【正文】 手房 商品房 二手房蘇州 2080億 2802億 6000 5000 無錫 4003 3253 3520 2737 均價 均價 均價 均價常州 890億 4000 3600—3700 3000 2500—2600第二部分：區(qū)域規(guī)劃對城市開發(fā)的影響拓展南北2002 年，武進正式撤市建區(qū)并入常州市區(qū)，成為常州市特大型城市建設的南翼,與高速發(fā)展的北翼即新北區(qū)共同組成了常州市經濟迅猛發(fā)展的兩大引擎。與此同時，一直潛伏在城北與城南發(fā)展背后的房地產市場的較量也因此浮出水面。從常州市發(fā)展歷程來看，城北與城南的較量由來以久，其中被紛紛攘攘傳聞了多年的一個焦點就是關于市政府喬遷新址的選擇問題，如今塵埃落定，市政府辦公大樓2003 年已在新北區(qū)破土動工，關于市政府選擇城南還是城北的爭論徹底結束，在這局棋上，城南房地產在市政的砝碼上已輸了一著，但兩個巨型板塊的較量局勢將在2004 、2005年更為明朗化，并將牽引著常州房地產的未來發(fā)展走向。1） 市政大比拼從目前城南城北的規(guī)劃立項來看，兩大板塊似乎都在伯仲之間，不管是市政配套，還是環(huán)境建設，兩者都有所建樹。然而，從長遠的發(fā)展來看，新北區(qū)今年的市政建設重點著眼與區(qū)域未來可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以整體區(qū)域環(huán)境的改善作為重頭戲，沿江開發(fā)戰(zhàn)略、黃河西路與西環(huán)二路的竣工通車將現代化新城區(qū)的形象推向了市場的前沿，土地價值及招商引資項目隨著各大道路的開通而隨之竄漲，香格里拉大酒店注資富都、十大市場群的投資建設、新北郊中學的興建、麥德龍大賣場選址城北、龍虎園娛樂項目的即將上馬等等，在新北區(qū)200億巨大市政資金投入的磁力下，新城區(qū)的產業(yè)價值鏈、生活消費鏈、文化教育鏈的現代化整體形態(tài)已經頗具規(guī)模。對于城南來說，大學城與淹城旅游風景區(qū)的建設無疑成為其2003 年度乃至今后兩年內的兩大焦點，而且這兩年內的兩大焦點將對城南的區(qū)域環(huán)境及區(qū)域形象的提升產生重要影響，我們有理由相信城南的部分城市功能開始向科技教育及旅游產業(yè)方向轉變，大學城與淹城旅游風景區(qū)的建設和開發(fā)必將提升城南的人文環(huán)境，深厚的歷史人文和生態(tài)的環(huán)境建設提升了區(qū)域的居住品位，明年210 億的市政建設資金將投入到城南的城市建設當中，對于城南的房地產來說，其發(fā)展的空間及潛力巨大。2） 晉級市區(qū)板塊的攻略不管城北還是城南都在為擺脫郊區(qū)的心理陰影而苦心經營，新北區(qū)十年磨一劍才具備了今日的城市格局。近兩年來，新北區(qū)的郊區(qū)形象已經逐漸開始從市民心理上解凍而成為新興的現代城區(qū)，居住觀念也因此開始發(fā)生轉化，投資置業(yè)新北區(qū)的潮流開始涌動。城南湖塘則遜色了許多，郊區(qū)的心理定勢依然根深蒂固，這種心理陰影的造成與城南的生活環(huán)境、歷史因素、經濟環(huán)境等有著很大的關系。一方面城南一直以來是常州的縣級市，這種歷史區(qū)劃局面直到2002 年才發(fā)生轉化，即武進撤市建區(qū)，這種歷史遺留或心理定位的下轄縣級區(qū)域的觀念還保留并延續(xù)在消費者的認識中，這種不平衡的觀念將制約著城南置業(yè)的消費趨向，從而使得城南的房地產發(fā)展滯后。一方面與企業(yè)經濟環(huán)境有關，城北以發(fā)展高科技產業(yè)為主，從目前的企業(yè)來看不管是從產業(yè)結構、企業(yè)規(guī)模，還是企業(yè)整體素質、技術含量，城北的企業(yè)真正代表著蘇南經濟模式的發(fā)展走向，以高科技高素質且規(guī)模宏大的產業(yè)為主，而城南的企業(yè)大多還是傳統(tǒng)型企業(yè)，與溫州經濟模式大同小異。另一方面在于城市環(huán)境建設，城南具備深厚的人文優(yōu)勢與歷史沉淀，而城北前些年的城市建設純屬拓荒型。但是對于兩者而言，如何根據自身的資源進行開辟，成為區(qū)域形態(tài)發(fā)展的關鍵。城北正由于沒有城市遺留的大規(guī)模拆遷難度而使得其優(yōu)勢頓顯，新城區(qū)建設一日千里。而從長遠來看，城南需要抓住區(qū)域的核心競爭價值——將人文價值與歷史沉淀注入到城市環(huán)境發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展的根基卻比城北厚實得多，因此城南“厚積薄發(fā)”的歷程仍需很長一段時間。3） 南北地產爭鋒20032003 年度， 萬平方米，其中新北區(qū)計劃出讓土地面積位居首位，達到了60 萬平方米，%，位居第二位的恰好就是城南板塊，達到30 萬平方米，%。從以上數據可以看出，城北與城南兩大板塊占了整個常州土地市場近50%的份額，而且兩者開發(fā)量的差距將進一步縮小。但是在綜合性指數上卻存在著一定的差異，城北地產已經從產品時代開始向品質時代過渡，特別是2003 年度一些外來品牌地產的進駐更加快了城北的發(fā)展速度，本案榮膺2003 年度中國深圳一住交會“中國名盤”，其首期認購掀起了搶購的狂飆，之江集團在青龍的彩虹城也引起了地產界前所未有的關注，大盤化地產的魅力令無數置業(yè)者趨之若騖。與此同時，地產形態(tài)也呈現多元化發(fā)展趨勢，多層住宅、小高層住宅、別墅以及商業(yè)項目如SOHO、高檔寫字樓、商貿市場群齊頭并進，地產物業(yè)形態(tài)鏈中各種物業(yè)類型都不斷涌現，新北區(qū)的房地產日益繁榮。從區(qū)域房價增長來看，新北區(qū)的房價快速成熟，住宅預售價格從第二季度的2400元/平方米的最高價迅速上漲，目前早已超越了3200 元/平方米界限，基本接近市中心邊緣區(qū)域房價，而且銷售周期也日漸縮短，藍色港灣三期在公開后一個月時間里銷售達到90%以上，府琛花園首次開盤即告售磬，本案首次認購8 小時388套房子被搶購一空、銷售速度創(chuàng)造了常州市地產界史無前列的奇跡，也反映出新北區(qū)已經越來越被置業(yè)者或投資者看好。2003 年度城南房地產市場相對比較沉靜，第三季度除了商業(yè)項目富甲一方外，其它幾乎沒有任何聲音。2004年6月19日，常州大學城周邊一大型商業(yè)項目——大學城中央商業(yè)街正式開盤，給其周邊房產市場的整體激活帶去一大利好。然而城南房地產市場幾乎被新城集團一統(tǒng)天下的格局依然沒有改變，從灣里人家、四季新城、芳草園，再到現在正在預熱的新城南都，價格也一路上漲，從四季新城三期1980 元/平方米到芳草園2450 元/平方米，雖然其房價上漲的幅度不是很大，但卻真實地反應出城南房地產供需狀況。與此同時，建筑面積70 萬平方米，無論從產品創(chuàng)新設計、景觀設計、環(huán)境配套等方面均超越周邊，與新區(qū)樓盤相媲美的新城南都出現必將成為城南與城北相較量最有力的籌碼，也即將拔高城南房價的水平線。但無可否認，城南的潛力還有可挖掘的潛力，2003 年度城南的土地交易量達到30 萬平方米，這意味著一些開發(fā)商將投資眼光轉移到城南房地產市場，城南房地產市場也將從2003 年的沉靜而走向市場前沿。完善東西常州將進一步提高城西、城東控制性詳細規(guī)劃的覆蓋率，加快城市副中心的建設步伐。常州城西經濟產業(yè)主要依托鐘樓經濟開發(fā)區(qū)。 平方公里。開發(fā)區(qū)秉承“整體規(guī)劃、成片開發(fā)、主題招商、差別發(fā)展”的理念，以“安民、親民、富民”為目標，一手抓加快發(fā)展不停步，一手抓維護穩(wěn)定不放松，取得經濟發(fā)展與社會穩(wěn)定“雙贏”的顯著成效，落戶開工泰日合作工業(yè)園、韓國工業(yè)園、申達工業(yè)園三大主題工業(yè)園，初步形成以精密機械、電子信息、新材料為主導的特色園區(qū)格局。與此同時，城西累計拆遷農戶2100 多戶、51 萬多平方米，拆遷企業(yè)32 家、 萬平方米，沒有一戶被強制執(zhí)行。由于城西居民的區(qū)域情節(jié)較重，拆遷居民大多還是選擇在城西購置新房，這也在一定程度上有效地促進了區(qū)域房地產的蓬勃發(fā)展。而一批鐘樓經濟開發(fā)區(qū)的員工也成為促進城西房地產發(fā)展的有利力量。區(qū)域的住宅功能正在不段地提升和完善。提升中心中心城區(qū)將加強對城區(qū)“農夾居”、“城中村”整治和老企業(yè)搬遷的規(guī)劃工作，抓緊編制新運河兩側概念性規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃，不斷提升中心城區(qū)形象，增強中心城區(qū)輻射集聚功能。中心城區(qū)依托城市中心商業(yè)經濟，形成了城市的商業(yè)中心和住宅群，同時也是城市發(fā)展的經濟中心。無論是房價還是區(qū)域的成熟度都位于全市的頂端。其經濟中心的影響力也直接輻射到了周邊范圍區(qū)域。由五角場路、勞動路、懷德路和關河路圍合成的城市中心區(qū)域為城市發(fā)展的中心。這個中心曾經集常州市行政、經濟和住宅群三位于一體，集中了如常州市市政府、南大街步行街等城市標志性建筑、配套、設施。是常州市整體發(fā)展的核心。目前隨著常州市市政府的北遷，行政中心的劃分職能也將相應地北移。城市中心區(qū)域的重心將傾向于商業(yè)和住宅的發(fā)展。將加大力度經營常州市的商業(yè)圈，繼續(xù)努力建設城市的商業(yè)中心。同時商業(yè)和住宅的濃烈氛圍也將輻射到城市中心區(qū)域的周邊范圍。城市中心區(qū)域的范圍也將不斷地擴大。第三部分：常州房地產市場整體研判一、2003年整體市場分析2003年常州房地產在“過熱”和“泡沫”的爭議中度過了持續(xù)生溫、快速發(fā)展的一年，雖然SARS的沖擊和住房信貸的緊縮對房地產市場帶來一定的影響，但常州市房地產開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設規(guī)模進一步擴大，市場供求總量和供求結構基本保持平衡，住房空置率明顯減少，市場銷售價格穩(wěn)步上升，經濟適用房建設速度有所加快，表明房地產市場正沿著快速、有序健康的軌道運行。 開發(fā)投資穩(wěn)步增長，建設規(guī)模 快速擴大伴隨著常州特大型城市建設和舊城改造速度的不斷加快，常州市房屋拆遷規(guī)模不斷擴大，從而帶動了房地產業(yè)開發(fā)投資的迅速擴張。，%%投資總額繼續(xù)居各行業(yè)前列。全年在建商品房屋施工面積達645萬㎡，%，㎡，%；在建商品房住宅施工面積達489萬㎡，%，㎡，% 。，比上年下降8%，同比減少16%。，%，其中，%。房屋空置數量呈逐月下降態(tài)勢，%，同比下降74%。市場需求日趨旺盛，銷售價格明顯上漲國民經濟的快速發(fā)展和城市化步伐的積極推進，進一步刺激了市場需求的增長；另一方面，由于受商品房建設周期的影響，2003年竣工面積下降，使可供銷售的現房面積相對減少，在一定程度上推動了商品房銷售價格的不斷攀升，尤其是新開樓盤商品房（期房）預售價格更是步步走高。2003年，%，同比下降16%；全市累計銷售商品房（現房），比去年同期下降了17%，%。2003年，全市商品房現房每平方米綜合平均銷售價格達2186元，%，其中商品房住宅平均銷售價格達1944元（包括金壇、溧陽），%。空置面積大幅下降，經濟適用房迅速啟動由于外來人口購房數量增多，社會有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積逐月減少，這成為2003年常州市房地產市場的一大特點。截止年底，%，同比下降74%。為了緩解因大量拆遷而引起的商品房屋緊俏、價格持續(xù)上漲狀況，讓更多的中低收入者能夠買得起、住得上房，政府啟動了建設規(guī)模近30萬平方米的經濟適用房——藍天小區(qū)工程，并于2003年10月10日以每平方米1800元的價格接受市民的申購，此價格大大低于同類地段房價，有效地緩解了常州市商品房供求矛盾。 開發(fā)結構因市調整，商業(yè)地產加速發(fā)展房地產市場的脈搏總是與城市經濟的大動脈同步跳動。隨著城市化進程的不斷發(fā)展，常州市一些新興的商業(yè)圈逐步形成，大大刺激了各類民間資本投資商業(yè)地產的積極性，商業(yè)地產開始直逼長期占據霸主地位的住宅業(yè)，進入了新一輪快速發(fā)展階段。2003年，%，%；，%，其中新開工面積20萬平方米，比上年增長409%，均大大高于同期住宅商品房增長速度。各路資金競相涌入，市場競爭更趨激烈。房地產市場的持續(xù)火爆，引發(fā)各路諸侯進軍房地產市場，一批有實力的外資、外地、外行企業(yè)紛紛搶灘常州，加盟房地產業(yè)，使我市房地產開發(fā)資金相對充裕，2003年，同比增長62%，大大超過同期房地產開發(fā)完成投資額，%，%；，%；，%。各路資金的競相涌入，也使土地資源的競爭更加激烈，競標、拍賣土地價格頻頻創(chuàng)出新高。，每平方米突破1750元；建筑構件廠每平方米成交價格超過2000元，個別地塊每平方米價格甚至接近2500元。價格簡析2003年，1~6月，常州市中心樓盤價格達到3300元/㎡，在下半年市中心新開樓盤及已開樓盤后推項目平均銷售價格已經接近4000元/㎡，其中鶴苑新都、玉隆花園、南大街云庭、新天地花苑3期后續(xù)項目以及春桂坊等樓盤，其平均銷售價格已經突破4000元/㎡，甚至達到4500~5000元/㎡。同時在市中心外圍區(qū)域如：懷德苑、都市桃園等新開樓盤的平均銷售價格也超過3500元/㎡，直逼3800元/㎡，勤業(yè)、紅梅、竹林等樓盤價格也直逼3000元/㎡。新區(qū)和武進區(qū)2003年房屋銷售均價漲幅也很大，新區(qū)樓盤銷售平均價格平均漲幅在500~600元/㎡左右，武進區(qū)樓盤平均銷售價格與2002年相比，平均漲幅在800~1000元/㎡左右，漲幅之大令人咋舌！產品簡析2003年在常州住宅商品房市場上，小戶型成為關注點，44~60㎡之間的小戶型在較多新推個案中凸顯。成為眾多投資者追捧的對象。在2003年。除了經濟適用房外，多層建筑已經開始逐漸成為非主流產品，小高層、高層建筑成為主流住宅建筑。100~120㎡的二房或小三房成為2003去化最好的主流產品。這在常州新區(qū)和西部地帶樓盤中表現得尤為明顯。2003年住宅商品房市場呈橄欖狀，中心城區(qū)大量樓盤屬于中高檔次樓盤，高檔商品房和經濟適用房處于明顯短缺狀態(tài)。二、2004常房地產市場動態(tài)2004年1~9月常州市房地產投資發(fā)展態(tài)勢宏觀調控逐步到位房產市場趨向理性2004年，常州商品房銷售勢頭很旺，空出面積大幅度下降，住宅房價格漲幅合理，總體保持較為快速、平穩(wěn)、健康的發(fā)展勢頭。常州與蘇南幾個城市的重點指標同比增幅超過一倍，甚至兩倍，是高位上的風光，還是頂峰上的風險，值得關注。去年由于住宅供給不足，導致住宅價格持續(xù)攀升，到目前，價格還在上升。去年投放的土地，今年相繼開發(fā)，控制市場的功能還沒顯示出來，再過一段時間，控制市場功能將會逐步凸顯。再加上今年以來，國家連續(xù)推出了加強土地管理、提高準入門檻、控制信貸增長、調高銀行準備金率、大幅提高房地產開發(fā)項目資本金比例等一系列宏觀調控舉措，以抑制房地產投資的過熱勢頭。在這樣的宏觀環(huán)境下，常州市房地產市場在商品房開發(fā)、市場銷售、土地拍賣、資金來源等方面，都呈現出一系列新的變化。1~9月份房地產市場運行的基本特征1~9月份，常州市房地產開發(fā)在市場慣性的作用下，仍呈現較快發(fā)展的態(tài)勢，商品房投資增速明顯加快，建設規(guī)模大幅攀升，新開工面積急劇擴大，經濟適用房建設進度加快，市場存量房屋面積繼續(xù)下降。