【正文】 業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑娛樂、綠化等設(shè)施，功能布局合理,配套設(shè)施齊全，為打造成高尚居住生活社區(qū)提供了可能。根據(jù)以上分析，可以發(fā)現(xiàn)該項目各功能考慮周到，指標(biāo)科學(xué)合理，可以最大程度的滿足未來居民的高尚居住生活需要，同時配套的休閑設(shè)施到位，文化醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全，人文景觀和自然景觀資源豐富，為提供社會一個舒適高尚的人文社區(qū)成為可能。規(guī)劃建設(shè)中的城鐵7兩條線路經(jīng)過本項目周邊。，利于市場消化25萬平方米的開發(fā)規(guī)模屬于中型體量，集住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療等為一體的綜合型社區(qū)，不僅將改善該區(qū)域原有的居住條件，還將通過綜合物業(yè)的運(yùn)營帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更加有利于市場消化。盡管從規(guī)劃上未來本區(qū)域的配套設(shè)施比較完善，但是就本項目來看，配套設(shè)施的缺乏仍是不利因素。加以開發(fā)商的投入和配合，更是加快了東部區(qū)域的發(fā)展進(jìn)程。目前地塊現(xiàn)狀有目共睹，拆遷改造是一個長期而艱巨的過程；本項目規(guī)模較大、物業(yè)類型豐富、建設(shè)周期較長，地塊區(qū)域的成熟將是一個漸進(jìn)的過程，需要不斷的培養(yǎng)和引導(dǎo)。 產(chǎn)品的多樣化可以擴(kuò)大目標(biāo)客群的范圍，可以以不同的產(chǎn)品形式吸引不同的客群，從而增強(qiáng)項目在市場上的影響力。 北京2008年奧運(yùn)會即將召開，目前北京已成為全世界的焦點城市，物流、人流、資金流成為促進(jìn)北京市各行各業(yè)發(fā)展的催化劑，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，本項目需要充分利用奧運(yùn)會之前良好經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，將項目銷售推向高潮。 目前市場上存在著眾多消費(fèi)能力強(qiáng)的消費(fèi)者，本項目需要做好項目的市場定位，準(zhǔn)確的把握目標(biāo)客群，才能充分利用市場上潛在的客戶資源。 利用整體開發(fā)的模式，以造城的理念合理的融合各類產(chǎn)品，打破不同產(chǎn)品對不同消費(fèi)層次的客戶帶來的心理落差。 本項目應(yīng)在分期建設(shè)中考慮到北京2008年奧運(yùn)會召開對項目分期建設(shè)的影響，合理安排各分期的開工時間和建設(shè)周期，避開2008年時點，盡量減少不利影響。216。產(chǎn)品的市場定位將會指導(dǎo)我們完成以下房地產(chǎn)開發(fā)前期的具體工作：生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品（即產(chǎn)品的特征和個性，這種個性應(yīng)具有巨大的吸引力，是其它競爭者無法模仿的）；為什么人生產(chǎn)（即產(chǎn)品所面對的目標(biāo)客戶群）；如何生產(chǎn)本產(chǎn)品（在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計過程中，通過尋求利潤與成本合理的結(jié)合點，實現(xiàn)利潤最大化）；應(yīng)當(dāng)注意的是，產(chǎn)品的市場定位不是去創(chuàng)造某種新奇或與眾不同的事物，而是去操縱已經(jīng)存在于心中的東西，去重新組合已經(jīng)存在的聯(lián)系。 地域—五方新區(qū)根據(jù)項目所處位置，屬于京沈高速與五方橋的交匯處，也就是業(yè)內(nèi)定義的“五方新區(qū)”板塊內(nèi)。另一方面，本項目在產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品理念上均領(lǐng)先于市場現(xiàn)狀，使本項目的客群再度提高至追求精致時尚的“高尚”人群。綜上所述，此定位是結(jié)合項目自身條件分析而得出的最恰當(dāng)?shù)拿枋?，既說明了項目在區(qū)域、規(guī)劃和產(chǎn)品形象，即“東五環(huán)低密度空間”；又充分明確的表達(dá)了項目最終的居住理念和客群訴求，即“高尚人文舒適”。216。 目標(biāo)客戶定位結(jié)論針對本項目的自身特色和區(qū)域市場的特征，以及本項目的市場定位，中原分析本項目的目標(biāo)市場主要客戶群結(jié)論如下：追求精致時尚生活的品味新貴一族解釋說明：216。 綜上所述，本項目客群定位較為準(zhǔn)確的描述了客群特征，范圍廣泛，為銷售提供客群方向。 年齡特點年齡在3050歲的中青年占較大比例。 東部區(qū)域高收入行業(yè)管理人員目標(biāo)描述：隨著中國與世界經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步接軌，有更多的國外公司進(jìn)駐北京，尤其是CBD區(qū)域，會有更多的人員服務(wù)于外國獨資、合作、合資企業(yè)，這必將增加住宅市場的需求量。216。 戶型設(shè)計三維化戶型設(shè)計在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造。216。b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。d、運(yùn)用品題與意境，使個體與群體、景點與建筑物、內(nèi)外延續(xù)、協(xié)調(diào)契合，使自然景觀與建筑物顯現(xiàn)園林組景的整體氣氛。216。 道路——連接地塊、維系城市居民各種活動的樞紐與通道道路在項目中均衡分布，根據(jù)交通性質(zhì)、使用功能的不同而分級規(guī)劃，分為主要道路系統(tǒng)與輔助道路系統(tǒng)，也可分級至主干道、次干道、支路，運(yùn)用道路交通組織實現(xiàn)“各從其類，各行其道”。建議進(jìn)行道路硬質(zhì)鋪磚，彰顯品質(zhì)感。 中心環(huán)路整個社區(qū)以中心水系環(huán)路為主干道統(tǒng)，中心環(huán)路將貫穿整個社區(qū)，連接項目內(nèi)各類產(chǎn)品，起到融會貫通的作用。因為本項目低密度產(chǎn)品的特性，決定了車輛需要?？吭谠汉蟆＞唧w建議為：a、 A口A口作為社區(qū)的主入口，承擔(dān)著項目形象展示和人車入口的作用。北京高端項目車位配比多為1：1到1：。 車位設(shè)計建議車輛停放方式關(guān)系到車位組織、停車面積以及停車設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計。 建筑外觀設(shè)計建議 建筑外觀設(shè)計原則風(fēng)格是一個建筑物的個性或獨特表征，是建筑的一種方式、類型或方法?？梢耘c周邊環(huán)境有機(jī)的融合，追求一種清新、典雅的氣氛?；糠挚梢圆捎镁植渴幕蚰举|(zhì)材料構(gòu)架，顯得穩(wěn)重大氣；上面部分可以采用相對素雅、簡潔的元素進(jìn)行點綴。正立面可設(shè)計成豪華的與屋檐等高的門廊，對稱而平衡。利用大面積的落地窗、飄窗等設(shè)計，擴(kuò)大室內(nèi)感受室外的景觀面，使業(yè)主在室內(nèi)能夠最大限度的感受自然景觀。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的環(huán)境設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。即在園林設(shè)計中，借助石塊、植物、小品乃至建筑來充實空間，結(jié)合本項目所特有的歷史文化內(nèi)涵，創(chuàng)造更為深邃、曲折的詩情畫意。216。華北、東北可以種植比較耐寒也抗干旱。玫瑰 主要花期在510月份，可以點綴，大面積從植效果也很好，東北和華北地區(qū)種植效果很好。為北方常見綠籬樹種。紅楓 冬季葉片落盡后，它奇特極富觀賞性的枝干仍然為冬季園林增添一景。側(cè)柏 可用作庭院樹、行道樹、風(fēng)景林、綠籬。例如元寶楓與紅葉小蓽搭配使用，營造紅色為主基調(diào)的綠化效果，當(dāng)人們漫步其間，會感到另一種熱情的洋溢，通過色彩的搭配，以及彩色樹種與彩色低矮花種的搭配，營造花園般的園林綠化效果?；▔哂胸S富多彩的藝術(shù)效果，不僅盡種植花草，它與樹木、噴泉、水池、雕塑、休閑區(qū)、漫步道結(jié)合運(yùn)用，能極大的提高景點的觀賞價值。本案以營造整體統(tǒng)一的色彩為主題，不同季節(jié)有不同色彩變化。層層退臺設(shè)計，每上一層都往里有個退縮位，這樣就營造了下一層都有一個露臺或者花園，戶戶均可享受露臺生活。216。大面積的私家花園、頂層露臺等給客戶帶來舒適的生活感受的同時，給與強(qiáng)烈的尊貴感和歸屬感，是都市人群追求自然、向往自由生活的表現(xiàn)。c、 增加了室內(nèi)與室外交流的空間，房間的趣味性更強(qiáng)。方案二此方案與上版的最大區(qū)別是將兩部電梯進(jìn)行了分離，將其中的一部電梯放置在樓梯北側(cè)，作為觀光電梯使用。C、消防緊急廣播系統(tǒng)：在火災(zāi)發(fā)生時由消防控制系統(tǒng)強(qiáng)行將其切換至消防緊急廣播狀態(tài)。c、 抄表系統(tǒng)對于燃?xì)?、電、直飲水可采用IC卡表具，實現(xiàn)住戶買卡后表具自動計量并能扣除卡中金額，實現(xiàn)計量和收費(fèi)的功能。同時增加室內(nèi)精裝修相應(yīng)弊端：252。 中高檔高密度項目。因此建議Townhouse不作室內(nèi)精裝修。本項目高層產(chǎn)品區(qū)別于市場普通高層產(chǎn)品，因此在客群方面差異較大。故此，銷售中心留給客戶的第一印象將直接影響到下一步銷售工作的開展。引導(dǎo)步驟：進(jìn)入封閉的視頻區(qū)，放映項目電子樓書 → 進(jìn)入光影隧道，配合展板、燈箱，展示項目所獲得各項殊榮、在區(qū)域中的地位及品牌、開發(fā)商的業(yè)績與品牌 → 通過上述洗腦后，進(jìn)入沙盤區(qū)，業(yè)務(wù)員進(jìn)行銷售講解 → 進(jìn)入樣板展示區(qū)情景營銷較為成功的售樓處，如和記黃埔姚家園的逸翠園項目、上地moma，上海世貿(mào)濱江。 售樓處現(xiàn)場背景音樂銷售現(xiàn)場的背景音樂應(yīng)給予足夠的重視，其對于客戶起著“潛移默化”的作用，現(xiàn)在許多專業(yè)人士都在大型商場研究背景音樂對客戶產(chǎn)生購買行為的影響，可見其重要性。 商務(wù)根據(jù)項目的客群定位，本項目的業(yè)主將有相當(dāng)部分的高端商務(wù)人士。 室內(nèi)游泳池、醫(yī)療保健室、健身室、中西餐廳、酒吧、桑拿浴室、咖啡廳、茶社等服務(wù)功能是社區(qū)人員日常生活休閑必備的服務(wù)項目，在本項目中應(yīng)該設(shè)置?；诒卷椖康淖陨砬闆r，以及“兼顧業(yè)主生活品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益的精品泛會所”的概念定位，因此本項目的休閑娛樂服務(wù)特色定位為：定制式家庭版私有娛樂活動室定制式：高檔項目給業(yè)主提供齊全的生活配套和時尚的休閑方式，可以根據(jù)業(yè)主自己的喜好和活動要求在同一個活動空間內(nèi)自主選擇、定制和配備娛樂服務(wù)項目?；顒邮铱偯娣e范圍建議在300—400平方米之內(nèi)。私有：可以根據(jù)業(yè)主的私人需要，自由定制完全私人的活動空間，即可以緩解業(yè)主家庭各成員之間不同的社交要求，又可以滿足業(yè)主社會交際、個人娛樂等需要，并可保證業(yè)主的社交活動完全私密化。 室外游泳池、多功能會議廳、商務(wù)中心、足球場等設(shè)施根據(jù)地塊要求、會所的面積、運(yùn)作資金、以及受訪者的實際要求可以不做設(shè)置。如果因為客觀因素本項目不能提供，可以與其相關(guān)業(yè)務(wù)點建立合作關(guān)系，將其服務(wù)引進(jìn)入社區(qū)。其成形的規(guī)模、規(guī)范的管理、周到的服務(wù)是很好的品質(zhì)保證。 銷售物料接待臺/桌椅、洽談桌椅、簽約桌椅、展板、模型、海報，影音系統(tǒng)（電視、錄像、音響等），工作必備設(shè)備（電話、傳真機(jī)、電腦等）、不可或缺的各種綠植、以及其他物品（飲水機(jī)、擺設(shè)等）。b、 內(nèi)部包裝建議249。因此空中別墅的裝修與否需要根據(jù)項目的整體銷售情況而定，前期疊院和Townhouse銷售良好，項目高檔次形象在市場上得以樹立，則空中別墅可以做精裝修處理，進(jìn)一步提升整體項目品質(zhì)。此類產(chǎn)品加入精裝修會使價格再度提升，目標(biāo)客群將隨之轉(zhuǎn)變，同時聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)生客群沖突，增加銷售難度。 各產(chǎn)品精裝修問題216。 產(chǎn)品總價較高，限制目標(biāo)客群范圍。 豐富項目賣點，增強(qiáng)項目市場競爭力；252。H、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志的聯(lián)動控制。 樓宇自動化控制系統(tǒng)a、 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)建筑設(shè)備管理系統(tǒng)的監(jiān)控對象主要有：（1）高低壓配電系統(tǒng)；（2）空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)；（3）給、排水系統(tǒng)；（4）照明系統(tǒng)；（5）電梯系統(tǒng)（6）冷、熱源系統(tǒng)；還應(yīng)考慮園林綠化澆灌自動控制等系統(tǒng)。216。并且通風(fēng)效果也不是很好。b、 疊院層層退臺、大面積露臺的產(chǎn)品形態(tài)，決定了其高舒適度的居住享受。216。結(jié)合不同主題、意境配置不同季節(jié)特色的植物，水邊多用花灌木和花卉渲染氣氛。 發(fā)揮景觀的促銷作用植物的選擇與錯落搭配，是自然與人工的相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一，能夠讓項目景觀與自然更為貼近融合，達(dá)到外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合的效果。也就是說植樹、草坪、藤栽、花壇、花圃，以不同的配植，不同的密度體現(xiàn)豐富多彩的層次感?？捎米鐾ナa樹，行道樹，甚至園景樹。比較耐寒?；ㄐ跞鐭熑缢旗F 觀賞性強(qiáng)為名貴的彩葉樹種。耐寒，耐修剪也使之成為綠籬的首選。頗耐寒，但是怕積水。 丁香 34月葉生之前開放，可以作庭蔭樹，以及園路樹。 綠化設(shè)計建議綠化不是獨立進(jìn)行的，配合著水體、景觀、建筑，通過圍繞、點綴、連接、組合構(gòu)成綠化環(huán)帶。其次，“虛實相生”，強(qiáng)調(diào)空間與建筑的關(guān)系，在本項目當(dāng)中，四個組團(tuán)的規(guī)劃布局各不相同，建議在園林設(shè)計中充分考慮建筑走向與視野的變化，秉承“依山造勢”的設(shè)計理念，保證在組團(tuán)內(nèi)的各個視角都有適宜的景觀。觀光電梯、入戶花園設(shè)計可以充分增加景觀優(yōu)勢，使業(yè)主在出入室內(nèi)外時的瞬間感覺自然，享受自然。 建筑外觀色彩采用穩(wěn)重大氣的色塊，屋檐裝飾精細(xì)，符合目標(biāo)客戶的審美取向。是中式建筑與現(xiàn)代生活模式的一種和諧交融。 疊院本項目疊院產(chǎn)品采用了新穎的產(chǎn)品形式，層層退臺設(shè)計，實現(xiàn)了人與自然的親切交流，戶內(nèi)戶外的隨意切換。因此配合本項目的整體形象定位，本項目的建筑外立面風(fēng)格原則總體可以概括為：穩(wěn)重大氣、簡潔流暢的新古典主義風(fēng)格詮釋：穩(wěn)重大氣：項目本身產(chǎn)品類型決定了其高端的市場定位。高層露天車位因為相對比較集中，如果沒有裝飾而采取兵營式排列，在高層中向下看的視覺感受將會比較差。216。因為中間市政路如果全部開放，未來可能將會出現(xiàn)比較大的噪音干擾和安全隱患。216。中心環(huán)道貫穿于整個項目，將綠地、戶外活動場地、公共建筑和產(chǎn)品聯(lián)系起來。將道路兩側(cè)進(jìn)行包裝，即使客戶已踏出項目入口，仍處在項目營造的氣氛中。 節(jié)點——項目內(nèi)不同地域間的拐點與過渡本項目在商業(yè)地域、住宅地域需要節(jié)點進(jìn)行過度，形成整體社區(qū)的連續(xù)性，也通過節(jié)點讓居住者區(qū)分兩塊不同功能的地域，同時，住宅地域間的高密度、中密度、低密度住宅區(qū)之間，也需要節(jié)點進(jìn)行過度，區(qū)分不同住宅區(qū)，不同的建筑形式。 標(biāo)志——貫穿社區(qū)南北的縱向水系將縱向貫穿整個社區(qū)的水系打造成原生態(tài)的自然景觀，將這條“水脈”作為項目的標(biāo)志之一。步行空間步行空間的景觀布置和休息場地的設(shè)計是精華所在。 “價值定位”理念a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域；b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；c、反復(fù)調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利；d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。 強(qiáng)調(diào)“均好性”理念在規(guī)劃設(shè)計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。216。 規(guī)劃思路216。216。另一方面也說明整個社會受教育程度在提高。本項目的交通狀況較好，道路四通八達(dá)，故客群來源中其他區(qū)域也占一定比例，如東城區(qū)、海淀區(qū)等；216。此處出現(xiàn)的時尚不完全是前衛(wèi)的概念，更多的內(nèi)涵為精致、經(jīng)典，這也呼應(yīng)之后的品味一詞。與此相關(guān)的交通、環(huán)境、配套設(shè)施及品質(zhì)將成為影響他們選擇本案的幾個重要因素。由于客戶對象在年齡、收入、職業(yè)、教育程度及興趣等方面差異很大，因此其消費(fèi)需求也是復(fù)雜多變的。而“舒適”又為人類生活的最佳狀態(tài)，它包括了“舒展、輕松、適宜”的多重含義，并且為現(xiàn)代人最樸實、最深沉的追求。中原人為本項目所有產(chǎn)品均屬于別墅、類別墅產(chǎn)品，“低密度”可以進(jìn)一步明確產(chǎn)品形象。確定一個物業(yè)的綜合素質(zhì)、最終產(chǎn)品定位以及由它們所引發(fā)的銷售業(yè)績，基本上是由以下幾個方面的因素決定的：216。同時，作為集住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療等為一體的綜合型社區(qū)，不僅將改善該區(qū)域原有的居住條件，還將通過綜合物業(yè)的運(yùn)營帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 通過宣傳區(qū)域規(guī)劃前景，結(jié)合目前區(qū)域發(fā)展的良好勢頭，向客戶展現(xiàn)項目所在區(qū)域未來的美好前景，以淡化區(qū)域現(xiàn)狀較差的問題。 從目前政策走向來看，未來出臺的政策將會進(jìn)一