【正文】 備注 25 萬以下 8 萬 1200 5 萬 15% 相當年收入是按照年供款總額占全年收入 1/3 比例計算 3035 萬 910 萬 1500 萬 45% 4045 萬 1213 萬 2021 8 萬 30% 4550 萬 15 萬 2500 10 萬 7% 50 萬 70 萬 20 萬 3000 15 萬 3% 針對天津購房消費群對單價的接受度，我們擬定單價細分為如下四個檔次。 同時我們考慮到天奧產(chǎn)品的品牌價值、產(chǎn)品優(yōu)勢、及豪華裝修的價值所在，天津市的目標市場中也會將部分追捧者，但要進行總價及戶型的細分。 天奧的價格定位 由于奧園的目標消費群體存在一定廣泛性，客戶層面根據(jù)其年齡層、職業(yè)面等因素影響，其經(jīng)濟的 承受力相對有所不同。 amp。Oslash。ETH。Oslash。Oslash。Oslash。ETH。全國任何一個奧園業(yè)主要遷徙到其他城市時，只需與該城市的管理會溝通后，對兩地物業(yè)評估價之后，補齊物業(yè)差價及稅金后便可置換物業(yè)。Oslash。 全國性奧園會所互動共享體系 利用奧園全國性的資源，令全國奧園會所成為一個全國性的互動系統(tǒng)，在全國任何一個奧園的業(yè)主都可享受所有奧園的會所，令天奧的品牌能更具全國性，與其他天津品牌有明顯 的全國性概念的差異性。 天奧所附加給他們的是 amp。 amp。Oslash。健康 管理】的【陽光健身工程社區(qū)】 延續(xù)奧園一貫的品牌核心，令項目擁有極強的項目主題概念競爭力，滿足消費者對身心康體的要求。Oslash。 提供大型的商業(yè)配套設(shè)施及廿四小時服務(wù)的便利店 建議天奧在開發(fā)過程中繼承配套先行的傳統(tǒng)，同時引入具有先進消費觀念的廿四小時便利店的概念，以體現(xiàn)商業(yè)配套的競爭力。 amp。Oslash。 提供國際化的全封閉式雙語教育基地 建 議項目嫁接教育產(chǎn)業(yè)，在天奧配套的學(xué)校中引進先進、高質(zhì)素的教學(xué)體系，提供的是業(yè)主子女全封閉的雙語教學(xué)體系，提高項目在教學(xué)資源上的競爭力。 amp。Oslash。Oslash。ETH。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。ETH。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。ETH。 第二部分 為他們需求而打造產(chǎn)品 既然在前一部分認識了市場、認識了消費者、認識了我們自己，現(xiàn)在我們所要做的是為市場、為消費者的需求打造出能打動他們的產(chǎn)品與概念。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。 ㈢梅江生態(tài)居住區(qū)分析 位于河西區(qū)西南部，是一個完全商業(yè)化運作的大型項目，基本沒有安居工程，由于 政府的號召力，及產(chǎn)品的創(chuàng)新令該區(qū)深受消費者關(guān)注；但目前市政配套尚未到位。 產(chǎn)品較其他區(qū)域落后，但瑞景新城的開發(fā)將推動區(qū)域產(chǎn)品的良性競爭； 三 瑞景新城板塊與其他三大居住區(qū)板塊的特征分析 ㈠華苑居住區(qū)分析 位于南開區(qū)西部，是天津最早進行開發(fā)的居住區(qū)板塊，已發(fā)展成為配套完善，居住環(huán)境成熟的居住區(qū)，銷售成績一直比較理想。 城市發(fā)展步伐較其他區(qū)域落后，但近年的市政推動下，發(fā)展速度已有所加速， 區(qū)域發(fā)展的空間大、潛質(zhì)高、可塑性強； amp。 區(qū)域優(yōu)勢并不明顯，但有較高的價格競爭力； amp。 北辰區(qū) —— 屬于市郊，樓盤分布零散，土地供應(yīng)量較大，適合發(fā)展大型居住小區(qū)，同時是別墅較為集中的區(qū)域 分析：該區(qū)項目有較強的價格競爭力； 差異性 鑒于以上的分析，我們歸納紅橋區(qū)與其他各行政區(qū)的主要差異性為： amp。 河西區(qū) —— 市容、市政最好的區(qū)域，社區(qū)秩序穩(wěn)定，居民質(zhì)素較高，商務(wù)發(fā)達，同時也是重要的涉外區(qū)，是近年最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū) 是梅江生態(tài)居住板塊的所在地 分析：作為天津市最為具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，集中著較多大型居住小區(qū)，并將在近年大力發(fā)展，同時梅江生態(tài)居住區(qū)的成功開發(fā)，與輿論媒體的大力炒作，令該區(qū)項目在區(qū)域項目競爭力不乏天奧，同時是發(fā)展前景最高的區(qū)域； amp。 河?xùn)|區(qū) —— 和平區(qū)商圈帶動了該區(qū)的發(fā)展，但內(nèi)緣土地供應(yīng)量有限，外緣偏離市中心較遠 是麗苑居住區(qū)板塊的所在地 分析：與市中心商圈一橋之隔，同時是重要的交通干道，地價較和平區(qū)低，令其擁有較強的地域優(yōu)勢及性價比優(yōu)勢，是近年天津市商品房銷售量之冠，令該區(qū)項目的區(qū)域競爭力超過天奧； amp。紅橋區(qū)本土拆遷人口消費力有限，他們的選擇層面將以價格競爭力較強的項目為主（據(jù)了解較多的本土拆遷人口遷徙到北辰區(qū)）； 各區(qū)特征 amp。經(jīng)濟落后 ，人口素質(zhì)較低，城市基礎(chǔ)建設(shè)落后，政府政策支持力度不足，人口遷移的焦點區(qū)域并不在此； 232。 人口遷移或增長均流向其他各區(qū)，但為什么紅橋卻在遞減？ 分析：城市的發(fā)展中，中心區(qū)域的老化令新城區(qū)的崛起，使人口慢慢開始向周邊區(qū)域遷移，這是十分遵從城市發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)象，而由于紅橋區(qū)存在以下的原因，令該區(qū)暫未能根據(jù)此規(guī)律發(fā)展； 232。 和平 區(qū)、紅橋區(qū)人口近年相對遞減 分析：和平區(qū)是空間有限，隨經(jīng)濟發(fā)展和城市的改造，人口向其他區(qū)域流動及遷移，是較為正?，F(xiàn)象； 紅橋區(qū)人口流出大于流入，是因為該區(qū)相對經(jīng)濟落后的原因，而與該區(qū)商品房銷售量的發(fā)展卻成為了一個矛盾的現(xiàn)象。 城市中心區(qū)域的銷售量逐年漸少，居住近郊化將有所趨勢 分析：城市中心區(qū)域的發(fā)展空間有限，產(chǎn)品亮點不突出，以及價格高昂，令消費者的接受度減低； 而中環(huán)線及外環(huán)線周邊的發(fā)展空間廣闊、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)、性價比突出、配套日益完善，令其深受消費者的歡迎。 商品房市場銷售重心不斷調(diào)整轉(zhuǎn)移，河?xùn)|區(qū)及紅橋區(qū)的發(fā)展較為突出 分析：河?xùn)|區(qū)聚集了大量的工薪階層的中端產(chǎn)品及麗苑安居工程； 而紅橋區(qū)則因為它近年成為了天津最大的危改拆遷行政區(qū)。而對于區(qū)域競爭力、價格競爭力 上就是天奧成功的突破口。 ㈠改善型住房將成為消費者的需求對象； ㈡全國性品牌欠缺，缺乏市場的主導(dǎo)者； ㈢市場保守，營銷推廣落后； ㈣同