【正文】 商之間相傳的數(shù)據(jù)是：2008年主城區(qū)可供銷售的商品房面積在2000萬(wàn)平方米以上。盡管2007年主城區(qū)商品房銷售面積也在2300萬(wàn)平方米左右，但由于2007年的特殊背景，業(yè)界人士都普遍認(rèn)為2008年將不再會(huì)出現(xiàn)這樣驚人的需求和銷售速度。分析2008年，幾乎所有的業(yè)界人士都認(rèn)為重慶市場(chǎng)仍然存在強(qiáng)勁的剛性需求，比如中高端人士的多次置業(yè)；比如青年的第一次置業(yè)；比如城市化進(jìn)程帶來(lái)的區(qū)縣置業(yè)和民工置業(yè)……但2008年重慶樓市仍然會(huì)面臨以下幾個(gè)方面的考驗(yàn)：2007年消費(fèi)的提前透支，市場(chǎng)需求集中消化之后，再積累需要一定的時(shí)間過(guò)程；房?jī)r(jià)大漲之后，消費(fèi)者置業(yè)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重加重，部分中低消費(fèi)者被迫轉(zhuǎn)向非商品房；保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊；宏觀政策的調(diào)控，對(duì)投資和多次置業(yè)的限制和壓制。三、房?jī)r(jià)走向——穩(wěn)中有升，經(jīng)濟(jì)適用房和政策性房屋將拉低房?jī)r(jià)龐大的剛性需求作支撐盡管在火爆行情下購(gòu)房群體中恐慌性購(gòu)房占了一定的比例，市場(chǎng)銷售井噴在一定程度上透支了部分消費(fèi)，但是重慶剛性需求依然存在。根據(jù)重慶市2020總規(guī)，主城核心區(qū)擴(kuò)大400多平方公里，未來(lái)10年內(nèi)主城城市人口將增加430萬(wàn)，每年存在1500萬(wàn)平方米住房需求。而2007年底的全市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，薄熙來(lái)和王鴻舉表示，用35年時(shí)間，投入1000億元把主城九區(qū)的危舊房全部改造，這也給地產(chǎn)帶來(lái)相當(dāng)大的機(jī)會(huì)。土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的主導(dǎo)性增強(qiáng)據(jù)地房局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年土地招拍掛價(jià)格平均為：1450元/平米。其中渝中區(qū)土地成交價(jià)格最高，其次為江北區(qū)和高新區(qū)。2000元/平米以上：渝中區(qū)2980元/平米、江北區(qū)2930元/平米、高新區(qū)2471元；1500元/平米：北部新區(qū)1550元/平米、經(jīng)開(kāi)區(qū)1766元/平米、九龍坡區(qū)1708元；10001500元/平米：渝北1311元/平米、南岸1170元/平米、沙區(qū)1311元/平米；1000元/平米以下：大渡口區(qū)932元/平米、巴南區(qū)911元/平米、北碚區(qū)763元/平米。以上樓面地價(jià)均按照建筑面積統(tǒng)計(jì)，如果換算成套內(nèi)面積，重慶2007總體土地成本套內(nèi)均價(jià)在：1740元/平米左右，加上開(kāi)發(fā)成本按照建面價(jià)2000元/平米計(jì)算，重慶2007年交易土地開(kāi)發(fā)平均套內(nèi)價(jià)成本在：4140元/平米。所以，重慶老百姓如果期望未來(lái)的房?jī)r(jià)能夠回落到套內(nèi)4500元/平米以下，幾乎是不可能的。并且按照這個(gè)地價(jià)估算，江北、高新區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)至少應(yīng)該在6000元/平米以上。另外，從政策、土地、資本、需求等方面綜合來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)5年內(nèi)持續(xù)看漲。盡管目前成交量在萎縮，但根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)能在半年內(nèi)將政策利空充分消化掉，房?jī)r(jià)還將穩(wěn)中有升。四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——外來(lái)企業(yè)成主角2008年將是品牌開(kāi)發(fā)商的逐鹿較量年。除了本土的龍湖、金科、華宇、協(xié)信等知名開(kāi)發(fā)商在重慶角逐，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷華潤(rùn)、中海、恒大、富力、魯能、融匯等也加入了重慶地產(chǎn)的市場(chǎng)博弈。那么，究竟誰(shuí)將主導(dǎo)重慶的地產(chǎn)江湖？2008年伊始，重慶樓市超級(jí)巨無(wú)霸頻頻現(xiàn)身。茶園新區(qū)2000畝的魯能領(lǐng)秀城成功奠基，大學(xué)城3800畝富力城“彩蛋”銷售中心正式開(kāi)放，渝中黃沙溪中國(guó)奧園的60萬(wàn)平方米奧園康城正式亮相，1900畝的瑞安新天地、總占地1036畝的海昌加勒比今年也將正式面市。稍微留意就可發(fā)現(xiàn)，這些巨無(wú)霸全部都是外來(lái)企業(yè)的作品，外企主宰重慶樓市未來(lái)的局面已逐漸清晰。如果說(shuō)2007年的重慶樓市是外來(lái)企業(yè)與本土企業(yè)勢(shì)均力敵，或者稍遜一籌的話，那2008年外來(lái)企業(yè)則將開(kāi)始徹底掌握主導(dǎo)權(quán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前進(jìn)入重慶的外來(lái)房企早已超過(guò)100家，全國(guó)最著名的地產(chǎn)商如中海、保利、碧桂園、富力、恒大、綠地、雅居樂(lè)等幾乎已悉數(shù)登場(chǎng)。外來(lái)企業(yè)無(wú)疑將代替本土企業(yè)成為重慶地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主角。五、產(chǎn)品更加多元化，中高端商品房突圍隨著保障性住房、政策性住房的加快推進(jìn)，商品房的低端市場(chǎng)將受到一定打擊。2008年重慶樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，中高端產(chǎn)品突圍將是今年乃至今后一段時(shí)間內(nèi)的主流方向。據(jù)物價(jià)局相關(guān)人士稱，今年將進(jìn)一步加大普通商品房?jī)r(jià)格管理力度，對(duì)建筑面積90平方米及以下的普通商品住房銷售價(jià)格實(shí)施最高限價(jià)管理。這對(duì)低端產(chǎn)品中的中小戶型產(chǎn)品將是又一次打擊。對(duì)高端產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，由于土地資源愈加稀缺，高端產(chǎn)品將愈加珍貴。同時(shí)，在通脹壓力之下，不論是自住以保值，還是投資以獲利，具有強(qiáng)大升值潛力的高端產(chǎn)品也必將成為人們追逐的對(duì)象。而對(duì)于中端產(chǎn)品而言，政策性住房的加快推進(jìn)在短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)有太大影響，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房真的面對(duì)大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)的時(shí)候，中端商品房也將遭遇極大困境。另外，就未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而言，高端產(chǎn)品無(wú)疑更具競(jìng)爭(zhēng)性。2008年由于市場(chǎng)的降溫，很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)動(dòng)用“價(jià)格戰(zhàn)”，但對(duì)于一部分企業(yè)影響并不大。從2007年地房局統(tǒng)計(jì)的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)上走得最好的產(chǎn)品分為兩種，一種是滿足物質(zhì)需求（居?。┑奈飿I(yè)；另一個(gè)則是滿足精神需求的中高端物業(yè)。對(duì)精神需求這塊客戶，價(jià)格并非是主要因素，因?yàn)樗麄兊馁?gòu)買(mǎi)需求已經(jīng)不一樣了。2007年，精神需求之下，走得最好的是郊區(qū)別墅和城市中心帶稀缺資源的公寓。從保利高爾夫、常青藤別墅到龍湖春森彼岸，在他們的客戶層面，人們看到一個(gè)“對(duì)價(jià)格并不在乎”的圈層。因此，未來(lái)的政策規(guī)劃及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局決定了中高端產(chǎn)品將更有出路。重慶作為年輕的直轄市，又是一個(gè)剛誕生的新特區(qū)，對(duì)外開(kāi)放性和吸引力都將持續(xù)增強(qiáng)，隨著城市建設(shè)的加速和內(nèi)外投資環(huán)境的互動(dòng)，外來(lái)消費(fèi)者在重慶置業(yè)的比例還將增加，中高檔品質(zhì)樓盤(pán)對(duì)外在消費(fèi)者的吸引力亦占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。六、投資市場(chǎng)將趨于慘淡2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然出現(xiàn)了井噴之勢(shì)，高達(dá)每平米上萬(wàn)元甚至幾萬(wàn)元人民幣的樓盤(pán)在各地涌現(xiàn)，“地王”也成為了2007年地產(chǎn)圈的流行詞匯。房?jī)r(jià)高企，國(guó)內(nèi)投資渠道的缺乏讓資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上國(guó)際“熱錢(qián)”的涌入，房市和股市像神話一樣，成為了高額回報(bào)的投資行業(yè)。但是，最近傳出號(hào)稱全國(guó)規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多、以深圳為總部、在全國(guó)有1800多家門(mén)店的房產(chǎn)中介創(chuàng)輝租售紛紛關(guān)門(mén)的消息。這是繼中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)之后深圳第三家倒閉的房產(chǎn)中介。主要原因就是房產(chǎn)交易量的萎縮讓這些以“炒房”為主要收益的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司難以為繼。也就是說(shuō)，貨幣從緊的政策讓2007年風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)中介驟然遭遇“斷奶”之虞，投資者紛紛將資金從樓市撤離，顯然，他們已經(jīng)感覺(jué)到了政策的“寒冷”，且普遍認(rèn)為短期內(nèi)不會(huì)“回暖”。因此，可以預(yù)計(jì)，2008年，重慶房地產(chǎn)的投資市場(chǎng)將趨于慘淡。七、區(qū)縣將成為重要的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)場(chǎng)在主城土地資源日漸稀缺的客觀環(huán)境下，有一種思想正在蔓延：到區(qū)縣廣闊的天空去。而且，有很多政策調(diào)控都在支撐著這個(gè)思想：“推進(jìn)萬(wàn)州‘第二大城市’和涪陵、黔江、江津、合川、永川等區(qū)域性中心城市建設(shè)，協(xié)調(diào)發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)”的規(guī)劃出現(xiàn)在政府報(bào)告當(dāng)中；薄熙來(lái)提出了“區(qū)縣發(fā)展是重慶成功的基礎(chǔ)”……這一切都在預(yù)示著：未來(lái)許多年里，區(qū)縣將作為一個(gè)重要的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍區(qū)縣是一種必然的趨勢(shì)。專家認(rèn)為，城市中心在城市化進(jìn)程中首先受益，但此后，隨著財(cái)富流動(dòng)和制度建設(shè)，區(qū)縣市場(chǎng)也開(kāi)始成熟起來(lái)。首先是伴隨區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民財(cái)富有了積累，這就代表著房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)存在；其次是改變城市面貌已經(jīng)成為城市管理者的壓力和政績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)，這一切，都為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍區(qū)縣創(chuàng)造了條件。土地開(kāi)發(fā)成本的低廉和地方政府對(duì)招商引資的政策優(yōu)惠更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成難以抗拒的誘惑?，F(xiàn)實(shí)情況也的確如此。整個(gè)2007年，房地產(chǎn)大鱷們都揮舞著資本大棒，在區(qū)縣進(jìn)行大規(guī)?！叭Φ亍边\(yùn)動(dòng)。協(xié)信、洋世達(dá)、碧桂園屯兵長(zhǎng)壽；隆鑫、同景角力武??；金科、南方逐鹿涪陵；龍湖布局合川；恒大發(fā)兵江津……重慶主城乃至全國(guó)品牌地產(chǎn)商不謀而合的把目光投向了區(qū)縣。資本流動(dòng)方向，就是蘋(píng)果熟了的方向，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌之下的重慶區(qū)縣房地產(chǎn)價(jià)值已然開(kāi)始顯現(xiàn)。對(duì)于很多本土開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這或許只是一種被迫的行動(dòng)。在主城一地難求的時(shí)候，適時(shí)的“走出來(lái)”未嘗不是明智之舉?；赝?007年，重慶的土地市場(chǎng)，主角已然不再是本土大腕，外來(lái)品牌挾狂風(fēng)掃落葉之勢(shì)，激蕩起一浪又一浪……看看北濱路優(yōu)質(zhì)地塊，盡入中海、招商、信合、九龍倉(cāng)等資本大鱷之手。本土開(kāi)發(fā)商在一次又一次望地興嘆之后，也不得不實(shí)際的考慮問(wèn)題：怎么才是真的生存之道？答案是：到區(qū)縣去?！俺青l(xiāng)統(tǒng)籌”決定了區(qū)縣市場(chǎng)的潛力?！緢?bào)告完