【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料匯編9作者：日期：地產(chǎn)商業(yè)范疇及其經(jīng)營(yíng)模式的探討　地產(chǎn)商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個(gè)組成部分，是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是生產(chǎn)和消費(fèi)的結(jié)合部和連接體，直接關(guān)系到市場(chǎng)的實(shí)現(xiàn)，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)商業(yè)將會(huì)受到越來越多的房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)等相關(guān)行業(yè)人士和學(xué)者的重視和研究。由于地產(chǎn)商業(yè)尚屬新概念，筆者覺得有必要就地產(chǎn)商業(yè)的范疇及其經(jīng)營(yíng)模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家共同探討。一． 地產(chǎn)商業(yè)的范疇　　先看看商業(yè)的定義。　　《辭?！穼?duì)商業(yè)的定義是：指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶；其職能是收購(gòu)、銷售、調(diào)撥和儲(chǔ)存；其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費(fèi)服務(wù)。　　而西方學(xué)者是這樣定義商業(yè)的：商業(yè)包括所有的交易形式批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進(jìn)行交易而存在的一切服務(wù)業(yè)，如銀行業(yè)、儲(chǔ)運(yùn)業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等?！　∏疤K聯(lián)及其東歐國(guó)家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為，商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè)，但并不包含對(duì)外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。我國(guó)由于受到其影響，一直使用類似的劃分方法。在我國(guó)現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)”所取代，進(jìn)出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)亦包括在內(nèi)?！　男袠I(yè)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口業(yè)；從投資主體來看，商業(yè)類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如批發(fā)市場(chǎng)、商品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務(wù)機(jī)構(gòu)?！　〉禺a(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營(yíng)運(yùn)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。二． 地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式　　地產(chǎn)商業(yè)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場(chǎng)所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進(jìn)行選址、功能及市場(chǎng)定位、招商和日常管理等工作，分工之細(xì)和專，令一些專業(yè)人員連連叫好。其實(shí)這是容易理解的，花點(diǎn)小錢做些商業(yè)策劃，可提高項(xiàng)目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。　　地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。這里將對(duì)常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析。１、 整體出租模式　　整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。優(yōu)點(diǎn)：①不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；②交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項(xiàng)目；④物業(yè)的升值空間較大；⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。缺點(diǎn)：①收益低，其收?qǐng)?bào)率在3～5%之間；②租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；③不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒法交租的可能，國(guó)而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。適用類型：①無商業(yè)專才的開發(fā)商；②資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；③經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開發(fā)商；④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。２、 分層或分片出租模式　　與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。優(yōu)點(diǎn)：①租金相對(duì)整體出租要高一些；②風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺點(diǎn)：①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等）；②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營(yíng)，要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力。適用類型：① 資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；③ 物業(yè)面積在20000～50000㎡。３、 分散出租模式　　分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)，華強(qiáng)電子世界等。優(yōu)點(diǎn)：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。缺點(diǎn)：①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；②需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位的策劃工作；③招商能力的要求極高；④ 日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高；⑤ 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大適用類型：① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；② 面積在10000～500000㎡停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大；③ 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。４、 層（或片）與散結(jié)合出租模式　　此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購(gòu)物中心采用此模式。優(yōu)點(diǎn)：① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；② 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；③有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件；④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。缺點(diǎn)：①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；③對(duì)主力店的招租能力要求極高。適用類型：主要是50000㎡以上的購(gòu)物中心。解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作　在國(guó)外及香港地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展商絕大多數(shù)是采用長(zhǎng)期投資和管理的贏利模式，然而，我國(guó)絕大部分商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則為短線操作。解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作 　　近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各地迅速興起，發(fā)展勢(shì)頭很好。但是，已開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目問題很多，正在銷售中且未開業(yè)的則存在較多的隱患。投資客和開發(fā)商應(yīng)分析這些問題，以便能在項(xiàng)目的操作中設(shè)計(jì)出多方共贏的贏利模式，為項(xiàng)目能夠持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀　　隨著住宅開發(fā)商利潤(rùn)率的減少，從2002年年初起，我國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入利潤(rùn)空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年15月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資458億元，%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的3%，%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，%，其中，新開工2734萬平方米，增長(zhǎng)23%，竣工2822萬平方米，%。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度?？傮w來講，可以斷定我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過熱。在國(guó)家宏觀調(diào)控之后的商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)量增長(zhǎng)幅度將會(huì)有所下降。　　2002年至2003年期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式?！爱a(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出售，而將其經(jīng)營(yíng)權(quán)租給某些大型的零售企業(yè)；“主力店租賃+商鋪全零售”模式則是開發(fā)商保留若干主力店群的產(chǎn)權(quán)，將其余的小商鋪全部零售。前者的后遺癥比后者更為嚴(yán)重，這二種商業(yè)地產(chǎn)贏利模式在一些已開業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問題，引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的糾紛，一些項(xiàng)目也因此停止?fàn)I業(yè)?！　∧壳暗内A利模式類似十幾年前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式，據(jù)臺(tái)灣有關(guān)資深人士透露，采用這些模式的項(xiàng)目?jī)H有一家能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)，其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，最終亦難以成功。這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業(yè)地產(chǎn)贏利模式影響項(xiàng)目的成功率，而贏利模式又受制于項(xiàng)目的融資渠道和自有資金量。隨著國(guó)家宏觀調(diào)整下的各類限制，此類短期操作模式將被大部分開發(fā)商繼續(xù)采用?！　《叹€操作的三大原因　　與較高的利潤(rùn)空間成線性正相關(guān)關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是采取了短線操作模式的項(xiàng)目。到底是哪些原因造成中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)短線操作的現(xiàn)象呢？筆者認(rèn)為有三大原因：　　原因一：自有資金不足　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往要少則幾億元，多的甚至達(dá)幾十億元，建議期也較長(zhǎng)，達(dá)24年，而開發(fā)商往往僅能投入10%20%的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道?！　≡趪?guó)家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒法弄到錢：信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對(duì)于項(xiàng)目資金缺口來講，也只是杯水車薪；國(guó)外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入難度更大，除政策因素外，國(guó)內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式讓這些投資機(jī)構(gòu)知難而退?！　≡诟鞣N融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預(yù)售成了開發(fā)商唯一的希望。銷售商鋪也成為商業(yè)地產(chǎn)短線操作的標(biāo)志。銷售比例越大，項(xiàng)目投資回收期越短，風(fēng)險(xiǎn)也越大。　　有關(guān)的調(diào)研機(jī)構(gòu)曾對(duì)香港和國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為銷售收入（或營(yíng)業(yè)收入）與平均資產(chǎn)總值之比，它是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的指標(biāo)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金周轉(zhuǎn)率越高，說明其銷售面積越多，項(xiàng)目越是短線操作。　　原因二：市場(chǎng)提供了契機(jī)　　我國(guó)金融市場(chǎng)的個(gè)人投資品種不多且收益情況均不理想，這給商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售提供了良好的契機(jī)。　　自2000年以來，個(gè)人投資的主力品種——股票市場(chǎng)一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數(shù)人跟進(jìn)，跟進(jìn)者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，%，%，這使銀行成為很多人存款安全的地方；國(guó)債和企業(yè)債的回報(bào)率略高些，%，7年期企業(yè)債約4%，但亦不盡如意。　　據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報(bào)率高些的個(gè)人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%12%年回報(bào)率的商鋪當(dāng)然具有很強(qiáng)的吸引力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)這塊資金市場(chǎng)十分青睞，如果能有10%的居民存款拿出來投資商鋪，相當(dāng)于2004年15月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額458億元的二十四倍，既然有了這個(gè)市場(chǎng)，開發(fā)商何樂而不為呢？　　原因三：開發(fā)商“揚(yáng)長(zhǎng)避短”　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，一些開發(fā)模式也十分成熟。但是，這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式，相對(duì)于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得十分復(fù)雜。它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗(yàn)外，還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)人才。然而，由于商業(yè)意識(shí)不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不“揚(yáng)長(zhǎng)避短”——繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開商業(yè)人才缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營(yíng)踢給大型商家或投資客自理。
　　短線操作的后遺癥　　商業(yè)地產(chǎn)的管理特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。分散經(jīng)營(yíng)必須在統(tǒng)一管理的前提下進(jìn)行，否則，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)極易陷入困境。而短線操作下的商業(yè)地產(chǎn)部分商鋪產(chǎn)權(quán)分散，將成為統(tǒng)一管理的障礙。其主要表現(xiàn)有三個(gè)方面：　　表現(xiàn)一：經(jīng)營(yíng)調(diào)整不順暢　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)含有許多不同的業(yè)態(tài)，而一種業(yè)態(tài)也擁有多種商業(yè)（或服務(wù)）品類，不同的品類具有不同淡、旺季及產(chǎn)品（或服務(wù)）的生命周期，因而各種品類在不同時(shí)期有不同的銷售量。這就要求各級(jí)經(jīng)營(yíng)者須按商業(yè)規(guī)律不斷調(diào)整業(yè)態(tài)、品類，使整個(gè)業(yè)態(tài)組合更加適應(yīng)有效商圈的實(shí)際需求和競(jìng)爭(zhēng)變化。調(diào)整業(yè)態(tài)和品類肯定會(huì)涉及到不同營(yíng)業(yè)面積的租期、租金、面積重組等方面的調(diào)整，這將可能影響到一部分業(yè)主的權(quán)益，一旦這部分或個(gè)別業(yè)主不同意調(diào)整方面，經(jīng)營(yíng)調(diào)整將無法進(jìn)行，項(xiàng)目整體持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)得不到保障，最終可能走向整體失敗?！　”憩F(xiàn)二：物業(yè)改造沒人理　　消費(fèi)者的消費(fèi)觀是不斷變化的，其對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求亦不是一成不變，消費(fèi)者總喜歡到價(jià)格合理且環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)所購(gòu)物消費(fèi)。一個(gè)商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間之后，為吸引更多的眼球，它可能需要進(jìn)行翻新、改造等。一般情況下，各租戶都比較重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性。小業(yè)主除了收租外，其余要承擔(dān)費(fèi)用的事多數(shù)采取不聞不理的手法，這就難倒了管理公司和開發(fā)商。對(duì)于一個(gè)已成功經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目來講，費(fèi)用的分擔(dān)可能不是問題，因?yàn)椴还苁亲鈶?，還是小業(yè)主，其經(jīng)營(yíng)收益都比較高，分擔(dān)一些改造費(fèi)用問題不大，而對(duì)于一個(gè)剛剛起步才一、二年的項(xiàng)目則難度較大，往往由于各方的收益情況不盡理想，改造費(fèi)用也成了多方扯皮的原因?！　”憩F(xiàn)三：整體推廣后勁不足　　整體推廣是成功經(jīng)營(yíng)的重要手段之一，特別是在項(xiàng)目的開業(yè)前期和各個(gè)調(diào)整期，整體推廣能夠起到相當(dāng)重要的作用。整體推廣一般通過媒體、宣傳冊(cè)、VIP卡、明星助興、公益活動(dòng)等相關(guān)的促銷活動(dòng)宣傳項(xiàng)目的服務(wù)、銷售內(nèi)容、優(yōu)惠條件等，以吸引更多的消費(fèi)者前來消費(fèi)，這類活動(dòng)需要大量的費(fèi)用。一般情況下，項(xiàng)目開業(yè)后的前期推廣費(fèi)用由開發(fā)商通過管理公司來支付，開發(fā)商也已將這部分費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本當(dāng)中。然而，在開業(yè)后各個(gè)時(shí)期的推廣費(fèi)用從哪來呢？這個(gè)問題如同上述物業(yè)改造費(fèi)用，也成為多方扯皮的問題之一。短線操作下的產(chǎn)權(quán)分散正是商業(yè)地產(chǎn)整體推廣后勁不足的主要原因?！　∪f達(dá)模式升級(jí)版的建議　　　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)基本模式是將二樓及以上樓層出租（或其它合作方式）給世界500強(qiáng)的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，如沃爾瑪、歐倍德、華納時(shí)代等，再將一樓規(guī)劃成外街鋪和內(nèi)街鋪，并對(duì)外出售。這種模式在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期的確是一個(gè)影響極大的創(chuàng)新，其最明顯的優(yōu)點(diǎn)是：在商鋪營(yíng)銷中，通過宣傳戰(zhàn)略