【正文】 放寬貸款期限，降低未來還貸壓力，刺激購房需求；允許公積金在規(guī)定條件下多次、多樣使用，加強了公積金的實用性。，原貸款已還清的，可按規(guī)定再次申請貸款。 《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的若干規(guī)定》常政發(fā)（2001）146 號簡介：限制了常州市房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源，土地的上市競拍勢必導致土地價格的抬高，造成開發(fā)成本的加大，商品房價格的提升，使得市場價格日益高漲。相比前2002 年以前相對穩(wěn)定的市場供需格局，目前市場供需出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化矛盾，供應上升速度跟不上需求。與此同時，一直潛伏在城北與城南發(fā)展背后的房地產(chǎn)市場的較量也因此浮出水面。一方面城南一直以來是常州的縣級市，這種歷史區(qū)劃局面直到2002 年才發(fā)生轉(zhuǎn)化，即武進撤市建區(qū)，這種歷史遺留或心理定位的下轄縣級區(qū)域的觀念還保留并延續(xù)在消費者的認識中，這種不平衡的觀念將制約著城南置業(yè)的消費趨向，從而使得城南的房地產(chǎn)發(fā)展滯后。但是在綜合性指數(shù)上卻存在著一定的差異，城北地產(chǎn)已經(jīng)從產(chǎn)品時代開始向品質(zhì)時代過渡，特別是2003 年度一些外來品牌地產(chǎn)的進駐更加快了城北的發(fā)展速度，本案榮膺2003 年度中國與此同時，建筑面積70 萬平方米，無論從產(chǎn)品創(chuàng)新設計、景觀設計、環(huán)境配套等方面均超越周邊，與新區(qū)樓盤相媲美的新城由于城西居民的區(qū)域情節(jié)較重，拆遷居民大多還是選擇在城西購置新房，這也在一定程度上有效地促進了區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。這個中心曾經(jīng)集常州市行政、經(jīng)濟和住宅群三位于一體，集中了如常州市市政府、南大街步行街等城市標志性建筑、配套、設施。 開發(fā)投資穩(wěn)步增長，建設規(guī)模 快速擴大伴隨著常州特大型城市建設和舊城改造速度的不斷加快，常州市房屋拆遷規(guī)模不斷擴大，從而帶動了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資的迅速擴張。2003年，全市商品房現(xiàn)房每平方米綜合平均銷售價格達2186元，%，其中商品房住宅平均銷售價格達1944元（包括金壇、溧陽），%。同時在市中心外圍區(qū)域如：懷德苑、都市桃園等新開樓盤的平均銷售價格也超過3500元/㎡，直逼3800元/㎡，勤業(yè)、紅梅、竹林等樓盤價格也直逼3000元/㎡。二、2004常房地產(chǎn)市場動態(tài)2004年1~9月常州市房地產(chǎn)投資發(fā)展態(tài)勢宏觀調(diào)控逐步到位1~9月份房地產(chǎn)市場運行的基本特征去年以來房地產(chǎn)市場供不應求的旺銷格局，大大刺激了開發(fā)商的投資積極性，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大開發(fā)力度、加快建設進度，全市新開工項目數(shù)量、建筑面積迅速增加。2）、二手房市場逐步降溫。在過去的一年里，常州市多個新開樓盤出現(xiàn)通宵排隊、爭搶房源的現(xiàn)象，樓盤價格以異乎尋常的速度迅速竄升，而開發(fā)商也放棄了慣用的“低開高走”營銷策略，往往新樓開盤就封“漲停板”，或者干脆囤積看漲。特別是新近推出的幾個比較有影響的樓盤，開盤當天并沒有出現(xiàn)預期中的火爆場面，簽約率都不高，新客戶更是寥寥無幾，一些樓盤在實際銷售中已經(jīng)通過打折等手段吸引購房者。而在其它類型的建筑中，舊房平房也占據(jù)很大的比例，%，常州市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，大量舊房沒有被拆遷。市民居住套型高度集中在二室一廳一衛(wèi)和三室一廳一衛(wèi)兩種套型，%%，%，%，%的居民居住在一室一廳一衛(wèi)結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)，居住條件較差。這點在當前的房地產(chǎn)市場上已經(jīng)有所反映。少量社區(qū)才會有1418 層的小高層出現(xiàn)，更多的是以18 層以上的高層產(chǎn)品代替。各區(qū)塊大規(guī)模項目上市預計增多。出現(xiàn)這種情況的原因主要在于各板塊開發(fā)的先后順序不同。從以上數(shù)據(jù)可以看出，城北與城南兩大板塊占了整個常州土地市場近50%的份額，而且兩者開發(fā)量的差距將進一步縮小。但無可否認，城南的潛力還有可挖掘的潛力，2003 年度城南的土地交易量達到30 萬平方米，這意味著一些開發(fā)商將投資眼光轉(zhuǎn)移到城南房地產(chǎn)市場，城南房地產(chǎn)市場也將從2003 年的沉靜而走向市場前沿。在別墅類產(chǎn)品中，東區(qū)板塊的別墅產(chǎn)品因其定位不明確，其別墅類產(chǎn)品基本以獨棟別墅為主。武進地區(qū)的私營企業(yè)較多，經(jīng)濟實力較好，對高品質(zhì)的樓盤有一定的承受能力；而在數(shù)量上，新北區(qū)復合型社區(qū)所占比例最高，%。（五） 南部板塊 1民航機場蘭陵項目總建4萬平方米2紫陽花園三期余量3清潭在水一方項目總建7平方米4麗華三村續(xù)建項目總建3平方米本區(qū)域板塊推案量10萬平方米。由于新區(qū)的改建在逐步的深入與深化所以在未來的幾年中相信這一區(qū)域內(nèi)的商品房價格將繼續(xù)穩(wěn)步的上揚.區(qū)域樓盤特點總結(jié)新區(qū)樓盤規(guī)模以大中型小區(qū)為主，房型以三房兩廳為主,除別墅以外面積基本控制在120150平方米，以多層、別墅及混合項目為主,多層所占比例不大，價格漲勢較為明顯，周邊的市政規(guī)劃項目較多。最高售價由每平方米5400元上升到12000元，最低售價由每平方米3200元上升到4180元。目前通江大道及其相應支馬路上的商業(yè)網(wǎng)點共有300多家，主營業(yè)態(tài)有茶坊、餐飲、娛樂、美容、建材、農(nóng)機等共104家，其中通江大道主干道上有57家；相關業(yè)態(tài)有賓館、餐飲、建材、銀行、機電等63家。在懷德名園、SOHO現(xiàn)代城等項目啟動、恐龍園擴大及市政府北遷等信息影響下，該區(qū)域人氣將在短時間內(nèi)聚集，相信2—3年后該區(qū)域?qū)⒊蔀樾聟^(qū)的主要商業(yè)區(qū)之一。 周邊多為工業(yè)區(qū)，小區(qū)周邊的生活環(huán)境不是很好。從常州市恩格爾系數(shù)的變化曲線圖我們可以得知： 常州市經(jīng)過13 年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的生活的生活水平得到顯著提高 常州市城鎮(zhèn)居民的生活水平一直呈現(xiàn)出穩(wěn)步提高的發(fā)展趨勢 進入21 世紀以來，常州市城鎮(zhèn)居民的生活水平提高的速度開始放緩。為此我們主要從消費者的家庭構(gòu)成、年齡、收入、職業(yè)和工作性質(zhì)五個方面來進行描述和分析：1）、家庭構(gòu)成統(tǒng)計分析家庭構(gòu)成統(tǒng)計圖常州市的家庭主要以三口之家為主，%；其它的家庭人口構(gòu)成比例相差不大，最小的是單家庭，%；%；4 %，是除了三口之家之外占總量最多的。這說明： 常州市住宅市場主要以中低檔尤其是低檔住宅消費為主， 常州市中高檔住宅消費具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ? 常州市高檔住宅消費有限，但其高單價和高總價也不可忽視。二次置業(yè)分析欲購房消費者是否二次置業(yè)統(tǒng)計圖我們在市場調(diào)查中的消費者有二次置業(yè)愿望的比重較高，%。隨著常州市城市化進程的加快和房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，尤其是三級市場的成熟，以及城市改造和市政工程造成的大量的動拆遷，消費者通過動拆遷款和舊房置換來獲得購房資金，這也意味者常州市消費者將來購房的資金來源更為廣泛，對促進消費者購房的欲望具有重要作用。 由于房型的選擇一方面要滿足家庭的居住需 求，但另一方面又受到住宅總價和消費者支付能力的影響，同時消費者還需要滿足其生活習慣和居住習慣，因此房型也成為影響消費者的一個重要因素。消費者對別墅建筑形態(tài)的偏好%%的消費者青睞獨立別墅和聯(lián)排別墅，兩者相差無幾。 %的消費者對裝修房有偏好，但受到價格、對裝修質(zhì)量和裝修價格的不確定性以及其它各方面原因的影響，在實際購買中可能購買裝修房的消費者比例要比這個低一些。 選擇建筑面積160 %。對于本項目而言，可以利用本項目的品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，在戶型、小區(qū)的景觀環(huán)境規(guī)劃設計、配套設施、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量等各方面將本項目建成常州市的示范性居住社區(qū)，同時在價格上確定一定的優(yōu)勢。從上面的結(jié)果來看，我們可以知道： 常州市消費者在選擇購房區(qū)域時，距離其工作地點的遠近非常關鍵，住宅消費者對社區(qū)周邊的交通條件非常重視，消費者對自己一直居住區(qū)域的依戀情結(jié)比較強，一個重要原因就是自己的親戚朋友住宅該區(qū)域，區(qū)域環(huán)境和生活機能的完善程度以及適中的價格對消費者購房區(qū)域的選擇也會產(chǎn)生一定的影響。付款方式選擇消費者選擇付款方式統(tǒng)計圖常州市購房消費者在付款方式上選擇組合按揭的占絕大部分，說明常州市購房消費者的一方面自有資金不足，實際購買力下降；一方面消費觀念出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，消費者愿意接受組合按揭貸款；還有就是政府政策的支持和引導。因此，對于常州市住宅市場消費需求我們得出以下結(jié)論： 主要以大眾消費者為主，中低檔產(chǎn)品的消費占據(jù)了絕對主力地位 高檔產(chǎn)品的客源較小，但隨著外企（合資）職員、政府部門職員和各行業(yè)中高級經(jīng)營管理人員購房需求增加，高檔產(chǎn)品的需求會增強省市消費者對常州市的房地產(chǎn)市場的支持和影響非常小，常州市的住宅市場還是以常州市本地和郊縣入城的人群為主要消費群體。2）、消費者年齡段構(gòu)成消費者年齡構(gòu)成從消費者的年齡構(gòu)成來看，主要具有如下特點：常州市消費者主要以26－35 歲的中青年為主，其中26－30 歲和31－45 %%，兩類消費者的比例相差無幾36－45 以及25 歲以下的消費者也比較多，是不可忽視的兩大消費群體，46 歲以上尤其是55 歲以上的消費者非常少。經(jīng)濟發(fā)展對生活消費形態(tài)影響常州市經(jīng)濟的發(fā)展對生活消費形態(tài)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 常州市經(jīng)濟的快速、健康、持續(xù)發(fā)展，保證了常州市消費可支配收入的快速、穩(wěn)定、持續(xù)的增長，這是常州市城市居民消費支出能力迅速增強的重要原因根據(jù)國際和上海、廣州、深圳、北京的經(jīng)驗，當人均GDP 達到4000 美金時，社區(qū)商業(yè)和大型集中商業(yè)將開始出現(xiàn)。 常州市中心區(qū)有同類型產(chǎn)品存在，且在市場有相當高的知名度。 周邊有大型居民小區(qū)——順園。*長江路黃山路沿線隨著新區(qū)的進一步發(fā)展，長江路黃山路沿線在新區(qū)的位置越來越重要，歌頓服飾市場的啟動，向新區(qū)東北部地區(qū)投入了全新的物流、人流、文化流。他們對今后新區(qū)商鋪發(fā)展信心十足，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，社區(qū)商鋪和商業(yè)街小商鋪最受青睞，80%的購買者希望購買20——100平方米，總金額在50萬以下的商鋪。從各區(qū)域看，“三地區(qū)”，特色市場的營業(yè)總額遠遠高于其他區(qū)域。樓盤類型在新區(qū)的商品房20%左右為多層,25%左右為小高層,35%左右有別墅項目,并以商住兩用為主。第六部分：常州及新區(qū)房地產(chǎn)項目簡析2004年市區(qū)樓市新推案量分布（一） 市中心板塊1金色新城西區(qū)總建30萬平方米2河景花園后期部分總建14萬平方米左右3天禧星園總建5萬平方米4桃園雅景總建5萬平方米5九州廣場總建7萬平方米左右（辦公）6橡膠廠及周邊地塊總建14萬平方米左右7新天地嘉苑總建18萬平方米左右8西瀛里地塊總建32萬平方米9紅梅假日廣場二期10泰富世紀大廈總建6萬平方米（商辦）11投資廣場對面整塊地塊商辦12怡康五期高層本區(qū)域板塊推案量（包括在售個案余量）預計將在70萬平方米左右。常州市場復合型社區(qū)產(chǎn)生原因就目前而言，常州市在售及將售樓盤中，%，漸漸成為新的趨勢。出現(xiàn)這種情況的原因有以下幾點：東區(qū)的房地產(chǎn)市場起步較晚客源基本以周邊工薪階層及動拆遷戶居多，層次不高產(chǎn)業(yè)支撐力度不夠但可以預期的是隨著東區(qū)板塊房地產(chǎn)市場開發(fā)力度的增加，東區(qū)板塊將會改變目前的現(xiàn)狀，升值潛力巨大。城南房地產(chǎn)市場幾乎被新城集團一統(tǒng)天下，從灣里人家、四季新城、芳草園，再到現(xiàn)在正在預熱的新城東區(qū)板塊則更遜于西區(qū)，落到了整個常州市場價格的最低谷。其他幾個區(qū)域由于發(fā)展基本成熟，價格和形象已經(jīng)深入民心。在各個區(qū)域比較中，西北部區(qū)域由于市場起步較晚，導致房地產(chǎn)開發(fā)成熟度偏低，市場影響力并不大。根據(jù)對常州市區(qū)內(nèi)住宅情況的調(diào)查分析，含小高層住宅類型的社區(qū)在各板塊均占多數(shù)。2003年常州市場房型配比統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計年鑒 未來趨勢未來的住宅產(chǎn)品，戶型多功能趨勢增強，但面積降低，結(jié)構(gòu)更緊湊。小高層及高層在市場上的認可度日益提高，正逐步取代多層建筑成為市場主力公寓產(chǎn)品。今年上半年，新城南都一期、水木年華、金色新城西城區(qū)等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達45萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應量的大幅增加，樓市供不應求的局面將得到根本性的扭轉(zhuǎn)，預計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將比較緩慢，常州市房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。今年4月份，國務院辦公廳下發(fā)了《關于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，各地迅速掀起清理開發(fā)區(qū)及亂占土地、耕地的熱潮，我市也對全市范圍內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)進行了清理整治，共撤消了66個縣級以下各類開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積由原來的51287公頃削減為11000公頃，有些房地產(chǎn)開發(fā)項目因此被無限期推遲，預計用地緊張的矛盾還將進一步加劇，制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。從近期房產(chǎn)市場銷售情況看，新樓盤銷售已經(jīng)明顯降溫，“排隊”買房的現(xiàn)象少了，部分前期介入商品房市場的投資者開始向外拋售房源，大部分房產(chǎn)商對市場前景的預期也逐步由亢奮轉(zhuǎn)為憂慮和不安。上半年，常州市房地產(chǎn)開發(fā)資金總體比較寬裕，但結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，來自銀行貸款的資金數(shù)量逐步萎縮，開發(fā)企業(yè)自籌資金比例不斷上升。上半年，常州市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步得到有效的調(diào)整，在商品住宅繼續(xù)成為市場開發(fā)的主打產(chǎn)品的同時，經(jīng)濟適用房建設步伐明顯加快。1~9月份，常州市房地產(chǎn)開發(fā)在市場慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢，商品房投資增速明顯加快，建設規(guī)模大幅攀升，新開工面積急劇擴大，經(jīng)濟適用房建設進度加快，市場存量房屋面積繼續(xù)下降。去年由于住宅供給不足，導致住宅價格持續(xù)攀升，到目前，價格還在上升。除了經(jīng)濟適用房外，多層建筑已經(jīng)開始逐漸成為非主流產(chǎn)品，小高層、高層建筑成為主流住宅建筑。房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，引發(fā)各路諸侯進軍房地產(chǎn)市場，一批有實力的外資、外地、外行企業(yè)紛紛搶灘常州，加盟房地產(chǎn)業(yè)，使我市房地產(chǎn)開發(fā)資金相對充裕，2003年，同比增長62%，大大超過同期房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額，%，%；，%；，%。 開發(fā)結(jié)構(gòu)因市調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展房地產(chǎn)市場的脈搏總是與城市經(jīng)濟的大動脈同步跳動。%，其中，%。將加大力度經(jīng)營常州市的商業(yè)圈，繼續(xù)努力建設城市的商業(yè)中心。中心城區(qū)依托城市中心商業(yè)經(jīng)濟，形成了城市的商業(yè)中心和住宅群，同時也是城市發(fā)展的經(jīng)濟中心。常州城西經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)主要依托鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。2003 年度城南房地產(chǎn)市場相對比較沉靜，第三季度除了商業(yè)項目富甲一方外，其它幾乎沒有任何聲音。城北正由于沒有城市遺留的