【正文】 kVA(6x1600kVA)； 會所按 125VA/m2計算，變壓器裝機容 北京市工程咨詢公司 23 量預計為 800kVA(2x400kVA)； 還建部分按 95VA/m2 計算，變壓器裝機容量預計為1600kVA(2x800kVA)。 （三） 電氣專業(yè) 1． 強電部分 （ 1） 設計依據 根據國家現行的民用建筑電氣設計規(guī)范，并參考國際標準及各相關工藝對電氣專業(yè)的要求設計。 9． 其他 1) 根據需要設置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機停止運行期間，滿足客戶 24 小時空調要求。 地下車庫設排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)，排煙與平時通風系統(tǒng)合用。、 8． 防煙、排煙系統(tǒng) 1) 防煙系統(tǒng) 不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設正壓送風系統(tǒng)， 北京市工程咨詢公司 22 樓梯問采用自垂百葉送風口，前室采用常閉正壓送風口。廚房灶具排油煙系統(tǒng)，先經排煙罩處理，達到環(huán)保要求，再由外置電機低噪聲柜式離心風機排入大氣。設備、自控閥均要求就地手動和 控制室自動控制。 5． 辦公部分建議采用全空氣變風量空氣調節(jié)系統(tǒng)，可實現局部區(qū)域 (房間 )的靈活控制，充分滿足各區(qū)域環(huán)境舒適度及室內空氣品質要求，對二次裝修時平面布局分割適應性更強，吊頂內無冷水管道，無滴水現象發(fā)生。地下三層設冷凍機房，冷水機組總制冷量為 1500kW，冷凍水供回水溫度為 85/60℃。 （二）采暖通風與空氣調節(jié) 1．主要房間空調采暖室內設計參數 房間名稱 夏季 冬季 新風量 m3/h 人 溫度 ℃ 相對濕度 % 溫度 ℃ 相對濕度 % 辦公室 25 ≤ 60 22 ≥ 30 50 會議中心 25 ≤ 60 22 ≥ 35 50 娛樂用房 26 ≤ 60 20 ≥ 35 50 游泳池 2728 ≤ 70 2728 ≤ 70 全新風直流帶全換熱器 2． 空調冷負荷約為 15000kW； 空調通風采暖熱負荷為 17000kW。室外場地設計重現期為 2 年。屋面雨水采用內排水方式排至室外雨水管網。 2． 排水設計 北京市工程咨詢公司 20 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。中水設施處理能力約為 15m3/h。 5) 熱水系統(tǒng) 本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會所等用房提供生活熱水。高位消防水箱組成。室內消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。地下消防貯水池按最不利消防用水量計算確定。 4) 消防系統(tǒng)本工程消防設計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。 2) 用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為 1550m3/d，生活熱水熱負荷為2700kW。 4． 特殊部位的處理 對于本工程這樣一個功能較 多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對結構有一些特殊的要求，結構設計將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設計更加完美。 1． 工程所在地區(qū)結構設計標準 本工程所在地區(qū)抗震設防烈度為 8 度，對應的設計基本加速度和實際特征周期分別為 和 。 （六） 結構設計說明 結構設計要服從于整體建筑的設計概念，在保證安全的前提下，力求做到經濟合理，施工方 便。但考慮到建筑的東南側為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結構，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面 70%窗墻比的指標。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的 綠地，構筑都市園林辦公環(huán)境。首層臨近建筑僅提供一條 Vm車道，供貴賓車輛直達門廳。 （三） 交通規(guī)劃與停車設計 建筑用地結合 XXXX項目 一期已經規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側與城市綠地問新設計的硬質鋪地路和 XX路 共同形成用地的環(huán)行通道。地下空間因此可以獲得充足的采光和通風。 北京市工程咨詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設計 根據對用地西側、北側住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個部分。 二、 規(guī)劃 建設方案 （一） 設計要求 根據對用地周遍環(huán)境的調研結果發(fā)現在用地西側 公里 (世紀金源 MALL)和在用地東側 公里 (雙安、當代商場 )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質項目投資風險較高。 （二）建設規(guī)模 項目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務、經濟活動的開展。 4．燃氣 目前， XXXX 項目 住宅 小區(qū)北紅線 外設有 DN400 的 中壓 燃氣管線， 小區(qū)北側區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃氣管 線 ，本項目可從 XXXX項目 住宅小區(qū) 引入 。 2．上水 沿萬泉河西路 敷設 DN400 上水管線，與南北現狀上水管 線連接。年日照數 2662小時，無霜期 211 天。 本項目地質條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質的要求 。地勢西高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和南部為海拔 50 米左右的平原。除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 X 公司 X 公司 。 項目總用地面積 平方米，其中，總建設用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平 方米。 根據中關村寫字樓商會預測，從 X年 年前后開始，中關村地區(qū)的高檔寫字樓租金售價將開始上漲并持續(xù)到 20xx 年前后。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年 組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進行推介。 中關村相關政府部門不斷從政策上、服務上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點。目前、大企業(yè)紛紛回流中關村，本項目具有明顯的競爭優(yōu)勢。目前中關村地區(qū)在建項目均不具備良好的商務環(huán)境。據悉，這種交通狀況 5年以內難以緩解。 本項目 寫字樓推廣方式以出售為主。 表 3－ 1 中關村 5A 級高檔寫字樓價格信息表 寫字樓名稱 建筑面積 均價 位置 萬平方米 元 /平米 數碼大廈 A 座 18000 中關村南大街 中關村科貿中心 20 13800 中關村大街東南角 清華同方科技廣場 11 13000 清華東路 豪景大廈 5 120xx 海淀區(qū)知春路 富海中心 120xx 北方交大西門 銀谷大廈 7 11717 北四環(huán)東北角 科技財富中心 11000 海淀區(qū)學清路 錦秋國際 大廈 16200 知春路 6 號 CEO 首創(chuàng)拓展大廈 16600 中關村西區(qū) 10 號地 大地科技大廈 (租 ) （天） 北四環(huán)路西北角 融科資訊中心 (租 ) 28（美金 /月） 科學院南路 柏彥大廈 (租 ) 4（天） 北四環(huán)中路 中關村金融中心 11 待定 中關村西區(qū) 三、銷售預測 （一）項目定位 項目的主要客戶群將以高科技企 業(yè)為主體 。 與本項目相鄰的中關村西區(qū)寫字樓基本是以銷售為 主，價格在 11000－ 19000元 /平方米，大多數集中在 120xx－ 15000 元 /平方米之間。 X年 年第一季度中關村寫字樓的租金指數為 點，比上一季度下降 點，下降幅度繼續(xù)減小 (上季度租金指數的下跌幅度為 )，參考平均成交租 北京市工程咨詢公司 9 價為 /天種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關村及周邊地區(qū)。從 X年 年開始中關村推出了大量在硬軟件設施方面具有國際水準的甲級寫 字樓。 世界高科技知名企業(yè)在中關村地區(qū)設立研發(fā)中心或加強研發(fā)力量的趨勢更 北京市工程咨詢公司 8 加明顯。 近兩年，中關村的入駐企業(yè)特點明顯，有國資背景或在行業(yè)內處于領先地位的大中型高新技術企業(yè)在中關村投資置業(yè)的趨勢漸暖，“國”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力；再有就是數以萬計的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累，有意扎根中關村長期發(fā)展的各類高科技企業(yè)；同時部分中關村本土成長而目前在東部地區(qū)辦公的實力高科技企業(yè)已經表現出明顯的回流趨勢。由于 20xx 年奧運會的限制政策，從 X 年 年到 20xx 年期間不會有新增現房。 據中原地產統(tǒng)計， X 年 年中關村寫字樓供應面積為 60 余萬平方米， X年 年新增約 50萬平方米，由于 X年 年該區(qū)域寫字樓集中放量，近 40萬平方米的存量進入 X 年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場競爭仍然比較激烈。 1XX9 年國務院正式批復北京市和科技部《關于加快建設中關村科技園區(qū)的請示》，給 中關村寫字樓帶來了巨大的發(fā)展機遇。X 年 年新推出寫字樓租售項目 (包括商務公寓 )數量達 50 家，平均每月 家，與 X 年 年同比上升 。 北京市工程咨詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 X年 年北京寫字樓市場經歷了宏觀調控、“ 831”土地大限、央行加息、地標之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現出供需兩旺的態(tài)勢，租售價格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。 （ 三 ） 有利于改善中關村地區(qū)市政基礎設施，提升首都城市形象 項目的建設，可以促進 中關村 地區(qū)市政基礎設施和與其相關的能源、通訊、交通運輸等事業(yè)的發(fā)展，有效改善中關村科技園區(qū)的投資環(huán)境。暢通的交通 環(huán)境 是本項目有別于其它競爭項目的優(yōu)勢所在，而商務氛圍 良 好 及住宅等配套設施完備 是 吸引 境內外大企業(yè) ， 包括大 的 IT企業(yè)等高端客戶入駐中關村考慮的 關鍵之處。中關村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅諈^(qū)。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 此外， X年 年 11月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函 [X年 ]586 號文《關于XXXX 項目 二期項目有關問題的復函》同意京計投資字 [X 年 ]1455 號《 關于開發(fā)建設 XXXX 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》有效期延長至 X 年 年 12 月 31 日。 19XX年和 1XX9年，北京市城市規(guī)劃管理局對該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點通知書（ XX規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設計條件通知書（ XX規(guī)條字 0233）》、《建設規(guī)劃許可證編號（ XX規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見書（ XX規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設大型公共建筑 。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標準為廣大客戶提供最優(yōu)質服務。 項目建設資金中，項目單位自籌 萬元，利用房屋建筑銷售回款 萬元，申請銀行貸款 萬元。 項目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70米。 附圖： 1． 項目地理位置圖； 2．總平面圖； 3．交通分析圖； 4． 景觀分析圖； 5．地下四層平面圖； 6．地下三層平面圖； 7．地下二層平面圖； 8．地下一層平面圖； 9．首層平面圖； 10．二層平面圖； 11．三層平面圖； 12．四層平面圖； 13．標準層平面圖。 附件： 1．項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2． 北京市規(guī)劃委員會 “關于三義房地產公司建設商業(yè)金融項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X 年 規(guī)意條字 0354 號）； 3．北京市規(guī)劃委員會“關于 XXXX 項目 市政方案協調會會議紀要”（市規(guī)會 [X 年 ]15 號）； 4． 北京市發(fā)展和改革委員會“關于 XXXX 項目 二 期項目有關問題的復函”（京發(fā)改投資函 [X 年 ]586 號）； III 5．北京市國有土地使用權出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號） 。 4．建設內容與規(guī)模 項目總用地面積 平方米， 其中， 總建設用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400平方米。 6．項目主要經濟技術指標 表 11 項目主要經濟技術指標表 序號 名稱 技術 指標 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 7XX22 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數量（輛） 700 北京市工程咨詢公司 2 其中：地上 675 地下 25 7． 投資估算與 資 金籌措 項目總投資 萬元，其中工程費用 萬元；工程建設其他費用 萬元，預備費 ，建設期利息 。公司具有多年的房地產 開發(fā)經歷 ，擁有豐富的房地產開發(fā)經驗和優(yōu)秀的客戶服務系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務實的開發(fā)理念和不斷進取的開拓意識、形成了“高水準、高品質”的開發(fā)經營思路和市場品牌形象，建立 了 — 套符合市場競爭需要、結構扁平的管理體系以及一支人員簡練、經驗豐富、高效能干，具 有 團隊合作精神的員工隊伍。 1XX6年 12月 25日，首都規(guī)劃建設 委員會辦公室第 43次聯席會議原則同意市規(guī)劃院所做的 XX 公司 X用地調整規(guī)劃， 并要求該地區(qū)配套設施要按規(guī)定建設，認真做好城市設計研究，處理好與北京電視臺、國家行政學院以及蘇州橋上