(jī)場(chǎng)20公里，客運(yùn)和旅游碼頭1公里。2 業(yè)態(tài)組合l 業(yè)態(tài)組合4F、5F寫(xiě)字樓2F、3F大型綜合超級(jí)市場(chǎng)1F、1F主題精品購(gòu)物廣場(chǎng)2F停車場(chǎng)其它業(yè)態(tài)組合可以由主力商家和開(kāi)發(fā)商共同協(xié)商六、聯(lián)絡(luò)方式：開(kāi) 發(fā) 商：山東威海市金猴集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址/ 郵編： 威海市古寨東路1085號(hào) 郵編：264200電 話： 06315809186 傳真：06315809296手 機(jī)：13706315676戚先生 13392160983吳先生電 子 郵箱： info 網(wǎng) 址： 商 業(yè) 顧問(wèn)：富智商業(yè)顧問(wèn)有限公司七：開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介威海市金猴集團(tuán)有限責(zé)任公司始建于1951年，下設(shè)10個(gè)子公司、20個(gè)駐外分支機(jī)構(gòu)，擁有資產(chǎn)7億多元，職工4000人。 主導(dǎo)產(chǎn)品金猴牌皮鞋從1982年起就被評(píng)為省優(yōu)和部?jī)?yōu)產(chǎn)品1991995年兩次榮獲國(guó)產(chǎn)暢銷商品“金橋獎(jiǎng)”1994年在全國(guó)同行業(yè)率先通過(guò)ISO9002質(zhì)量認(rèn)證1996年榮登“中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行光榮榜”1998年以來(lái)連續(xù)四屆被中國(guó)皮革工業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)真皮鞋王”殊榮1999年被國(guó)家工商局認(rèn)定為“中國(guó)馳名商標(biāo)”2001年被國(guó)家質(zhì)檢總局認(rèn)定為“國(guó)家免檢產(chǎn)品”2002年被國(guó)家質(zhì)檢總局認(rèn)定為“中國(guó)名牌” 威海市金猴集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是金猴集團(tuán)有限責(zé)任公司的全資子公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，成立于2000年3月，資金及技術(shù)力量雄厚，注冊(cè)資金800萬(wàn)元，現(xiàn)有員工42人。2003年初被評(píng)為市級(jí)“消費(fèi)者滿意單位”?！皠?chuàng)金猴房產(chǎn)品牌，樹(shù)金猴房產(chǎn)形象”，是金猴房地產(chǎn)公司永恒的目標(biāo)和追求。這樣的業(yè)種規(guī)劃方案才可能成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展、物業(yè)增值的前提條件。對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，能夠滿足這些需求的業(yè)種比較多。 商業(yè)地產(chǎn)也可以為這些需求引入如提供安全舒適使用方便的家用電器連鎖店、提供消防器材的專賣店、提供簡(jiǎn)單醫(yī)療康復(fù)的社區(qū)醫(yī)療保健中心、提供人身和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的各類保險(xiǎn)公司營(yíng)業(yè)部門、提供貨幣安全結(jié)算的銀行等。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，這一需求的表現(xiàn)越來(lái)越明顯。這是由于別人認(rèn)識(shí)到他們的才能而得到的。欲達(dá)到自我實(shí)現(xiàn)境界的人，主要表現(xiàn)在工作學(xué)習(xí)和生活的追求。至于如何將這些業(yè)種規(guī)劃到某一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這要視項(xiàng)目所輻射商圈的市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果而定，而不是簡(jiǎn)單地套用馬斯洛理論， 大家可以按照馬斯洛理論的五個(gè)層次的需求展開(kāi)規(guī)劃思路。%?！　?003年初，深圳市決定啟動(dòng)“一市多城，眾星拱月”的城市發(fā)展計(jì)劃。寶安新中心區(qū)全部為填海造地，規(guī)劃居住人口１８萬(wàn)人。筆者認(rèn)為，寶安中心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚存如下三大問(wèn)題：　　缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總體規(guī)劃細(xì)化和業(yè)態(tài)調(diào)控。商業(yè)是城市的基礎(chǔ)，是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在逐步減少行政審批的情況下，規(guī)劃就成為政府加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理與調(diào)控的有效方式。但在現(xiàn)實(shí)中，六位一體的銜接很不到位，這些因素將為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的，一旦開(kāi)發(fā)商撤離以后，商業(yè)物業(yè)就很難實(shí)行統(tǒng)一的管理，經(jīng)營(yíng)難以獲得成功。　　對(duì)中心區(qū)所能輻射的有效商圈過(guò)于樂(lè)觀。不同業(yè)態(tài)及其規(guī)模有不同的輻射商圈，經(jīng)營(yíng)中高檔商品的精品百貨店的輻射范圍比大型超級(jí)市場(chǎng)的大得多。大型超市的目標(biāo)消費(fèi)群更多的是中心區(qū)內(nèi)的居住人員和工作人員，其次是從新安、西鄉(xiāng)來(lái)中心區(qū)辦事或購(gòu)物的人員。隨著我國(guó)零售業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，外資零售企業(yè)將進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，將使零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，這也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)有更專業(yè)的、更充分的商業(yè)策劃。根據(jù)準(zhǔn)確的商圈分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，由于市場(chǎng)是細(xì)分的，市場(chǎng)定位就是確定項(xiàng)目的最終服務(wù)對(duì)象到底是何類消費(fèi)群，再根據(jù)商圈分析結(jié)果，設(shè)計(jì)針對(duì)此類消費(fèi)群的業(yè)態(tài)組合。如無(wú)法做到主力店招商先行，則容易因設(shè)計(jì)達(dá)不到商家得要求造成招商的困難，甚至出現(xiàn)因改造導(dǎo)致資金和時(shí)間成本的浪費(fèi)。其原因一是長(zhǎng)期的顧問(wèn)費(fèi)用總額也是一筆不少的開(kāi)支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的回吐；二是MALL管理公司無(wú)法真正學(xué)到深厚的管理知識(shí)和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動(dòng)的地位，一旦顧問(wèn)公司出現(xiàn)高級(jí)管理人員變動(dòng)或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)主力店信托的二種模式　　隨著我國(guó)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，主力店信托化將取代“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重要的融資方式之一。在一定期限后，委托方再回購(gòu)收益權(quán)。信托計(jì)劃規(guī)模：不超過(guò)人民幣7000萬(wàn)元信托計(jì)劃期限：二年資金要求最低認(rèn)購(gòu)額：10萬(wàn)元，25萬(wàn)元以上優(yōu)先購(gòu)買。開(kāi)發(fā)商為北京方正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。本信托計(jì)劃募集的7000萬(wàn)資金將用于華堂商場(chǎng)后期購(gòu)置設(shè)備及裝修，此筆資金的進(jìn)入將會(huì)增加本物業(yè)的價(jià)值。另外，此模式為財(cái)產(chǎn)信托，可規(guī)避“200份和5萬(wàn)元”的限制，使融資額增大。而因開(kāi)發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行其他融資抵押造成物業(yè)被拍賣而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，中小投資者的損失更慘重?！　“咐阂壮跎徎ㄎ飿I(yè)投資集合信托計(jì)劃受托人：平安信托投資股份有限公司發(fā)售時(shí)間：2005年3月8日資金運(yùn)用：信托資金購(gòu)入易初蓮花廣州三元里分店，然后續(xù)租給易初蓮花使用獲得租金收益，信托期滿將資產(chǎn)出售，投資者收回本金。資金要求：投資者最低認(rèn)購(gòu)額60萬(wàn)元 預(yù)期收益與分配：%。該店目前是易初蓮花華南地區(qū)的旗艦店，經(jīng)營(yíng)狀況良好，商業(yè)氣氛成熟。平安信托的關(guān)聯(lián)企業(yè)平安置業(yè)投資管理公司提供保護(hù)價(jià)認(rèn)購(gòu)承諾。就中小投資者來(lái)說(shuō)，此模式的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。但是，由于受到資金信托“200份和5萬(wàn)元”的限制，投資門檻較高。相對(duì)而言，在我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀下，信托公司更愿意采用第二種模式。分散經(jīng)營(yíng)則指各零售商、服務(wù)商在整個(gè)MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標(biāo)消費(fèi)群服務(wù)而進(jìn)行不同形式的進(jìn)銷存、營(yíng)業(yè)推廣、員工管理等各項(xiàng)工作?！　腗ALL管理要素來(lái)看看開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開(kāi)發(fā)商缺乏MALL管理專才。二是開(kāi)發(fā)商習(xí)慣了以前開(kāi)發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭(zhēng)取辦完房產(chǎn)證后盡快與購(gòu)房者拜拜。這種觀點(diǎn)他堅(jiān)持了八個(gè)月，談了N家商業(yè)管理公司和零售商?！　ALL的管理具有高度的社會(huì)分工和技能專業(yè)化的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高管理效率?！　∵@里舉個(gè)例子，某地一家商業(yè)廣場(chǎng)聘用了南方一家管理顧問(wèn)公司為其進(jìn)行商業(yè)管理，當(dāng)?shù)亟值狼鍧嵐芾砉緦?duì)于這種外地的管理公司也只能按章辦事，要求其交納每年十多萬(wàn)的清潔費(fèi)，后來(lái)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員協(xié)助公關(guān)，最終街道清潔管理公司只收了每年七萬(wàn)元的清潔費(fèi)，節(jié)省了近十萬(wàn)元?，F(xiàn)時(shí)，管理顧問(wèn)的收費(fèi)都比較高，雖然顧問(wèn)費(fèi)占商鋪銷售收入的比例很小，但長(zhǎng)期聘用管理顧問(wèn)并不是最佳辦法。開(kāi)發(fā)商更不能將MALL的整個(gè)管理權(quán)都交給管理顧問(wèn)公司，一旦發(fā)生嚴(yán)重虧損或其他不利經(jīng)營(yíng)的情況，可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商蒙受多種損失。　　人們不會(huì)忘記上世紀(jì)九十年代初房地產(chǎn)泡沫的破滅給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的嚴(yán)重負(fù)面影響，留下了大量的爛尾樓和銀行壞賬?！　∮纱丝梢?jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。我們逐個(gè)來(lái)分析價(jià)格、空置率和資金這三個(gè)因素?！　楹胃邇r(jià)格的商鋪容易被投資客接受？在中國(guó)，一直有“旺鋪富三代”的說(shuō)法，投資客往往樂(lè)意將商鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)線投資的品種，一可常年收取租金，二待商鋪升值適時(shí)脫手套現(xiàn)。北京某資產(chǎn)管理公司的測(cè)算，到2003年第三季度，北京商鋪的隱性空置率已經(jīng)達(dá)到15％到20％，而官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的北京商鋪。　　除個(gè)別項(xiàng)目因受營(yíng)銷概念的炒作，商鋪價(jià)格異常外，多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格并不背離租金。一些省會(huì)城市的最高價(jià)格高達(dá)8萬(wàn)元/M10萬(wàn)元/M2，有的甚至10幾萬(wàn)元/M2，如重慶解放碑商圈最高的商鋪價(jià)格達(dá)到16萬(wàn)元/M2。但是，筆者認(rèn)為，這未必是泡沫。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是否也存在泡沫呢？　　隨著住宅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率的減少，從2002年年初起，我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迅速擠入利潤(rùn)空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險(xiǎn)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。建議聘用時(shí)間為半年至二年，視項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積大小、經(jīng)營(yíng)易難度、管理專才加盟情況和商圈競(jìng)爭(zhēng)性等因素而定。由于MALL管理需與工商、稅務(wù)、消防、衛(wèi)生防疫、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、海關(guān)、城管、公安、勞動(dòng)、社保等多個(gè)政府職能部門以及各類媒體單位打交道，這就要求MALL管理公司必須具備特強(qiáng)的公關(guān)協(xié)調(diào)能力，對(duì)于異地管理顧問(wèn)來(lái)講，這些要求實(shí)在無(wú)法做到。筆者很贊同國(guó)內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的“六位一體”MALL運(yùn)作模式的觀點(diǎn)，即投資者、開(kāi)發(fā)商、商鋪經(jīng)營(yíng)者、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、終端消費(fèi)者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的?！　〔还苁菑纳啼仩I(yíng)銷手法，還是從務(wù)實(shí)的MALL管理來(lái)考慮，開(kāi)發(fā)商很樂(lè)意與管理水平相對(duì)高些的異地管理顧問(wèn)公司合作，特別是香港、臺(tái)灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問(wèn)。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商在制訂商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)和預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮商鋪返租和MALL開(kāi)業(yè)前的招商和開(kāi)業(yè)后三年內(nèi)的整體營(yíng)業(yè)推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用占的比例不少，一定要注意計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒(méi)人去管理你的MALL。MALL管理人才的供求關(guān)系，使其薪資水平居高不下，個(gè)別人員的月薪高達(dá)60萬(wàn)元（在東北某MALL任職的某臺(tái)灣專業(yè)人士）。從一些MALL開(kāi)發(fā)商了解到，他們對(duì)建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)。MALL開(kāi)發(fā)商如何與異地管理顧問(wèn)更有效地合作　　與大型百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)。但同時(shí)也承擔(dān)著物業(yè)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，一旦主力店經(jīng)營(yíng)失敗或整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下落時(shí)，信托公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。而信托期終止后的回購(gòu)也有信托公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，規(guī)避了回收風(fēng)險(xiǎn)。富智商業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為：對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種模式等同于將物業(yè)銷售出去，取得的售樓款可以任由支配，不須做出其它承諾。風(fēng)險(xiǎn)控制：由法國(guó)興業(yè)銀行保函和香港上市公司正大企業(yè)聯(lián)合擔(dān)保。物業(yè)概況：易初蓮花三元里店分店，位于廣州市白云區(qū)廣花路，地鐵三元里出口上蓋。信托計(jì)劃規(guī)模： 信托計(jì)劃期限： 2年 。但是，因此模式為財(cái)產(chǎn)信托，只要信托公司愿意，發(fā)行時(shí)可以打“擦邊球”，規(guī)避“200份和5萬(wàn)元”的限制，使融資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，信托管理費(fèi)用也同時(shí)可以增收。除了主力店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)外，還須承擔(dān)開(kāi)發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行其他融資抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)?！　∵@是一個(gè)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的信托案例。（2）華堂商場(chǎng)租金收入進(jìn)入信托賬戶監(jiān)管使用。項(xiàng)目簡(jiǎn)介華堂商場(chǎng)大興店位于北京大興縣黃村衛(wèi)星城的“興城嘉園”小區(qū)內(nèi)，包括地上一、二、三層，建筑面積約為：20,500平方米。在一定期限后，信托公司自行向所有委托人回購(gòu)商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。一是主力店租賃收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式（以下簡(jiǎn)稱受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式），另一種則是購(gòu)入產(chǎn)權(quán)后續(xù)租模式（以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式）。一般情況下，管理顧問(wèn)公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。較佳的中大型商業(yè)地產(chǎn)管理模式是，開(kāi)發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)MALL的各項(xiàng)管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗(yàn)的管理公顧問(wèn)，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計(jì)以及前期營(yíng)運(yùn)管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問(wèn)服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負(fù)責(zé)。由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)具有不同的設(shè)計(jì)要求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)預(yù)先按需設(shè)計(jì)?！　￠_(kāi)發(fā)商在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后，需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商圈分析，從而確定市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合?！　∪⑸虡I(yè)策劃與招商對(duì)策　　　　針對(duì)以上三大問(wèn)題，富智商業(yè)顧問(wèn)建議在商業(yè)策劃和招商上，采取如下四點(diǎn)對(duì)策：　　規(guī)劃部門可邀請(qǐng)商業(yè)部門共同成立中心區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、大型商家引進(jìn)等工作，從總體上予以充分考慮，力使中心區(qū)商業(yè)成為寶安商業(yè)真正的升級(jí)版，不論在規(guī)模、品類、經(jīng)營(yíng)模式上，還是在商業(yè)聚集效應(yīng)上，都要與“深圳西岸”相符。南山商圈日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也比較充分，加上關(guān)口的限制，亦可不予考慮。 有些人認(rèn)為中心區(qū)的輻射商圈應(yīng)為整個(gè)寶安區(qū)，甚至包括南山區(qū)的部分地區(qū)。目前，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也在走香港開(kāi)發(fā)商慣用的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，選擇長(zhǎng)線投資的出租型的經(jīng)營(yíng)模式，這是很好的現(xiàn)象。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行完善的規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。 　　多數(shù)開(kāi)發(fā)商缺乏商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。從城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)城市供電、供水、交通、防災(zāi)等諸多方面的影響看，只有做好城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌安排，才能保證城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證整個(gè)城市功能的正常發(fā)揮。目前，很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家或通過(guò)制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)新設(shè)立的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行限制，或通過(guò)聽(tīng)證等形式對(duì)大型或?qū)I(yè)商業(yè)設(shè)施的設(shè)立進(jìn)行審查。 　　據(jù)有關(guān)報(bào)道顯示，未來(lái)三年，寶安中心區(qū)將涌現(xiàn)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，富通、泰華、鴻榮源、深業(yè)等多家實(shí)力雄厚的本地開(kāi)發(fā)商將投巨資高度介入。寶安新中心城的規(guī)劃起點(diǎn)相當(dāng)高，整個(gè)中心區(qū)規(guī)劃面積 ，呈鉆石狀，東北臨寶安大道，西北臨新安六路，創(chuàng)業(yè)路縱貫其中，東南只一關(guān)之隔與南山區(qū)相臨，西南隔海與大小南山相望。新城劃分為新安和西