【正文】 同地域間的拐點(diǎn)與過渡本項(xiàng)目在商業(yè)地域、住宅地域需要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行過度，形成整體社區(qū)的連續(xù)性，也通過節(jié)點(diǎn)讓居住者區(qū)分兩塊不同功能的地域，同時(shí)，住宅地域間的高密度、中密度、低密度住宅區(qū)之間，也需要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行過度，區(qū)分不同住宅區(qū)，不同的建筑形式。中心環(huán)道貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和產(chǎn)品聯(lián)系起來。因?yàn)橹虚g市政路如果全部開放，未來可能將會(huì)出現(xiàn)比較大的噪音干擾和安全隱患。高層露天車位因?yàn)橄鄬?duì)比較集中，如果沒有裝飾而采取兵營(yíng)式排列，在高層中向下看的視覺感受將會(huì)比較差。 疊院本項(xiàng)目疊院產(chǎn)品采用了新穎的產(chǎn)品形式，層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了人與自然的親切交流，戶內(nèi)戶外的隨意切換。 建筑外觀色彩采用穩(wěn)重大氣的色塊，屋檐裝飾精細(xì)，符合目標(biāo)客戶的審美取向。其次，“虛實(shí)相生”，強(qiáng)調(diào)空間與建筑的關(guān)系，在本項(xiàng)目當(dāng)中，四個(gè)組團(tuán)的規(guī)劃布局各不相同，建議在園林設(shè)計(jì)中充分考慮建筑走向與視野的變化，秉承“依山造勢(shì)”的設(shè)計(jì)理念，保證在組團(tuán)內(nèi)的各個(gè)視角都有適宜的景觀。 丁香 34月葉生之前開放，可以作庭蔭樹，以及園路樹。耐寒，耐修剪也使之成為綠籬的首選。比較耐寒。也就是說植樹、草坪、藤栽、花壇、花圃，以不同的配植，不同的密度體現(xiàn)豐富多彩的層次感。結(jié)合不同主題、意境配置不同季節(jié)特色的植物，水邊多用花灌木和花卉渲染氣氛。b、 疊院層層退臺(tái)、大面積露臺(tái)的產(chǎn)品形態(tài)，決定了其高舒適度的居住享受。216。H、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志的聯(lián)動(dòng)控制。 產(chǎn)品總價(jià)較高，限制目標(biāo)客群范圍。此類產(chǎn)品加入精裝修會(huì)使價(jià)格再度提升，目標(biāo)客群將隨之轉(zhuǎn)變，同時(shí)聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)生客群沖突，增加銷售難度。b、 內(nèi)部包裝建議249。其成形的規(guī)模、規(guī)范的管理、周到的服務(wù)是很好的品質(zhì)保證。 室外游泳池、多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心、足球場(chǎng)等設(shè)施根據(jù)地塊要求、會(huì)所的面積、運(yùn)作資金、以及受訪者的實(shí)際要求可以不做設(shè)置?；顒?dòng)室總面積范圍建議在300—400平方米之內(nèi)。 室內(nèi)游泳池、醫(yī)療保健室、健身室、中西餐廳、酒吧、桑拿浴室、咖啡廳、茶社等服務(wù)功能是社區(qū)人員日常生活休閑必備的服務(wù)項(xiàng)目，在本項(xiàng)目中應(yīng)該設(shè)置。 售樓處現(xiàn)場(chǎng)背景音樂銷售現(xiàn)場(chǎng)的背景音樂應(yīng)給予足夠的重視，其對(duì)于客戶起著“潛移默化”的作用，現(xiàn)在許多專業(yè)人士都在大型商場(chǎng)研究背景音樂對(duì)客戶產(chǎn)生購買行為的影響，可見其重要性。故此，銷售中心留給客戶的第一印象將直接影響到下一步銷售工作的開展。因此建議Townhouse不作室內(nèi)精裝修。同時(shí)增加室內(nèi)精裝修相應(yīng)弊端：252。C、消防緊急廣播系統(tǒng)：在火災(zāi)發(fā)生時(shí)由消防控制系統(tǒng)強(qiáng)行將其切換至消防緊急廣播狀態(tài)。c、 增加了室內(nèi)與室外交流的空間，房間的趣味性更強(qiáng)。216。本案以營(yíng)造整體統(tǒng)一的色彩為主題，不同季節(jié)有不同色彩變化。例如元寶楓與紅葉小蓽搭配使用，營(yíng)造紅色為主基調(diào)的綠化效果，當(dāng)人們漫步其間，會(huì)感到另一種熱情的洋溢，通過色彩的搭配，以及彩色樹種與彩色低矮花種的搭配，營(yíng)造花園般的園林綠化效果。紅楓 冬季葉片落盡后，它奇特極富觀賞性的枝干仍然為冬季園林增添一景。玫瑰 主要花期在510月份，可以點(diǎn)綴，大面積從植效果也很好，東北和華北地區(qū)種植效果很好。216。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的環(huán)境設(shè)計(jì)方案，并在營(yíng)銷過程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。正立面可設(shè)計(jì)成豪華的與屋檐等高的門廊，對(duì)稱而平衡?？梢耘c周邊環(huán)境有機(jī)的融合，追求一種清新、典雅的氣氛。 車位設(shè)計(jì)建議車輛停放方式關(guān)系到車位組織、停車面積以及停車設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體建議為：a、 A口A口作為社區(qū)的主入口，承擔(dān)著項(xiàng)目形象展示和人車入口的作用。 中心環(huán)路整個(gè)社區(qū)以中心水系環(huán)路為主干道統(tǒng)，中心環(huán)路將貫穿整個(gè)社區(qū)，連接項(xiàng)目?jī)?nèi)各類產(chǎn)品，起到融會(huì)貫通的作用。 道路——連接地塊、維系城市居民各種活動(dòng)的樞紐與通道道路在項(xiàng)目中均衡分布，根據(jù)交通性質(zhì)、使用功能的不同而分級(jí)規(guī)劃，分為主要道路系統(tǒng)與輔助道路系統(tǒng)，也可分級(jí)至主干道、次干道、支路，運(yùn)用道路交通組織實(shí)現(xiàn)“各從其類，各行其道”。d、運(yùn)用品題與意境，使個(gè)體與群體、景點(diǎn)與建筑物、內(nèi)外延續(xù)、協(xié)調(diào)契合，使自然景觀與建筑物顯現(xiàn)園林組景的整體氣氛。216。216。 年齡特點(diǎn)年齡在3050歲的中青年占較大比例。 目標(biāo)客戶定位結(jié)論針對(duì)本項(xiàng)目的自身特色和區(qū)域市場(chǎng)的特征，以及本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，中原分析本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)主要客戶群結(jié)論如下：追求精致時(shí)尚生活的品味新貴一族解釋說明：216。綜上所述，此定位是結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析而得出的最恰當(dāng)?shù)拿枋?，既說明了項(xiàng)目在區(qū)域、規(guī)劃和產(chǎn)品形象，即“東五環(huán)低密度空間”；又充分明確的表達(dá)了項(xiàng)目最終的居住理念和客群訴求，即“高尚人文舒適”。 地域—五方新區(qū)根據(jù)項(xiàng)目所處位置，屬于京沈高速與五方橋的交匯處，也就是業(yè)內(nèi)定義的“五方新區(qū)”板塊內(nèi)。216。 利用整體開發(fā)的模式，以造城的理念合理的融合各類產(chǎn)品，打破不同產(chǎn)品對(duì)不同消費(fèi)層次的客戶帶來的心理落差。 北京2008年奧運(yùn)會(huì)即將召開，目前北京已成為全世界的焦點(diǎn)城市，物流、人流、資金流成為促進(jìn)北京市各行各業(yè)發(fā)展的催化劑，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，本項(xiàng)目需要充分利用奧運(yùn)會(huì)之前良好經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，將項(xiàng)目銷售推向高潮。目前地塊現(xiàn)狀有目共睹，拆遷改造是一個(gè)長(zhǎng)期而艱巨的過程；本項(xiàng)目規(guī)模較大、物業(yè)類型豐富、建設(shè)周期較長(zhǎng)，地塊區(qū)域的成熟將是一個(gè)漸進(jìn)的過程，需要不斷的培養(yǎng)和引導(dǎo)。盡管從規(guī)劃上未來本區(qū)域的配套設(shè)施比較完善，但是就本項(xiàng)目來看，配套設(shè)施的缺乏仍是不利因素。規(guī)劃建設(shè)中的城鐵7兩條線路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊。 項(xiàng)目功能分析本項(xiàng)目為一個(gè)舒適人居社區(qū)，物業(yè)功能包括居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑娛樂、綠化等設(shè)施，功能布局合理,配套設(shè)施齊全，為打造成高尚居住生活社區(qū)提供了可能。有眾多在國(guó)貿(mào)、東直門、三元橋工作的人群選擇在此區(qū)域購買住宅。而本項(xiàng)目的容積率很低，為打造成高檔社區(qū)舒適性小區(qū)提供了先天條件。項(xiàng)目西側(cè)的東五環(huán)路向北與京通快速路、朝陽北路相接。本案北京市區(qū)軌道交通規(guī)劃方案（東部區(qū)域局部）注：上圖為未來所顯示的地鐵7號(hào)線為兩廣路沿線西起西客站，7號(hào)現(xiàn)為2008年后修建。 綠化率對(duì)于住戶來說，與容積率一樣，綠化率直接涉及到居住的舒適度。但整體區(qū)域低密度市場(chǎng)形象逐漸形成，雖然發(fā)展稍顯緩慢，然而在2006年多個(gè)低密度產(chǎn)品相繼入市的情況下，高素質(zhì)高收入的居住人口會(huì)逐漸增加，隨之地域人文 環(huán)境逐步改善。功能功能詮釋居住提供舒適優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和理念。規(guī)劃城鐵的開通，將會(huì)對(duì)周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的升值起到積極的促進(jìn)作用，更會(huì)為將來社區(qū)內(nèi)業(yè)主的出行提供便利。 機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅分析 外部機(jī)會(huì)因素（Opportunities）分析北京整體經(jīng)濟(jì)呈良性發(fā)展，城市化進(jìn)程加速，城區(qū)改造、房地產(chǎn)開發(fā)在一定時(shí)間內(nèi)存在廣闊的發(fā)展空間。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)層出不窮，規(guī)劃理念愈發(fā)先進(jìn)，對(duì)于新開發(fā)的項(xiàng)目而言，只有緊跟市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，才能在保證項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上得到市場(chǎng)的認(rèn)同，而追求品質(zhì)就必然導(dǎo)致開發(fā)成本的提高，這也是目前新開發(fā)項(xiàng)目所面臨的重要問題。216。216。 在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，要結(jié)合項(xiàng)目定位的方向，通過聘請(qǐng)具有較強(qiáng)實(shí)力和品牌的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在規(guī)劃和產(chǎn)品方面有所創(chuàng)新，同時(shí)在園林景觀、硬件系統(tǒng)、軟件服務(wù)等各個(gè)方面都做到與產(chǎn)品規(guī)劃的品質(zhì)相一致，提高項(xiàng)目整體品質(zhì)和檔次，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。中原更希望通過“五方新區(qū)”的定位明確本項(xiàng)目處于東部的熱點(diǎn)板塊，從而提高市場(chǎng)認(rèn)知度。可謂回歸于項(xiàng)目氣質(zhì)落腳在產(chǎn)品描述，兼顧市場(chǎng)的客觀表達(dá)與精神上的主觀抒發(fā)。 追求精致生活： 追求精致生活是本項(xiàng)目客群的生活狀態(tài)，精致生活也是本項(xiàng)目的 內(nèi)在氣質(zhì)與根本賣點(diǎn)，換而言之就是喜歡本項(xiàng)目所描述的生活狀態(tài)的客群。這部分客戶具有相對(duì)理性的消費(fèi)意識(shí)，對(duì)居住品質(zhì)有較為長(zhǎng)遠(yuǎn)和周全的考慮，并有較強(qiáng)的實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的愿望。 其他人士目標(biāo)描述：這部分人最大的特點(diǎn)是手頭上有閑余資金，且有投資經(jīng)歷或者看好房地產(chǎn)業(yè)投資，具有冒險(xiǎn)精神并且積極向上。 物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來空間發(fā)展模式住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來空間發(fā)展模式為空間滲透模式。本項(xiàng)目以環(huán)繞項(xiàng)目中心區(qū)域的環(huán)形中心路為主干道，并有相應(yīng)的支線輔助道路延伸至各個(gè)組團(tuán)。中心環(huán)路寬度約為8米左右，道路中心為雙向兩車道設(shè)置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設(shè)有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。表現(xiàn)形式上需要大氣、穩(wěn)重，與項(xiàng)目的整體形象相匹配。車輛停放方式有三種基本類型：平行式、垂直式和斜列式。新古典主義風(fēng)格：把古典主義和現(xiàn)代主義兩種風(fēng)格結(jié)合起來，并根據(jù)新技術(shù)、新材料和消費(fèi)者的新需求，加入新的形式而形成的一種風(fēng)格。216。本部分將從環(huán)境營(yíng)造的原則、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。 落葉灌木迎春 花期正如其名，早春開放。紅葉小枈 花期較短，主要在5月，灌生植物。紅楓適合于寒冷氣候。 環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)建議建議本項(xiàng)目在組團(tuán)中心環(huán)繞活水體，水邊或鋪設(shè)鵝卵石（親切、細(xì)致）或種植灌木搭配花草（自然、平和）或設(shè)置親水小景觀（活潑、意趣）。變化中追求帶有主旋律的色彩節(jié)奏，極富韻律的綠化環(huán)境。 四、五層優(yōu)勢(shì)：四、五層躍式結(jié)構(gòu)，空間變化豐富；挑高客廳，彰顯尊貴感；五處露臺(tái)、陽臺(tái)設(shè)置。 高層216。D、防排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制。 增加開發(fā)商工作量，例如交房驗(yàn)收程序復(fù)雜等；252。216。故在裝修設(shè)計(jì)上應(yīng)首先突出項(xiàng)目風(fēng)格，同對(duì)應(yīng)著力渲染賣場(chǎng)氣氛，烘托熱烈場(chǎng)面，以達(dá)到促進(jìn)成交之目的。本案現(xiàn)場(chǎng)的背景音樂建議采用高雅音樂使客戶體味著自然氣息而完全放松，從而達(dá)到讓客戶在現(xiàn)場(chǎng)停留更長(zhǎng)時(shí)間的目的。216。位置放置在A區(qū)域和B區(qū)域。216。所以餐飲定位于知名連鎖品牌店。注重售樓處外圍環(huán)境的美化、包裝及氛圍渲染，可以根據(jù)用地條件做一些綠植、假山、水系，展示項(xiàng)目的高尚生活氛圍售樓處以玻璃為主要元素，并加以連廊，使整個(gè)售樓處在倍顯清新陽光之余、極富品質(zhì)感。疊院產(chǎn)品在市場(chǎng)上屬于特色產(chǎn)品，擁有較高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 不能滿足客戶個(gè)性化需求；252。G、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制。這也是高層部分產(chǎn)品的一個(gè)重要附加值。 疊院產(chǎn)品建議a、 為規(guī)避25層客戶停車后繞行路程太遠(yuǎn)的弊端，建議保留地下一層的中間通道設(shè)置，客戶可以在停車后通過通道直接走到單元入口處，減少了平面路徑。四季變換，各有風(fēng)味。 特色景觀設(shè)計(jì)建議事物有層次才豐富，綠化也一樣，綠化若要有品位、有效果就應(yīng)當(dāng)“立體”起來。懸鈴木 也就是常講的法國(guó)梧桐，花期第一次 4月5月、果期6月10月可以做庭院樹，也可作為行道樹。紫葉小枈 花期也較短，但是常年紅色的葉子以及具觀賞性，點(diǎn)綴從植均可適用地區(qū)：華北、西北、長(zhǎng)江流域。耐寒性較好。在建筑空間上，往往表現(xiàn)為因天時(shí)就地利，肯定自然、順應(yīng)自然，在自然中應(yīng)該找到自己恰當(dāng)?shù)淖藨B(tài)，而不是與他相抗衡。216。 根據(jù)建筑外立面原則，結(jié)合每種產(chǎn)品自身不同的特點(diǎn)，分別給與相應(yīng)建議。其單位和長(zhǎng)度停車位最多，雖然所占用通道較寬，但是可以安排兩側(cè)停車合用中間車道以彌補(bǔ)這一缺陷。c、 C、D口C、D口并不是常規(guī)意義上的社區(qū)入口。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道分別位于車行道的兩側(cè)，并有沿路綠色植被進(jìn)行隔離，在視覺享受的同時(shí)，保證了人流活動(dòng)的安全性。216。純靜空間保證安靜、安全、安逸。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。整體規(guī)劃建議建筑外觀設(shè)計(jì)園林景觀建議住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)公共配套區(qū)域規(guī)劃智能化建議 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項(xiàng)目的后續(xù)各個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。 學(xué)歷特征 大專以上學(xué)歷為主，并以本科為絕大多數(shù)，其次為研究生學(xué)歷，一方面是由于本項(xiàng)目客群來源大部分為東部區(qū)域的高收入行業(yè)人員，高知、高技術(shù)的新生中堅(jiān)力量在此區(qū)域已經(jīng)崛起。 精致時(shí)尚： 精致時(shí)尚體現(xiàn)本項(xiàng)目吸引的目標(biāo)客群心理上較為年輕，可以接受新鮮事物。 客戶定位 深訪客戶描述客戶，即物業(yè)購買的對(duì)象，客群即指客戶群體。 項(xiàng)目規(guī)劃概括—低密度本項(xiàng)目產(chǎn)品既有低密度的聯(lián)排、疊院產(chǎn)品，又有空中別墅這樣的高密度產(chǎn)品，產(chǎn)品線較為復(fù)雜。因?yàn)?，縱觀周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，景觀優(yōu)勢(shì)沒有本項(xiàng)目突出，且產(chǎn)品相對(duì)較為單一，品質(zhì)不足。 針對(duì)項(xiàng)目外部威脅的解決方案216。216。 充分利用目前已開通的京沈高速路，在路旁做道路指引系統(tǒng)，引導(dǎo)客戶準(zhǔn)確的由主路到達(dá)項(xiàng)目；在國(guó)貿(mào)附近安排看房班車，使客戶直接感受到從CBD中心到達(dá)項(xiàng)目的便利。隨著2008奧運(yùn)的臨近，北京國(guó)際化程度加深，國(guó)際知名度、國(guó)際影響力以及國(guó)際吸引力都將得以加速度提高。北京CBD國(guó)際高爾夫球會(huì)、古塔公園、皇家棗林公園、類森林原生公園、京城花圃基地。教育完善教育配套，增進(jìn)社區(qū)的人文環(huán)境。本區(qū)域辦公類物業(yè)極少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，其辦公人群多為年輕群體，而本區(qū)域商品種類較為單一、休閑娛樂業(yè)態(tài)較少，檔次較低，其消費(fèi)潛力較難釋放，在本項(xiàng)目周邊極少進(jìn)行消費(fèi)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，綠化率應(yīng)不低于40%?？梢?，本項(xiàng)目未來交通途徑多樣，交通便利通達(dá)。北側(cè)的勁松東延路通向東三環(huán)核心區(qū)域。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過4，多層住宅應(yīng)不超過3。 人文環(huán)境本項(xiàng)目位于城市的東部方向，人文環(huán)境一般?？梢?，較之于北京中心城區(qū)土地供應(yīng)有限、小規(guī)模項(xiàng)目居多的狀況，東部區(qū)域有較充足的土地供應(yīng)，且地塊面積較大。因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses）、以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出更具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng)銷方法、手段。受到容積率與利潤(rùn)影響，本項(xiàng)目的產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，后期高密度產(chǎn)品的推出會(huì)在一定程度上降低