【導(dǎo)讀】2020年9月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告?？硕穑ㄖ袊┬畔⒓夹g(shù)有限公司〃重慶機(jī)構(gòu)

　　

【正文】 上漲同時(shí)，購房者心理價(jià)位并沒 有同步上漲。因此，改善型客戶選擇持幣觀望，剛需客戶又購買能力有限，因此，市場過量供應(yīng)造成去化比例不足，市場供求比拉大。 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 28 圖 251： 2020 年 9 月 2020 年 9 月重慶市商品房供求走勢圖 供應(yīng)量 成交量 成交價(jià)格 6938 6757 6254 6443 6451 6294 6675 6469 6557 6607 6672 6784 67833000 4000 5000 6000 7000 8000 050100150200250300350元 / 平方米萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 表 251：重慶市 9 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 8 月 2020 年 9 月 環(huán)比增長（ %） 同比增長（ %） 供求比 % % 供應(yīng)量（萬平方米） % % 成交量（萬平方米） % % 成交價(jià)格（元 /平方米） 6783 % % 成交總額（億元） % % 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 29 二、供求關(guān)系 —— 本月市場供求比 ，為近 1 年來供求比最大， 樓市供 過于 求 嚴(yán)重 從重慶主城商品房市場供求關(guān)系對比圖可以看出， 2020 年 9 月，重慶主城九區(qū)新增市場供應(yīng) 萬方，成交 萬方，供需比為 。 市場 供求 高位運(yùn)行 ， 但成交并沒有特別突出，市場供大于求嚴(yán)重。 2020 年以來，市場供求比一直保持在 1左右，供需基本平衡。本月市場供應(yīng)遠(yuǎn)超成交，整體存量增加，后市競爭壓力進(jìn)一步增大。 圖 252： 2020 年 9 月 2020 年 9 月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9供應(yīng)量 1 7 7 . 3 1 8 6 . 6 1 9 9 . 7 2 0 2 . 1 3 9 . 9 4 1 . 1 1 9 5 . 8 1 8 0 . 0 1 7 0 . 3 6 2 0 9 . 1 1 3 5 . 9 8 2 2 7 . 8 9 2 9 5 . 9 8成交量 1 1 6 . 1 1 4 7 . 5 1 5 2 . 2 1 8 8 . 6 7 7 . 7 1 2 5 . 5 2 4 4 . 1 1 7 9 . 2 1 7 7 . 5 1 8 8 . 3 1 7 3 . 7 8 1 8 3 . 2 1 7 8 . 5 5供求比 1 . 5 3 1 . 2 7 1 . 3 1 1 . 0 7 0 . 5 1 0 . 3 3 0 . 8 0 1 . 0 0 0 . 9 6 1 . 1 1 0 . 7 8 1 . 2 4 1 . 6 6 0 . 0 0 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 6 0 0 . 8 0 1 . 0 0 1 . 2 0 1 . 4 0 1 . 6 0 1 . 8 0 050100150200250300350萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 30 三、供應(yīng)量 —— 供應(yīng)近 300 萬方，達(dá)近 2 年來月度峰值，開發(fā)企業(yè)信心滿滿 2020 年 9 月，市場供應(yīng)量為 萬方，環(huán)比 上升 %，同比 上升 %， 新辦理預(yù)證項(xiàng)目 129 個(gè)。 本月 供應(yīng)繼續(xù)高位運(yùn)行，目前開發(fā)商信心滿滿，抓住營銷旺季集中供應(yīng)，市場熱度高漲。 2020 年重慶秋季房交會已經(jīng)延后至 11月底，預(yù)計(jì)市場供應(yīng)高峰將持續(xù)到房交會期間。但由于 9 月的高位供應(yīng)，項(xiàng)目工程進(jìn)度趕不上，因此 10 月可能將出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整期。 10月供應(yīng)將有所回落，但繼續(xù)保持高位，初步預(yù)計(jì)供應(yīng)量將維持在 180200 萬方 圖 253： 2020 年 9 月 2020 年 9 月重慶市商品房供應(yīng)量走勢 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9供應(yīng)量 1 7 7 . 3 1 8 6 . 6 1 9 9 . 7 2 0 2 . 1 3 9 . 9 4 1 . 1 1 9 5 . 8 1 8 0 . 0 1 7 0 . 4 2 0 9 . 1 1 3 5 . 9 8 2 2 7 . 8 9 2 9 5 . 9 8050100150200250300350萬㎡ 數(shù)據(jù)來源： 中國 房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 31 四、 成交量 —— “金九”未現(xiàn)，成交不及 8 月，市場 未達(dá)到理想高度 本月商品房成交 萬方，環(huán)比 下降 %，同比上升 %。 9月樓市成交 并未達(dá)到市場理想高度。 2020 年 9 月市場并未出現(xiàn)“金九”火爆場面，購房者在目前市場環(huán)境看好的情況下并沒有盲目追漲，購房行為趨于理性。 傳統(tǒng)的 10月重慶秋季房交會已經(jīng)延遲，因此 2020 年重慶 10月商品房市場成交可能出現(xiàn)回落。但由于 9月市場供應(yīng)量大，因此 10 月成交趨穩(wěn)的可能性比較大，初步預(yù)計(jì)在 180萬方左右。 圖 254： 2020 年 9 月 2020 年 9 月 重慶市 商品 房 成交量走勢 成交量 050100150200250300萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 32 五、成交均價(jià) —— 價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，長期消費(fèi)上漲趨勢明顯 本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格 6783 元 /㎡，與上月持平 ，同比下降 %。 近 6 個(gè)月來市場 成交均價(jià) 一直保持 小幅 催長趨 勢主要有以下兩個(gè)方 面的原因： 一、 市場大環(huán)境回暖趨勢明顯：目前重慶房價(jià)已經(jīng)持續(xù) 5個(gè)月上漲，近期市場開盤當(dāng)天認(rèn)購情況也比較理想，市場回暖信號愈加明顯。這在一定層面商堅(jiān)定了開發(fā)商漲價(jià)信心，因此以小幅上調(diào)項(xiàng)目價(jià)格，以保證項(xiàng)目利潤，同時(shí)也能保證項(xiàng)目較好去化。 二、 市場供求區(qū)域的影響： 從 9月市場成交區(qū)域 看： 成交價(jià)格高于整體市場價(jià)格的渝北區(qū)和江北本月成交量較大， 渝北區(qū)雖然成交量一直居于首位，但本月成交量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于成交第二位的沙坪壩區(qū)。渝北區(qū)、江北區(qū)品牌開發(fā)商項(xiàng)目的集中推售對整體市場的成交均價(jià)有一定的拉升。 目前 市場的 回暖信號越加明顯 ，因此 內(nèi)房價(jià)上漲趨勢看好。但是目前購房者趨于理性，價(jià)格上漲幅度對去化影響很大，所以未來價(jià)格以小幅緩漲為主。 圖 255： 2 011 年 9 月 2020 年 9 月重慶市商品房 成交均價(jià)走勢圖 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9成交價(jià)格 6938 6757 6254 6443 6451 6294 6675 6469 6557 6607 6672 6784 67835800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 元 / ㎡ 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 33 六、 區(qū)域市場 —— 渝北區(qū)成交獨(dú)樹一臶，但成交各區(qū)都有所下降 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場成交量 與上個(gè) 月相比， 出現(xiàn)小幅下降。但由于 8 月巴南區(qū)受理工大學(xué)教職工集資房影響，因此拋開集資房，本月成交比 8 月稍好。但區(qū)域成交對比來看，各區(qū)漲跌互現(xiàn)：其中成交量上漲的有九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)和大渡口區(qū)，九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)成交漲幅達(dá) 50%以上，集中供應(yīng)對區(qū)域成交上漲帶動(dòng)明顯；成交量下降的主要集中在北區(qū)：渝北 、江北、北碚區(qū)環(huán)比跌幅分別為 %、 %、 %，渝北、江北區(qū)域內(nèi)本身價(jià)高較高，購房者趨理性，區(qū)域的集中供應(yīng)對成交量拉動(dòng)不大，因此本月成交量并未出現(xiàn)上升局面。 本月市場新增供應(yīng) 出現(xiàn)繼續(xù)上漲，其中除九龍坡、北碚和江北區(qū)外，其余六區(qū)均呈現(xiàn)不同程度上漲。 本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是 南岸區(qū)、江北區(qū)和沙坪壩區(qū)， 3 區(qū)新增供應(yīng)均在2530 萬方 。 成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)和渝北區(qū)，分別高出均價(jià) %、 %和 %， 其中渝北和江北成交量均處于前四 位臵，對本月成交價(jià)起到明顯拉升作用。而 渝中區(qū)成交量占比較小，因此對總體均價(jià)起到的拉升作用不大；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月平行價(jià)格的區(qū)域 南岸 區(qū) 、九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū) 。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，主要為巴南區(qū) 、 北碚區(qū) 、大渡口區(qū) ，其中巴南區(qū)最為明顯，價(jià)格低于整體均價(jià)%。 表 252：重慶市 主城各區(qū) 9 月商品房各類指標(biāo) 區(qū)域 成交面積 （萬方） 占比 價(jià)格 （元 /㎡） 價(jià)格平均水平 新增供應(yīng) （萬方） 占比 渝北區(qū) % 7384 % % 沙坪壩區(qū) % 6226 % % 南岸區(qū) % 6591 % % 江北區(qū) % 7485 % % 九龍坡區(qū) % 6405 % % 巴南區(qū) % 5356 % % 渝中區(qū) % 9100 % % 北碚區(qū) % 5453 % % 大渡口區(qū) % 6309 % % 合計(jì) 100% 6783 —— 100% 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 34 第六章、商品住宅市場 一、供應(yīng)量 —— 較上月有較大幅度上升。 根據(jù)本機(jī)構(gòu)對 2020 年 9 月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出， 9月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為 萬方，較上月 增加 萬方，環(huán)比 上升 %，與去年同期相比 上升 %?？偟膩砜?， 金九銀十的到來， 9 月整體市場大幅上升，本月市場供應(yīng)處于近一年最高水平，但與上個(gè)月有較大增幅。主要在于為傳統(tǒng)的金九銀十的到來，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大供應(yīng)量，沖擊本年銷售任務(wù)。本月重慶主城區(qū)有 129 個(gè)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可證，新辦預(yù)售面積 萬㎡，其中，新辦預(yù)售住宅面積 萬㎡。 圖 261： 2020 年 9 月 2020 年 9 月商品住宅供應(yīng)量對比圖 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9住宅 1 4 1 . 9 1 6 7 . 3 1 6 3 . 7 1 5 9 . 6 2 8 . 5 4 4 0 . 0 4 1 6 8 . 8 1 5 4 . 3 1 5 2 . 0 1 5 4 . 1 1 0 5 . 0 1 7 3 . 9 2 5 7 . 60 . 0 5 0 . 0 1 0 0 . 0 1 5 0 . 0 2 0 0 . 0 2 5 0 . 0 3 0 0 . 0 萬平方米 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 9 月重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 35 二、新推量 —— 金九到來，供應(yīng)量開盤次數(shù)大 幅上升 新推總量分析 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年 9 月共有 84 個(gè)項(xiàng)目 89 次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比 增加 37 次。市場供應(yīng)套內(nèi)面積 萬方，較 8月份 增加 萬方，市場 推盤頻次較上月出現(xiàn)大幅上升 。 本月供應(yīng)市場反應(yīng)強(qiáng)烈，推盤次數(shù)大幅上升，同時(shí)供應(yīng)面積也大幅上升。主要在于 ：傳統(tǒng)旺季金九銀十到來，重慶市場在經(jīng)過 8 月傳統(tǒng)淡季后，金 9 的道來市場情況有大幅上升也在情理之中，本月預(yù)售和開盤次數(shù)較上月都有大幅增加，同時(shí)市場供應(yīng)套內(nèi)面積也有大幅上升，增幅分別達(dá)到 %、 %、 %。 可以看出多數(shù)開 發(fā)商在金九到來采用加大體量增加開盤次數(shù)來沖擊市場。本月 旭陽〃臺北城 、 龍湖聽藍(lán)灣 、 貝蒙天地 、 中渝梧桐郡 、和 龍湖花千樹 等項(xiàng)目 開盤當(dāng)天去化率都在 90%以上 。 圖 262： 2020 年 9 月 2020 年 9 月重慶市商品住宅新增量對比圖 數(shù)據(jù)來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 1 1 . 9 1 1 . 1 0 1 1 . 1 1 1 1 . 1 2 1 2 . 1 1 2 . 2 1 2 . 3 1 2 . 4 1 2 . 5 1 2 . 6 1 2 . 7 1 2 . 8 1 2 . 9新增推案量 9 2 . 9 4