【正文】 商之間相傳的數據是：2008年主城區(qū)可供銷售的商品房面積在2000萬平方米以上。盡管2007年主城區(qū)商品房銷售面積也在2300萬平方米左右，但由于2007年的特殊背景，業(yè)界人士都普遍認為2008年將不再會出現這樣驚人的需求和銷售速度。分析2008年，幾乎所有的業(yè)界人士都認為重慶市場仍然存在強勁的剛性需求，比如中高端人士的多次置業(yè)；比如青年的第一次置業(yè)；比如城市化進程帶來的區(qū)縣置業(yè)和民工置業(yè)……但2008年重慶樓市仍然會面臨以下幾個方面的考驗：2007年消費的提前透支，市場需求集中消化之后，再積累需要一定的時間過程；房價大漲之后，消費者置業(yè)負擔嚴重加重，部分中低消費者被迫轉向非商品房；保障性住房對商品房市場的沖擊；宏觀政策的調控，對投資和多次置業(yè)的限制和壓制。三、房價走向——穩(wěn)中有升，經濟適用房和政策性房屋將拉低房價龐大的剛性需求作支撐盡管在火爆行情下購房群體中恐慌性購房占了一定的比例，市場銷售井噴在一定程度上透支了部分消費，但是重慶剛性需求依然存在。根據重慶市2020總規(guī)，主城核心區(qū)擴大400多平方公里，未來10年內主城城市人口將增加430萬，每年存在1500萬平方米住房需求。而2007年底的全市經濟工作會議上，薄熙來和王鴻舉表示，用35年時間，投入1000億元把主城九區(qū)的危舊房全部改造，這也給地產帶來相當大的機會。土地價格對房價的主導性增強據地房局數據顯示，2007年土地招拍掛價格平均為：1450元/平米。其中渝中區(qū)土地成交價格最高，其次為江北區(qū)和高新區(qū)。2000元/平米以上：渝中區(qū)2980元/平米、江北區(qū)2930元/平米、高新區(qū)2471元；1500元/平米：北部新區(qū)1550元/平米、經開區(qū)1766元/平米、九龍坡區(qū)1708元；10001500元/平米：渝北1311元/平米、南岸1170元/平米、沙區(qū)1311元/平米；1000元/平米以下：大渡口區(qū)932元/平米、巴南區(qū)911元/平米、北碚區(qū)763元/平米。以上樓面地價均按照建筑面積統(tǒng)計，如果換算成套內面積，重慶2007總體土地成本套內均價在：1740元/平米左右，加上開發(fā)成本按照建面價2000元/平米計算，重慶2007年交易土地開發(fā)平均套內價成本在：4140元/平米。所以，重慶老百姓如果期望未來的房價能夠回落到套內4500元/平米以下，幾乎是不可能的。并且按照這個地價估算，江北、高新區(qū)未來房價至少應該在6000元/平米以上。另外，從政策、土地、資本、需求等方面綜合來看，房地產行業(yè)未來5年內持續(xù)看漲。盡管目前成交量在萎縮，但根據以往的經驗，市場能在半年內將政策利空充分消化掉，房價還將穩(wěn)中有升。四、市場競爭——外來企業(yè)成主角2008年將是品牌開發(fā)商的逐鹿較量年。除了本土的龍湖、金科、華宇、協(xié)信等知名開發(fā)商在重慶角逐，國內地產大鱷華潤、中海、恒大、富力、魯能、融匯等也加入了重慶地產的市場博弈。那么，究竟誰將主導重慶的地產江湖？2008年伊始，重慶樓市超級巨無霸頻頻現身。茶園新區(qū)2000畝的魯能領秀城成功奠基，大學城3800畝富力城“彩蛋”銷售中心正式開放，渝中黃沙溪中國奧園的60萬平方米奧園康城正式亮相，1900畝的瑞安新天地、總占地1036畝的海昌加勒比今年也將正式面市。稍微留意就可發(fā)現，這些巨無霸全部都是外來企業(yè)的作品，外企主宰重慶樓市未來的局面已逐漸清晰。如果說2007年的重慶樓市是外來企業(yè)與本土企業(yè)勢均力敵，或者稍遜一籌的話，那2008年外來企業(yè)則將開始徹底掌握主導權。據統(tǒng)計，目前進入重慶的外來房企早已超過100家，全國最著名的地產商如中海、保利、碧桂園、富力、恒大、綠地、雅居樂等幾乎已悉數登場。外來企業(yè)無疑將代替本土企業(yè)成為重慶地產開發(fā)的主角。五、產品更加多元化，中高端商品房突圍隨著保障性住房、政策性住房的加快推進，商品房的低端市場將受到一定打擊。2008年重慶樓市的供應結構將發(fā)生變化，中高端產品突圍將是今年乃至今后一段時間內的主流方向。據物價局相關人士稱，今年將進一步加大普通商品房價格管理力度，對建筑面積90平方米及以下的普通商品住房銷售價格實施最高限價管理。這對低端產品中的中小戶型產品將是又一次打擊。對高端產品來說，由于土地資源愈加稀缺，高端產品將愈加珍貴。同時，在通脹壓力之下，不論是自住以保值，還是投資以獲利，具有強大升值潛力的高端產品也必將成為人們追逐的對象。而對于中端產品而言，政策性住房的加快推進在短時間內還不會有太大影響，但當經濟適用房真的面對大多數中產階級的時候，中端商品房也將遭遇極大困境。另外，就未來市場競爭力而言，高端產品無疑更具競爭性。2008年由于市場的降溫，很多房產開發(fā)企業(yè)會動用“價格戰(zhàn)”，但對于一部分企業(yè)影響并不大。從2007年地房局統(tǒng)計的銷售數據來看，市場上走得最好的產品分為兩種，一種是滿足物質需求（居?。┑奈飿I(yè)；另一個則是滿足精神需求的中高端物業(yè)。對精神需求這塊客戶，價格并非是主要因素，因為他們的購買需求已經不一樣了。2007年，精神需求之下，走得最好的是郊區(qū)別墅和城市中心帶稀缺資源的公寓。從保利高爾夫、常青藤別墅到龍湖春森彼岸，在他們的客戶層面，人們看到一個“對價格并不在乎”的圈層。因此，未來的政策規(guī)劃及市場競爭格局決定了中高端產品將更有出路。重慶作為年輕的直轄市，又是一個剛誕生的新特區(qū)，對外開放性和吸引力都將持續(xù)增強，隨著城市建設的加速和內外投資環(huán)境的互動，外來消費者在重慶置業(yè)的比例還將增加，中高檔品質樓盤對外在消費者的吸引力亦占據了絕對優(yōu)勢。六、投資市場將趨于慘淡2007年，房地產市場驟然出現了井噴之勢，高達每平米上萬元甚至幾萬元人民幣的樓盤在各地涌現，“地王”也成為了2007年地產圈的流行詞匯。房價高企，國內投資渠道的缺乏讓資金大量流入房地產市場，再加上國際“熱錢”的涌入，房市和股市像神話一樣，成為了高額回報的投資行業(yè)。但是，最近傳出號稱全國規(guī)模最大、網點最多、以深圳為總部、在全國有1800多家門店的房產中介創(chuàng)輝租售紛紛關門的消息。這是繼中天置業(yè)、長河地產之后深圳第三家倒閉的房產中介。主要原因就是房產交易量的萎縮讓這些以“炒房”為主要收益的房地產經紀公司難以為繼。也就是說，貨幣從緊的政策讓2007年風光無限的房地產中介驟然遭遇“斷奶”之虞，投資者紛紛將資金從樓市撤離，顯然，他們已經感覺到了政策的“寒冷”，且普遍認為短期內不會“回暖”。因此，可以預計，2008年，重慶房地產的投資市場將趨于慘淡。七、區(qū)縣將成為重要的開發(fā)戰(zhàn)場在主城土地資源日漸稀缺的客觀環(huán)境下，有一種思想正在蔓延：到區(qū)縣廣闊的天空去。而且，有很多政策調控都在支撐著這個思想：“推進萬州‘第二大城市’和涪陵、黔江、江津、合川、永川等區(qū)域性中心城市建設，協(xié)調發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)”的規(guī)劃出現在政府報告當中；薄熙來提出了“區(qū)縣發(fā)展是重慶成功的基礎”……這一切都在預示著：未來許多年里，區(qū)縣將作為一個重要的開發(fā)戰(zhàn)場。開發(fā)商進軍區(qū)縣是一種必然的趨勢。專家認為，城市中心在城市化進程中首先受益，但此后，隨著財富流動和制度建設，區(qū)縣市場也開始成熟起來。首先是伴隨區(qū)縣經濟發(fā)展，居民財富有了積累，這就代表著房產購買力已經存在；其次是改變城市面貌已經成為城市管理者的壓力和政績考核的標準，這一切，都為房地產企業(yè)進軍區(qū)縣創(chuàng)造了條件。土地開發(fā)成本的低廉和地方政府對招商引資的政策優(yōu)惠更是對房地產企業(yè)形成難以抗拒的誘惑。現實情況也的確如此。整個2007年，房地產大鱷們都揮舞著資本大棒，在區(qū)縣進行大規(guī)模“圈地”運動。協(xié)信、洋世達、碧桂園屯兵長壽；隆鑫、同景角力武隆；金科、南方逐鹿涪陵；龍湖布局合川；恒大發(fā)兵江津……重慶主城乃至全國品牌地產商不謀而合的把目光投向了區(qū)縣。資本流動方向，就是蘋果熟了的方向，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌之下的重慶區(qū)縣房地產價值已然開始顯現。對于很多本土開發(fā)商來說，這或許只是一種被迫的行動。在主城一地難求的時候，適時的“走出來”未嘗不是明智之舉?；赝?007年，重慶的土地市場，主角已然不再是本土大腕，外來品牌挾狂風掃落葉之勢，激蕩起一浪又一浪……看看北濱路優(yōu)質地塊，盡入中海、招商、信合、九龍倉等資本大鱷之手。本土開發(fā)商在一次又一次望地興嘆之后，也不得不實際的考慮問題：怎么才是真的生存之道？答案是：到區(qū)縣去。“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”決定了區(qū)縣市場的潛力?！緢蟾嫱?