【正文】 示，懷柔、密云這兩個區(qū)域的消費群體，基本屬于二次置業(yè)者，為原來市內(nèi)有房，但為了改善生活品質(zhì)，進行二次置業(yè)，成為他們的第二居所，目前入住率都不是很高。京承路開通的利好消息使該兩板塊別墅市場一渡崛起，將會吸引更多的消費群體到這里投資置業(yè)，整體市場份額將逐漸放大。而景色秀美的懷柔、密云等遠郊正成為別墅新興區(qū)域。表3。是以國內(nèi)富裕階層為目標(biāo)客戶，起點相對較低。據(jù)粗略統(tǒng)計，該區(qū)域20％左右的產(chǎn)品價位集中在10000元/平米以上；40％－50％左右集中在6000－10000元/平米之間；30％左右集中在4500－6000元左右，相比北京其他別墅聚集區(qū)域，昌平別墅的售價處于較低的水平。表2 ?！　∮捎诘赜驈V闊、發(fā)展空間較大，通州的經(jīng)濟型別墅的規(guī)模頗為可觀，康城以百萬平方米的規(guī)劃打響了Townhouse入主京城的第一槍，而珠江國際城洋洋百萬平方米的規(guī)劃使通州版圖再增亮點。4800大寧山莊聯(lián)排/獨棟366200加州水郡聯(lián)排5880靠山居聯(lián)排/疊拼85480珠江御景公寓274800北京花園三期獨棟12500大溪地二期聯(lián)排/雙拼/獨棟790027400原生墅二期聯(lián)排/公寓聯(lián)排：6800公寓：4800翡翠城五期Townhouse，花廳洋房聯(lián)排：7200板樓：5800 風(fēng)格與林板樓,聯(lián)排、疊拼6500元果嶺假日獨棟別墅7000065000東部泛CBD別墅區(qū) 據(jù)粗略統(tǒng)計，該別墅區(qū)域別墅產(chǎn)品隨地理位置的區(qū)別價位比較分散，從3000－25000之間不等。表1 。由于價格是項目的明顯優(yōu)勢，這也預(yù)示著其升值潛力較大。城南別墅區(qū)郊區(qū)城市化進程獲得很多買房人的認同，再加上交通的改善，城南區(qū)板塊開始逐漸成熟，有望形成一個新的房地產(chǎn)熱點板塊。 此外，隨著市政建設(shè)向郊區(qū)延伸，如五環(huán)（公路一環(huán)）道路的建設(shè)，將郊區(qū)住宅組團串聯(lián)起來，使遠郊別墅的交通更為便捷。在北京能滿足這種條件的城市邊緣地帶主要有：亦莊、大興、京昌高速沿線、通州等規(guī)劃的衛(wèi)星城鎮(zhèn)及開發(fā)區(qū)。目前，一些品質(zhì)較高的經(jīng)濟型別墅陸續(xù)出現(xiàn)，在規(guī)劃和產(chǎn)品上都有突破，一改以往千篇一律、品質(zhì)不高的弱勢，逐漸成為別墅市場上的主流產(chǎn)品。經(jīng)濟型別墅指目前市場上出現(xiàn)的聯(lián)排、疊拼等別墅項目，以及小獨棟別墅，總價在200萬／套以內(nèi)，產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、形態(tài)朝傳統(tǒng)意義的別墅靠攏，但具有比傳統(tǒng)別墅價格低、密度集中、私家花園小等特點，滿足了一定消費層次群體的需求。與獨棟別墅相比，具有總價底、路程近、配套成熟、適宜居住等優(yōu)勢。經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的特點是面積控制緊湊，但功能齊全，內(nèi)部空間分布合理。中檔別墅社區(qū)規(guī)劃有獨立別墅和Townhouse產(chǎn)品等多種形態(tài)，售價在8000～11000元／平方米左右，～，戶型面積大約在200～400平方米，花園面積在200～1000平方米范圍。高檔別墅大都屬于獨棟產(chǎn)品形態(tài)，售價在11000元／平方米以上，戶型面積大于400平方米，花園面積大于1000平方米。三、北京經(jīng)濟型別墅市場對比分析（競爭區(qū)域分析）（一）經(jīng)濟型別墅的概念根據(jù)北京別墅市場的現(xiàn)狀和特點，整體可以分為三個層次：高檔別墅、中檔別墅和經(jīng)濟型別墅。觀點四：成交開始踴躍新政引起的客戶觀望局面使目前的客戶需求受到很大抑制，但是需求仍然是存在的，并且由于下半年供應(yīng)量的增大還引發(fā)了更大量的需求，因此在某一個時間點上被抑制的需求一定會爆發(fā)。觀點三：局部地區(qū)價格有下降趨勢在同一別墅帶內(nèi)，同類項目的集中供應(yīng)、項目規(guī)劃容積率的提高，容積率的提高勢必帶來單價的下調(diào)。主要供應(yīng)組團仍然是立湯路、北六環(huán)路、京順路沿線。這些新增項目的消化時間將持續(xù)23年。2005年下半年其它別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間懷柔獨棟60002005723提香草堂二期房山雙拼/獨棟/聯(lián)排6400200581巨龍花園密云獨棟/雙拼/聯(lián)排/四合院3600200591翠堤花墅密云獨棟/雙拼/聯(lián)排45002005910山水墅懷柔獨棟/雙拼/聯(lián)排580020051030加州水郡房山聯(lián)排588020051015（六）、未來北京低密度住宅發(fā)展趨勢預(yù)測觀點一：明年供應(yīng)量大明年北京低密度市場供應(yīng)量仍然很大。2005年下半年城南別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間北京花園三期豐臺獨棟12500200595中體奧林匹克花園豐臺聯(lián)排/多層/板樓560020051126大溪地二期豐臺聯(lián)排/雙拼/獨棟78002005818原生墅二期大興聯(lián)排/公寓68002005115其它別墅區(qū)下半年北京遠郊地區(qū)如懷柔、房山、密云各有兩個新盤上市。下半年市場表現(xiàn)相對于上半年而言更為活躍，共有四個項目入市（其中三個為老項目的后期產(chǎn)品）。2005年下半年中央別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間麗嘉花園順義獨棟184002005820卓錦萬代朝陽獨棟/聯(lián)排2000020051022水青庭ASELECT順義獨棟/雙拼/重疊850020051225城南別墅區(qū)城南別墅區(qū)經(jīng)過近兩年的發(fā)展，已經(jīng)頗具規(guī)模。區(qū)內(nèi)獨棟項目占到75%，單價12000元/平米以上的項目占到67%。下半年共有三個新項目入市，受到土地資源有限的影響，新項目為充分利用土地，以聯(lián)排別墅為主投放市場。2005年下半年潮白河別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間金碧湖畔順義獨棟85002005911易郡二期順義獨棟/雙拼/四合院85002005930西山別墅區(qū)西山別墅區(qū)獨特的地理位置和良好的自然、教育環(huán)境，西山別墅區(qū)成為繼中央別墅區(qū)之后北京別墅新的制高點。下半年有兩個新項目上市。受到宏觀調(diào)控政策的影響，該地區(qū)還有一大批別墅等待適合的入市機會，如復(fù)地元墅、大河之翼等。2005年下半年東部泛CBD別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間世爵源墅朝陽聯(lián)排/疊拼/空中別墅63002005820中海安德魯斯二期朝陽獨棟/雙拼/聯(lián)排/疊拼68002005820和安花園別墅通州獨棟47002005918國花園通州獨棟670020051225尚東庭二期通州疊拼/聯(lián)排50002005924亞奧京北別墅區(qū)亞奧京北別墅區(qū)下半年市場放量較小，有三個新項目上市。東部泛CBD別墅區(qū)東部泛CBD別墅區(qū)上半年入市項目體量較大，因此下半年新項目較少，新上市的別墅以聯(lián)排為主。由于該區(qū)域前兩年大批新項目上市，本年度上半年以消化老項目為主，下半年供應(yīng)量較大。（五）、2005年下半年北京低密度住宅板塊市場分析西山（香山）板塊中央別墅區(qū)八達嶺高速沿線亞奧京北區(qū)城南陽光別墅區(qū)亦莊京津塘沿線潮白河別墅區(qū)東部泛CBD別墅區(qū)八達嶺昌平別墅區(qū)2005年下半年八達嶺昌平別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間保利壟上昌平獨棟85002005724昌平獨棟/雙拼/聯(lián)排69002005718雪梨澳鄉(xiāng)四期海淀雙拼110002005712華遠靜林灣昌平聯(lián)排78002005925北一街8號二期昌平聯(lián)排48002005923無雙昌平獨棟900020051022亞美利加別墅昌平獨棟/雙拼/聯(lián)排/20051015中海瓦爾登湖別墅昌平獨棟1400020051030八達嶺昌平別墅區(qū)是2005年下半年新增別墅供應(yīng)的主角。華僑、港澳臺同胞和外國個人的購買也出現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢。 外省市個人已經(jīng)成為北京低密度住宅市場上一支重要的消化力量。2005年3季度北京市低密度住宅過戶統(tǒng)計買方性質(zhì)買方性質(zhì)/統(tǒng)計銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)本市城鎮(zhèn)居民購買26949751334960900本市農(nóng)民購買24064181300外省市個人購買17730318216312700軍人購買26451875000華僑、港澳臺同胞購買14213519458400外國個人購買47955182982000國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買9181118665100國內(nèi)企業(yè)單位購買12204921520000外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買24974155800合計534971677041112004 分析結(jié)論 根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)2005年第三季度低密度住宅市場呈現(xiàn)出如下特征： 進入下半年后，北京市低密度住宅市場需求進入疲軟期，第三季度的市場交易經(jīng)濟指標(biāo)和第二季度相比銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額都有所減少。 別墅過戶客戶群分析根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2005年第三季度北京低密度住宅過戶客戶群，按照過戶面積排名前三的是：本市城鎮(zhèn)居民、外省市個人、外國個人。 別墅預(yù)售客戶群分析根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2005年第三季度北京低密度住宅預(yù)售客戶群，按照預(yù)售面積排名前三是：外省個人、本市城鎮(zhèn)居民、華僑及港澳臺同胞；預(yù)售均價前三名的客群分別是：外國行政企業(yè)經(jīng)濟組織、華僑及港澳臺同胞、外省市個人?？蛻羧簶?gòu)成分析由于北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)把銷售分為預(yù)售和過戶兩種，所以，我們在分析客戶群構(gòu)成情況時，從預(yù)售和過戶兩個方面來詳細論述。 各區(qū)縣過戶分析2005年3季度北京市各區(qū)縣低密度住宅過戶情況區(qū)縣/統(tǒng)計銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)朝陽區(qū)25043589348942500海淀區(qū)9016826136289600豐臺區(qū)30460325874500通州區(qū)27571618172100順義區(qū)35447124600大興區(qū)99772654400昌平區(qū)721632090903700延慶縣1231657271200合計49391740637232600根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，朝陽區(qū)和海淀區(qū)在低密度住宅過戶情況依然占頭兩把交椅，昌平區(qū)躍居第三位。其他區(qū)域的市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，變化幅度不大。 各區(qū)縣預(yù)售分析2005年3季度北京市各區(qū)縣低密度住宅預(yù)售情況區(qū)縣/統(tǒng)計銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)朝陽區(qū)10501833662492867700海淀區(qū)25435918344857700豐臺區(qū)18122886150643400通州區(qū)16207911648200順義區(qū)7031078319412300大興區(qū)571528397137000昌平區(qū)6626235324688600合計16943168453741254900 根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2005年第三季度北京市各區(qū)縣預(yù)售詳情如上表。各區(qū)縣銷售情況 由于北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)把銷售分為預(yù)售和過戶兩種，所以，我們在分析各區(qū)銷售情況時，從預(yù)售和過戶兩個方面來論述詳情。216。216。在銷售面積構(gòu)成上，%，%。 銷售面積分析2005年第三季度北京低密度住宅市場銷售面積類別銷售面積（平米）環(huán)比增長(%)預(yù)售338764%過戶97167%總計435931% 根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，%；，%。 銷售套數(shù)分析2005年第三季度北京低密度住宅市場銷售套數(shù)類別銷售套數(shù)環(huán)比增長(%)預(yù)售1858%過戶534%總計 2387% 根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，第三季度低密度住宅預(yù)售套數(shù)為1858套，%；過戶套數(shù)為534套，%；北京市低密度住宅整體銷售為2387套，%。本季度各種銷售數(shù)據(jù)都有一定幅度的下跌，其中銷售套數(shù)和銷售面積的降幅比較均衡，表明市場波動較為平緩。總體銷售情況2005年第三季度北京低密度住宅市場整體銷售情況類別銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)預(yù)售18583387644000308500過戶53497167704111200總計 23874359314704419700環(huán)比增長(%)%