【正文】 面決定的。室內(nèi)車庫，采用進(jìn)口自動(dòng)遙控車庫門。其單位和長度停車位最多，雖然所占用通道較寬，但是可以安排兩側(cè)停車合用中間車道以彌補(bǔ)這一缺陷。 高層區(qū)域每戶平均有一個(gè)停車位，戶數(shù)車位比達(dá)到1：1。 疊院區(qū)域每戶平均有一個(gè)停車位，戶數(shù)車位比達(dá)到1：1。高檔項(xiàng)目所面對(duì)的客群多以私人開車出行為主，因此對(duì)項(xiàng)目的車位提出了更高的要求，應(yīng)根據(jù)各家庭擁有私家車數(shù)量決定車位的配比率。c、 C、D口C、D口并不是常規(guī)意義上的社區(qū)入口。為規(guī)避因此出入口過多，不利于后期管理和維護(hù)的問題，中原建議項(xiàng)目設(shè)立四個(gè)出入口。有組織的將人流與車流路線分開，從而減少汽車對(duì)居住者安全帶來的威脅；亦減少噪音、尾氣對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響，為小區(qū)提供了安全、寧靜的居住環(huán)境。 輔助道路輔助道路設(shè)在各組團(tuán)的周圍，且以枝狀或環(huán)形盡端道路伸入組群內(nèi)部。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道分別位于車行道的兩側(cè)，并有沿路綠色植被進(jìn)行隔離，在視覺享受的同時(shí)，保證了人流活動(dòng)的安全性。216。保持道路的整潔，將人行道進(jìn)行硬質(zhì)鋪磚，與項(xiàng)目高品質(zhì)住宅的形象保持一致。白鹿司中街作為一期和本項(xiàng)目分割的市政路，不僅起著區(qū)分兩個(gè)項(xiàng)目的作用，而且很大程度上影響著本項(xiàng)目的項(xiàng)目品質(zhì)。216。216。216。 各空間功能設(shè)置建議本項(xiàng)目的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。純靜空間保證安靜、安全、安逸。c、運(yùn)用光照方向、地勢走向，為人創(chuàng)造情感、趣味，增加層次意識(shí)。本項(xiàng)目既要照顧北京地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做好沿河綠化及社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。a、強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入住本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。 建材設(shè)備科技化由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。216。整體規(guī)劃建議建筑外觀設(shè)計(jì)園林景觀建議住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)公共配套區(qū)域規(guī)劃智能化建議 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項(xiàng)目的后續(xù)各個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。 國有企事業(yè)單位和高校的管理人員目標(biāo)描述：國有企事業(yè)單位的管理人員、大學(xué)的教授和管理者都屬于有長期積累，有其它收入途徑，社會(huì)地位較高的人群，這類客戶在購房過程中關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，項(xiàng)目氣質(zhì)和檔次，群聚效應(yīng)非常明顯。 傳媒業(yè)、廣告業(yè)的從業(yè)者目標(biāo)描述：隨著中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)的東遷，上下游大量的傳媒企業(yè)和廣告企業(yè)也隨之遷入東部，帶來了大量有消費(fèi)潛力的客戶群體，這些客戶擅于接受新鮮事物，追求感性，對(duì)于精神狀態(tài)和生活氛圍的要求較高，這也與本項(xiàng)目力求營造的花園式生活相符。 目標(biāo)客群職業(yè)構(gòu)成作為二十五萬平米的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶的職業(yè)構(gòu)成是比較龐大和混雜的，但同時(shí)，項(xiàng)目的特質(zhì)對(duì)目標(biāo)客群也有著明顯的引導(dǎo)作用，因此中原初步判斷本項(xiàng)目客戶的職業(yè)特征如下：216。 學(xué)歷特征 大專以上學(xué)歷為主，并以本科為絕大多數(shù)，其次為研究生學(xué)歷，一方面是由于本項(xiàng)目客群來源大部分為東部區(qū)域的高收入行業(yè)人員，高知、高技術(shù)的新生中堅(jiān)力量在此區(qū)域已經(jīng)崛起。 個(gè)體特征216。 其它區(qū)域是指北京市的其它城區(qū)。新貴的含義為本項(xiàng)目客群既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又有較為年輕。 精致時(shí)尚： 精致時(shí)尚體現(xiàn)本項(xiàng)目吸引的目標(biāo)客群心理上較為年輕，可以接受新鮮事物。因此在項(xiàng)目推廣過程中對(duì)這一有效環(huán)節(jié)應(yīng)給予足夠的重視，對(duì)于已成交的客戶應(yīng)重點(diǎn)把握，促使其帶來新的客戶。 對(duì)物業(yè)周邊環(huán)境、配套設(shè)施更加關(guān)注目標(biāo)客群對(duì)生活的便利度和出行的便利度要求都很高。 品質(zhì)、品牌與社會(huì)地位本項(xiàng)目主要目標(biāo)客群在社會(huì)中的經(jīng)濟(jì)地位與社會(huì)地位都相對(duì)較高，按照馬斯諾需求分析，他們對(duì)于本項(xiàng)目品質(zhì)、品牌與他們自身社會(huì)地位的等同效應(yīng)是非常重視的。 客戶定位 深訪客戶描述客戶，即物業(yè)購買的對(duì)象，客群即指客戶群體。此處提出的“空間”在狹義上講是本項(xiàng)目的產(chǎn)品豐富的代名詞，是產(chǎn)品賣點(diǎn)的最終落腳點(diǎn)；在廣義上講是本項(xiàng)目從建筑到園林在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的多方位變換，再為客戶在不同視角多層次的感官感受；更加深遠(yuǎn)的是“空間”體現(xiàn)了本項(xiàng)目豐富的產(chǎn)品類型，包含了更為客戶全方位多角度多層次的心理感受。 社區(qū)氛圍落腳點(diǎn)—舒適不論是戶型設(shè)計(jì)還是景觀設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目都做到適度與精致，從各個(gè)方面均能找到一個(gè)共同點(diǎn)，即“舒適”。 客群提煉—高尚人文一方面，根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品在價(jià)格上的控制，本項(xiàng)目的客群大致分為有二次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的成熟人士和少部分疊院產(chǎn)品會(huì)存在的一次置業(yè)客群。 項(xiàng)目規(guī)劃概括—低密度本項(xiàng)目產(chǎn)品既有低密度的聯(lián)排、疊院產(chǎn)品，又有空中別墅這樣的高密度產(chǎn)品，產(chǎn)品線較為復(fù)雜。 項(xiàng)目自身狀況（1）項(xiàng)目整體規(guī)模狀況（2）項(xiàng)目所在區(qū)位狀況（3）項(xiàng)目硬件水平（4）發(fā)展商、建筑商、設(shè)計(jì)公司及物業(yè)公司的信譽(yù)（5）入市時(shí)機(jī)的把握 本項(xiàng)目市場定位根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與市場研究結(jié)論，中原建議本項(xiàng)目的整體定位為：五方新區(qū)低密度高尚人文舒適空間 市場定位的支撐點(diǎn)：216。因此為了準(zhǔn)確地確定本案之產(chǎn)品定位，我們先對(duì)決定產(chǎn)品定位的各種因素做出綜合分析，從而再結(jié)合本案自身整體素質(zhì)及區(qū)域市場中競爭對(duì)手產(chǎn)品的特點(diǎn)，確定本案最終之產(chǎn)品定位。通過一系列的營銷努力把產(chǎn)品的與眾不同之處有效的傳達(dá)給目標(biāo)客戶群，從而令產(chǎn)品在市場中占據(jù)一個(gè)有利的地位。因?yàn)?，縱觀周邊的競爭項(xiàng)目，景觀優(yōu)勢沒有本項(xiàng)目突出，且產(chǎn)品相對(duì)較為單一，品質(zhì)不足。因此，一方面開發(fā)商在與政府就本區(qū)域改造方面應(yīng)不斷加深合作和溝通力度，另外一方面，開發(fā)商應(yīng)在本項(xiàng)目開發(fā)中做好充足的準(zhǔn)備工作，應(yīng)對(duì)未來一些不確定的影響。216。216。 針對(duì)項(xiàng)目外部威脅的解決方案216。216。216。216。216。216。216。216。 充分利用目前已開通的京沈高速路，在路旁做道路指引系統(tǒng)，引導(dǎo)客戶準(zhǔn)確的由主路到達(dá)項(xiàng)目；在國貿(mào)附近安排看房班車，使客戶直接感受到從CBD中心到達(dá)項(xiàng)目的便利。由于區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，市場競爭逐漸激烈，現(xiàn)有項(xiàng)目和潛在供應(yīng)量規(guī)模都比較大，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、區(qū)域土地供應(yīng)量的加大，區(qū)域內(nèi)及相鄰區(qū)域間的競爭將更加激烈。 外部威脅因素（Threats）分析 政府加大力度規(guī)范房地產(chǎn)市場，金融、產(chǎn)業(yè)等一系列政策的出臺(tái)，將逐步調(diào)整市場走向規(guī)范、平穩(wěn)的發(fā)展。在政策、資金、產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面都給予大力的支持。隨著2008奧運(yùn)的臨近，北京國際化程度加深，國際知名度、國際影響力以及國際吸引力都將得以加速度提高。目前地塊處于發(fā)展階段，周邊沒有成熟的配套設(shè)施，無論是商業(yè)還是生活配套，都不足以滿足中高檔次項(xiàng)目的需要。 劣勢因素（Weaknesses）分析，環(huán)境現(xiàn)狀較差項(xiàng)目除部分地塊已平整外，大部分區(qū)域仍處于自然村的原狀，大面積的舊建筑有待拆除，這必然會(huì)在一定程度上影響項(xiàng)目開發(fā)前期的進(jìn)程及銷售工作的開展。產(chǎn)品形式的多樣化，為客戶提供了更多的選擇，可以擴(kuò)大目標(biāo)客群的范圍，擴(kuò)大項(xiàng)目在市場上的影響，從而達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。北京CBD國際高爾夫球會(huì)、古塔公園、皇家棗林公園、類森林原生公園、京城花圃基地。 SWOT矩陣Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析，利于市場消化 ，環(huán)境現(xiàn)狀較差Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析，導(dǎo)致東部市場產(chǎn)品價(jià)格的急劇攀升，必然帶動(dòng)本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展 SWOT分析 優(yōu)勢及劣勢分析 內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）分析 項(xiàng)目地處朝陽區(qū)與通州區(qū)交界，南臨京沈高速路，這是迅速到達(dá)市中心的便捷交通要道，從項(xiàng)目到達(dá)CBD中心僅需二十幾分鐘的車程；項(xiàng)目東側(cè)的雙橋項(xiàng)目東側(cè)的雙橋東路向北直接與京通高速相通，一直通向機(jī)場高速路。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對(duì)所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對(duì)策，提高市場競爭力。居住功能是該社區(qū)最為重要的內(nèi)容，商業(yè)是為了滿足周邊以及社區(qū)內(nèi)的需求而提供的，教育和醫(yī)療功能是提升社區(qū)居住品質(zhì)而特別考慮的。教育完善教育配套，增進(jìn)社區(qū)的人文環(huán)境。從單一項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)來說，規(guī)模較大的項(xiàng)目易形成規(guī)模效應(yīng)，更方便在區(qū)內(nèi)配套、園林設(shè)計(jì)等方面做文章，使項(xiàng)目賣點(diǎn)突出、更具特色，易于在營銷推廣中造勢；但同時(shí)，在同一區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目都具備規(guī)模優(yōu)勢的情況下，對(duì)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的要求會(huì)更高，否則自身項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢得不到很好的體現(xiàn)，會(huì)使項(xiàng)目在市場競爭中處于劣勢。整體東部市場仍處在各種產(chǎn)品類型供應(yīng)的不斷放量過程中，未來市場競爭激烈。源墅2005820CBD傳奇15200510底15大旸樓2006年年內(nèi)阿曼寓所102006年年內(nèi)10潤楓水尚待定CBD高爾夫別墅待定華美橡樹嶺20063壹線國際602006160桃花島21200511521合計(jì)以上為各項(xiàng)目總建筑面積、已簽約面積、未來供應(yīng)量，以及開盤時(shí)間。本區(qū)域辦公類物業(yè)極少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，其辦公人群多為年輕群體，而本區(qū)域商品種類較為單一、休閑娛樂業(yè)態(tài)較少，檔次較低，其消費(fèi)潛力較難釋放，在本項(xiàng)目周邊極少進(jìn)行消費(fèi)。由于此區(qū)域的住宅平均價(jià)格相對(duì)CBD附近區(qū)域較低，所以項(xiàng)目一期價(jià)格低廉的住宅吸引了大量的城市工薪階層人群?；ㄆ缘未涞膹浡銡猓鷳B(tài)盎然。好的園林綠化，不單能起到美化環(huán)境、畫龍點(diǎn)睛的休閑作用，更多的是它滿足了現(xiàn)代人的生活需求，對(duì)營銷有實(shí)質(zhì)性的促進(jìn)作用。一個(gè)良好的居住小區(qū)，綠化率應(yīng)不低于40%。因受土地成本限制,低容積率并非所有項(xiàng)目都能做到。項(xiàng)目名稱占地面積（萬m2）建筑面積（萬m2）綠化率容積率柏陽景園二期182535%本項(xiàng)目為低容積率高綠化率的社區(qū)，為東部住宅市場上為數(shù)不多的典范。交通路線較發(fā)達(dá)，可以滿足日常生活、工作、休閑、娛樂的需要。可見，本項(xiàng)目未來交通途徑多樣，交通便利通達(dá)。項(xiàng)目東側(cè)的雙橋東路向北直接與京通高速相通，一直通向機(jī)場高速路；規(guī)劃建設(shè)中的鐵路交通7兩條線路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊。優(yōu)越的地址位置為本項(xiàng)目擁有的自身賣點(diǎn),東部地產(chǎn)市場的需求旺盛也為項(xiàng)目將來面市取得優(yōu)異成績打下基礎(chǔ)。北臨白鹿司北街；南臨白鹿司西南環(huán)路，與京沈高速的直線距離約為200米；西側(cè)為柏陽景園一期建筑，通過白鹿司中街進(jìn)行分割；東側(cè)為雙橋東路。北側(cè)的勁松東延路通向東三環(huán)核心區(qū)域。10號(hào)線西起海淀的藍(lán)靛廠，途經(jīng)太陽宮等站，勁松站向東之本項(xiàng)目南側(cè)，10號(hào)線2008年前會(huì)完工至勁松站，勁松站繼續(xù)南至宋家莊，圍繞本項(xiàng)目的部分線路為2008年后修建。隨著兩條城鐵線路的修建及勁松東延路的打通，進(jìn)出市中心也將會(huì)更加便利。容積率和綠化率直接體現(xiàn)了項(xiàng)目的建筑密度和項(xiàng)目內(nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣，關(guān)系到客戶入住后居住的舒適程度，低容積率和高綠化率也成為消費(fèi)者選擇項(xiàng)目的重要指標(biāo)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過4，多層住宅應(yīng)不超過3。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。綠化率的高低，直接體現(xiàn)出小區(qū)的環(huán)境和樓盤質(zhì)素，在現(xiàn)實(shí)的市場操作層面上，越來越受到購房者的關(guān)注和重視。五大生態(tài)公園360度環(huán)繞的綠意純凈生活。 人文環(huán)境本項(xiàng)目位于城市的東部方向，人文環(huán)境一般。 配套設(shè)施項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施相對(duì)較少，也沒有較大的商業(yè)設(shè)施，日常生活可以依賴一期的商業(yè)配套，也可以依托于周邊社區(qū)內(nèi)的社區(qū)配套。 周邊同類物業(yè)分析項(xiàng)目名稱建筑面積（萬m2）開盤時(shí)間已簽約面積（萬m2）其余在售及潛在供應(yīng)面積（萬m2）逸翠園26200511天鵝灣20051126中聯(lián)管莊159待定待定159珠江國際城10020038中海安德魯斯莊園202005618華僑城832005618萬科青青200111京城雅居200346揚(yáng)州水鄉(xiāng)3120042富力又一城1152005730世爵 本案周邊可以看出周邊低密度、高品質(zhì)項(xiàng)目增加，整體大區(qū)域低密度印象逐漸加深，更加有利于區(qū)域市場認(rèn)可度的提升。可見，較之于北京中心城區(qū)土地供應(yīng)有限、小規(guī)模項(xiàng)目居多的狀況，東部區(qū)域有較充足的土地供應(yīng)，且地塊面積較大。商業(yè)本項(xiàng)目周邊缺乏大型的商業(yè)配套，同時(shí)考慮差異化經(jīng)營的策略，可考慮設(shè)置精品中心，以經(jīng)營高檔商品為主。休閑在開放式綠地中應(yīng)設(shè)置小區(qū)游園、組團(tuán)綠地中，可安排兒童游戲場、老人活動(dòng)區(qū)、健身場地等。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對(duì)策，其目的是為了能夠提出更具有針對(duì)性的物業(yè)市場定位，以及相對(duì)適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。S2. 周邊自然環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目所在地塊周邊有五大生態(tài)公園，共計(jì)面積450萬平方米。不管都市如何的轉(zhuǎn)瞬變幻，自然年復(fù)一年地為人盛放，為CBD前瞻者幸運(yùn)擁有。