【正文】 ，極富韻律的綠化環(huán)境。保證植物品種多樣，高低錯落、自然茂盛。四季變換，各有風(fēng)味。結(jié)合不同主題、意境配置不同季節(jié)特色的植物，水邊多用花灌木和花卉渲染氣氛?？梢灶A(yù)見，豐富的新中式將對項目的整體銷售起著推波助瀾的促銷作用。 住宅內(nèi)部設(shè)計建議 平面設(shè)計建議 疊院疊院產(chǎn)品的產(chǎn)品特點，為5層情景花園疊院。首層設(shè)有陽光情景房及私家小院，品茗賞景盡情享受生活樂趣。層層退臺設(shè)計，每上一層都往里有個退縮位，這樣就營造了下一層都有一個露臺或者花園，戶戶均可享受露臺生活。獨有的自由空間、錯落的花園和露臺活動空間設(shè)計是情景露臺疊院的特色之處。216。 首層及地下一層優(yōu)勢：地下一層車庫直接入戶、下沉式庭院；首層大面積的私家花園；首層直接入戶，彰顯尊貴感。216。 二層優(yōu)勢：戶外直接獨立入戶；五處露臺、陽臺設(shè)置。216。 三層優(yōu)勢：挑高客廳，空間感十足；三處露臺、陽臺設(shè)置。216。 四、五層優(yōu)勢：四、五層躍式結(jié)構(gòu)，空間變化豐富；挑高客廳，彰顯尊貴感；五處露臺、陽臺設(shè)置。216。 疊院產(chǎn)品建議a、 為規(guī)避25層客戶停車后繞行路程太遠(yuǎn)的弊端，建議保留地下一層的中間通道設(shè)置，客戶可以在停車后通過通道直接走到單元入口處，減少了平面路徑。b、 疊院層層退臺、大面積露臺的產(chǎn)品形態(tài)，決定了其高舒適度的居住享受。而傳統(tǒng)步行樓梯在一定程度上并不能與疊院產(chǎn)品高舒適度的定位相匹配。因此中原建議在成本及工程允許的情況下，可以增加電梯設(shè)置。 TownhouseTownhouse有天有地的產(chǎn)品特點，是吸引客戶購買的主要原因。大面積的私家花園、頂層露臺等給客戶帶來舒適的生活感受的同時，給與強烈的尊貴感和歸屬感，是都市人群追求自然、向往自由生活的表現(xiàn)。但同時Townhouse也有一些劣勢是不可回避的，其中小面寬、大進深的產(chǎn)品特點就是影響Townhouse銷售的問題之一。面寬小、進深大最直接帶來的是房間的局促感。并且在平層中部區(qū)域因為進深的問題，會顯的較為陰暗，光線不夠明亮。并且通風(fēng)效果也不是很好。針對小面寬、大進深的劣勢，本項目Townhouse創(chuàng)新的提出了中庭院的概念，即在相鄰兩套Townhouse中間開辟露天中庭院，面積約為十幾平米。中庭院的優(yōu)勢十分明顯：a、 將陽光引入每層原本陰暗的中部區(qū)域，使每個平層光線十足，從視覺效果上縮短了進深長的感覺。b、 加強了通風(fēng)效果，室內(nèi)外的空氣可以順暢的得以流通，時刻保持室內(nèi)的空氣新鮮。c、 增加了室內(nèi)與室外交流的空間，房間的趣味性更強。 高層216。 空中別墅高層部分采用錯落式結(jié)構(gòu)，即標(biāo)準(zhǔn)層的兩戶分別位于不同的標(biāo)高層，這種處理方式可以達(dá)到一梯一戶的效果，電梯的處理方式上可以做到電梯直接入戶，給居住著帶來極強的尊貴感。這也是高層部分產(chǎn)品的一個重要附加值。216。 高層板樓方案一此版方案的兩部電梯在一起，位于核心筒位置。其中的一部作為私密性很強的電梯直接入戶，彰顯品質(zhì)感和尊貴感。另一部電梯則可以作為客人梯，供來訪者使用。方案二此方案與上版的最大區(qū)別是將兩部電梯進行了分離，將其中的一部電梯放置在樓梯北側(cè)，作為觀光電梯使用。充分利用了項目北側(cè)的景觀資源優(yōu)勢，給予項目一定的附加值。 樓宇設(shè)備設(shè)施建議 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)應(yīng)具備技術(shù)先進、質(zhì)量可靠的特點，系統(tǒng)采用雙向傳輸系統(tǒng)，具備高清晰度電視、數(shù)字電視的接收與傳輸能力，兼容模擬電視信號的能力。衛(wèi)星天線系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)遵循相應(yīng)的國家的政策法規(guī)，在本項目中屋頂預(yù)留衛(wèi)星天線安裝條件，接收衛(wèi)星信號，天線數(shù)量及接收節(jié)目內(nèi)容按國家廣播電視局要求。 樓宇自動化控制系統(tǒng)a、 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)建筑設(shè)備管理系統(tǒng)的監(jiān)控對象主要有：（1）高低壓配電系統(tǒng)；（2）空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)；（3）給、排水系統(tǒng)；（4）照明系統(tǒng)；（5）電梯系統(tǒng)（6）冷、熱源系統(tǒng)；還應(yīng)考慮園林綠化澆灌自動控制等系統(tǒng)。b、 火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)（1）系統(tǒng)要求（2）消防電視圖像監(jiān)控系統(tǒng)消防觀察室無法觀察到的變電站、配電室、機房、停車場等重點部位均需安裝監(jiān)控攝像頭，可與其它安保圖像監(jiān)控系統(tǒng)共建共享。（3）消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)功能：必須嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行的有關(guān)消防規(guī)范A、火災(zāi)探測：根據(jù)不同的部位使用相應(yīng)的火災(zāi)探測器進行火災(zāi)探測。B、消防專用通訊系統(tǒng)。C、消防緊急廣播系統(tǒng)：在火災(zāi)發(fā)生時由消防控制系統(tǒng)強行將其切換至消防緊急廣播狀態(tài)。D、防排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的聯(lián)動控制。E、常開防火門、防火卷簾門的聯(lián)動控制F、自動滅火設(shè)備、消防水泵的聯(lián)動控制。G、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的聯(lián)動控制。H、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志的聯(lián)動控制。I、非消防電源的聯(lián)動控制。J、電梯的聯(lián)動控制。K、消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)的線路敷設(shè)：應(yīng)滿足有關(guān)規(guī)范對消防系統(tǒng)線路的有關(guān)規(guī)定。c、 抄表系統(tǒng)對于燃?xì)?、電、直飲水可采用IC卡表具，實現(xiàn)住戶買卡后表具自動計量并能扣除卡中金額，實現(xiàn)計量和收費的功能。對于自來水、中水、生活熱水可采用符合行業(yè)要求規(guī)范的，具有信號輸出功能的數(shù)字化表具，實現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表功能。 內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 精裝修特點增加室內(nèi)精裝修可以實現(xiàn)多重意義：252。 提升項目品質(zhì)；252。 豐富項目賣點，增強項目市場競爭力；252。 提高項目性價比，一般情況下整套單元的附加裝修費用遠(yuǎn)低于客戶自行裝修產(chǎn)生的費用；252。 增加開發(fā)商利潤，開發(fā)商進行統(tǒng)一裝修成本較低，通常開發(fā)商實際發(fā)生的裝修費用遠(yuǎn)低于裝修報價；252。 降低客戶裝修困擾，省去客戶裝修費時費力困擾，同時更加降低入住后裝修干擾。同時增加室內(nèi)精裝修相應(yīng)弊端：252。 增加開發(fā)商工作量，例如交房驗收程序復(fù)雜等；252。 客戶投訴率增加；252。 不能滿足客戶個性化需求；252。 產(chǎn)品總價較高，限制目標(biāo)客群范圍。市場上精裝修項目的項目特點：252。 小戶型項目；252。 投資、涉外型項目；252。 中高檔高密度項目。精裝修項目的客群分析：252。 工作壓力較大的客群，此類人群沒有過多時間和精力進行裝修；252。 投資客群，此類人群更多看重性價比并且希望所購物業(yè)盡快產(chǎn)生價值。 各產(chǎn)品精裝修問題216。 Townhouse聯(lián)排在本項目產(chǎn)品線中處于高端位置。疊院產(chǎn)品，聯(lián)排產(chǎn)品消費客群有較強的經(jīng)濟實力，以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)為主要購買目的。此類客群更加追求較高的個性化居住環(huán)境。因此建議Townhouse不作室內(nèi)精裝修。216。 疊院疊院產(chǎn)品屬于類別墅產(chǎn)品，層層退臺的立面設(shè)計使視覺空間感更加豐富，同時產(chǎn)品建筑成本較高。疊院產(chǎn)品在市場上屬于特色產(chǎn)品，擁有較高市場競爭力。此類產(chǎn)品加入精裝修會使價格再度提升，目標(biāo)客群將隨之轉(zhuǎn)變，同時聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)生客群沖突，增加銷售難度。因此建議疊院不作室內(nèi)精裝修。216。 高層高層空中別墅屬于類別墅產(chǎn)品，以平層大面積及大角度觀景為特色。本項目高層產(chǎn)品區(qū)別于市場普通高層產(chǎn)品，因此在客群方面差異較大。空中別墅若進行精裝修單價勢必將會提高，目前市場上同類項目的精裝標(biāo)準(zhǔn)為10001500元/平方米，本項目空中別墅價格將提高至10000元/平方米以上。結(jié)果將直接導(dǎo)致與聯(lián)排產(chǎn)品在總價上產(chǎn)生沖突，從而加劇項目內(nèi)部競爭，增加銷售難度。而空中別墅作為高檔物業(yè)，如果不作精裝修，在項目檔次上比較難以拔高，在銷售方面可能會遇到阻力。因此空中別墅的裝修與否需要根據(jù)項目的整體銷售情況而定，前期疊院和Townhouse銷售良好，項目高檔次形象在市場上得以樹立，則空中別墅可以做精裝修處理，進一步提升整體項目品質(zhì)。反之則可以以毛坯房相對低調(diào)入市。216。 樣板間裝修建議人們認(rèn)識事物往往有種先入為主的感覺，客戶通過銷售中心最先直接感觸并了解到項目情況。故此，銷售中心留給客戶的第一印象將直接影響到下一步銷售工作的開展。故在裝修設(shè)計上應(yīng)首先突出項目風(fēng)格，同對應(yīng)著力渲染賣場氣氛，烘托熱烈場面，以達(dá)到促進成交之目的。a、 外部包裝建議銷售現(xiàn)場的外環(huán)境是售樓處的延伸，同樣會給到訪客戶留下很深的印象，因此環(huán)境的好壞直接關(guān)系到項目的形象問題，建議發(fā)展商在做現(xiàn)場包裝的時候，務(wù)必注意銷售外環(huán)境的營造。注重售樓處外圍環(huán)境的美化、包裝及氛圍渲染，可以根據(jù)用地條件做一些綠植、假山、水系，展示項目的高尚生活氛圍售樓處以玻璃為主要元素，并加以連廊，使整個售樓處在倍顯清新陽光之余、極富品質(zhì)感。b、 內(nèi)部包裝建議249。 內(nèi)部裝修重點建議售樓處內(nèi)部體現(xiàn)體驗式、情景營銷，精心設(shè)計來訪客戶的交通動線。使客戶一進售樓處就能引發(fā)客戶強烈的認(rèn)同感，并激發(fā)其購買欲。在售樓處營造的相對封閉的情境中，完全進入項目中來，主動體驗項目的各種優(yōu)勢，再進行相關(guān)的銷售解說。引導(dǎo)步驟：進入封閉的視頻區(qū)，放映項目電子樓書 → 進入光影隧道，配合展板、燈箱，展示項目所獲得各項殊榮、在區(qū)域中的地位及品牌、開發(fā)商的業(yè)績與品牌 → 通過上述洗腦后，進入沙盤區(qū)，業(yè)務(wù)員進行銷售講解 → 進入樣板展示區(qū)情景營銷較為成功的售樓處，如和記黃埔姚家園的逸翠園項目、上地moma，上海世貿(mào)濱江。完全封閉的空間，運用光效沙盤、大型視頻隧道等工具，吸引住客戶。運用光影隧道，讓客戶的思維緊隨項目進一步的營銷目的展示項目的榮譽、品牌等，讓客戶對項目產(chǎn)生認(rèn)同與歸屬在進行上述“洗腦”工作后，讓客戶從容的進入沙盤區(qū)，主動接受銷售的解說詞，在一種主動吸取、主動體驗的心里下，了解項目，產(chǎn)生認(rèn)同。249。 銷售物料接待臺/桌椅、洽談桌椅、簽約桌椅、展板、模型、海報，影音系統(tǒng)（電視、錄像、音響等），工作必備設(shè)備（電話、傳真機、電腦等）、不可或缺的各種綠植、以及其他物品（飲水機、擺設(shè)等）。249。 客戶接待區(qū)設(shè)計接待臺為接待客戶而設(shè)，故應(yīng)朝向客戶進入大廳的方向，而接待臺應(yīng)使用臺面較矮的高檔辦公前臺（臺面應(yīng)裝飾有項目案名LOGO），這樣既可以方便地監(jiān)控銷售人員接待客戶時的儀態(tài)，又可消除銷售人員與客戶之間的距離感，在一定程度上提高銷售人員的親和力。249。 售樓處現(xiàn)場背景音樂銷售現(xiàn)場的背景音樂應(yīng)給予足夠的重視，其對于客戶起著“潛移默化”的作用，現(xiàn)在許多專業(yè)人士都在大型商場研究背景音樂對客戶產(chǎn)生購買行為的影響，可見其重要性。本案現(xiàn)場的背景音樂建議采用高雅音樂使客戶體味著自然氣息而完全放松，從而達(dá)到讓客戶在現(xiàn)場停留更長時間的目的。 公共配套區(qū)域規(guī)劃建議根據(jù)項目整體規(guī)劃的調(diào)整，整個社區(qū)的商業(yè)和會所主要分布在以下三個區(qū)域：CAB區(qū)域建筑形式面積A區(qū)域獨立商業(yè)7263平米B區(qū)域塔樓裙房2077平米C區(qū)域住宅底商2000平米 餐飲鑒于本項目高端的市場定位，餐飲作為重要的社區(qū)配套，在滿足人們?nèi)粘ｏ嬍承枰耐瑫r，更要與項目整體檔次相匹配。所以餐飲定位于知名連鎖品牌店。其成形的規(guī)模、規(guī)范的管理、周到的服務(wù)是很好的品質(zhì)保證。因為餐飲對煙道等自身條件的限制，不能放置在住宅底商部分，所以只能夠設(shè)立于A區(qū)域—獨立商業(yè)內(nèi)。并且考慮到餐飲的人流量比較大，會形成一定的污垢和噪音干擾。將其放置在項目最北側(cè)，遠(yuǎn)離住宅區(qū)可以很好的規(guī)避各種干擾，達(dá)到動靜分離的效果。 商務(wù)根據(jù)項目的客群定位，本項目的業(yè)主將有相當(dāng)部分的高端商務(wù)人士。該類人群的工作時間并不是很分明，在社區(qū)也有部分商務(wù)工作需求。因此在社區(qū)需要加入商務(wù)服務(wù)內(nèi)容。具體可以包括復(fù)印、傳真、打字、代訂機票等內(nèi)容。如果因為客觀因素本項目不能提供，可以與其相關(guān)業(yè)務(wù)點建立合作關(guān)系，將其服務(wù)引進入社區(qū)。 休閑娛樂 服務(wù)內(nèi)容本項目的主要休閑娛樂項目集中于會所處。本項目會所采取半會員制的營業(yè)方式，這樣即可以保證項目的高品質(zhì)形象和純粹性，又可以達(dá)到盈利的目的。根據(jù)具體的項目情況建議：216。 室內(nèi)游泳池、醫(yī)療保健室、健身室、中西餐廳、酒吧、桑拿浴室、咖啡廳、茶社等服務(wù)功能是社區(qū)人員日常生活休閑必備的服務(wù)項目，在本項目中應(yīng)該設(shè)置。216。 羽毛球場、網(wǎng)球場、老年活動中心等服務(wù)項目在一定程度上可以提高項目和業(yè)主生活品質(zhì)，建議在資金和面積允許的情況下設(shè)置。216。 室外游泳池、多功能會議廳、商務(wù)中心、足球場等設(shè)施根據(jù)地塊要求、會所的面積、運作資金、以及受訪者的實際要求可以不做設(shè)置。健身房乒乓球室臺球室Spa水療咖啡廳紅酒雪茄坊 服務(wù)特色可以預(yù)計本項目社區(qū)人口少，消費活動能力差，設(shè)置常規(guī)意義的會所會導(dǎo)致大量的服務(wù)功能閑置，損失資金。但作為高檔項目的會所，給業(yè)主提供齊全的生活配套和高檔的居住品質(zhì)是開發(fā)商主要的任務(wù)之一。顯然傳統(tǒng)形式的會所并不是本項目的完美形式，設(shè)置具有自身特色的靈活機動型會所才是本項目首選?；诒卷椖康淖陨砬闆r，以及“兼顧業(yè)主生活品質(zhì)和經(jīng)濟效益的精品泛會所”的概念定位，因此本項目的休閑娛樂服務(wù)特色定位為：定制式家庭版私有娛樂活動室定制式：高檔項目給業(yè)主提供齊全的生活配套和時尚的休閑方式，可以根據(jù)業(yè)主自己的喜好和活動要求在同一個活動空間內(nèi)自主選擇、定制和配備娛樂服務(wù)項目。家庭版：是業(yè)主除了自家的客廳外第二個活動交流空間。設(shè)制普通和VIP兩種活動室，根據(jù)活動室定位的不同設(shè)置不同的服務(wù)項目。根據(jù)不同的需求可以自由分割，使會所內(nèi)的服務(wù)功能完全家庭化。私有：可以根據(jù)業(yè)主的私人需要，自由定制完全私人的活動空間，即可以緩解業(yè)主家庭各成員之間不同的社交要求，又可以滿足業(yè)主社會交際、個人娛樂等需要，并可保證業(yè)主的社交活動完全私密化。娛樂活動室：不同于傳統(tǒng)的棋牌室、視聽室、茶室等功能完全區(qū)分的休閑活動場所，而是基于各項功能的基礎(chǔ)上把各個功能集合到一個活動空間里來，在一個空間范圍內(nèi)同時滿足業(yè)主各項休閑娛樂需求。并可以根據(jù)業(yè)主需要隨時安排、調(diào)整和設(shè)置不同的娛樂功能。并可以在一個活動空間內(nèi)進一步的調(diào)節(jié)和控制服務(wù)功能，設(shè)置簡宜的分隔空間，以便隨時分割活動室內(nèi)的不同服務(wù)活動區(qū)域?；顒邮铱偯娣e范圍建議在300—400平方米之內(nèi)。位置放置在A區(qū)域和B區(qū)域。會所配套