【正文】 中安排小型展銷，以銜接銷售，充分消化各階段物業(yè)，及在最后安排，三次小，中型展銷，圓滿完成首期銷售。并以物業(yè)管理公司前期介入項目動作，突出發(fā)展商對物業(yè)質(zhì)量商標準要求及售后服務(wù)的關(guān)心以鞏固原有陣地。將第一期單位充分消化干凈，牢固樹立獨有的品牌和內(nèi)涵價值，為第二期銷售打下堅實的基礎(chǔ)。將全部剩余單位推向市場。首期答謝慶典展銷期目的： （1）品牌營銷 （2）保持項目銷售的待續(xù)性時間： （星期五）－27（星期日）地點： 現(xiàn)場售樓部、天河及市橋展銷點推出物業(yè)： 首期全部剩余單位人員： 策劃人員23名，銷售主管12名，銷售人員1015名資源準備： 平面圖及價目表，番禺奧園置業(yè)雜志、慶典專刊單張操作說明； （1）充分利用項目首期答謝的重大利好，舉辦大型公關(guān)促銷活動。人員： 策劃人員23名，銷售主管12名，銷售人員1015名資源準備： 價目表、平面圖、銷售單張操作說明： 在第一期推廣基礎(chǔ)上，借助前期暢旺人氣；推出具備南向最靚景最熱銷戶型面積的全新單元，全面宣傳新推單位景觀朝向上的優(yōu)越性、使價格再上臺階。延續(xù)性展銷期目的： （1）保持項目知名度； （2）建立奧運系列住宅名牌概念，確立口碑； （3）增進銷售并形成良性循環(huán)。 （3）舉辦會所或其它重要配套動工典禮 （4）奧林匹克生活方式說明會（展示體適能、一卡通、維卡玻璃、高氧生命水、凈水系統(tǒng)等） （5）步行商業(yè)街開放日，招商活動（必須放在首期發(fā)售時，一時增加項目賣點，是在首期交付時步行街已可開業(yè)，可聚旺人氣，提供配套。操作說明： （1）在內(nèi)部認購的形象推廣基礎(chǔ)上，強調(diào)項目硬件設(shè)施好，功能配置，庭園建設(shè)，裝修標準等，同時以價格優(yōu)勢吸納人氣，擴大項目影響力，并以新聞方式公開發(fā)售盛況。（四）可供利用資源： （1）舉辦會所或其它重要配套動工典禮 （2）奧林匹克生活方式說明會（展示體適能、一卡通、維卡玻璃、高氧生命水、凈水系統(tǒng)等） （3）步行商業(yè)街開放口，招商活動（必須放在首期發(fā)售時，一是增加項目賣點，二是在首期交付時步行街已可開業(yè)，可聚旺人氣，提供配套。第三階段：首期正式發(fā)售（一）目的： ① 深化項目知名度； ② 項目內(nèi)涵闡述； ③ 引發(fā)轟動效應(yīng)； ④ 促銷。②方式： 7月22日（星期六）舉辦征文活動頒分獎儀式，作新聞報道，并以征文內(nèi)容作為軟性系列文章。②方式： 推出系列項目優(yōu)勢促銷廣告，繼續(xù)在廣州奧園促銷廣告版面中三分“天下”。③宣傳得點： Ａ、中國陽光健身工程試點社區(qū)； B、奧林匹克生活方式番禺版，別墅版； C、澳洲風情園，生命新綠洲一全方位提示番禺奧園的設(shè)計概念，實際支持點。（1）預(yù)熱期：6月30（星期五）－7月6日（星期四）①目的： 宣布內(nèi)部認購開始 樹立項目的獨特品味個性 營造項目品牌知名度，使市場認知項目形象，了解其底蘊內(nèi)涵。操作說明： 此階段只接受內(nèi)部認購登記，7月22日前只派發(fā)除價目表、付款方式以外的資料，并以較低的開售起價吸引人流關(guān)注，給市場造成“即將有一個質(zhì)優(yōu)價廉的高尚住宅推出市場”的良好預(yù)期，并配合開售時的優(yōu)惠組合措施，爭取開售滿堂紅。推出物業(yè)： 約100套洋房TTT3型的各占1/3位于路側(cè)和朝向較差的位置）；約10套別墅（2265平方的各4套，3380平方的各1套）人員： 策劃人員2名，銷售主管1名，銷售人員10名5資源準備： 說明性單張（總規(guī)劃圖、總體策劃思路）、戶型平面圖、價目表、認購指南、裝修標準、直銷信和印刷品。（三）媒體： 廣州日報、羊城晚報、番禺日報、有線電視網(wǎng)（廣州、番禺）、廣州電臺、交通電臺、體育頻道。第二階段：內(nèi)部認購期（一）目的： ① 建立項目知名度； ② 樹立項目整體形象； ③ 造就市場口碑； ④ 營造迫切心理。連鎖經(jīng)營概念，廣州奧園（側(cè)重銷售）和番禺奧園（側(cè)重形象，具體數(shù)據(jù)）有關(guān)信息。（1）目的： 利用廣州奧園銷售期廣告力度、密度都比較大的有利條件，提高番禺奧園的曝光率、知名度、以及與奧林匹克品牌和廣州奧園形象結(jié)合的緊密度。開發(fā)商的整個發(fā)展戰(zhàn)略及后續(xù)戰(zhàn)略； ②從奧遠村－－廣州奧林匹克花園－－番禺奧林匹克花園，復(fù)合概念的成功歷程，什么是奧林匹克生活方式，從2000年奧運談21世紀生活新方式；時間段： 6月3日（星期六）－6月29日（星期四）（廣州奧園銷售期）說明：廣州奧園物業(yè)預(yù)計于6月1618日檔期正式推出。 其它：以贊助形式為運動員、工作人員、觀眾提供大量的運動衣、帽、小旗子、毛巾等紀念物品，印上奧園或金業(yè)的名稱和LOGO；在賽場門口設(shè)宣傳點；在門票背面印奧園廣告；提供奧園物業(yè)作比賽獎品；主辦比賽有獎竟猜活動，獎品為兩個奧園專業(yè)體育設(shè)施優(yōu)惠使用。 利用場地廣州中體獨家經(jīng)營權(quán)在現(xiàn)場宣傳效果較好的位置，設(shè)置金業(yè)集團、番禺奧園、廣州奧園的廣告。 ３、時間段： 5月26日（星期五）－6月3日（星期六）（中美拳擊擂臺賽） （１）目的： 深化奧林匹克品牌，以社會公益形象反復(fù)出現(xiàn)在公眾面前，提高品牌認知面和知名度，加強對廣州中體和金業(yè)集團實力和社會形象的宣傳，提出番禺奧園連鎖子品牌關(guān)系。 ③澳洲風情園，生命新綠洲一番禺奧林匹克花園對生活方式提升和更 新的重大意義。 軟性文章延續(xù)前面內(nèi)容。 （３）宣傳重點： ①奧林匹克新星雙登場，連鎖經(jīng)營顯神威； ②番禺奧林匹克花園一華南以科學運動，健康管理為中心的21世紀澳洲風情運動休閑生活方式代表社區(qū)； ③引導(dǎo)別墅消費時尚一探討澳洲式高尚社區(qū)的特點，介紹澳洲建筑、規(guī)劃、社區(qū)文化、配套、管理、園林、生活方式等，樹立人們對澳洲風情生活優(yōu)點的認識和向往，及別具一格的別墅類型。（六）具體部署 １．時間段： 5月8日（星期一）－21日（星期日） （澳大利亞商務(wù)部長來訪前一周） （１）目的： 為澳大利亞商務(wù)部長來訪時，全面正式打出推出番禺奧林匹克品牌做準備。第四階段二期及其后物業(yè)銷售期9月3日以后１．利用2000年奧運會在9月15日－10月1日舉行，吸納公眾對奧運的關(guān)注，聚焦，移情番禺奧園，效力可延續(xù)至月初。３．舉辦會所或其它重要配磁動工典禮，奧林匹克生活方式說明會、步行商業(yè)街開放日等可實際帶給人們市場信心的方式進行促銷。第三階段：首期正式發(fā)售期7月28日－30日１．在內(nèi)部認購形象推廣基礎(chǔ)上，強調(diào)項目硬件設(shè)施好，功能配置，庭園建設(shè)，裝修標準等，同時以價格優(yōu)勢吸納人氣，擴大項目影響力，并以新聞方式公開發(fā)售盛況。２．在廣州奧園的促銷廣告中，同樣主子品牌三分天下，作不同層面及角度的訴求。４．廣州奧園銷售期－－利用廣州奧園促銷廣告的密謀，提高番禺奧園曝光率，以及與奧林匹克品牌和廣州奧園形象結(jié)合的緊密度。（四）本階段可供利用資源： 5月25日 澳大利亞商務(wù)部長來訪 5月8日－－7月22日 奧林匹克花園杯征文比賽 6月16日－－18日 廣州奧林匹克花園18層物業(yè)正式推出（五）媒體： 廣州日報、羊城晚報、南方樓市、現(xiàn)代畫報、番禺日報、電臺、電視臺體育頻道。8月1日推出物業(yè) 洋房544套，包括： Ｔ１型標準單元236套，復(fù)式80套； Ｔ２型標準單元150套，復(fù)式30套； Ｔ３型標準單元40套，復(fù)式8套。）一、建議有關(guān)依據(jù)１、市份額分配 市場番禺香港廣州份額40%40%20%主推物業(yè)較大面積洋房中等面積別墅較小面積洋房及別墅別墅為主 其中廣州市場由于以前未涉足份額較小，但不排除需求的市場潛力會產(chǎn)生實際份額有20％的可能，且洋房也有一定的需求，這一點有待市場證明。配售樓部內(nèi)大而無物大峽谷設(shè)計雖是一般，但用料較為新穎，特別是燈飾Belt Collins以米黃色為主色，高處以白色相襯，配藍玻保安較多，保安制服以白色為主調(diào)，有如酒店服務(wù)員已建好銷售園林配合銷售注：大峽谷模型公司：振興路賽格科技工業(yè)園106棟二層西，電話：07553762417番禺奧林匹克花園2000年銷售及廣告部署建議廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二000年三月二十四日目錄一、建議有關(guān)依據(jù) 1二、2000年番禺奧園銷售及廣告部署計劃 3 第一階段：形象鋪墊期 4 第二階段：內(nèi)部認購期 9 第三階段：首期正式發(fā)售 14 項目公開發(fā)售期 15 延續(xù)性展銷期 17 首期答謝慶典展銷期 18 在實際操作中注意的幾個問題 20 與廣州奧園的配合 軟性文章的側(cè)重 與香港市場推廣的配合 第四階段：二期及其后物業(yè)的銷售期 22 本建議是根據(jù)番禺奧林匹克花園和廣州奧林匹克花園廣告的統(tǒng)一部署，同是考慮到與香港市場推廣節(jié)奏相配合，對番禺奧林匹克花園2000年銷售推廣作出整體部署，對每個階段的銷售和廣告配合作出具體計劃。2月20日－4月20日：電視臺、電臺、報紙、路牌、DM 登出形象廣告。12月25日－1日10日：香港兩大媒體聯(lián)系，爭取優(yōu)惠預(yù)定 明年廣告計劃及套餐。物業(yè)管理部門在項目前期就參與進來保證物業(yè)的質(zhì)量，由于物業(yè)管理部門對物業(yè)的供水、電、保安系統(tǒng)以及隱蔽工程了然于胸，將來管理及維修更能得心應(yīng)手。 提前考慮物業(yè)管理問題，由物業(yè)管理部門認真論證“綠色裝修”和“健康管理”的實際操作過程。 依照金業(yè)奧運豪庭的開發(fā)概念，對整個小區(qū)的各個建設(shè)項目進行包裝，項目命名要清新美麗，小區(qū)入口要別具一格，建筑和裝修材料要力求表現(xiàn)環(huán)保屬性，各種指示標志風格要統(tǒng)一。 這樣，面對東涌河邊的迷你高爾夫樂園，就可建設(shè)一梯兩戶或四戶的別墅或復(fù)式洋房?？偠灾谶@些方面突破一下，會是很好的點并且對整個集團今后的開發(fā)也可起到探索作用。 金業(yè)新技術(shù)小組成員應(yīng)重點研究一下，“綠色裝修”問題，比如在節(jié)能及新能源開發(fā)利用方面，能否提供新型的供熱、制冷技術(shù)；能否選擇發(fā)展一些新型節(jié)能產(chǎn)品，如節(jié)能門窗、墻體保溫技術(shù)與材料、照明節(jié)能產(chǎn)品等。 小區(qū)道路設(shè)計獨特，有環(huán)狀路步徑，便于住戶晨練。廣場內(nèi)對稱式布置6個網(wǎng)球場和一個二三級臺階引進適合青少年使用的“澳式體育”項目，可考慮模仿部分項目，設(shè)立一個“澳式體育活動區(qū)”。 靠近金福苑后面精心設(shè)計建設(shè)一個“金業(yè)奧運豪庭”入口，以奧林匹克火炬V字形象設(shè)計大門，每晚用七彩霓虹燈昭射火炬，使之本身成為金業(yè)別墅花園又一個突出的景觀，同時使金業(yè)奧運豪庭從入口處就和前幾期具有截然不同的視覺效果。通過對廣州奧林匹克深入的分析，精心選擇最具市場吸引力的戶型、運動設(shè)施、場院室外公共景觀，提供若干“克隆”工作所需的建筑和裝修的量化標準或“菜單” 。 為了支持金業(yè)奧運豪庭的開發(fā)概今和內(nèi)涵，必須有扎實的支持系統(tǒng)。如有可能，亦可與奧林匹克花園一起聯(lián)展，給消費者形成，“金業(yè)集團奧園印象”。因廣告版太多太貴，而且信息版上做出好效果，是一種既價廉又容易跳出來的方法）。 三、沸騰期：在發(fā)售前10天開始，在香港、番禺、廣州的一些媒體刊出廣告，組成強銷攻勢（番禺地區(qū)有線電視、番禺報、廣州日報、羊城晚報“靚樓筍盤”、南方都市報等。實際上，這種旅游性質(zhì)的抽獎一個人也花不了多少錢，在樓價中加上就可以了。這一時期，可以設(shè)定一個“買奧運豪庭洲游，看2000年奧運會”的活動，集中發(fā)布有關(guān)“金業(yè)奧運豪庭”的信息，為即將來臨的開賣打下基礎(chǔ)。金業(yè)奧運會豪庭的主力消費群之一香港人。 二、加熱期：以事件行銷和新聞傳播廣告?zhèn)鞑橹饕绞?，對外正式披露金業(yè)奧運豪庭即將發(fā)售的信息。最佳男運動員獲廣州奧林匹克花園住宅一套，最佳女運動員獲金業(yè)奧運豪庭花園洋房一套，同時可抽出數(shù)名幸運消費者，給予從奧運冠軍簽名紀念品到3萬元大獎的不同獎勵?！? ②以金業(yè)奧運豪庭火炬入口和會所揭牌為主題，刊出廣告，反映健康型住宅、綠色裝修的風格和內(nèi)涵。如： ①在《番禺日報》上刊出“番禺市中心還缺什么？”的廣告，同時注明“金業(yè)奧運豪庭”特別集字樣，征集讀者答案，獲獎?wù)呖傻玫揭恍┆剟睿⒆⒚饕恍┻x擇答案：商業(yè)中心、體育中心、游樂中心等，最后，把答案鎖定在“健康管理社區(qū)”上?！? 在2000年悉尼奧運會舉辦前夕抽獎，在已買金業(yè)奧運豪庭的業(yè)主當中抽出幸運者，前往悉尼看奧遠會，組成廣東金業(yè)集團、廣州奧林匹克花園、金業(yè)金業(yè)奧運豪庭赴悉尼觀禮團的拉拉隊，利用此機會，在報下12個專版，刊登觀禮團現(xiàn)場感受和金業(yè)園介紹，大大炒作，形成市場對金業(yè)雙園的追捧。