【正文】 都控制在200平方米以?xún)?nèi)，而房型設(shè)計(jì)緊湊合理，開(kāi)發(fā)商在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，在有限的建筑面積里把別墅所有的功能做足，和公寓相比，經(jīng)濟(jì)型別墅的功能劃分更加人性化、細(xì)化。中產(chǎn)階級(jí)是經(jīng)濟(jì)型別墅的購(gòu)買(mǎi)主力。中產(chǎn)階層大致由高級(jí)知識(shí)分子、中小型企業(yè)經(jīng)理、中小型私有企業(yè)主、外資的白領(lǐng)雇員、科研人員、律師、文藝工作者、新聞從業(yè)人員、國(guó)家壟斷行業(yè)的職工組成?！　谋本┦心壳敖?jīng)濟(jì)型別墅購(gòu)買(mǎi)群體來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型別墅購(gòu)買(mǎi)群體有一定的區(qū)域性。（五）北京經(jīng)濟(jì)型別墅的發(fā)展前景 “經(jīng)濟(jì)型”別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低。其次， “經(jīng)濟(jì)型”別墅的綠化率一般在50％以上，小區(qū)呈多類(lèi)型的綠化苗木，人造景觀，再以水系貫穿，曲折收放，形成小組團(tuán)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化、樓體間綠化、私家花園四個(gè)園林景觀層次，宛如生活在公園中。在城市中心居住的人們，再也不愿在充滿(mǎn)污染、沒(méi)有陽(yáng)光的“家”養(yǎng)著可憐的盆景，他們懷著反璞歸真的憧憬，紛紛向市郊轉(zhuǎn)移，使生活更貼近自然。“經(jīng)濟(jì)型”別墅所具有的這些功能，同時(shí)也滿(mǎn)足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無(wú)法比擬的。收入和積蓄的增加以及住房金融政策的大力支持，使改善住宅的愿望有了現(xiàn)實(shí)可能性。其二，“５＋２”生活模式的逐漸深入人心，會(huì)使原來(lái)居住在市區(qū)的中高收入居民在郊區(qū)二次置業(yè)，甚至干脆出租或轉(zhuǎn)手市中心的公寓，而轉(zhuǎn)移到市郊居住。其四，二十一世紀(jì)信息化的發(fā)展，將會(huì)為“經(jīng)濟(jì)型”別墅的發(fā)展提供更大的空間。從目前已開(kāi)發(fā)出的該類(lèi)物業(yè)來(lái)看， “經(jīng)濟(jì)型”別墅應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：一、既然為“經(jīng)濟(jì)型”，就應(yīng)該控制總面積以控制總價(jià)，有些聯(lián)體別墅做到了２５０平方米以上，就吊在“經(jīng)濟(jì)型”別墅和“豪華型”別墅之間不倫不類(lèi)的位置，失去了其市場(chǎng)吸引力；二、目前已推出的“經(jīng)濟(jì)型”別墅基本上都是傳統(tǒng)的行列式布局，規(guī)劃無(wú)特色，應(yīng)該向更具景觀布局特色的點(diǎn)式突破，形成錯(cuò)落層次感，使小區(qū)環(huán)境布局更具優(yōu)勢(shì)；三、“經(jīng)濟(jì)型”別墅地處郊區(qū)，在交通配置和生活配套上應(yīng)加大力度，否則就會(huì)失去相當(dāng)大一部分市場(chǎng)份額。從本項(xiàng)目的絕對(duì)地理位置而言，屬于城南陽(yáng)光別墅區(qū)板塊，此板塊依托京石高速路、京開(kāi)高速和西五環(huán)貫穿的交通體系，成為05年討論最為激烈的別墅聚集區(qū)。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值分析中體奧林匹克花園位于北京市豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店，屬于城南陽(yáng)光別墅區(qū)?！拘蓍e配套】:區(qū)域周邊有中華文化園、北京野生動(dòng)物園、花鄉(xiāng)公園、世界公園、榆垡萬(wàn)畝森林公園、半壁店森林公園、南苑公園、槐房釣魚(yú)公園、北京垂釣園、北京留民營(yíng)生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、北京萬(wàn)畝梨花莊園、南海子麋鹿苑等自然景觀資源?！经h(huán) 境】：豐臺(tái)區(qū)域是天然恩澤的生態(tài)居住區(qū)域，目前，豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)擁有2000畝的花鄉(xiāng)森林公園、4000畝城市綠化帶，蓮花河、永定河、小龍河，使西南綠色成陰?！窘煌ㄇ闆r】：西南四、五環(huán)與京開(kāi)高速的交通網(wǎng)絡(luò)拉動(dòng)城南的別墅開(kāi)發(fā)。在南部，亦莊從2005年1月1號(hào)開(kāi)始已經(jīng)暫停了居住用地的審批，大興黃村板塊的土地規(guī)劃的有限必將導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方向?qū)A向于土地資源豐厚的西南區(qū)域。因此，西南區(qū)域具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)潛力，尤其是在區(qū)域低密度產(chǎn)品的未來(lái)市場(chǎng)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此吸引了很多有實(shí)力的知名開(kāi)發(fā)商，可以說(shuō)在目前的北京別墅市場(chǎng)，擁有土地資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又具備交通、配套優(yōu)勢(shì)的地域，只有西南區(qū)域。相對(duì)于京開(kāi)高速沿線(xiàn)區(qū)域的別墅市場(chǎng)，京石高速沿線(xiàn)區(qū)域別墅市場(chǎng)屬于剛剛啟動(dòng)的市場(chǎng)，因土地的豐富儲(chǔ)備，表現(xiàn)在供應(yīng)量上比較集中，該區(qū)域以大盤(pán)為主，大盤(pán)兇猛，占地面積都在二十萬(wàn)方以上，而且以低密度為主。 京石高速沿線(xiàn)京石高速沿線(xiàn)屬于剛剛啟動(dòng)的一個(gè)別墅市場(chǎng)，這一兩年供應(yīng)量比較集中，總建筑面積為175．75萬(wàn)，建筑類(lèi)型上主要以經(jīng)濟(jì)型別墅和公寓為主。 京開(kāi)高速沿線(xiàn) ,產(chǎn)品類(lèi)型上別墅和公寓平分天下， 項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積2005年推盤(pán)面積(萬(wàn)平米)北京花園三期獨(dú)棟5大溪地二期聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟原生墅二期聯(lián)排/公寓34翡翠城五期Townhouse，花廳洋房7．03布洛城公寓12012．93風(fēng)格與林板樓,聯(lián)排別墅,疊拼別墅疊拼：1979.果嶺假日獨(dú)棟別墅7順弛領(lǐng)海板樓2．83總計(jì)總結(jié)：結(jié)合京石、京開(kāi)高速公路沿線(xiàn)區(qū)域。 建筑形態(tài)分布。216。聯(lián)排供應(yīng)量主要是原生墅二期以及京石高速沿線(xiàn)的加州水郡、靠山居等樓盤(pán)，疊拼主要是靠山居和風(fēng)格與林。 價(jià)格分布別墅雖然京開(kāi)和京石高速公路別墅區(qū)域的客戶(hù)群主要來(lái)自海淀、西城、東城、宣武區(qū)域，但京開(kāi)區(qū)域客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)強(qiáng),市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，表現(xiàn)在樓盤(pán)的價(jià)格上,別墅整體均價(jià)在6500以上，京石高速沿線(xiàn)別墅整體均價(jià)在55006000元之間，多數(shù)樓盤(pán)在5800元左右。公寓在公寓的銷(xiāo)售上，京石區(qū)域總體均價(jià)在45005000左右，京開(kāi)公寓價(jià)格分野比較明顯，因?yàn)榫╅_(kāi)高速的公寓主要集中在三個(gè)超級(jí)大盤(pán)，順馳領(lǐng)海、 翡翠城、布洛城，公寓是主打產(chǎn)品，定位分明，而京石公寓是以從屬產(chǎn)品出現(xiàn)，所以公寓的定位不明顯，品質(zhì)差異、定位差異不大而導(dǎo)致價(jià)格差異不大。我們就這次調(diào)研的基本情況做一些說(shuō)明，目的在于通過(guò)對(duì)不同人群市場(chǎng)需求研究，來(lái)獲得需求主體的行業(yè)、年齡、收入等方面的特征，為項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位提供指導(dǎo)性建議。這主要是由于社會(huì)大環(huán)境為個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批通過(guò)自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是今后營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)群。 在受訪(fǎng)人群中，男性的比例為53％，女性達(dá)到47％，女性在家庭購(gòu)房中的決策權(quán)逐漸顯現(xiàn)，“男主外，女主內(nèi)”的傳統(tǒng)觀念變得模糊。 在受訪(fǎng)人群中，從事服務(wù)行業(yè)(包括金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、廣告、貿(mào)易等)的人群占了65％，制造業(yè)(電子、生物、IT等)的占了23％，政府行政事業(yè)單位的占了5％。 在受訪(fǎng)人群中，年收入在1020萬(wàn)的最多，達(dá)到30％，2030萬(wàn)的占20％，3040萬(wàn)的占13％，介于對(duì)個(gè)人隱私的回避，只有108位受訪(fǎng)者回答年收入具體數(shù)字，并且有可能低報(bào)，因此，年收入的水平應(yīng)該比統(tǒng)計(jì)結(jié)果要高。 （2）、客群購(gòu)房背景分析在受訪(fǎng)人群中，有34％長(zhǎng)期居住在朝陽(yáng)區(qū)，22％長(zhǎng)期居住在海淀區(qū)，這兩個(gè)區(qū)被訪(fǎng)者共占56％，其余人群分布在其他各區(qū)內(nèi)。在受訪(fǎng)人群中，有67％長(zhǎng)期居住在普通住宅，27％長(zhǎng)期居住在高檔公寓，5％居住在別墅，此次調(diào)研的高檔物業(yè)都是他們想要更換的居所或者進(jìn)行的投資，這和他們的年齡集中在中青年階段，事業(yè)步入正軌，想要提升生活品質(zhì)是吻合的。鑒于有一部分被訪(fǎng)者沒(méi)有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)，其新的物價(jià)價(jià)值沒(méi)有記錄，造成50萬(wàn)以下的比例稍多。在受訪(fǎng)人群中，對(duì)于行車(chē)時(shí)間有29％被訪(fǎng)者表示對(duì)時(shí)間多少無(wú)所謂，25％可以接受兩個(gè)小時(shí)，22％可以接受在一個(gè)小時(shí)左右，6％可以接受在一個(gè)小時(shí)以?xún)?nèi)。 京石沿線(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)建筑面積(萬(wàn)平米)2005年推盤(pán)面積容積率均 價(jià)(元/平米)已銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）銷(xiāo)售比例開(kāi)盤(pán)時(shí)間中體奧林匹克花園聯(lián)排/板樓2256002．8萬(wàn)別墅，90%20051126提香草堂獨(dú)棟/聯(lián)排/公寓18580020%2005年海逸半島板式小高層9．548002．6729%二期2005年4月16日開(kāi)盤(pán)大寧山莊聯(lián)排/獨(dú)棟366200%2005年4月加州水郡聯(lián)排55．2558800．61%2005101靠 山 居聯(lián)排/疊拼854801．8836%20049珠江御景公寓2748001．48%20051028總 計(jì)175．75萬(wàn)12．81%2005年度，%，主要為別墅產(chǎn)品。 京開(kāi)沿線(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)建筑面積(萬(wàn)平米)2005年推盤(pán)面積(萬(wàn)平米)容積率均價(jià)(元/平米)已銷(xiāo)售面積（萬(wàn)/平）銷(xiāo)售比例開(kāi)盤(pán)時(shí)間北京花園三期獨(dú)棟51250020%200595大溪地二期聯(lián)排/雙拼/獨(dú)棟78002．09%2005818原生墅二期聯(lián)排/公寓34聯(lián)排：6800公寓：48001．7015%%2005115翡翠城五期Townhouse，花廳洋房7．03聯(lián)排：7200元板樓：5800元5．97%20055布 洛 城公寓12012．9338009．29%2005年8月20日風(fēng)格與林板樓,聯(lián)排別墅,疊拼別墅疊拼：，6500元2．48%20060330二期第二批20060530果嶺假日獨(dú)棟別墅76500002005年12月開(kāi)盤(pán)順弛領(lǐng)海板樓2．8358331．14%2005年6月總 計(jì)%從整體來(lái)看，京開(kāi)高速的整體銷(xiāo)售情況好于京石沿線(xiàn)，%，%，這主要原因在于：京開(kāi)市場(chǎng)相對(duì)成熟，樓盤(pán)比較集中，市民接受度高，周邊有豐臺(tái)科學(xué)城、總部基地為依托；在產(chǎn)品類(lèi)型上，京開(kāi)高速區(qū)域產(chǎn)品分野明顯，公寓和別墅都是主打產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在純公寓和純別墅，而京石高速因交通位置屬于西南板塊，居住對(duì)交通的依賴(lài)性更強(qiáng)，在建筑形態(tài)上主要以經(jīng)濟(jì)性別墅為主，公寓只是輔助產(chǎn)品，同時(shí)京開(kāi)區(qū)域集中了幾個(gè)大盤(pán)，順馳領(lǐng)海、 翡翠城、以及以低價(jià)而熱銷(xiāo)的大盤(pán)布洛城。（2）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)銷(xiāo)售情況 別 墅雙 拼聯(lián) 排疊 拼獨(dú) 棟供應(yīng)面積307166270消化面積660去 化 率%%%%主力戶(hù)型260280㎡220240平188380320330價(jià) 格5600580054446270代表性樓盤(pán)靠山居提香草堂大溪地,大寧山莊,其次是本項(xiàng)目,銷(xiāo)售了2萬(wàn)多平米,最后是提香草堂靠山居提香草堂推出了19套獨(dú)棟, 價(jià)格在200280萬(wàn)/套,只銷(xiāo)售了2套,大寧有幾套獨(dú)棟,但未售出 整體來(lái)說(shuō),該區(qū)域內(nèi)還是以經(jīng)濟(jì)性別墅為主,面積小,總價(jià)低,%%，高于雙拼、%，%。 三、核心區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深度分析總體規(guī)劃對(duì)比分析占地/建筑面積 （萬(wàn)平）容積率規(guī)劃功能類(lèi)型配套加州水郡85/15住宅，商務(wù)，總規(guī)劃6000戶(hù)聯(lián)排，小高層，全景洋房區(qū)內(nèi)配套設(shè)施:酒店、會(huì)所、健身中心、青春動(dòng)館、生活超市、自助銀行、洗衣店、美食中心、美容美發(fā)等提香草堂42/18純住宅獨(dú)棟別墅,雙拼別墅,聯(lián)排別墅餐飲、游泳、健身、醫(yī)療、休閑吧、風(fēng)情商業(yè)街，更有老年、兒童活動(dòng)場(chǎng)所靠山居純住宅聯(lián)排別墅,疊拼別墅社區(qū)內(nèi)：會(huì)所、綜合樓、幼兒園，內(nèi)部建有健身、餐飲、醫(yī)療、儲(chǔ)蓄、洗衣、超市等大寧山莊44/36純住宅聯(lián)排別墅、花園洋房5800平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)珠江御景23/27住宅、商業(yè)、教育板樓歐陸風(fēng)情商業(yè)街，2萬(wàn)平米商業(yè)教育齊全配套，五星級(jí)酒店大溪地30/18住宅獨(dú)棟\雙拼聯(lián)排會(huì)所，商業(yè)街1萬(wàn)平米原生墅28/住宅多層公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅原生會(huì)所，健身，酒吧，咖啡等翡翠城新市鎮(zhèn)主義，住宅、商業(yè)聯(lián)排別墅(期房)、花園洋房TOWNCENTER商業(yè)街中體奧園25/22健康別墅社區(qū)聯(lián)排花園洋房會(huì)所，商業(yè)街在總體規(guī)劃上，翡翠城、加州水郡、珠江御景三個(gè)項(xiàng)目為了發(fā)揮的開(kāi)發(fā)模式偏向于泛住宅化，翡翠城的新市鎮(zhèn)計(jì)劃，以城市運(yùn)營(yíng)的角度造城，加州水郡也是發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，立足房山，以居住、商務(wù)為一體樹(shù)立其優(yōu)勢(shì)，珠江御景為了淡化其區(qū)域劣勢(shì)，而采取住宅、商業(yè)、教育為一體的開(kāi)發(fā)模式，樹(shù)立大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，其他樓盤(pán)基本上都以建造舒適居所為目的，商業(yè)配套只是作為一種輔助的作用。 值得一提的是靠山居的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了疊拼戶(hù)型，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售效果。 在價(jià)格上漲速度上，大溪地自今年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，是價(jià)格上升最快的項(xiàng)目。銷(xiāo)售情況比較良好的樓盤(pán)有：大溪地，8月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，總體去化率達(dá)79%；中體奧林匹克花園11月26日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，去化率為90%，前者因?yàn)闃潜P(pán)的鮮明的產(chǎn)品特色而受到客戶(hù)青睞，后者因?yàn)槠放菩蜗?，市?chǎng)表現(xiàn)良好。 靠山居藝墅靠山居雙 拼疊 拼聯(lián) 排總 計(jì)戶(hù)型面積200380188380 176215　 推 出 量1472530716 銷(xiāo) 售 量0總 套 數(shù)6914928246　已銷(xiāo)售套數(shù)08220102　銷(xiāo) 售 率0　52．7%64．8%38．9%價(jià) 格5850　5444　5435　總 價(jià)總價(jià)在85135萬(wàn)之間，主力總價(jià)在100萬(wàn)左右備 注　大面積的疊拼銷(xiāo)售不好，小戶(hù)型銷(xiāo)售90%　點(diǎn) 評(píng)靠山居的定位在于做西部純精品社區(qū)，中高檔TOWNHOUSE社區(qū),疊拼占了60%,用低價(jià)策略以及后現(xiàn)代風(fēng)格吸引客戶(hù),尤其是年輕客戶(hù)178。 大寧山莊178