【正文】 八達嶺昌平別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)領(lǐng)跑各片區(qū)。東部泛CBD別墅區(qū)新開別墅5個，其中有3個新項目。潮白河別墅區(qū)有2個項目入市。216。在新開盤的別墅中。從物業(yè)結(jié)構(gòu)來看，聯(lián)排成為新開別墅的主流。其次為獨棟，以獨棟為主的項目達到10個，%，且集中在金碧湖畔、中海瓦爾登湖別墅、無雙等幾個項目。216。在新開的31個別墅中，單價每平方米在6000元以下的別墅為9個，600010000元的14個，1000015000的5個，15000以上的3個。每平方米10000元以上的別墅分布較為集中，主要在八達嶺昌平別墅區(qū)、西山別墅區(qū)和中央別墅區(qū)，中海瓦爾登湖、廬師山莊、御墅臨楓等是這些高價位別墅的典型代表。至于進入第四季度的兩個月來的交易情況，我們會根據(jù)市場研究部檢測的結(jié)果予以補充分析。銷售面積為435931平米，%；銷售金額約為47億元，%。216。216?？傮w來看，%。；與第二季度相比，預(yù)售客戶平均成交面積無明顯變化，而過戶客戶的平均成交面積增長了約19%。 銷售總金額分析2005年第三季度北京低密度住宅市場銷售總金額類別銷售面積（元）環(huán)比增長(%)預(yù)售4000308500%過戶704111200%總計4704419700% 根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，第三季度低密度住宅預(yù)售金額為40億元，%；過戶金額為7億元，%；總體來看，第三季度北京市低密度住宅整體銷售金額為47億元，%。 整體成交均價分析2005年第三季度北京低密度住宅市場成交均價類別成交均價（元/平米）環(huán)比增長(%)預(yù)售11808%過戶7246%總計19054%根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，第三季度低密度住宅預(yù)售均價為11808元/平米，%；過戶金額為7246元/平米，%；總體來看，第三季度北京市低密度住宅整體銷售均價為19054平米/元，%。216。朝陽區(qū)和海淀區(qū)仍然是低密度住宅預(yù)售成交熱點區(qū)域，豐臺和大興區(qū)預(yù)售情況環(huán)比增長很大，增幅分別為4500%和185%。216。豐臺區(qū)在過戶情況的環(huán)比增幅為650%，可見豐臺區(qū)的低密度住宅市場進入下半年以來交易非?；钴S。216。2005年3季度北京市低密度住宅預(yù)售統(tǒng)計買方性質(zhì)買方性質(zhì)/統(tǒng)計銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)本市城鎮(zhèn)居民購買5991053891146330000本市農(nóng)民購買33982906900外省市個人購買607984991178853900軍人購買22011837200華僑、港澳臺同胞購買23846871657924300外國個人購買23352628615478500國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買9216552177327000國內(nèi)企業(yè)單位購買7314191161932600外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買11403157718100合計18583387644000308500216。通過銷售(預(yù)售和過戶)客戶群分析，可以看出外省市個人在的購買比例不斷上升。 朝陽、海淀仍然是北京低密度住宅市場的熱點區(qū)域，這與西山別墅區(qū)、八達嶺昌平別墅區(qū)、亞奧京北別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)積極持續(xù)的放量和消化有關(guān)，購買客戶對這兩大區(qū)域的自然景觀和投資前景比較看好。伴隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城際界限的邊緣化，在京工作的外省市個人和外省的財富階層均把置業(yè)眼光瞄向市場上的中高端產(chǎn)品?！巴獾?外國”的客群組和也說明北京的房地產(chǎn)市場的前景逐漸被看好。截止到11月底，八達嶺昌平別墅區(qū)有個8新盤上市。物業(yè)結(jié)構(gòu)和價格呈現(xiàn)出較大的差異性，從聯(lián)排到雙拼再到獨棟，品種齊全；價格從每平米4500元到15000元，每個價格檔次都有相應(yīng)項目供應(yīng)。目前，該區(qū)域內(nèi)除了水郡長安和PEKING HOUSE之外，價格都在8000元/平米以下，是北京市公認的新興中產(chǎn)階級宜居別墅帶。結(jié)合上半年的在售面積63萬平米來看，該區(qū)域內(nèi)的競爭將會日益加劇。2005年下半年亞奧京北別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間鴻華高爾夫莊園朝陽雙拼/疊拼98002005828東方普羅旺斯昌平獨棟/雙拼/重疊北京洋房昌平類別墅590020051119潮白河別墅區(qū)潮白河別墅區(qū)域坐擁北京稀缺的臨水景觀，地理位置決定了區(qū)域的別墅項目最合適的定位——成功人士休閑、度假的第二居所。目前該區(qū)域別墅產(chǎn)品價位在3000～20000元/平方米之間，其中以6000～10000元/平方米之間的產(chǎn)品居多，后期開發(fā)的別墅產(chǎn)品將以中高端產(chǎn)品為主，將是未來幾年別墅市場競爭最激烈的地區(qū)。區(qū)域內(nèi)以中高檔別墅為主，單價都在10000元/平米以上。2005年下半年西山別墅區(qū)新盤統(tǒng)計項目名稱行政區(qū)屬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建筑面積(萬平米)容積率均價(元/平米)開盤時間香山81號院海淀聯(lián)排23000200591廬師山莊　石景山聯(lián)排/雙拼1300020051112御墅臨楓海淀聯(lián)排/花園洋房/公寓1400020051119中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)是北京起步最早的別墅據(jù)基地，由于前兩年的集中放量，目前以消化老項目為主。從整年市場表現(xiàn)來看，上半年只有龍灣別墅一個新項目開盤，而下半年開開盤的新項目是麗嘉花園、卓錦萬代和水青庭ASELECT。產(chǎn)品形態(tài)和檔次以中低端的聯(lián)排為主，價格多在6500元/平米之內(nèi)。該區(qū)域的特點是老項目利用持續(xù)開發(fā)，逐步提升產(chǎn)品的價值，如翡翠城五期“福提島”價格已經(jīng)達到7500元/平米。由于這些項目的地域偏遠，自然環(huán)境較好，旅游資源豐富，一般定位于度假型別墅，通過良好的營銷手段也能獲得市場認同。由于北京近兩年成交土地主要集中在朝陽區(qū)，并且以四環(huán)以外為主，同時京承高速、六環(huán)路等高速路相繼修建，為大量已經(jīng)出讓的土地提供了開發(fā)條件，從2005年度昌平八達嶺別墅區(qū)、亞北地別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)新項目大量浮出水面即可看出端倪。觀點二：供應(yīng)量集中在北部和東部由于2005年度朝陽區(qū)的成交土地比例最大，因此北部和東部仍然是低密度項目的集中區(qū)域。此外，東部的高碑店、通州是新興的低密度項目節(jié)點。新政下達后，高價位項目都出現(xiàn)了客戶持幣待購的情況，雖然這種情況將在一段時間內(nèi)恢復(fù)正常，但是不排除一些項目以多種形式給與客戶優(yōu)惠、變相降價的可能性。進入第四季度以來，新項目紛紛開盤，將是低密度項目成交放量的時期。其中，高檔別墅主要指檔次較高的獨棟別墅，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)品戶型面積較大、私家花園面積大、私密性好。中檔別墅主要是指面積適中，總價在200～500萬的別墅。經(jīng)濟型別墅一般指聯(lián)排、疊加、雙拼或是總價較底的小獨棟別墅，有別于價格昂貴的豪宅別墅。一般價格范圍在130萬—300萬左右。交通配套使經(jīng)濟型別墅不在是渡假的產(chǎn)品，增加居住價值，而家庭人口的簡單化又擴大了它的時常接受層面。經(jīng)濟型別墅以聯(lián)排為主，～。（二）北京經(jīng)濟型別墅市場供應(yīng)及分布經(jīng)濟型別墅一般位于交通便捷的城市邊緣地帶，距離市中心1020公里，距離市中心的車程在30分鐘左右。而購買這種類型的別墅客戶大多擁有私家車，對距離的敏感性要稍小，而更多的注重環(huán)境、居住生活品質(zhì)。目前，北京經(jīng)濟型別墅在售項目分布最多的別墅區(qū)域為：城南別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)、八達嶺昌平別墅區(qū)以及非主流別墅區(qū)的懷柔、密云。該地區(qū)的主要別墅項目原生墅、翡翠城、大寧山莊、中體奧林匹克花園等。據(jù)粗略統(tǒng)計，該區(qū)域別墅產(chǎn)品的價位集中在5000－7000元/平米之間，以中端產(chǎn)品為主流，產(chǎn)品價位差距較小，是經(jīng)濟型別墅最為集中的一個區(qū)域。城南別墅區(qū)典型在售經(jīng)濟型別墅項目信息一覽表（單位：建面：萬平方米；銷售面積：萬平方米；均價：元/平方米）項目名稱物業(yè)結(jié)構(gòu)建面容積率均價批準銷售面積已銷售面積）中體奧林匹克花園聯(lián)排/板樓225600提香草堂獨棟/聯(lián)排/公寓185800海逸半島板式小高層京東的通州地區(qū)以運河岸上的院子、水郡長安、天地美墅等一些高端產(chǎn)品，其價位大多在10000—25000元之間，其余中檔產(chǎn)品價位大多分布在4000—6000元左右；京通高速緊靠四五環(huán)沿線的別墅產(chǎn)品價位也較高，大多在8000－13000元左右；南部京沈沿線大多在4000～6000元/平米，其中亦有3000元左右的產(chǎn)品。價位定在4000元～5000元／平方米的精裝修花園洋房和疊拼House，在整個京城別墅市場上頗具競爭力。東部泛CBD別墅區(qū)典型在售經(jīng)濟型別墅項目信息一覽表（單位：建面：萬平方米；銷售面積：萬平方米；均價：元/平方米）項目名稱物業(yè)結(jié)構(gòu)建面容積率均價批準銷售面積已簽約面積尚東庭疊拼、聯(lián)排135000PEKING HOUSE疊拼、公寓18000萬科青青家園四期聯(lián)排、板樓15聯(lián)排：8500板樓：530011．95京城雅居疊拼、聯(lián)排、公寓19公寓：5800聯(lián)排：7800疊拼：7000中海安德魯斯聯(lián)排、獨棟、雙拼、疊拼14疊拼：7000聯(lián)排:9000世爵源墅聯(lián)排、疊拼、空中別墅疊拼：530聯(lián)排：160320萬/套水郡長安公寓、別墅、花園洋房公寓6500聯(lián)排9000康城聯(lián)排、疊拼1007200珠江國際城疊拼1005900（精裝）八達嶺昌平別墅區(qū)： 目前，該區(qū)域別墅產(chǎn)品的價格基本分為三個等級，Townhouse的價格在5000元6000元/平方米之間；雙拼的價格在7000元9000元/平方米之間；獨棟別墅的售價在10000元/平方米左右。其主要原因是該區(qū)域的價格一直較低，其次是大盤多，競爭比較激烈。近期內(nèi)區(qū)域的交通、市政配套大幅改善，它將使其別墅售價有上漲空間。八達嶺昌平別墅區(qū)典型在售經(jīng)濟型別墅項目信息一覽表（單位：建面：平方米；銷售面積：平方米；均價：元/平方米）項目名稱物業(yè)結(jié)構(gòu)建面容積率均價批準銷售面積已簽約面積果嶺綠墅（國通家園二期）聯(lián)排、板樓236200玫瑰園三期聯(lián)排24未登記未登記順池林溪聯(lián)排、獨棟、雙拼209000北一街8號聯(lián)排2484907密云、懷柔別墅市場從過去依托交通資源開始向?qū)で缶坝^資源過渡。如今，懷柔、密云的別墅開發(fā)越來越成熟，項目也越來越多，并且性價比也相對較高。目前在售的別墅項目中，價格在3000～6000元/平方米之間的項目較多，總規(guī)模相對中等，150～200平方米的Townhouse比較受到市場關(guān)注，市場銷售情況很好。目前支撐這兩個區(qū)域別墅市場尤其是高檔別墅市場的主要力量仍然是北京市內(nèi)的中高收入、高收入的家庭，京承、京密的通車對高檔別墅市場的再度活躍將起到?jīng)Q定性作用。懷柔、密云典型在售經(jīng)濟型別墅項目信息一覽表（單位：建面：平方米；銷售面積：平方米；均價：元/平方米）別墅名稱地址均價銷售狀況翠堤花墅密云縣 縣城向北2公里白河西岸4500新房鴻福天地密云新北路北側(cè)4300新盤梧桐苑密云環(huán)新北路3600新盤賞星悅木密云十里堡鎮(zhèn)5500新房碧水花園別墅密云溪翁鎮(zhèn)密云水庫主壩南500米處55005%水墨庭院密云濱河大橋西側(cè)4500新房白河澗別墅密云白河風景區(qū)密溪路旁3400銷售中純境密云工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)白河岸邊6800銷售中怡水園密云工業(yè)開發(fā)區(qū)3500銷售中塞班假日懷柔區(qū)青春路61號5500山水墅雁棲環(huán)島西100米6300新盤龍山新新小鎮(zhèn)三期懷柔廟城鎮(zhèn)43007000三期熱銷南華園四區(qū)位于懷柔水庫東南（步行10分鐘）待定待定湖光山舍懷柔紅螺鎮(zhèn)蘆莊55號650098渡水山莊懷柔縣渤海鎮(zhèn)六渡村風景區(qū)398093（三）北京經(jīng)濟別墅發(fā)展帶比較分析相比其他發(fā)展比較成熟的別墅區(qū)域，亞奧京北區(qū)域以及人文氣息濃厚的西山區(qū)域以及風景優(yōu)美的兩河區(qū)域，其土地稀缺特點漸顯，物業(yè)稀為貴，因此在價格上和產(chǎn)品形態(tài)上已經(jīng)突破了經(jīng)濟型別墅的總價區(qū)間，整體表現(xiàn)上以中高檔別墅為主，經(jīng)濟性別墅只是零星分布。對比經(jīng)濟別墅發(fā)展帶，之間有經(jīng)濟型別墅的共性，同時又不可避免表現(xiàn)出了一定的市場差異。 客戶群差異別墅區(qū)域客戶群描述城南區(qū)域主要來自海淀、豐臺、西城等西部區(qū)域，典型區(qū)域有：其中關(guān)村、紫竹院、以及豐臺科學(xué)城、總部基地東部區(qū)域購房群體多來自CBD區(qū)的中產(chǎn)或中上階層八達嶺昌平別墅區(qū)海淀、朝陽區(qū)域的，以國內(nèi)富裕階層為主要目標密云、懷柔基本屬于二次置業(yè)者，目前入住率都不是很高。216。 規(guī)劃分布別墅區(qū)域規(guī)劃城南區(qū)域 因土地資源比較豐厚，容積率比較低，東部區(qū)域容積率相對要高，八達嶺昌平別墅區(qū)大盤多，競爭比較激烈密云、懷柔總規(guī)模相對中等（四）北京經(jīng)濟型別墅的需求特點 北京市場，自2000年經(jīng)濟型別墅出現(xiàn)，抓住了市場供應(yīng)的空白點，消費者也逐步認識和接受這種產(chǎn)品。經(jīng)濟型別墅具有較強地理位置特點，一般位于交通便捷的城市邊緣地帶，而購買這種類型的別墅客戶大多擁有私家車，對距離的敏感性要稍小，而更多的注重環(huán)境、居住生活品質(zhì)。經(jīng)濟型別墅的面積大