【正文】 較量也因此浮出水面。 以中心城區(qū)和北區(qū)為主要開發(fā)對象，帶動全市其他區(qū)域共同發(fā)展的趨勢明顯。相比前2002 年以前相對穩(wěn)定的市場供需格局，目前市場供需出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化矛盾，供應(yīng)上升速度跟不上需求。常州市商品房總施工面積和新開工面積增長速度加快，未來商品房供應(yīng)量增明顯，但供需依然存在缺口。 《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的若干規(guī)定》常政發(fā)（2001）146 號簡介：限制了常州市房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源，土地的上市競拍勢必導(dǎo)致土地價格的抬高，造成開發(fā)成本的加大，商品房價格的提升，使得市場價格日益高漲。 《關(guān)于調(diào)整住房公積金提取方式的通知》常公積金[2004]2 號簡介：住房公積金提取由職工直接申請、中心即時審核、銀行集中支付，為消費者購房貸款帶來了相當(dāng)?shù)谋憬荩喕朔N種繁雜的手續(xù)，縮減了貸款時限。，原貸款已還清的，可按規(guī)定再次申請貸款。三、延長貸款期限貸款期限計算最長可放寬到借款人法定退休年齡后5 年。 取消公積金貸款必需有本地戶口的規(guī)定，鼓勵外地人購房； 擴(kuò)大購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的公積金貸款額度至22 萬元，提升個人購房承付能力，并放寬貸款期限，降低未來還貸壓力，刺激購房需求；允許公積金在規(guī)定條件下多次、多樣使用，加強(qiáng)了公積金的實用性。3） 擴(kuò)寬公積金貸款范圍、額度和期限，進(jìn)一進(jìn)發(fā)展住房金融。我們認(rèn)為，正是因為明確了拆遷居民的利益、確定了拆遷的區(qū)域和范圍、加快了城區(qū)拆遷的力度，常州房產(chǎn)市場的需求才得以擴(kuò)大和釋放，并且城市化進(jìn)程也進(jìn)一步得到加強(qiáng)。近年來常州政府出臺的重要政策有以下幾條：1） 宏觀指導(dǎo)房產(chǎn)良性開發(fā)政府宏觀層面加大了房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了城市商品房的供應(yīng)，同時規(guī)范、完善了常州市房地產(chǎn)市場的運行機(jī)制。2004 年全年內(nèi)待批超過30 萬平方米的地塊有4 個，分別是常澄路與萬福路地塊（50 萬平方米）、蘭陵路西側(cè)地塊（ 萬平方米）、南河沿地塊（32 萬平方米）、勞動?xùn)|路兩側(cè)地塊（74 萬平方米），主要集中在中心城區(qū)和北部區(qū)域，％。但我們發(fā)現(xiàn)局部地區(qū)土地交易價格呈上漲趨勢。北部和中心區(qū)塊未來市場競爭激烈明顯。4．土地供應(yīng)分析2004 年土地供應(yīng)創(chuàng)出新高。 2003 年常州市民購房需求受供應(yīng)嚴(yán)重不足影響，相當(dāng)一部分沒有得到滿足。2003年價格的迅速上揚，說明前兩年應(yīng)該存在房價被一定低估的現(xiàn)象。 2003 年常州全市和市區(qū)房價上漲313 元/㎡和542 元/㎡，較2002 ％％。拆遷居民對房屋購買的需求仍將持續(xù)存在，并支撐常州樓市的發(fā)展。短期內(nèi)拆遷戶的購房需求急速放大，而市場供應(yīng)不足產(chǎn)生一定供需矛盾。我們認(rèn)為市場供需在現(xiàn)階段仍有不平衡的現(xiàn)象產(chǎn)生。預(yù)期2004全年商品房竣工面積將增長至400萬平方米左右。2003 萬平方米，%,2003 年受竣工面積（供應(yīng)量）減少影響，導(dǎo)致實際成交數(shù)量（銷售面積）下降。市場供求關(guān)系常州商品房市場發(fā)展總量表常州房地產(chǎn)市場發(fā)展總量單位：萬平方米項目2003年2002年2001年2000年總施工面積645526先開工面積238233197竣工面積193204銷售面積空置面積從上表數(shù)據(jù)可以看出，常州歷年總施工面積接近新開工面積與竣工面積之和，說明常州商品房停待工項目少，市場持續(xù)良性穩(wěn)步發(fā)展。2003 億元，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為常州重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。 商品房施工面積上升，新開工項目增長加快。供應(yīng)稀缺導(dǎo)致近期市場持續(xù)升溫。2004 年全年銷售面積預(yù)測成交預(yù)測計算公式：2004 年全年實際成交＝2004 年預(yù)期需求＋（2003 年預(yù)期需求2003 年實際成交）假設(shè)未來市場預(yù)期需求為常量，常量取值為2002 年實際成交；也就是說，在2004 年和2003 年兩年需求量沒有增長的情況下，2004 萬平方米。常州房地產(chǎn)市場需求明顯開發(fā)放大，增量原因除人民生活水平提高、購買力上升之外，很大程度還受近年動遷量力度加大刺激購房需求上升影響。隨著2004 供應(yīng)量加大，動遷戶的置業(yè)需求將得到釋放。常州房產(chǎn)價格變化房產(chǎn)價格上升趨勢明顯全市市區(qū)注：全市包括武進(jìn)、金壇、溧陽可見2003 年是常州房產(chǎn)市場價格變化最大的一年,當(dāng)年供應(yīng)量偏少是主要原因。2003 年是常州市場的發(fā)展拐點和重要階段。目前投資需求也開始出現(xiàn)，市場未來看好。這部分需求將在2004 年以后得到去化，支撐未來樓市健康發(fā)展。 萬平方米，2004年這個量迅速上升至445萬平方米，土地市場供應(yīng)量增大，政府對快速發(fā)展的樓市降溫意圖明顯。2004年轉(zhuǎn)讓地塊區(qū)域分布圖2）2004 年2~8月份完成地塊出讓面積近300萬平方米，土地市場呈現(xiàn)非常活躍的態(tài)勢。2003 年東部區(qū)域共交易三宗地，分別為紅梅生活區(qū)，其成交價格為117 萬元/畝；金屬壓延廠，其成交價格為158 萬元/畝；郊區(qū)政府地塊，其成交價格為228 萬元/畝，分別較2002 年紅梅解放村成交價高出95 萬元/畝、136 萬元/畝、206 萬元/畝。6）東部區(qū)域20032004 年地塊供應(yīng)總面積62 萬平方米，未來開發(fā)項目較多，東部市場將逐漸活躍。為解決了房地產(chǎn)業(yè)的歷史遺留問題也作出了相關(guān)指示，有利于市場健康發(fā)展。相關(guān)文件： 《常州市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)細(xì)則》常建〔2003〕166 號簡介：明確常州城市拆遷補償辦法，使得拆遷居民可以明晰的知道拆遷所得款與將要購買得商品房之間的價格差距。一般而言，公積金制度對于個人購房需求影響很大，特別是在近期房價變化幅度大的情況下，其作用更加明顯。相關(guān)文件： 《常州市市區(qū)職工住房公積金擔(dān)保委托貸款政策調(diào)整意見》常房改領(lǐng)[2002]2 號簡介：一、擴(kuò)大貸款對象取消申請住房公積金個人貸款的職工必須具有常州市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口的規(guī)定。四、放寬貸款條件，按規(guī)定提取其住房公積金存款。原貸款尚未還清且還貸正常的，可按差額申請貸款（差額計算：最高貸款額度—前次貸款額度）。4） 規(guī)范土地市場，完善土地利用機(jī)制嚴(yán)格控制土地開發(fā)利用及建設(shè)用地供應(yīng)，明確凡是建設(shè)用地都必須以公開招標(biāo)、拍賣方式供應(yīng)。從以上市場分析中我們得知，雖然由于鐵本事件的影響，但是常州樓市正處于價升量增的上升通道中，整體房地產(chǎn)市場仍將緩慢持續(xù)升溫，未來市場供應(yīng)放量特征顯著。受土地供應(yīng)放量支撐，未來3年商品房供應(yīng)量將不少于今年。土地交易價格的上漲，必將增加開發(fā)商的開發(fā)成本。開發(fā)區(qū)域主要集中在中心城區(qū)和北區(qū)，城市化進(jìn)程速度加快，而東部、南部及西部三個區(qū)域?qū)⒈３旨铀侔l(fā)展。從常州市發(fā)展歷程來看，城北與城南的較量由來以久，其中被紛紛攘攘傳聞了多年的一個焦點就是關(guān)于市政府喬遷新址的選擇問題，如今塵埃落定，市政府辦公大樓2003 年已在新北區(qū)破土動工，關(guān)于市政府選擇城南還是城北的爭論徹底結(jié)束，在這局棋上，城南房地產(chǎn)在市政的砝碼上已輸了一著，但兩個巨型板塊的較量局勢將在2004 、2005年更為明朗化，并將牽引著常州房地產(chǎn)的未來發(fā)展走向。2） 晉級市區(qū)板塊的攻略不管城北還是城南都在為擺脫郊區(qū)的心理陰影而苦心經(jīng)營，新北區(qū)十年磨一劍才具備了今日的城市格局。一方面與企業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，城北以發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)為主，從目前的企業(yè)來看不管是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模，還是企業(yè)整體素質(zhì)、技術(shù)含量，城北的企業(yè)真正代表著蘇南經(jīng)濟(jì)模式的發(fā)展走向，以高科技高素質(zhì)且規(guī)模宏大的產(chǎn)業(yè)為主，而城南的企業(yè)大多還是傳統(tǒng)型企業(yè)，與溫州經(jīng)濟(jì)模式大同小異。而從長遠(yuǎn)來看，城南需要抓住區(qū)域的核心競爭價值——將人文價值與歷史沉淀注入到城市環(huán)境發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展的根基卻比城北厚實得多，因此城南“厚積薄發(fā)”的歷程仍需很長一段時間。深圳一住交會“中國名盤”，其首期認(rèn)購掀起了搶購的狂飆，之江集團(tuán)在青龍的彩虹城也引起了地產(chǎn)界前所未有的關(guān)注，大盤化地產(chǎn)的魅力令無數(shù)置業(yè)者趨之若騖。2004年6月19日，常州大學(xué)城周邊一大型商業(yè)項目——大學(xué)城中央商業(yè)街正式開盤，給其周邊房產(chǎn)市場的整體激活帶去一大利好。南都出現(xiàn)必將成為城南與城北相較量最有力的籌碼，也即將拔高城南房價的水平線。 平方公里。而一批鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的員工也成為促進(jìn)城西房地產(chǎn)發(fā)展的有利力量。無論是房價還是區(qū)域的成熟度都位于全市的頂端。是常州市整體發(fā)展的核心。同時商業(yè)和住宅的濃烈氛圍也將輻射到城市中心區(qū)域的周邊范圍。%%投資總額繼續(xù)居各行業(yè)前列。房屋空置數(shù)量呈逐月下降態(tài)勢，%，同比下降74%?？罩妹娣e大幅下降，經(jīng)濟(jì)適用房迅速啟動由于外來人口購房數(shù)量增多，社會有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積逐月減少，這成為2003年常州市房地產(chǎn)市場的一大特點。隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，常州市一些新興的商業(yè)圈逐步形成，大大刺激了各類民間資本投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性，商業(yè)地產(chǎn)開始直逼長期占據(jù)霸主地位的住宅業(yè)，進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段。各路資金的競相涌入，也使土地資源的競爭更加激烈，競標(biāo)、拍賣土地價格頻頻創(chuàng)出新高。新區(qū)和武進(jìn)區(qū)2003年房屋銷售均價漲幅也很大，新區(qū)樓盤銷售平均價格平均漲幅在500~600元/㎡左右，武進(jìn)區(qū)樓盤平均銷售價格與2002年相比，平均漲幅在800~1000元/㎡左右，漲幅之大令人咋舌！產(chǎn)品簡析2003年在常州住宅商品房市場上，小戶型成為關(guān)注點，44~60㎡之間的小戶型在較多新推個案中凸顯。100~120㎡的二房或小三房成為2003去化最好的主流產(chǎn)品。去年投放的土地，今年相繼開發(fā)，控制市場的功能還沒顯示出來，再過一段時間，控制市場功能將會逐步凸顯。但隨著宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源悄然發(fā)生變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。前9個月，%。,2004年2~9份，在新開工面積增加的同時，商品房市場供求關(guān)系發(fā)生了新的變化，銷售面積的增長相對滯后于竣工面積的增長，截止9月底，其中，住宅施工面積、%、%%。雖然銀行信貸資金的收縮，對投資項目的資金來源構(gòu)成一定的影響，但從在建項目資金到位情況看，總體仍比較正常。1）、土地拍賣回歸理性。政府調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的政策，首先在二手房市場上顯現(xiàn)其效果，進(jìn)入二季度以來，常州市二手房市場出現(xiàn)了明顯的拋盤，上市量較以往明顯增多，其中6月份的上市量比1月份增長了近1倍。去年下半年以來的宏觀調(diào)控措施，使常州市房產(chǎn)市場逐步趨向平和，在日益增多的新推樓盤面前，購房者心態(tài)開始趨于理性，盲目跟從者、投機(jī)炒樓者數(shù)量明顯減少，預(yù)售房訂購熱潮明顯減退。下一階段房地產(chǎn)市場前景政府同時啟動土地和信貸這兩個重要杠桿，同時配以多管齊下的宏觀調(diào)控舉措，雖然引起了房地產(chǎn)業(yè)的較大震蕩，但在客觀上也給房地產(chǎn)市場注入了更多平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展的元素。而資金的日趨短缺也直接限制到房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度，由于央行實施緊縮性財政政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金比例，大幅壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，常州市許多開發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂危機(jī)，后續(xù)開發(fā)資金捉襟見肘，勢必對下一階段房地產(chǎn)投資的增長構(gòu)成明顯影響。第四部分：常州市場產(chǎn)品宏觀分析一、常州住宅產(chǎn)品發(fā)展情況研究 住宅產(chǎn)品建筑形態(tài)發(fā)展研究 2000 年2000 年，常州房地產(chǎn)市場正處于啟動的初期，產(chǎn)品均尚未成熟，較低檔次的多層公寓產(chǎn)品成為市場主流。 2003 年在2003 年的常州房地產(chǎn)市場中，相較于2000 年已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，小高層及高層產(chǎn)品所占比例大幅上升，多層比例有所下降，舊房平房已經(jīng)不存在可以量化的概念。舊房及平房已經(jīng)不在作為一個可統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)，說明在這一期間，常州市動拆遷力度極大的增強(qiáng) 未來趨勢 2003 年常州房地產(chǎn)市場上高層及小高層住宅產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售面積極大地超過了多層住宅，%，%，這反映了常州市民的居住觀念有了很大的改變。2000年常州市場房型配比統(tǒng)計觀點：常州房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年的發(fā)展，住宅產(chǎn)品的建筑密度逐漸增大，小高層及高層住宅正超越多層住宅成為市場的主流。在2003 年所開發(fā)的公寓類中，三房產(chǎn)品比例已經(jīng)大于二房產(chǎn)品，戶型的多功能趨勢增強(qiáng)。即出現(xiàn)了105 平方米的小三房及120 平方米的小四房的房型。板塊有小高層社區(qū)所占比例新北區(qū)75%西部區(qū)%湖塘區(qū)75%東部區(qū)%這說明，常州市消費者以往對于小高層形態(tài)公寓產(chǎn)品已經(jīng)沒有抗性，含小高層建筑類型的社區(qū)數(shù)量已經(jīng)超過含多層建筑類型的社區(qū)數(shù)量，小高層公寓產(chǎn)品已經(jīng)取代了多層住宅成為市場主流產(chǎn)品。產(chǎn)品類型所占比例14層以下小高層%1418層小高層%高層50%1418 層的小高層在常州市場上所占比重較小的原因在于： 較低層次的小高層能夠合理的排布戶型面積結(jié)構(gòu)較低層次的小高層在建設(shè)成本上投入較小高層建筑更容易在景觀上吸引消費客群 而1418 層的小高層在各方面都沒有優(yōu)勢，造成一種尷尬的局面，只是作為拉高容積的一種方法.第五部分：版塊劃分及研究我們常州房產(chǎn)市場劃分為五個大區(qū)域板塊，各板塊比較情況如下：一、常州市場板塊情況比較常州市場板塊比較情況表板塊劃分范圍目前均價支撐點限制點市中心區(qū)關(guān)河路五角場勞動中路4500地段成熟、生活方便價格高，客戶承付能力　—勞動西路懷德北路　拆遷量大，有開發(fā)余地起點高未來供應(yīng)量大，　　　符合常州人居住習(xí)慣競爭激烈新北區(qū)北環(huán)路以北，通江大道及3300市政府北移，城市副中心房價格接近市中心　黃山路沿線　高新產(chǎn)業(yè)區(qū)支持比較高　　　開發(fā)項目層次比較高　西部城區(qū)懷德路—勞動西路以西3000區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)外圍成熟度低　　　開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)支持商業(yè)發(fā)展欠缺　　區(qū)內(nèi)動遷支持　　　　綠地建設(shè)力度大　南部城區(qū)湖塘區(qū)2900私營業(yè)主多，購買力強(qiáng)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐