【正文】 還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入住本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。216。 國(guó)有企事業(yè)單位和高校的管理人員目標(biāo)描述：國(guó)有企事業(yè)單位的管理人員、大學(xué)的教授和管理者都屬于有長(zhǎng)期積累，有其它收入途徑，社會(huì)地位較高的人群，這類客戶在購(gòu)房過(guò)程中關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，項(xiàng)目氣質(zhì)和檔次，群聚效應(yīng)非常明顯。 目標(biāo)客群職業(yè)構(gòu)成作為二十五萬(wàn)平米的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶的職業(yè)構(gòu)成是比較龐大和混雜的，但同時(shí)，項(xiàng)目的特質(zhì)對(duì)目標(biāo)客群也有著明顯的引導(dǎo)作用，因此中原初步判斷本項(xiàng)目客戶的職業(yè)特征如下：216。 個(gè)體特征216。新貴的含義為本項(xiàng)目客群既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又有較為年輕。因此在項(xiàng)目推廣過(guò)程中對(duì)這一有效環(huán)節(jié)應(yīng)給予足夠的重視，對(duì)于已成交的客戶應(yīng)重點(diǎn)把握，促使其帶來(lái)新的客戶。 品質(zhì)、品牌與社會(huì)地位本項(xiàng)目主要目標(biāo)客群在社會(huì)中的經(jīng)濟(jì)地位與社會(huì)地位都相對(duì)較高，按照馬斯諾需求分析，他們對(duì)于本項(xiàng)目品質(zhì)、品牌與他們自身社會(huì)地位的等同效應(yīng)是非常重視的。此處提出的“空間”在狹義上講是本項(xiàng)目的產(chǎn)品豐富的代名詞，是產(chǎn)品賣點(diǎn)的最終落腳點(diǎn)；在廣義上講是本項(xiàng)目從建筑到園林在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的多方位變換，再為客戶在不同視角多層次的感官感受；更加深遠(yuǎn)的是“空間”體現(xiàn)了本項(xiàng)目豐富的產(chǎn)品類型，包含了更為客戶全方位多角度多層次的心理感受。 客群提煉—高尚人文一方面，根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品在價(jià)格上的控制，本項(xiàng)目的客群大致分為有二次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的成熟人士和少部分疊院產(chǎn)品會(huì)存在的一次置業(yè)客群。 項(xiàng)目自身狀況（1）項(xiàng)目整體規(guī)模狀況（2）項(xiàng)目所在區(qū)位狀況（3）項(xiàng)目硬件水平（4）發(fā)展商、建筑商、設(shè)計(jì)公司及物業(yè)公司的信譽(yù)（5）入市時(shí)機(jī)的把握 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與市場(chǎng)研究結(jié)論，中原建議本項(xiàng)目的整體定位為：五方新區(qū)低密度高尚人文舒適空間 市場(chǎng)定位的支撐點(diǎn)：216。通過(guò)一系列的營(yíng)銷努力把產(chǎn)品的與眾不同之處有效的傳達(dá)給目標(biāo)客戶群，從而令產(chǎn)品在市場(chǎng)中占據(jù)一個(gè)有利的地位。因此，一方面開發(fā)商在與政府就本區(qū)域改造方面應(yīng)不斷加深合作和溝通力度，另外一方面，開發(fā)商應(yīng)在本項(xiàng)目開發(fā)中做好充足的準(zhǔn)備工作，應(yīng)對(duì)未來(lái)一些不確定的影響。216。216。216。216。216。由于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，現(xiàn)有項(xiàng)目和潛在供應(yīng)量規(guī)模都比較大，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、區(qū)域土地供應(yīng)量的加大，區(qū)域內(nèi)及相鄰區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。在政策、資金、產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面都給予大力的支持。目前地塊處于發(fā)展階段，周邊沒(méi)有成熟的配套設(shè)施，無(wú)論是商業(yè)還是生活配套，都不足以滿足中高檔次項(xiàng)目的需要。產(chǎn)品形式的多樣化，為客戶提供了更多的選擇，可以擴(kuò)大目標(biāo)客群的范圍，擴(kuò)大項(xiàng)目在市場(chǎng)上的影響，從而達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 SWOT矩陣Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析，利于市場(chǎng)消化 ，環(huán)境現(xiàn)狀較差Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析，導(dǎo)致東部市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格的急劇攀升，必然帶動(dòng)本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)分析 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）分析 項(xiàng)目地處朝陽(yáng)區(qū)與通州區(qū)交界，南臨京沈高速路，這是迅速到達(dá)市中心的便捷交通要道，從項(xiàng)目到達(dá)CBD中心僅需二十幾分鐘的車程；項(xiàng)目東側(cè)的雙橋項(xiàng)目東側(cè)的雙橋東路向北直接與京通高速相通，一直通向機(jī)場(chǎng)高速路。居住功能是該社區(qū)最為重要的內(nèi)容，商業(yè)是為了滿足周邊以及社區(qū)內(nèi)的需求而提供的，教育和醫(yī)療功能是提升社區(qū)居住品質(zhì)而特別考慮的。從單一項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，規(guī)模較大的項(xiàng)目易形成規(guī)模效應(yīng)，更方便在區(qū)內(nèi)配套、園林設(shè)計(jì)等方面做文章，使項(xiàng)目賣點(diǎn)突出、更具特色，易于在營(yíng)銷推廣中造勢(shì)；但同時(shí)，在同一區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目都具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的情況下，對(duì)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的要求會(huì)更高，否則自身項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)得不到很好的體現(xiàn)，會(huì)使項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。源墅2005820CBD傳奇15200510底15大旸樓2006年年內(nèi)阿曼寓所102006年年內(nèi)10潤(rùn)楓水尚待定CBD高爾夫別墅待定華美橡樹嶺20063壹線國(guó)際602006160桃花島21200511521合計(jì)以上為各項(xiàng)目總建筑面積、已簽約面積、未來(lái)供應(yīng)量，以及開盤時(shí)間。由于此區(qū)域的住宅平均價(jià)格相對(duì)CBD附近區(qū)域較低，所以項(xiàng)目一期價(jià)格低廉的住宅吸引了大量的城市工薪階層人群。好的園林綠化，不單能起到美化環(huán)境、畫龍點(diǎn)睛的休閑作用，更多的是它滿足了現(xiàn)代人的生活需求，對(duì)營(yíng)銷有實(shí)質(zhì)性的促進(jìn)作用。因受土地成本限制,低容積率并非所有項(xiàng)目都能做到。交通路線較發(fā)達(dá)，可以滿足日常生活、工作、休閑、娛樂(lè)的需要。項(xiàng)目東側(cè)的雙橋東路向北直接與京通高速相通，一直通向機(jī)場(chǎng)高速路；規(guī)劃建設(shè)中的鐵路交通7兩條線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目周邊。北臨白鹿司北街；南臨白鹿司西南環(huán)路，與京沈高速的直線距離約為200米；西側(cè)為柏陽(yáng)景園一期建筑，通過(guò)白鹿司中街進(jìn)行分割；東側(cè)為雙橋東路。10號(hào)線西起海淀的藍(lán)靛廠，途經(jīng)太陽(yáng)宮等站，勁松站向東之本項(xiàng)目南側(cè)，10號(hào)線2008年前會(huì)完工至勁松站，勁松站繼續(xù)南至宋家莊，圍繞本項(xiàng)目的部分線路為2008年后修建。容積率和綠化率直接體現(xiàn)了項(xiàng)目的建筑密度和項(xiàng)目?jī)?nèi)部的環(huán)境優(yōu)劣，關(guān)系到客戶入住后居住的舒適程度，低容積率和高綠化率也成為消費(fèi)者選擇項(xiàng)目的重要指標(biāo)。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。五大生態(tài)公園360度環(huán)繞的綠意純凈生活。 配套設(shè)施項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施相對(duì)較少，也沒(méi)有較大的商業(yè)設(shè)施，日常生活可以依賴一期的商業(yè)配套，也可以依托于周邊社區(qū)內(nèi)的社區(qū)配套。 本案周邊可以看出周邊低密度、高品質(zhì)項(xiàng)目增加，整體大區(qū)域低密度印象逐漸加深，更加有利于區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度的提升。商業(yè)本項(xiàng)目周邊缺乏大型的商業(yè)配套，同時(shí)考慮差異化經(jīng)營(yíng)的策略，可考慮設(shè)置精品中心，以經(jīng)營(yíng)高檔商品為主。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。S2. 周邊自然環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目所在地塊周邊有五大生態(tài)公園，共計(jì)面積450萬(wàn)平方米。北京勝策房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以地產(chǎn)開發(fā)為龍頭產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司，在北京已經(jīng)開發(fā)了中國(guó)紅街等項(xiàng)目，涉及住宅、商業(yè)、寫字樓等多項(xiàng)領(lǐng)域，豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及豐厚的資金實(shí)力是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)最有力的保障。正如星河灣在回答外界對(duì)其高端承受力的回答時(shí)說(shuō)，“只要社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，就只有沒(méi)能滿足需求的產(chǎn)品，而不缺少需要更高層次的消費(fèi)者”，從另一個(gè)側(cè)面表現(xiàn)了對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的信心。根據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論，目前本區(qū)域及相鄰區(qū)域是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，由于區(qū)域發(fā)展的前景廣闊，因此是各層次客群關(guān)注的焦點(diǎn)，客群范圍的廣泛使本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)擁有了更加廣闊的空間。 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的充分利用 優(yōu)勢(shì)的充分利用216。 低密度市場(chǎng)形象提高本項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度，有效控制客群品質(zhì)，并且在另一方面拉動(dòng)銷售速度。 CBD的快速發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)東部房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)的發(fā)展，本項(xiàng)目也需充分挖掘CBD的潛在消費(fèi)能力，在CBD區(qū)域進(jìn)行大力推廣，盡量擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。 由于目前項(xiàng)目地塊內(nèi)待拆的工作量大，拆遷成本較高，因此可以采取分期拆遷的方式降低工作難度，同時(shí)，要充分利用政府對(duì)改造工程的支持，加快拆遷進(jìn)程。 研究周邊配套的詳細(xì)情況，填補(bǔ)周邊配套的缺陷，針對(duì)不同的客群配備不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。 為了能夠在激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就要求在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新，在營(yíng)銷推廣中更有針對(duì)性，只有這樣才能通過(guò)差異化的產(chǎn)品和有效的推廣贏得市場(chǎng)。 分析總結(jié)綜合本項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析，便利的交通、優(yōu)越的周邊自然環(huán)境、多樣化的產(chǎn)品以及開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)等方面均存在著與本項(xiàng)目條件相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，因此，本項(xiàng)目的最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在產(chǎn)品及環(huán)境上。混亂的市場(chǎng)定位會(huì)使目標(biāo)市場(chǎng)潛在的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的形象、個(gè)性和特點(diǎn)感到迷惑不清；過(guò)高或過(guò)低的產(chǎn)品定位也都會(huì)因與區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)而定位失敗。216。216。最終形成了“東五環(huán)低密度高尚人文舒適空間”的項(xiàng)目定位。216。216。 朝陽(yáng)區(qū)客戶是指在朝陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)期工作和生活的客群，由于對(duì)區(qū)域的認(rèn)同和對(duì)工作生活便利性的要求，本項(xiàng)目最主要的目標(biāo)客群將來(lái)自以CBD及其輻射區(qū)域?yàn)榇淼某?yáng)區(qū)；216。216。216。4 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)是指在項(xiàng)目整體規(guī)劃確定的情況下，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)部分如園林、外立面、戶型、配套等方面進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。216。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好?？臻g滲透半公共空間通過(guò)綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場(chǎng)所，并可改變居住小氣候。按照地域進(jìn)行項(xiàng)目地塊的分割，地域分割應(yīng)符合居住者行為特征與活動(dòng)，并將各功能層有機(jī)聯(lián)系，體現(xiàn)功能層間的連續(xù)性與空間性。另外，充分利用地塊自身地形特點(diǎn)與項(xiàng)目整體面貌，將道路融入社區(qū)當(dāng)中，滲透至項(xiàng)目自身特色中。但值得注意的是，各條市政路均為構(gòu)成本項(xiàng)目道路系統(tǒng)的重要組成部分，要把市政道路作為本項(xiàng)目的重要組成部分，對(duì)其進(jìn)行形象包裝，使其風(fēng)格、道路兩邊的環(huán)境、道路與住宅區(qū)間的綠化緩沖帶等風(fēng)格統(tǒng)一，做好項(xiàng)目對(duì)外的形象樹立。并在道路兩側(cè)設(shè)有臨時(shí)停車位，供訪客和臨時(shí)停車之用。院后道路用于車行，院前道路用于人行。b、 B口B口主要是考慮到項(xiàng)目北側(cè)高層和Townhouse區(qū)域客戶的出行方便而設(shè)立，其更大意義上是一個(gè)形象入口，供業(yè)主出行，而車輛是不可以進(jìn)出的。整個(gè)項(xiàng)目分為疊院區(qū)域、Townhouse區(qū)域和高層住宅區(qū)域，根據(jù)本項(xiàng)目的不同產(chǎn)品類型，對(duì)于車位的建議也不盡相同，具體建議如下：216。結(jié)合本案具體情況，考慮到平行式占地較長(zhǎng)，單位長(zhǎng)度內(nèi)停車位最少，而斜列式單位雖然車輛出入和停放較方便，但是單位停車面積比垂直式停車要多，用地較費(fèi)，因此建議采取車位與車庫(kù)墻體垂直的垂直式停放方式。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目給人最直接的視覺(jué)感受就是建筑的外觀風(fēng)格。新古典主義風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類似“歐洲風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化。 TownhouseTownhouse部分建議采用中式建筑的現(xiàn)代工藝，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)增加中國(guó)元素。 建筑部分采用質(zhì)感強(qiáng)烈的石材或磚材，提升建筑價(jià)值感。項(xiàng)目東北部即是大面積的景觀，與戶型設(shè)計(jì)相搭配，應(yīng)考慮把露臺(tái)設(shè)置在東北或北部，可以最大可能的利用自然景觀。 園林景觀的主題風(fēng)格建議本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，相對(duì)本區(qū)域的其他項(xiàng)目較高，是區(qū)域中高端項(xiàng)目，這就必然要求在室外環(huán)境設(shè)計(jì)上具備鮮明的特色和高檔的品質(zhì)，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及項(xiàng)目整體定位建議，敝司對(duì)本項(xiàng)目室外環(huán)境的設(shè)計(jì)概念建議為：以中央水系為核心的傳統(tǒng)園林風(fēng)格“雖由人作，宛似天成”在中國(guó)古典造園理論中，首先提到的，就是“天人合一”。尤其是在北方，水景對(duì)整體園林價(jià)值起到更大的提升作用。多用于庭園觀賞，叢植效果較好適用于華北至長(zhǎng)江流域。比較適合庭園觀賞，叢植效果甚佳。華北、西北、長(zhǎng)江流域適合其生長(zhǎng)，耐寒，耐修剪的特性適合其作為綠籬來(lái)用。 216。元寶楓 秋葉黃或紅色可植成庭蔭樹，行道樹，或風(fēng)景林，適用于華北，東北南部，喜溫涼氣候，抗風(fēng)。耐寒，耐干旱。使建筑與樹木不孤立，共同融合出舒適、宜人、曲折變化的風(fēng)格。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾，加強(qiáng)建筑物與景觀的相互結(jié)合、相互作用。保證植物品種多樣，高低錯(cuò)落、自然茂盛。216。216。面寬小、進(jìn)深大最直接帶來(lái)的是房間的局促感。 空中別墅高層部分采用錯(cuò)落式結(jié)構(gòu)，即標(biāo)準(zhǔn)層的兩戶分別位于不同的標(biāo)高層，這種處理方式可以達(dá)到一梯一戶的效果，電梯的處理方式上可以做到電梯直接入戶，給居住著帶來(lái)極強(qiáng)的尊貴感。 樓宇設(shè)備設(shè)施建議 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)應(yīng)具備技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量可靠的特點(diǎn)，系統(tǒng)采用雙向傳輸系統(tǒng)，具備高清晰度電視、數(shù)字電視的接收與傳輸能力，兼容模擬電視信號(hào)的能力。E、常開防火門、防火卷簾門的聯(lián)動(dòng)控制F、自動(dòng)滅火設(shè)備、消防水泵的聯(lián)動(dòng)控制。 內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 精裝修特點(diǎn)增加室內(nèi)精裝修可以實(shí)現(xiàn)多重意義：252。 客戶投訴率增加；252。 工作壓力較大的客群，此類人群沒(méi)有過(guò)多時(shí)間和精力進(jìn)行裝修；252。 疊院疊院產(chǎn)品屬于類別墅產(chǎn)品，層層退臺(tái)的立面設(shè)計(jì)使視覺(jué)空間感更加豐富，同時(shí)產(chǎn)品建筑成本較高。結(jié)果將直接導(dǎo)致與聯(lián)排產(chǎn)品在總價(jià)上產(chǎn)生沖突，從而加劇項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，增加銷售難度。a、 外部包裝建議銷售現(xiàn)場(chǎng)的外環(huán)境是售樓處的延伸，同樣會(huì)給到訪客戶留下很深的印象，因此環(huán)境的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目的形象問(wèn)題，建議發(fā)展商在做現(xiàn)場(chǎng)包裝的時(shí)候，務(wù)必注意銷售外環(huán)境的營(yíng)造。運(yùn)用光影隧道，讓客戶的思維緊隨項(xiàng)目進(jìn)一步的營(yíng)銷目的展示項(xiàng)目的榮譽(yù)、品牌等，讓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同與歸屬在進(jìn)行上述“洗腦”工作后，讓客戶從容的進(jìn)入沙盤區(qū)，主動(dòng)接受銷售的解說(shuō)詞，在一種主動(dòng)吸取、主動(dòng)體驗(yàn)的心里下，了解項(xiàng)目，產(chǎn)生認(rèn)同。 公共配套區(qū)域規(guī)劃建議根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃的調(diào)整，整個(gè)社區(qū)的商業(yè)和會(huì)所主要分布在以下三個(gè)區(qū)域：CAB區(qū)域建筑形式面積A區(qū)域獨(dú)立商業(yè)7263平米B區(qū)域塔樓裙房2077平米C區(qū)域住宅底商2000平米 餐飲鑒于本項(xiàng)目高端的市場(chǎng)定位，餐飲作為重要的社區(qū)配套，在滿足人們?nèi)粘ｏ嬍承枰耐瑫r(shí)，更要與項(xiàng)目整體檔次相匹配。因此在社區(qū)需要加入商務(wù)服務(wù)內(nèi)容。 羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、老年活動(dòng)中心等服務(wù)項(xiàng)目在一定程度上可以提高項(xiàng)目和業(yè)主生活品質(zhì)，建議在資金和面積允許的情況下設(shè)置。設(shè)制普通和VIP兩種活動(dòng)室，根據(jù)活動(dòng)室定位的不同設(shè)置不同的服務(wù)項(xiàng)目。會(huì)所配