【正文】 三個板塊都位于常州市的北部區(qū)域。東區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐有欠缺。這幾年常州經(jīng)濟發(fā)展帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響了房產(chǎn)區(qū)域開發(fā)。從地塊情況來看，北部和南部地塊放量，西部地塊價格增長；未來東塊也將啟動。但是產(chǎn)業(yè)支撐力度比較高，從這個角度來看，由于市場的整體開發(fā)環(huán)境非常好，而本項目又具有大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢，和發(fā)展商強勢品牌優(yōu)勢足以彌補區(qū)域條件的不足，因此如果上市價格區(qū)間劃分合理的話，奧林匹克花園二期將會是新區(qū)薛家區(qū)域房市新一輪上揚的發(fā)起者，易于進(jìn)一步鞏固、樹立項目及開發(fā)商的雙重品牌。因此在其他板塊也有不少大規(guī)模樓盤開發(fā)、面臨激烈市場競爭的情況下，依托自身開發(fā)創(chuàng)造市場、樹立區(qū)域品牌是本項目二期成功上市的關(guān)鍵點。產(chǎn)品類型所占比例14層以下小高層%1418層小高層%高層50%1418 層的小高層在常州市場上所占比重較小的原因在于： 較低層次的小高層能夠合理的排布戶型面積結(jié)構(gòu)較低層次的小高層在建設(shè)成本上投入較小高層建筑更容易在景觀上吸引消費客群 而1418 層的小高層在各方面都沒有優(yōu)勢，造成一種尷尬的局面，只是作為拉高容積的一種方法.第五部分：版塊劃分及研究我們常州房產(chǎn)市場劃分為五個大區(qū)域板塊，各板塊比較情況如下：一、常州市場板塊情況比較常州市場板塊比較情況表板塊劃分范圍目前均價支撐點限制點市中心區(qū)關(guān)河路五角場勞動中路4500地段成熟、生活方便價格高，客戶承付能力　—勞動西路懷德北路　拆遷量大，有開發(fā)余地起點高未來供應(yīng)量大，　　　符合常州人居住習(xí)慣競爭激烈新北區(qū)北環(huán)路以北，通江大道及3300市政府北移，城市副中心房價格接近市中心　黃山路沿線　高新產(chǎn)業(yè)區(qū)支持比較高　　　開發(fā)項目層次比較高　西部城區(qū)懷德路—勞動西路以西3000區(qū)域經(jīng)濟實力強外圍成熟度低　　　開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)支持商業(yè)發(fā)展欠缺　　區(qū)內(nèi)動遷支持　　　　綠地建設(shè)力度大　南部城區(qū)湖塘區(qū)2900私營業(yè)主多，購買力強缺乏產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)外認(rèn)同度不夠發(fā)展起步晚于其他區(qū)域，成熟度不夠經(jīng)過近幾年的發(fā)展，常州已經(jīng)基本形成了以市中心為核心，北西南東四向發(fā)展的房地產(chǎn)市場基本格局。小高層產(chǎn)品細(xì)向分析在常州市場中，小高層產(chǎn)品較多的是以14 層為限度。板塊有小高層社區(qū)所占比例新北區(qū)75%西部區(qū)%湖塘區(qū)75%東部區(qū)%這說明，常州市消費者以往對于小高層形態(tài)公寓產(chǎn)品已經(jīng)沒有抗性，含小高層建筑類型的社區(qū)數(shù)量已經(jīng)超過含多層建筑類型的社區(qū)數(shù)量，小高層公寓產(chǎn)品已經(jīng)取代了多層住宅成為市場主流產(chǎn)品。二、小高層公寓產(chǎn)品研究小高層產(chǎn)品在常州市場接受度通過對2003 年常州市全年商品房預(yù)售面積的分析，發(fā)現(xiàn)在常州市場上，%，%，遠(yuǎn)低于小高層及高層商品房產(chǎn)品。即出現(xiàn)了105 平方米的小三房及120 平方米的小四房的房型。在追求功能上的多樣性前提下，減少所需購房面積。在2003 年所開發(fā)的公寓類中，三房產(chǎn)品比例已經(jīng)大于二房產(chǎn)品，戶型的多功能趨勢增強。別墅已經(jīng)做為一種成熟的產(chǎn)品成為市場上新的主力，%。2000年常州市場房型配比統(tǒng)計觀點：常州房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年的發(fā)展，住宅產(chǎn)品的建筑密度逐漸增大，小高層及高層住宅正超越多層住宅成為市場的主流。住宅產(chǎn)品居住戶型發(fā)展研究 2000 年市場戶型情況2000 年以前，常州市居民住宅套型較為落后，市場上結(jié)構(gòu)較為陳舊、大眾化套型占主流地位，而體現(xiàn)個性化消費和質(zhì)量型消費的套型較少。舊房及平房已經(jīng)不在作為一個可統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)，說明在這一期間，常州市動拆遷力度極大的增強 未來趨勢 2003 年常州房地產(chǎn)市場上高層及小高層住宅產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售面積極大地超過了多層住宅，%，%，這反映了常州市民的居住觀念有了很大的改變。數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計年鑒 2003年多層住宅所占比例與2000 年下降23%，下降趨勢明顯，%，上升幅度達(dá)到550%。 2003 年在2003 年的常州房地產(chǎn)市場中，相較于2000 年已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，小高層及高層產(chǎn)品所占比例大幅上升，多層比例有所下降，舊房平房已經(jīng)不存在可以量化的概念。當(dāng)時小高層還是一個新興的產(chǎn)品，市場接受度較低，而且由于多層住宅的公攤面積較少，得房率高，同時與小高層產(chǎn)品相比價格偏低，因此，所多層公寓類產(chǎn)品為主流產(chǎn)品，是當(dāng)時房地產(chǎn)市場開發(fā)的主要住宅類型。第四部分：常州市場產(chǎn)品宏觀分析一、常州住宅產(chǎn)品發(fā)展情況研究 住宅產(chǎn)品建筑形態(tài)發(fā)展研究 2000 年2000 年，常州房地產(chǎn)市場正處于啟動的初期，產(chǎn)品均尚未成熟，較低檔次的多層公寓產(chǎn)品成為市場主流。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。而資金的日趨短缺也直接限制到房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度，由于央行實施緊縮性財政政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金比例，大幅壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，常州市許多開發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂危機，后續(xù)開發(fā)資金捉襟見肘，勢必對下一階段房地產(chǎn)投資的增長構(gòu)成明顯影響?！_發(fā)增速將有所放慢。政府同時啟動土地和信貸這兩個重要杠桿，同時配以多管齊下的宏觀調(diào)控舉措，雖然引起了房地產(chǎn)業(yè)的較大震蕩，但在客觀上也給房地產(chǎn)市場注入了更多平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展的元素。下一階段房地產(chǎn)市場前景雖然今年上半年新開的一些樓盤銷售率仍然較高，但其中多數(shù)為前期積累客戶，有些甚至在半年前就已經(jīng)簽約、交付定金，而正式開盤后直接簽約的新客戶只占少數(shù)，新樓盤銷售速度與前期相比明顯放慢。去年下半年以來的宏觀調(diào)控措施，使常州市房產(chǎn)市場逐步趨向平和，在日益增多的新推樓盤面前，購房者心態(tài)開始趨于理性，盲目跟從者、投機炒樓者數(shù)量明顯減少，預(yù)售房訂購熱潮明顯減退。3）、預(yù)售房熱潮迅速減退。政府調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的政策，首先在二手房市場上顯現(xiàn)其效果，進(jìn)入二季度以來，常州市二手房市場出現(xiàn)了明顯的拋盤，上市量較以往明顯增多，其中6月份的上市量比1月份增長了近1倍。今年4月份以來，這種狀況得到了明顯的扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對土地掛牌交易日趨謹(jǐn)慎，不久前我市舉行的一場土地掛牌出讓活動中，交易市場內(nèi)雖然人頭攢動，但“觀戰(zhàn)者”遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于“參戰(zhàn)者”，土地受追捧的程度大不如前兩年炙熱，甚至有兩個地塊由于沒有競爭對手，被惟一的掛牌者以底價取得，個別地塊還因無人問津而“流拍”，這在以往的拍賣中是從來沒有出現(xiàn)過的。1）、土地拍賣回歸理性。最近兩年來，由大規(guī)模的城市拆遷改造所帶動的房地產(chǎn)購銷熱潮，已經(jīng)使部分商品房的價格和價值產(chǎn)生了較大的背離，而上半年宏觀調(diào)控政策的出臺，給局部過熱的房地產(chǎn)市場注入了“清醒劑”。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響雖然銀行信貸資金的收縮，對投資項目的資金來源構(gòu)成一定的影響，但從在建項目資金到位情況看，總體仍比較正常。4）、貸款規(guī)模迅速縮小，自籌資金比例上升,資金來源狀況良好。,2004年2~9份，在新開工面積增加的同時，商品房市場供求關(guān)系發(fā)生了新的變化，銷售面積的增長相對滯后于竣工面積的增長，截止9月底，其中，住宅施工面積、%、%%。　　3）、新開工項目明顯增多，商品房存量繼續(xù)下降。前9個月，%?！　?）、住宅開發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟適用房增勢強勁。但隨著宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源悄然發(fā)生變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。在這樣的宏觀環(huán)境下，常州市房地產(chǎn)市場在商品房開發(fā)、市場銷售、土地拍賣、資金來源等方面，都呈現(xiàn)出一系列新的變化。去年投放的土地，今年相繼開發(fā)，控制市場的功能還沒顯示出來，再過一段時間，控制市場功能將會逐步凸顯。常州與蘇南幾個城市的重點指標(biāo)同比增幅超過一倍，甚至兩倍，是高位上的風(fēng)光，還是頂峰上的風(fēng)險，值得關(guān)注。2003年住宅商品房市場呈橄欖狀，中心城區(qū)大量樓盤屬于中高檔次樓盤，高檔商品房和經(jīng)濟適用房處于明顯短缺狀態(tài)。100~120㎡的二房或小三房成為2003去化最好的主流產(chǎn)品。在2003年。新區(qū)和武進(jìn)區(qū)2003年房屋銷售均價漲幅也很大，新區(qū)樓盤銷售平均價格平均漲幅在500~600元/㎡左右，武進(jìn)區(qū)樓盤平均銷售價格與2002年相比，平均漲幅在800~1000元/㎡左右，漲幅之大令人咋舌！產(chǎn)品簡析2003年在常州住宅商品房市場上，小戶型成為關(guān)注點，44~60㎡之間的小戶型在較多新推個案中凸顯。價格簡析2003年，1~6月，常州市中心樓盤價格達(dá)到3300元/㎡，在下半年市中心新開樓盤及已開樓盤后推項目平均銷售價格已經(jīng)接近4000元/㎡，其中鶴苑新都、玉隆花園、南大街云庭、新天地花苑3期后續(xù)項目以及春桂坊等樓盤，其平均銷售價格已經(jīng)突破4000元/㎡，甚至達(dá)到4500~5000元/㎡。各路資金的競相涌入，也使土地資源的競爭更加激烈，競標(biāo)、拍賣土地價格頻頻創(chuàng)出新高。各路資金競相涌入，市場競爭更趨激烈。隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，常州市一些新興的商業(yè)圈逐步形成，大大刺激了各類民間資本投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性，商業(yè)地產(chǎn)開始直逼長期占據(jù)霸主地位的住宅業(yè)，進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段。為了緩解因大量拆遷而引起的商品房屋緊俏、價格持續(xù)上漲狀況，讓更多的中低收入者能夠買得起、住得上房，政府啟動了建設(shè)規(guī)模近30萬平方米的經(jīng)濟適用房——藍(lán)天小區(qū)工程，并于2003年10月10日以每平方米1800元的價格接受市民的申購，此價格大大低于同類地段房價，有效地緩解了常州市商品房供求矛盾。空置面積大幅下降，經(jīng)濟適用房迅速啟動由于外來人口購房數(shù)量增多，社會有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積逐月減少，這成為2003年常州市房地產(chǎn)市場的一大特點。2003年，%，同比下降16%；全市累計銷售商品房（現(xiàn)房），比去年同期下降了17%，%。房屋空置數(shù)量呈逐月下降態(tài)勢，%，同比下降74%。比上年下降8%，同比減少16%。%%投資總額繼續(xù)居各行業(yè)前列。第三部分：常州房地產(chǎn)市場整體研判一、2003年整體市場分析2003年常州房地產(chǎn)在“過熱”和“泡沫”的爭議中度過了持續(xù)生溫、快速發(fā)展的一年，雖然SARS的沖擊和住房信貸的緊縮對房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴大，市場供求總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置率明顯減少，市場銷售價格穩(wěn)步上升，經(jīng)濟適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序健康的軌道運行。同時商業(yè)和住宅的濃烈氛圍也將輻射到城市中心區(qū)域的周邊范圍。城市中心區(qū)域的重心將傾向于商業(yè)和住宅的發(fā)展。是常州市整體發(fā)展的核心。由五角場路、勞動路、懷德路和關(guān)河路圍合成的城市中心區(qū)域為城市發(fā)展的中心。無論是房價還是區(qū)域的成熟度都位于全市的頂端。提升中心中心城區(qū)將加強對城區(qū)“農(nóng)夾居”、“城中村”整治和老企業(yè)搬遷的規(guī)劃工作，抓緊編制新運河兩側(cè)概念性規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃，不斷提升中心城區(qū)形象，增強中心城區(qū)輻射集聚功能。而一批鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的員工也成為促進(jìn)城西房地產(chǎn)發(fā)展的有利力量。與此同時，城西累計拆遷農(nóng)戶2100 多戶、51 萬多平方米，拆遷企業(yè)32 家、 萬平方米，沒有一戶被強制執(zhí)行。 平方公里。完善東西常州將進(jìn)一步提高城西、城東控制性詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，加快城市副中心的建設(shè)步伐。南都出現(xiàn)必將成為城南與城北相較量最有力的籌碼，也即將拔高城南房價的水平線。南都，價格也一路上漲，從四季新城三期1980 元/平方米到芳草園2450 元/平方米，雖然其房價上漲的幅度不是很大，但卻真實地反應(yīng)出城南房地產(chǎn)供需狀況。2004年6月19日，常州大學(xué)城周邊一大型商業(yè)項目——大學(xué)城中央商業(yè)街正式開盤，給其周邊房產(chǎn)市場的整體激活帶去一大利好。從區(qū)域房價增長來看，新北區(qū)的房價快速成熟，住宅預(yù)售價格從第二季度的2400元/平方米的最高價迅速上漲，目前早已超越了3200 元/平方米界限，基本接近市中心邊緣區(qū)域房價，而且銷售周期也日漸縮短，藍(lán)色港灣三期在公開后一個月時間里銷售達(dá)到90%以上，府琛花園首次開盤即告售磬，本案首次認(rèn)購8 小時388套房子被搶購一空、銷售速度創(chuàng)造了常州市地產(chǎn)界史無前列的奇跡，也反映出新北區(qū)已經(jīng)越來越被置業(yè)者或投資者看好。深圳一住交會“中國名盤”，其首期認(rèn)購掀起了搶購的狂飆，之江集團(tuán)在青龍的彩虹城也引起了地產(chǎn)界前所未有的關(guān)注，大盤化地產(chǎn)的魅力令無數(shù)置業(yè)者趨之若騖。從以上數(shù)據(jù)可以看出，城北與城南兩大板塊占了整個常州土地市場近50%的份額，而且兩者開發(fā)量的差距將進(jìn)一步縮小。而從長遠(yuǎn)來看，城南需要抓住區(qū)域的核心競爭價值——將人文價值與歷史沉淀注入到城市環(huán)境發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展的根基卻比城北厚實得多，因此城南“厚積薄發(fā)”的歷程仍需很長一段時間。但是對于兩者而言，如何根據(jù)自身的資源進(jìn)行開辟，成為區(qū)域形態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵。一方面與企業(yè)經(jīng)濟環(huán)境有關(guān)，城北以發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)為主，從目前的企業(yè)來看不管是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模，還是企業(yè)整體素質(zhì)、技術(shù)含量，城北的企業(yè)真正代表著蘇南經(jīng)濟模式的發(fā)展走向，以高科技高素質(zhì)且規(guī)模宏大的產(chǎn)業(yè)為主，而城南的企業(yè)大多還是傳統(tǒng)型企業(yè)，與溫州經(jīng)濟模式大同小異。城南湖塘則遜色了許多，郊區(qū)的心理定勢依然根深蒂固，這種心理陰影的造成與城南的生活環(huán)境、歷史因素、經(jīng)濟環(huán)境等有著很大的關(guān)系。2） 晉級市區(qū)板塊的攻略不管城北還是城南都在為擺脫郊區(qū)的心理陰影而苦心經(jīng)營，新北區(qū)十年磨一劍才具備了今日的城市格局。然而，從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，新北區(qū)今年的市政建設(shè)重點著眼與區(qū)域未來可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以整體區(qū)域環(huán)境的改善作為重頭戲，沿江開發(fā)戰(zhàn)略、黃河西路與西環(huán)二路的竣工通車將現(xiàn)代化新城區(qū)的形象推向了市場的前沿，土地價值及招商引資項目隨著各大道路的開通而隨之竄漲，香格里拉大酒店注資富都、十大市場群的投資建設(shè)、新北郊中學(xué)的興建、麥德龍大賣場選址城北、龍虎園娛樂項目的即將上馬等等，在新北區(qū)200億巨大市政資金投入的磁力下，新城區(qū)的產(chǎn)業(yè)價值鏈、生活消費鏈、文化教育鏈的現(xiàn)代化整體形態(tài)已經(jīng)頗具規(guī)模。從常州市發(fā)展歷程來