【正文】 臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。 社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術的使用給項目賦予了網(wǎng)絡化、信息化的新功能。 物業(yè)服務人性化物業(yè)服務水平及內容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質。要達到“均享”的目的，就要將資源“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。c、人車盡可能分流，停車不破壞景觀。 建筑與自然環(huán)境協(xié)調組合的理念a、取其自然、改造自然，因地制宜、精巧構思，用簡煉、純潔、樸素和雅致的格調來顯示建筑物與環(huán)境協(xié)調、美觀的立體畫面。 住宅規(guī)劃設計未來空間發(fā)展模式住宅規(guī)劃設計未來空間發(fā)展模式為空間滲透模式。平臺分流在平臺的兩邊設計綠地，使人流匯集在中間，避免對一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。 居住組團根據(jù)地塊自身素質與經(jīng)濟技術指標等要求，項目主要由Townhouse居住組團、疊院居住組團、高層居住區(qū)三大居住組團組成。此條水系不僅縱向貫穿整體社區(qū)，如同一條南北軸線，縱貫居住地域，且東西向外圍延伸，構成生態(tài)環(huán)境自室外向分布在其兩邊的居住區(qū)室內的延伸。本項目以環(huán)繞項目中心區(qū)域的環(huán)形中心路為主干道，并有相應的支線輔助道路延伸至各個組團。中原建議項目節(jié)點可以運用會所、步行街等形式，既能通過這些節(jié)點有機的將地塊內各個區(qū)域組織起來，各節(jié)點也能夠融入社區(qū)當中，具備各自的功能性，進一步彰顯項目特色。白鹿司北街、鹿司北街和白鹿司路作為項目的外圍道路系統(tǒng)，可以將道路兩側進行包裝，在客戶還未進入項目就處在項目營造的氣氛中。在道路旁做好綠化，既從整體美化環(huán)境，讓客戶從外部對項目產(chǎn)生好感與向往感，又能夠作為緩沖，做好道路與住宅區(qū)之間的過渡。中心環(huán)路寬度約為8米左右，道路中心為雙向兩車道設置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時，降低車速，減少區(qū)內道路的危險性?？刹捎糜彩孛?，增加綠化，沿線增設座椅、花架等休閑設施，增加各種生活趣味。所以輔助道路系統(tǒng)需要分為院前和院后兩個分支。 社區(qū)出入口ADBC本項目因為地塊方面有一定的特殊性，四周被市政道路環(huán)抱，并且地塊中間被一條市政路分割開，形成南北兩大區(qū)域。表現(xiàn)形式上需要大氣、穩(wěn)重，與項目的整體形象相匹配。建議在社區(qū)中間的市政路兩端設立簡易圍擋，主要針對車流起到一定阻隔作用，并且使中間市政路感覺上更象社區(qū)內的一條道路，而非傳統(tǒng)意義上的市政路。其中，1：1的樓盤多因土地原因或因其是面對單身貴族的項目。 Townhouse區(qū)域每戶平均有一個停車位，戶數(shù)車位比達到1：。車輛停放方式有三種基本類型：平行式、垂直式和斜列式。所以建議在車位上方采用花架等形式的裝飾，使之自上而下的視覺感受是景觀帶而非停車位。建筑風格是現(xiàn)代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會思潮深刻的體現(xiàn)出人類的價值觀和美學觀。高端項目給客戶的第一印象應該是穩(wěn)重、大氣的感覺，與客戶的尊貴的身份相匹配。新古典主義風格：把古典主義和現(xiàn)代主義兩種風格結合起來，并根據(jù)新技術、新材料和消費者的新需求，加入新的形式而形成的一種風格。延展了產(chǎn)品的室外環(huán)境空間，并且有很好的視覺延伸效果。加上層層退臺的產(chǎn)品特點，使產(chǎn)品整體富于變化和趣味性。提倡新的住宅方式的風格模式。216。白色的立面效果，配合淺灰色的斜屋頂，以及中式圍欄的設置，使整體效果大氣、挺拔、自然。不僅可以加強與室外的聯(lián)系，還可以充分利用室內邊角空間即擴大室內使用率，又增添室內情趣。景觀露臺觀光電梯另外，考慮到空中別墅作為高層建筑產(chǎn)品，與本項目大面積的低層產(chǎn)品在產(chǎn)品形態(tài)上差異性比較大。本部分將從環(huán)境營造的原則、主題風格到特色賣點進行一一闡述。第三，“時空一體”，傳統(tǒng)空間意識中，空間與時間是不可分割的，春夏秋冬培養(yǎng)著東南西北，時間的節(jié)奏率領著空間的方位。第五，“風生水起”，水景作為園林景觀中的重要組成，能起到畫龍點睛的關鍵作用，在中國古典園林的建設理論中，“一水三山”是最為重要的指導思想。本案以縱貫項目南北的水系為主生態(tài)綠化帶，與之呼應的是環(huán)形中心路與住宅區(qū)之間的綠化帶。 落葉灌木迎春 花期正如其名，早春開放。在華北，東北和西北常見。玉蘭 也趕在春季開放，34月花期正旺。有多個品種可以選擇海棠 45開花，89結果實。紅葉小枈 花期較短，主要在5月，灌生植物。珍珠梅 68月庭園觀賞，叢植，盆栽 適應地區(qū)：華北西北東北南部耐寒，對土壤要求不嚴女貞 有多個品種花期集中在56月。鋪地柏 常綠灌木，叢植效果極佳，視覺效果很不錯。生長迅速，當年苗年生長量可達3米。紅楓適合于寒冷氣候。216。適用地區(qū)：華北、西北至華南。耐干冷，華北地區(qū)適合栽種。 環(huán)境設施設計建議建議本項目在組團中心環(huán)繞活水體，水邊或鋪設鵝卵石（親切、細致）或種植灌木搭配花草（自然、平和）或設置親水小景觀（活潑、意趣）。用孤植表達的點植形式，以其優(yōu)美的體態(tài)，在領域空間中占有重要位置；以對植形成的兩點形式，突出空間的對稱或均衡；列植可以起到劃分空間和引導空間的作用，種植在鄰域的入口和街道的兩旁。均 衡 綠 植顏 色 層 次 變 化空間層次綠化中原建議在園林的營造上盡可能多地采用高低錯落的綠化設計，如連廊花架，并可以采用爬山虎爬滿圍墻等。整體氛圍的營造是很重要的。變化中追求帶有主旋律的色彩節(jié)奏，極富韻律的綠化環(huán)境。可以預見，豐富的新中式將對項目的整體銷售起著推波助瀾的促銷作用。獨有的自由空間、錯落的花園和露臺活動空間設計是情景露臺疊院的特色之處。 二層優(yōu)勢：戶外直接獨立入戶；五處露臺、陽臺設置。 四、五層優(yōu)勢：四、五層躍式結構，空間變化豐富；挑高客廳，彰顯尊貴感；五處露臺、陽臺設置。而傳統(tǒng)步行樓梯在一定程度上并不能與疊院產(chǎn)品高舒適度的定位相匹配。但同時Townhouse也有一些劣勢是不可回避的，其中小面寬、大進深的產(chǎn)品特點就是影響Townhouse銷售的問題之一。針對小面寬、大進深的劣勢，本項目Townhouse創(chuàng)新的提出了中庭院的概念，即在相鄰兩套Townhouse中間開辟露天中庭院，面積約為十幾平米。 高層216。 高層板樓方案一此版方案的兩部電梯在一起，位于核心筒位置。充分利用了項目北側的景觀資源優(yōu)勢，給予項目一定的附加值。b、 火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)（1）系統(tǒng)要求（2）消防電視圖像監(jiān)控系統(tǒng)消防觀察室無法觀察到的變電站、配電室、機房、停車場等重點部位均需安裝監(jiān)控攝像頭，可與其它安保圖像監(jiān)控系統(tǒng)共建共享。D、防排煙系統(tǒng)及空調通風系統(tǒng)的聯(lián)動控制。I、非消防電源的聯(lián)動控制。對于自來水、中水、生活熱水可采用符合行業(yè)要求規(guī)范的，具有信號輸出功能的數(shù)字化表具，實現(xiàn)遠程抄表功能。 提高項目性價比，一般情況下整套單元的附加裝修費用遠低于客戶自行裝修產(chǎn)生的費用；252。 增加開發(fā)商工作量，例如交房驗收程序復雜等；252。市場上精裝修項目的項目特點：252。精裝修項目的客群分析：252。 Townhouse聯(lián)排在本項目產(chǎn)品線中處于高端位置。216。因此建議疊院不作室內精裝修?？罩袆e墅若進行精裝修單價勢必將會提高，目前市場上同類項目的精裝標準為10001500元/平方米，本項目空中別墅價格將提高至10000元/平方米以上。反之則可以以毛坯房相對低調入市。故在裝修設計上應首先突出項目風格，同對應著力渲染賣場氣氛，烘托熱烈場面，以達到促進成交之目的。 內部裝修重點建議售樓處內部體現(xiàn)體驗式、情景營銷，精心設計來訪客戶的交通動線。完全封閉的空間，運用光效沙盤、大型視頻隧道等工具，吸引住客戶。249。本案現(xiàn)場的背景音樂建議采用高雅音樂使客戶體味著自然氣息而完全放松，從而達到讓客戶在現(xiàn)場停留更長時間的目的。因為餐飲對煙道等自身條件的限制，不能放置在住宅底商部分，所以只能夠設立于A區(qū)域—獨立商業(yè)內。該類人群的工作時間并不是很分明，在社區(qū)也有部分商務工作需求。 休閑娛樂 服務內容本項目的主要休閑娛樂項目集中于會所處。216。健身房乒乓球室臺球室Spa水療咖啡廳紅酒雪茄坊 服務特色可以預計本項目社區(qū)人口少，消費活動能力差，設置常規(guī)意義的會所會導致大量的服務功能閑置，損失資金。家庭版：是業(yè)主除了自家的客廳外第二個活動交流空間。娛樂活動室：不同于傳統(tǒng)的棋牌室、視聽室、茶室等功能完全區(qū)分的休閑活動場所，而是基于各項功能的基礎上把各個功能集合到一個活動空間里來，在一個空間范圍內同時滿足業(yè)主各項休閑娛樂需求。位置放置在A區(qū)域和B區(qū)域。并可以在一個活動空間內進一步的調節(jié)和控制服務功能，設置簡宜的分隔空間，以便隨時分割活動室內的不同服務活動區(qū)域。根據(jù)不同的需求可以自由分割，使會所內的服務功能完全家庭化。顯然傳統(tǒng)形式的會所并不是本項目的完美形式，設置具有自身特色的靈活機動型會所才是本項目首選。216。根據(jù)具體的項目情況建議：216。具體可以包括復印、傳真、打字、代訂機票等內容。將其放置在項目最北側，遠離住宅區(qū)可以很好的規(guī)避各種干擾，達到動靜分離的效果。所以餐飲定位于知名連鎖品牌店。249。249。在售樓處營造的相對封閉的情境中，完全進入項目中來，主動體驗項目的各種優(yōu)勢，再進行相關的銷售解說。注重售樓處外圍環(huán)境的美化、包裝及氛圍渲染，可以根據(jù)用地條件做一些綠植、假山、水系，展示項目的高尚生活氛圍售樓處以玻璃為主要元素，并加以連廊，使整個售樓處在倍顯清新陽光之余、極富品質感。 樣板間裝修建議人們認識事物往往有種先入為主的感覺，客戶通過銷售中心最先直接感觸并了解到項目情況。而空中別墅作為高檔物業(yè)，如果不作精裝修，在項目檔次上比較難以拔高，在銷售方面可能會遇到阻力。 高層高層空中別墅屬于類別墅產(chǎn)品，以平層大面積及大角度觀景為特色。疊院產(chǎn)品在市場上屬于特色產(chǎn)品，擁有較高市場競爭力。此類客群更加追求較高的個性化居住環(huán)境。 投資客群，此類人群更多看重性價比并且希望所購物業(yè)盡快產(chǎn)生價值。 投資、涉外型項目；252。 不能滿足客戶個性化需求；252。 降低客戶裝修困擾，省去客戶裝修費時費力困擾，同時更加降低入住后裝修干擾。 提升項目品質；252。K、消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)的線路敷設：應滿足有關規(guī)范對消防系統(tǒng)線路的有關規(guī)定。G、室內消火栓系統(tǒng)的聯(lián)動控制。B、消防專用通訊系統(tǒng)。衛(wèi)星天線系統(tǒng)的建設應遵循相應的國家的政策法規(guī)，在本項目中屋頂預留衛(wèi)星天線安裝條件，接收衛(wèi)星信號，天線數(shù)量及接收節(jié)目內容按國家廣播電視局要求。另一部電梯則可以作為客人梯，供來訪者使用。這也是高層部分產(chǎn)品的一個重要附加值。b、 加強了通風效果，室內外的空氣可以順暢的得以流通，時刻保持室內的空氣新鮮。并且在平層中部區(qū)域因為進深的問題，會顯的較為陰暗，光線不夠明亮。 TownhouseTownhouse有天有地的產(chǎn)品特點，是吸引客戶購買的主要原因。 疊院產(chǎn)品建議a、 為規(guī)避25層客戶停車后繞行路程太遠的弊端，建議保留地下一層的中間通道設置，客戶可以在停車后通過通道直接走到單元入口處，減少了平面路徑。 三層優(yōu)勢：挑高客廳，空間感十足；三處露臺、陽臺設置。 首層及地下一層優(yōu)勢：地下一層車庫直接入戶、下沉式庭院；首層大面積的私家花園；首層直接入戶，彰顯尊貴感。首層設有陽光情景房及私家小院，品茗賞景盡情享受生活樂趣。四季變換，各有風味。由于北京地域四季分明?？墒乖诟邔泳幼〉娜藗兣c地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富、有生命力的效果。藤栽由于不同的組合，它在空間環(huán)境中可以起到空間劃分、引導人流、豐富空間、點綴景點的作用，對豐富空間的層次感起到了領袖的作用。 特色景觀設計建議事物有層次才豐富，綠化也一樣，綠化若要有品位、有效果就應當“立體”起來。補充方案成本相對較高，可以有選擇的使用；運用幾種彩色樹種，建議每一條區(qū)內道路采用一種行道樹以及綠籬。白皮松 樹皮為白色，與樹冠的翠綠相稱效果不錯，不會讓人想到陵園。屬新型樹種。懸鈴木 也就是常講的法國梧桐，花期第一次 4月5月、果期6月10月可以做庭院樹，也可作為行道樹。適做行道樹，庭蔭樹。 落葉喬木美國紅櫨 落葉喬木，葉紫紅色至紅色，新葉嫩紅，三季紅葉。大小葉黃楊 常綠灌木 冬季無需特殊維護。紫葉小枈 花期也較短，但是常年紅色的葉子以及具觀賞性，點綴從植均可適用地區(qū)：華北、西北、長江流域。較為耐嚴寒。適用地區(qū)：華北至華南、西南。連翹 34葉前開放；多用于庭園觀賞，叢植效果佳。耐寒性較好。中原建議使用這些耐寒抗旱性強易修剪的樹種以及苗木，盡量做到“四季常綠三季有花” ，通過植物配合營造社區(qū)的花園感，與花園城市的定位相符合。在本項目相對獨立的組團園林中，考慮到水景維護及冬季干枯的問題，不適于營造大面積的水景景觀，因此建議鋪設靈動精致的小型水景，或以環(huán)狀圍繞園林，或以軸線貫穿園林，提升園林的整體品質，改善組團內部小氣候，最終提高項目的居住品質。第四，“情景交融”，將景觀與意境相統(tǒng)一，追求回旋往復的園林意趣。在建筑空間上，往往表現(xiàn)為因天時就地利，肯定自然、順應自然，在自然中應該找到自己恰當?shù)淖藨B(tài)，而不是與他相抗衡。 園林景觀建議 景觀的價值園林景觀設計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。可以在露臺上人為設置景觀與自然呼應，使人能夠更好的與自然溝通。 空中別墅空中別墅產(chǎn)品的最大賣點之一就是外部景觀優(yōu)勢，因此在產(chǎn)品設計當中，應充分發(fā)揮這一優(yōu)勢，通過增加戶型的景觀面，增大景觀視野，達到充分利用景觀優(yōu)勢的目的。216。 變化的體量組合，細膩且豐富的立面細節(jié)。整體風格相對樸實內斂，更多的體現(xiàn)的是中國傳統(tǒng)的文化底蘊。因此結合疊院本身產(chǎn)品特點，外立面表現(xiàn)上在遵循總體立面原則的基礎上，相對活潑、富于變化性。 根據(jù)建筑外立面原則，結合每種產(chǎn)品自身不同的特點，分別給與相應建議。簡潔流暢：在保證穩(wěn)重大氣的前提下，本項目根據(jù)自身素質考量，在線條、色塊等局部元素的處理上，應該體現(xiàn)出簡潔流暢、渾然天成的自然風情。作為項目的主體，社區(qū)的整體風格很大程度是由建筑的外立