【正文】 濟(jì)活動(dòng)的正常開(kāi)展，規(guī)范對(duì)外經(jīng)濟(jì)行為，提高經(jīng)濟(jì)效益，防止不必要的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，制定本管理制度。，應(yīng)當(dāng)簽訂合同。，必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)，貫徹平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。、采購(gòu)、監(jiān)理、施工、維修等方面的合同，不包括勞務(wù)合同。，合同均應(yīng)采用書(shū)面形式，有關(guān)修改合同的文書(shū)、圖標(biāo)、傳真等均為合同的組成部分。，必須與中標(biāo)單位簽訂標(biāo)準(zhǔn)文本合同。其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)訂立合同前，必須了解、掌握對(duì)方的經(jīng)營(yíng)資格、資信等情況，無(wú)經(jīng)營(yíng)資信的單位不得與之訂立合同。，其他任何人必須取得法定代表人的書(shū)面授權(quán)委托方能對(duì)外訂立書(shū)面合同。，交辦公室傳遞財(cái)務(wù)部及有關(guān)科室和領(lǐng)導(dǎo)會(huì)審會(huì)簽。，嚴(yán)禁在空白文本上蓋章并且原則上先由對(duì)方簽字蓋章后我方才予以簽字蓋章，嚴(yán)禁我方簽字后以傳真、信函的形式交對(duì)方簽字蓋章；如有例外，需總經(jīng)理特批。，合同文本及復(fù)印件由財(cái)務(wù)、辦公室、具體業(yè)務(wù)部門(mén)保管，其中原件由財(cái)務(wù)部門(mén)和辦公室留存。，每一合同設(shè)一臺(tái)賬，分別按業(yè)務(wù)進(jìn)展情況和收付款情況一事一記。工程管理、財(cái)務(wù)部門(mén)等相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人和公司總經(jīng)理審核后方可辦理。 ，掛號(hào)寄發(fā)或由對(duì)方簽收，掛號(hào)和簽收憑證作為合同組成部分交由辦公室保管。，變更部分與原合同有同樣的法律效力，納入本辦法規(guī)定的管理范圍。、合同文本質(zhì)量、合同履行情況進(jìn)行考核。、嚴(yán)謹(jǐn)性負(fù)責(zé)。 工程監(jiān)理管理制度，實(shí)行監(jiān)理制度，依法開(kāi)展招標(biāo)，選擇有資質(zhì)、有相關(guān)工程經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位，簽訂《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》，明確工程監(jiān)理的職責(zé)。定期對(duì)監(jiān)理部合同履行情況，人員到位、職責(zé)履行、監(jiān)理行為、監(jiān)理工作效果進(jìn)行評(píng)價(jià)并形成文字依據(jù)。 工程技術(shù)交底和工程簽證管理制度，公司工程部經(jīng)理組織勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位對(duì)施工圖進(jìn)行會(huì)審和技術(shù)交底，會(huì)審意見(jiàn)經(jīng)參加單位簽字蓋章后發(fā)至各單位執(zhí)行。，各專(zhuān)業(yè)分項(xiàng)分部工程，施工單位要制定施工技術(shù)方案，專(zhuān)項(xiàng)施工方案并向工人交底。監(jiān)理單位對(duì)施工單位的交底要進(jìn)行監(jiān)督并做好記錄。本公司工程部經(jīng)理定期檢查施工、監(jiān)理技術(shù)交底記錄和執(zhí)行情況。，制定預(yù)防質(zhì)量通病的實(shí)施方案。：施工單位工程簽證—監(jiān)理單位初審—甲方造價(jià)工程師審核—工程部經(jīng)理復(fù)核—交施工單位。，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，造價(jià)工程師直接交施工單位施工。（含）元時(shí)，由分管領(lǐng)導(dǎo)提出初步意見(jiàn)，直接上報(bào)總經(jīng)理簽證后，發(fā)給施工單位施工。，因設(shè)計(jì)變更而引起工程費(fèi)用增加超過(guò)50000元或超過(guò)合同額10%的屬重大變更，應(yīng)進(jìn)行會(huì)審。 施工質(zhì)量管理制度、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按照有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和審核合格后的施工圖進(jìn)行施工。、質(zhì)檢、試驗(yàn)、材料、設(shè)備等主要管理人員及特種作業(yè)人員必須持證上崗。嚴(yán)格原材料和施工質(zhì)量控制，做好原材料檢測(cè)、隱蔽工程和特殊過(guò)程的質(zhì)量檢查和記錄，保證各種原材料和每道工序質(zhì)量合格。；必須對(duì)原材料、半成品進(jìn)行鑒證檢測(cè)；對(duì)隱蔽工程、關(guān)鍵部位進(jìn)行旁站；對(duì)分項(xiàng)工程、隱蔽工程參加驗(yàn)收，上道工序不合格，下道工序不得施工。，解決施工活動(dòng)中有關(guān)問(wèn)題。深入現(xiàn)場(chǎng)，檢查落實(shí)監(jiān)理、施工單位質(zhì)量責(zé)任制。 施工驗(yàn)收管理制度、分部、單位工程驗(yàn)收。，由施工單位工程負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員進(jìn)行評(píng)定，專(zhuān)職質(zhì)量檢查員核定，填寫(xiě)分項(xiàng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定表，報(bào)監(jiān)理單位和公司工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體質(zhì)量核驗(yàn)和資料核查。，專(zhuān)職質(zhì)量檢查員核定，報(bào)監(jiān)理和工程部核查。其中地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量由企業(yè)技術(shù)和質(zhì)量部門(mén)組織核定，申報(bào)質(zhì)檢站進(jìn)行結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)，由業(yè)主組織監(jiān)理、設(shè)計(jì)、質(zhì)檢站、抗震辦參加，核查后報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督站備案。，向監(jiān)理提交初評(píng)和申請(qǐng)單位工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，由業(yè)主組織施工、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、物業(yè)等部門(mén)參加評(píng)定，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督站核查備案。，其總包單位應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。各分包單位應(yīng)按驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)評(píng)定所承建的分項(xiàng)、分部工程的質(zhì)量等級(jí)，由監(jiān)理和公司工程部負(fù)責(zé)核查分包單位并將評(píng)定結(jié)果及資料交總包單位。，由專(zhuān)業(yè)施工單位初驗(yàn)，向監(jiān)理公司申報(bào)，由業(yè)主組織專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)參加核驗(yàn)，評(píng)定結(jié)果及資料交總包單位，作為單位工程驗(yàn)收評(píng)定的基本依據(jù)。工程管理、分部、單位工程驗(yàn)收評(píng)定。嚴(yán)格執(zhí)行《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》。 工程預(yù)決算管理細(xì)則，公司造價(jià)工程師給予配合和校對(duì)，初編預(yù)算結(jié)果報(bào)總經(jīng)理審定。，由公司造價(jià)工程師編制，總經(jīng)理審定。，公司造價(jià)工程師依據(jù)合同條款和施工設(shè)計(jì)變更簽證單為依據(jù)進(jìn)行初審后，向總經(jīng)理匯報(bào)，由總經(jīng)理決定委托有資質(zhì)的造價(jià)咨詢部門(mén)進(jìn)行決算審計(jì)，審計(jì)意見(jiàn)由公司造價(jià)工程師向總經(jīng)理匯報(bào)，達(dá)成一致意見(jiàn)經(jīng)三方簽字后，出審計(jì)結(jié)果。，掌握和收集施工活動(dòng)中有關(guān)材料價(jià)格信息，施工單位各種簽證單和設(shè)計(jì)變更資料，公正、客觀地決算審核。，不得收受被審單位賄賂，避免公司經(jīng)濟(jì)損失。 工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理辦法、裝飾裝修工程、安裝工程、土石方工程、仿古建筑工程、園林綠化工程、市政工程的計(jì)價(jià)，均執(zhí)行工程量清單計(jì)價(jià)辦法或定額計(jì)價(jià)辦法。，定額計(jì)價(jià)按照現(xiàn)行基價(jià)表或單位估價(jià)表、費(fèi)用定額及相關(guān)文件規(guī)定，計(jì)算工程直接費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)和規(guī)費(fèi)、稅金。，投標(biāo)人按招標(biāo)人分包工程費(fèi)的3%計(jì)取，零星工作項(xiàng)目費(fèi)由投標(biāo)人按工程費(fèi)的2%計(jì)取。，引起新的工程量清單項(xiàng)目，其相應(yīng)的綜合單價(jià)，由承包人提出合理的綜合單價(jià)，經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可，作為結(jié)算的依據(jù)。（減），除合同另有約定外，增（減）幅度在5%以內(nèi)的（含5%），應(yīng)按照原綜合單價(jià)結(jié)算；增（減）幅度在5%以外的，其超過(guò)原工程量清單部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價(jià)，按原綜合單價(jià)執(zhí)行。 分包工程結(jié)算管理規(guī)定，通過(guò)議標(biāo)或直接引進(jìn)的施工單位，由公司與分包單位簽訂合同，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。、工期和進(jìn)度，采取按月計(jì)算或單項(xiàng)竣工結(jié)算。第五章 營(yíng)銷(xiāo)管理 營(yíng)銷(xiāo)人員工作守則 、態(tài)度謙和、保持微笑，時(shí)刻注意個(gè)人及公司形象。，胸卡戴于左胸前，衣著整潔、得體。,不留胡須。；離開(kāi)崗位，要直接向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)備。、吸煙。、報(bào)紙、雜志。，不得打牌、下棋、玩電子游戲等。，談笑，不得閑聊與工作無(wú)關(guān)的事情。，衣衫不整上崗。，挑拔同事間的關(guān)系。，替客戶炒房，從中謀取利益。、辦私事，不得擅離職守或妨礙他人工作。 銷(xiāo)售管理制度 接待次序營(yíng)銷(xiāo)管理。，則第三位銷(xiāo)售員為次席接待員，以此類(lèi)推。，原則上按實(shí)際登記先后為準(zhǔn)。，不參與補(bǔ)接待，按登記本次序接待。 接待順位制度的原則，做到主動(dòng)熱忱。，在接待結(jié)束后做好客戶登記工作。不管客戶有無(wú)購(gòu)房意向，有無(wú)登記，均按順序由次席接待員接待。、名稱清楚、經(jīng)辦人欄有本人簽署。，首席接待員通知原經(jīng)辦銷(xiāo)售員接待，若原經(jīng)辦人員未在場(chǎng)，做好客戶接待，有新客戶到訪由次席接待員負(fù)責(zé)接待。，有義務(wù)將原有效登記客戶記錄給首席接待員證實(shí)。11 .有老客戶在案場(chǎng)的情況下，原則上該銷(xiāo)售人員的首席接待暫不執(zhí)行，除接待人員不夠，可在告之老客戶且老客戶無(wú)異議狀況下方可接待新客戶。 ，有義務(wù)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)做好兼顧接待工作，待有其他銷(xiāo)售員到場(chǎng)后，首席接待員必須及時(shí)將次席接待員引介給其中部分客戶做好客戶分配接待工作（次席接待員無(wú)論該客戶是否已登記，都需完成接待工作）。，遇客戶指名某銷(xiāo)售人員時(shí)，有義務(wù)做好接待交接工作，遇該銷(xiāo)售人員未在場(chǎng)時(shí)，除客戶要求聯(lián)系外，做好接待登記工作。，該銷(xiāo)售員可提前接待。，交叉原則上以客戶登記有效期為準(zhǔn)。，其他銷(xiāo)售人員有義務(wù)做好提示工作。 客戶接待有效期，該客戶屬有效登記客戶。，遇客戶未指名接待，且未做延續(xù)登記，不得提前接待。，意向房源開(kāi)盤(pán)前在其他銷(xiāo)售員處登記購(gòu)房，該指標(biāo)屬簽約銷(xiāo)售員。 接待順位制度罰則，應(yīng)負(fù)執(zhí)行和監(jiān)督的責(zé)任，在制度執(zhí)行過(guò)程中，故意不登記客戶姓名，不按次序參與接待，或搶接待客戶的，發(fā)現(xiàn)后該套指標(biāo)轉(zhuǎn)給監(jiān)督發(fā)現(xiàn)者，提成按銷(xiāo)售部及監(jiān)督人各一半計(jì)提。，該套指標(biāo)歸銷(xiāo)售部，劃入銷(xiāo)售部獎(jiǎng)勵(lì)基金。，可向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出，由銷(xiāo)售部協(xié)調(diào)解決，在案場(chǎng)有客戶狀況下?tīng)?zhēng)論客戶歸屬問(wèn)題的， 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)扣除當(dāng)事人雙方當(dāng)月提成，并作辭退處理。，各銷(xiāo)售人員應(yīng)以實(shí)事求是的原則做好客戶登記及接待工作。 接待管理制度，隨時(shí)放下自己手頭的事情服務(wù)于客戶，時(shí)刻把客戶放在第一位，一切為客戶著想，以滿足客戶需求為已任。，臺(tái)面僅限放電話、計(jì)算器、客戶登記本、來(lái)電登記本和筆。：起立、開(kāi)門(mén)、問(wèn)好。、準(zhǔn)確、穩(wěn)重、有序地講解物業(yè)情況及特點(diǎn)；安排客人坐下，倒水，接待完畢應(yīng)使用“歡迎再次光臨，您走好”等禮貌語(yǔ)言。、回答詢問(wèn)時(shí)應(yīng)根據(jù)公司的統(tǒng)一說(shuō)辭予以答復(fù)，不得擅自答復(fù)或瞎許諾，否則由此引起的后果由責(zé)任人承擔(dān)。、單位、個(gè)人時(shí)應(yīng)客觀地探討，避免厚此薄彼；在接待顧客時(shí)不得使用消極、粗俗的語(yǔ)言；任何情況下銷(xiāo)售部所有人員要使外來(lái)人員得到熱情、友好、謙虛、穩(wěn)重、禮貌、親和的感受。，要配合做好禮節(jié)性的服務(wù)。營(yíng)銷(xiāo)管理，倒掉煙灰并沖洗干凈。，不影響工作，接待臺(tái)工作人員不得翻閱報(bào)紙及與本職工作無(wú)關(guān)的書(shū)籍、雜志等。（1）銷(xiāo)售人員的對(duì)外說(shuō)辭應(yīng)保持一致，嚴(yán)禁擅自承諾客戶，或透露公司內(nèi)部機(jī)密。（2）銷(xiāo)售人員之間應(yīng)發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，互相尊重，嚴(yán)禁推諉責(zé)任。（3）銷(xiāo)售人員應(yīng)嚴(yán)格按照工作流程進(jìn)行工作，切忌擅作主張。（4）接待客戶應(yīng)熱情主動(dòng)，禮貌得體，忌一哄而上或相互推讓。（5）每天下班前，銷(xiāo)售人員向上級(jí)報(bào)告當(dāng)天的工作情況及下一步針對(duì)客戶的跟進(jìn)情況，每接待一個(gè)客戶都要做好詳細(xì)記錄，以便于整體的銷(xiāo)售進(jìn)展控制及對(duì)客戶的界定劃分。 電話管理制度，最好不要超過(guò)三次。“您好”然后報(bào)樓盤(pán)名“****”。“請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫到您嗎？”, 如找別的同事, 就說(shuō)“請(qǐng)稍等…”輕輕放下電話，叫同事接聽(tīng)。，應(yīng)詢問(wèn)是否留下姓名、電話轉(zhuǎn)告同事回復(fù)等；一般要等對(duì)方放下電話后自己才放下電話。，業(yè)務(wù)電話不超過(guò)8分鐘，談判電話不超過(guò)15分鐘。 銷(xiāo)售會(huì)議管理規(guī)定,銷(xiāo)售員匯報(bào)前日的工作情況和當(dāng)天的工作安排。、來(lái)訪中的問(wèn)題，解決建議和反饋意見(jiàn)。，匯報(bào)各項(xiàng)事務(wù)的處理進(jìn)度。 客服中心管理辦法 客戶資料存檔，接受銷(xiāo)售組轉(zhuǎn)交的所有客戶資料并建立檔案。：合同復(fù)印件、客戶身份證明、收費(fèi)一覽表、客戶檔案表。，客戶所有的來(lái)電，來(lái)訪、來(lái)函需記錄存檔，客戶反饋的意見(jiàn)及詳細(xì)處理情況需記錄存檔。，任何人不得私自打開(kāi)客戶資料庫(kù)進(jìn)行查詢。也不可翻閱客戶管理存檔文件。 客戶產(chǎn)權(quán)辦理等一般性事物：暫住證、居住證明、委托事項(xiàng)公證書(shū)等。，指導(dǎo)客戶辦理相關(guān)手續(xù)、自行繳納相關(guān)費(fèi)用（需客戶辦完結(jié)算并繳納物業(yè)管理費(fèi)后方可受理代辦產(chǎn)權(quán)事宜。，需經(jīng)客戶主管確認(rèn)后方可接受或拒絕辦理。 績(jī)效考核獎(jiǎng)懲制度為了體現(xiàn)公平和競(jìng)爭(zhēng)原則，進(jìn)一步完善銷(xiāo)售激勵(lì)機(jī)制，發(fā)揮銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的工作積極性和主動(dòng)性，以加快銷(xiāo)售進(jìn)程和資金回籠進(jìn)度，確保完成公司銷(xiāo)售計(jì)劃指標(biāo)，特?cái)M訂本辦法。 考核對(duì)象。 考核方式，明確各崗位銷(xiāo)售考核的具體指標(biāo)，結(jié)合銷(xiāo)售指標(biāo)和資金回籠進(jìn)行考核。 工資構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)＋工齡工資＋提成＋考核工資基本工資：按照保障員工基本生活原則，結(jié)合公司標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核定。工齡工資：按照公司工齡標(biāo)準(zhǔn)30元/年的標(biāo)準(zhǔn)核定。提成：提成比例及計(jì)算方法按照《營(yíng)銷(xiāo)部績(jī)效考核項(xiàng)目表》計(jì)算?？己斯べY：考核工資基數(shù)為200元，銷(xiāo)售完成率低于79％不予發(fā)放，銷(xiāo)售完成率達(dá)80％以上，應(yīng)發(fā)考核工資＝考核工資基數(shù)銷(xiāo)售完成率（當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額247。當(dāng)月計(jì)劃銷(xiāo)售額）營(yíng)銷(xiāo)管理考核依據(jù)：根據(jù)年度目標(biāo)、季度計(jì)劃，制訂月銷(xiāo)售計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批，審批后將以公司文件形式下發(fā)為最終考核依據(jù)，作為營(yíng)銷(xiāo)部的考核標(biāo)準(zhǔn)。營(yíng)銷(xiāo)部績(jī)效考核管理辦法崗位設(shè)置底薪工齡工資提 成 部 分考核工資（基數(shù)200元）基本工資考核工資部門(mén)經(jīng)理基本工資200按年限銷(xiāo)售額完成率達(dá)80%以上（含80％）按當(dāng)月入賬額的萬(wàn)分之七計(jì)提完成率達(dá)80%以上，應(yīng)發(fā)考核工資=考核工資基數(shù)銷(xiāo)售完成率(當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額247。當(dāng)月計(jì)劃銷(xiāo)售額）銷(xiāo)售額完成率低于80%，但≥70%，按當(dāng)月入賬額的萬(wàn)分之六計(jì)提銷(xiāo)售額完成率低于70%，但≥60%，按當(dāng)月入賬額的萬(wàn)分之五計(jì)提銷(xiāo)售額完成率低于60%（不含），按當(dāng)月入賬額的萬(wàn)分之二計(jì)提按揭人員基本工資200按年限以實(shí)際到賬回單為依據(jù)，按每戶200元計(jì)提完成率達(dá)80%以上，應(yīng)發(fā)考核工資=考核工資基數(shù)銷(xiāo)售完成率(當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額247。當(dāng)月計(jì)劃銷(xiāo)售額）策劃人員基本工資200按年限——————完成率達(dá)80%以上，應(yīng)發(fā)考核工資=考核工資基數(shù)銷(xiāo)售完成率(當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額247。當(dāng)月計(jì)劃銷(xiāo)售額）內(nèi)勤人員基本工資200按年限——————完成率達(dá)80%以上，應(yīng)發(fā)考核工資=考核工資基數(shù)銷(xiāo)售完成率(當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額247。當(dāng)月計(jì)劃銷(xiāo)售額）銷(xiāo)售人員基本工資200按年限完成率達(dá)80%以上，應(yīng)發(fā)考核工資=考核工資基數(shù)銷(xiāo)售完成率(當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額247。當(dāng)月計(jì)劃銷(xiāo)售額） 績(jī)效考核管理明細(xì)表第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與投資管理 項(xiàng)目投資管理制度 ，明確投資決策權(quán)限與投資管理責(zé)任，強(qiáng)化投資項(xiàng)目的事前、事中、事后控制，提高投資質(zhì)量，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資效益，定本制度。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。（2）預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。（3）投資控制貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，各實(shí)施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。（1）辦公室負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與選擇。（2）工程部負(fù)責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。（3）辦公室負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目投資建議書(shū)》及項(xiàng)目投資立項(xiàng)審批等工作。 ，對(duì)外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng)，累計(jì)總規(guī)模不得超過(guò)其凈資產(chǎn)的2倍。同時(shí)，為防止企業(yè)資產(chǎn)過(guò)度分散、管理鏈條過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)嚴(yán)格控制下屬公司的對(duì)外投資。 、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等，必須進(jìn)行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下六個(gè)方面。（1）對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。（2）對(duì)企業(yè)經(jīng)