【正文】 的品牌附加值。這樣，才能為將來(lái)延伸下去打好基礎(chǔ)。當(dāng)然，價(jià)格也不能訂的不合市場(chǎng)需求的高，價(jià)格也要有一定競(jìng)爭(zhēng)力。 現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，營(yíng)銷即傳播，營(yíng)銷的關(guān)鍵在于將有獨(dú)特價(jià)值的信息最快速、準(zhǔn)確地傳達(dá)給消費(fèi)者，讓其產(chǎn)生鮮明印象與認(rèn)知沖動(dòng)。 具體方法可包括：１、在《番禺日?qǐng)?bào)》上以新聞形式對(duì)金業(yè)集團(tuán)進(jìn)行若干報(bào)道； A、復(fù)合概念顯神威，“金業(yè)”完成戰(zhàn)略布局（由奧運(yùn)村談到金業(yè)集團(tuán)的整個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展布局，特別是金業(yè)別墅花園的后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略）； B、“金業(yè)”無(wú)房可賣？（疑問(wèn)式報(bào)道，從翠湖居、倚翠豪庭售完，售樓小姐無(wú)事可做，引出前四期的熱賣和新五期的設(shè)想）； C、市橋，番禺人購(gòu)房的下一個(gè)熱點(diǎn)（指出洛溪是廣州人的洛溪，廣州人購(gòu)房多，而市橋是番禺人的市橋，將番禺人改善居環(huán)境、二次置業(yè)的理想選擇）。 E、報(bào)道金業(yè)致力于開拓連鎖房產(chǎn)、克隆奧森匹克概念的理想。如在2000年千禧年之初，可由番禺體委主辦，舉辦一場(chǎng)“奧林苑港番名人網(wǎng)球賽”和“金業(yè)別墅花園業(yè)主網(wǎng)球賽”或金業(yè)別墅花園業(yè)___廣州奧林匹克花園業(yè)主之間的若干項(xiàng)體育比賽。“2000年奧運(yùn)會(huì)遠(yuǎn)在悉尼，奧運(yùn)生活方式近在眼前。 就廣告策略而言，在香港媒體的廣告制作可適當(dāng)夸張，而本地廣告則以創(chuàng)意取勝。然后，在下面的跟進(jìn)式廣告中明確宣布：“健康管理新生活,盡在金業(yè)奧遠(yuǎn)村,金業(yè)奧運(yùn)豪庭，番禺首個(gè)健康管理生活示范區(qū)隆重倒賣登場(chǎng)。 ③在2000年奧運(yùn)會(huì)前夕，由廣東金業(yè)集團(tuán)、中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中體產(chǎn)業(yè)公司，和《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《番禺日?qǐng)?bào)》、電臺(tái)、香港電視臺(tái)聯(lián)臺(tái)合舉辦“中體，金業(yè)杯___中國(guó)奧運(yùn)之星”評(píng)選活動(dòng)，由粵港兩地消費(fèi)者投票選出中國(guó)奧運(yùn)之星。 總而言之，要充分利用與廣州奧林匹克花園的聯(lián)動(dòng)的悉尼奧運(yùn)會(huì)的互動(dòng)，達(dá)到一石數(shù)鳥的效果。金業(yè)奧運(yùn)豪庭是“廣州奧林匹克花園番禺版”，因此，參與性十分重要。香港人在亞洲金融風(fēng)暴后已不再視住房為投資品，而是奢爹品，其購(gòu)買心態(tài)講究“那一刻的感覺(jué)”，因此，樓盤的整個(gè)環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分重要。同時(shí)，本活動(dòng)可以在廣州奧林匹克花園后期銷售中實(shí)施。但是，促銷效果絕對(duì)明顯。如能在廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)的樓市信息版上精心策劃，或許能收到異常效果。同時(shí)，在番禺推出展銷會(huì)。 四、保溫期：春節(jié)期間，利用業(yè)主回鄉(xiāng)時(shí)機(jī)，舉行一些春茗、聯(lián)誼、球賽活動(dòng)，繼續(xù)給業(yè)主灌輸“健康新生活”的概念。經(jīng)過(guò)反復(fù)考慮，我們特提出以下10點(diǎn)建議： 建議成立專門的部門負(fù)責(zé)對(duì)接廣州奧林匹克花園的“克隆”工作。在此菜單基礎(chǔ)上，聯(lián)系金業(yè)別墅花園第五期現(xiàn)有地理?xiàng)l件，經(jīng)過(guò)幾次研討碰撞，確定最后的建筑布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共建筑安排。 火炬入口進(jìn)去是一條30米左右長(zhǎng)的雙向車道，車道兩邊為鮮花林蔭道，車道盡分向外是一個(gè)獨(dú)立的雙層建筑，包括了一個(gè)東莞長(zhǎng)安俱樂(lè)部式會(huì)所樣式六面，面向小區(qū)的一側(cè)是大面積落地玻璃窗和陽(yáng)臺(tái)，可以看到前方是整個(gè)一個(gè)體育廣場(chǎng)。 會(huì)所內(nèi)部配有體適能檢測(cè)、小灑吧、吸氧室、蒸汽按摩室、美容室等設(shè)施。主要道路是6米瀝青路面，兩邊為寬2米的人行和跑步道，中間以1米寬的綠化帶隔離。另外，能否在節(jié)水技術(shù)上有突破，提高水重復(fù)利用率；能否對(duì)室內(nèi)外空氣質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控和置換，定期發(fā)布空氣清新率：能否大力提高戶間和樓層間的隔音性能；能否選用無(wú)污染和放射的材料等等。 認(rèn)真規(guī)劃陳涌河邊花道，利用原有地形建設(shè)一些高低起伏的小山坡，修建一個(gè)小型的迷你高爾夫球場(chǎng)，它的核心賣點(diǎn)是“社區(qū)河濱高爾夫樂(lè)園，河水潺潺，兩側(cè)碧草如茵，高爾夫樂(lè)園內(nèi)設(shè)計(jì)非常小型的推桿練習(xí)場(chǎng)，把沿河涌的綠化和人性的需求，兩者合二為一。附加值會(huì)得到很大提升。由于金業(yè)奧運(yùn)庭與金業(yè)別墅花園前幾期的發(fā)展思路和意念不同，為此，應(yīng)單獨(dú)設(shè)計(jì)一款金業(yè)奧運(yùn)豪庭的標(biāo)志，并加以細(xì)化，以供執(zhí)行參考。我們建議，采取“全程式物業(yè)管理”（也是一個(gè)賣點(diǎn)）。金業(yè)奧運(yùn)豪庭開發(fā)計(jì)劃日程12月8日－12月25日：制定150畝銷售、策劃方針。1月10日－2月20日：聯(lián)系、策劃、媒體、制定方案細(xì)則。 完成系列廣告、促銷計(jì)劃的制定； 加強(qiáng)廣告推廣力度； 售房部重新包裝； 售房員服裝形象設(shè)計(jì)； 確定銷售價(jià)格；81 / 81近期深圳熱賣樓盤情況名稱地點(diǎn)售樓部設(shè)計(jì)類型示范單位園林設(shè)計(jì)外立面物業(yè)管理配合售樓情況備注皇苑福田南路皇城廣場(chǎng)3374113374555較為一般，除大堂入口處的水幕墻設(shè)計(jì)之外，沒(méi)有什么過(guò)人之處大峽谷制作戶型模型設(shè)計(jì)較為新穎（弧形設(shè)計(jì)）較為變通的豪華設(shè)計(jì)石安公司設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司PEDDLE THORPARCHIIECTS以白色為主調(diào)則以黃色為色線相配一般保安制服樓盤包裝較為成功中海華庭深圳中心區(qū)光線處理較暗，把會(huì)所的配套設(shè)施和售樓部有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)思博一般豪華設(shè)計(jì)Belt Collins高層與多層設(shè)計(jì)有異以米黃色為主色，玻璃選 用綠玻沒(méi)有保安人員先建園林再賣樓陽(yáng)光四季福田區(qū)新洲路與溪河路交匯之東南售樓部設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)陋思博沒(méi)有開放美國(guó)TEAM7INTERMATIONAL彩色多變色彩較為鮮艷沒(méi)有特別橫幅的色彩搭較為搶眼金海灣花園福田區(qū)沙嘴路6400888售樓部分三個(gè)區(qū)域A、模型示區(qū)B、洽談區(qū)C、影視區(qū)其天花處理較好，與主題緊密呼應(yīng)賽野 尼克示范單位較為有特色，有以海為主題；有以白色為主調(diào)的，在豪華之余，更體現(xiàn)了主人的品味美國(guó)泛亞易公司以海文化為主題以白色為主調(diào)采用玻璃陽(yáng)臺(tái)有女性保安，服務(wù)員質(zhì)素較高把物業(yè)管理提前進(jìn)入蔚藍(lán)海岸南山后海大道3303333售樓部以白荷花為造型，配一條藍(lán)、 黃色的長(zhǎng)廊。 （說(shuō)明：本文中不冠地名的“奧園”是同時(shí)指兩個(gè)奧園。２、奧林匹克花園可利用的廣告資源時(shí) 間活 動(dòng)5月25日澳大利亞商力部長(zhǎng)來(lái)訪5月28日6月3日中癥狀拳擊擂臺(tái)賽(廣州中體獨(dú)家場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán))6月3日7月20日6月18日廣州奧園18層物業(yè)正式推出8月1日廣州番禺奧園首期正式推出9月15日10月1日奧運(yùn)會(huì)在澳大利亞悉尼舉行 以上是番禺奧園和廣州奧園已確定的共享廣告資源,實(shí)際上在具體實(shí)施中還需細(xì)化,并配合項(xiàng)目的銷售節(jié)奏和宣傳側(cè)重點(diǎn)。第一階段：形象鋪墊期（一）時(shí)間：2000年5月8日－－6月29日（二）目的： 推出奧林匹克整體品眚 提出連鎖子品牌概念 將番禺奧林匹克花園一澳洲式運(yùn)動(dòng)休閑高尚社區(qū)品牌形象，全面推向市場(chǎng)（三）方式： 新聞炒作、軟性文章、電臺(tái)報(bào)時(shí)、贊助活動(dòng)、征文、研計(jì)會(huì)等形式。二、2000年番禺奧園銷售及廣告部署計(jì)劃第一階段：形象鋪墊期2000年5月8日－6月29日１．5月8日奧林匹克花園杯征文拉開整個(gè)形象宣傳的序幕，開始介紹（澳洲風(fēng)情＋奧林匹克）運(yùn)動(dòng)休閑生活方式和澳式高尚社區(qū)的特色；２．澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪－－全面打出番禺奧園品牌；３．中美拳擊賽－－以社會(huì)公益角度炒作發(fā)展商，提出主品牌下兩個(gè)奧園連鎖子品牌的關(guān)系。第二階段；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期6月30日－7月27日１．在軟件炒做文章中以?shī)W林匹克品牌為主導(dǎo)，番禺奧園、廣州奧園二個(gè)子品牌統(tǒng)一于之下，前者進(jìn)行形象訴求，后者進(jìn)行促銷訴求。３．7月22日以?shī)W林匹克花園杯征文頒獎(jiǎng)儀式引爆，開始物業(yè)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。２．可以派籌方式吸納炒家入市，按籌揀樓即收取定金，并贈(zèng)送樓書，以相對(duì)較差單位推市場(chǎng)，低價(jià)入市，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的良好市場(chǎng)形象，為第二期推出較好單元打下良好基礎(chǔ)。４．宣傳重點(diǎn)：今年夏季來(lái)自澳洲無(wú)法抵擋的奧運(yùn)魅力，戶型創(chuàng)新，一梯二戶，獨(dú)特的躍層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)上最受歡迎的幾種戶型平面；奧林匹克生活方式的一系列硬件支持點(diǎn)，超值的價(jià)格。２．日月后進(jìn)行項(xiàng)目概念的綜合和提升：生命價(jià)值更精彩，使項(xiàng)目的發(fā)展從立足奧園品牌，整合用奧園資源，到深化、細(xì)化、提升奧園品牌，形成個(gè)性化特色。 （２）方式： 軟性炒作系列文章，特約供稿，并于5月8日開始登載奧林匹克花園征文比賽消息。 ④（奧林匹克＋澳式）運(yùn)動(dòng)休閑生活方式 ２、時(shí)間： 5月22日（星期一）－25日（星期四） （澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)到訪當(dāng)周） （１）目的： 向市場(chǎng)全面打出番禺奧林匹克花園品牌 （２）方式； 以系列新聞報(bào)道澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪消息將“番禺奧林匹克花園”字樣出現(xiàn)在新聞的大標(biāo)題或副標(biāo)題中。 （３）宣傳重點(diǎn) ①澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)訪華的目的、行程、意義（突出番禺奧林匹克花園有關(guān)內(nèi)容）； ②澳大利亞商務(wù)部長(zhǎng)參觀番禺奧林匹克花園，盛贊奧林匹克與澳洲風(fēng)情相結(jié)合的開發(fā)概念“在澳洲都沒(méi)有”（待確定），介紹澳洲的房地產(chǎn)開發(fā)和居住文化。 ④番禺奧林匹克花園對(duì)促進(jìn)中澳貿(mào)易往來(lái)、文化交流有重要意義，開辟了新形式、新途徑、新領(lǐng)域。 （２）方式； 有關(guān)比賽比賽報(bào)道都要出現(xiàn)贊助單位或主力單位－－廣州中體、金業(yè)集團(tuán)的字樣或說(shuō)明文字。 繼續(xù)軟性炒作。 （３）宣傳重點(diǎn)： ①番禺奧林匹克花園和廣州奧林匹克花園的發(fā)展商是金業(yè)房地產(chǎn)。6月3（星期六）－6月11日（星期四）將會(huì)是鋪墊期，以軟性沙作為主，6月12(星期一)6月17日(星期六)將會(huì)是促銷廣告為主。（2）方式和宣傳重點(diǎn)： 要軟性炒作文章中，內(nèi)容包括含，奧林匹克品牌宣傳重點(diǎn)。 在廣州奧園促銷廣告的品牌內(nèi)容里，反復(fù)提及“番禺奧林匹克”名字及有可能的話加上有關(guān)銷售信息，如：什么物業(yè)于什么時(shí)間即將面世，咨詢熱線：”篇幅不用太長(zhǎng)字號(hào)不用太大。（二）方式： 軟性文章、新聞炒作、形象廣告及促銷廣告配合，全方位媒體選擇。（四）可供利用資源： 6月307月20日 廣州奧園銷售期 7月22日（星期六） 奧林匹克杯征文活動(dòng)頒獎(jiǎng)儀式 其它：澳洲奧運(yùn)會(huì)中國(guó)代表團(tuán)準(zhǔn)備活動(dòng) 贊助體育賽事或活動(dòng) 舉辦2000年奧運(yùn)會(huì)有獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)（五）具體部署：時(shí)間： 6月30（星期五）－7月27日（星期四）地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、天河展銷點(diǎn)、市橋展銷點(diǎn)說(shuō)明：①在63層長(zhǎng)設(shè)固定專車往返廣州和番禺奧林匹克花園； ②銷售期天銷點(diǎn)增設(shè)專車接送。6工程進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)配合： 售樓部與示范單位已完成，首期推出的洋房已全部封頂，別墅示范單位及各幢抬高的地基部分做好，入番禺奧園小區(qū)的主要道路已作好，現(xiàn)場(chǎng)包裝已按要求完成。同時(shí)以較均勻的戶型面積比例試探市場(chǎng)。②方式： 系列形象廣告，并在廣州奧園的促銷廣告版面中以三分版面的比重將兩個(gè)子品牌置于奧林匹克品牌___“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康管理”之下，分開訴求子項(xiàng)目，從不用方向深化詮釋主品牌。（2）加熱期：7月7（星期五)－21日（星期五）①目的： 更進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)。③宣傳重點(diǎn)： A、澳洲風(fēng)情，科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康管理，盡在番禺奧林匹克花園 B、“星級(jí)享受”的心理附加值 C、小區(qū)完美的規(guī)劃設(shè)計(jì) D、優(yōu)秀的戶型平面 E、意想不到的價(jià)格（3）引爆期：7月22（星期六）－7月27日（星期四）①目的： 強(qiáng)化公眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，綜合推介項(xiàng)目。③宣傳重點(diǎn)：A、引領(lǐng)21世紀(jì)新生活時(shí)尚，看今日澳式奧林匹克社區(qū)B、番禺奧園的軟硬件立體勢(shì)全面闡述。（二）方式： 全方位高密度促銷廣告加軟性文章、新聞炒作，促銷活動(dòng)（三）媒體： （1）廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、番禺日?qǐng)?bào)； （2）有線電視臺(tái)（廣州、番禺）； （3）廣州電臺(tái)、交通電臺(tái)； （4）DM。）（五）具體部署 項(xiàng)目公開售期：時(shí)間： 7月28（星期五）－30日（星期日）地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、天河及市橋展銷點(diǎn)推出物業(yè)： 344套洋房，50套別墅（留下南向最靚景最受市場(chǎng)追捧的單位作保留單位）及前期剩余單位人員： 策劃人員Ｂ23名，銷售主管12名，銷售人員1015名5資源準(zhǔn)備： 推出單位平面圖、價(jià)目表、樓書工程進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)配合： 首期物業(yè)已全部拆除棚架，步行商業(yè)街環(huán)境已全部做好。 （2）可以濤派籌方式吸納炒家入市，按籌揀樓即收取定金，并贈(zèng)送樓書，以相對(duì)較差的首推市場(chǎng)，低價(jià)入市，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的良好市場(chǎng)形象，為第二期推出較好單元打下良好基礎(chǔ)。）宣傳重點(diǎn)： （1)今年夏季來(lái)自澳洲無(wú)法抵擋的奧運(yùn)魁力社區(qū)； （2）戶型創(chuàng)新，一梯二戶，獨(dú)特的躍層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)上最受歡迎的幾種戶型平面； （3）奧林匹克生活方式的一系列硬件支持點(diǎn)； （4）超值的價(jià)格。時(shí)間： （星期五）－13日（星期日）地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、天河及市場(chǎng)橋展銷點(diǎn)推出物業(yè)： 保留精選的100套洋房，10套別墅及前期剩余單位。 經(jīng)過(guò)前一輪促銷，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目已有較深了解，吸引了一批客戶入市，操作上要利用客戶口碑傳播及廣告配合，利用項(xiàng)目?jī)r(jià)格的不斷拉升造成強(qiáng)大的心理壓力及價(jià)值形象，促成成交。見證工程質(zhì)量及工程進(jìn)度。 （2）通過(guò)慶典促銷使銷售達(dá)到高潮，再創(chuàng)銷售高簣峰。 （3）籌備成立準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)，建立