【正文】 上揚，說明前兩年應該存在房價被一定低估的現(xiàn)象。但我們發(fā)現(xiàn)局部地區(qū)土地交易價格呈上漲趨勢。3） 擴寬公積金貸款范圍、額度和期限，進一進發(fā)展住房金融。 《關(guān)于調(diào)整住房公積金提取方式的通知》常公積金[2004]2 號簡介：住房公積金提取由職工直接申請、中心即時審核、銀行集中支付，為消費者購房貸款帶來了相當?shù)谋憬?，簡化了種種繁雜的手續(xù)，縮減了貸款時限。 以中心城區(qū)和北區(qū)為主要開發(fā)對象，帶動全市其他區(qū)域共同發(fā)展的趨勢明顯。城北正由于沒有城市遺留的大規(guī)模拆遷難度而使得其優(yōu)勢頓顯，新城區(qū)建設(shè)一日千里。常州城西經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)主要依托鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。將加大力度經(jīng)營常州市的商業(yè)圈，繼續(xù)努力建設(shè)城市的商業(yè)中心。 開發(fā)結(jié)構(gòu)因市調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展房地產(chǎn)市場的脈搏總是與城市經(jīng)濟的大動脈同步跳動。除了經(jīng)濟適用房外，多層建筑已經(jīng)開始逐漸成為非主流產(chǎn)品，小高層、高層建筑成為主流住宅建筑。1~9月份，常州市房地產(chǎn)開發(fā)在市場慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大幅攀升，新開工面積急劇擴大，經(jīng)濟適用房建設(shè)進度加快，市場存量房屋面積繼續(xù)下降。上半年，常州市房地產(chǎn)開發(fā)資金總體比較寬裕，但結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，來自銀行貸款的資金數(shù)量逐步萎縮，開發(fā)企業(yè)自籌資金比例不斷上升。今年4月份，國務院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，各地迅速掀起清理開發(fā)區(qū)及亂占土地、耕地的熱潮，我市也對全市范圍內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)進行了清理整治，共撤消了66個縣級以下各類開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積由原來的51287公頃削減為11000公頃，有些房地產(chǎn)開發(fā)項目因此被無限期推遲，預計用地緊張的矛盾還將進一步加劇，制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。小高層及高層在市場上的認可度日益提高，正逐步取代多層建筑成為市場主力公寓產(chǎn)品。根據(jù)對常州市區(qū)內(nèi)住宅情況的調(diào)查分析，含小高層住宅類型的社區(qū)在各板塊均占多數(shù)。其他幾個區(qū)域由于發(fā)展基本成熟，價格和形象已經(jīng)深入民心。城南房地產(chǎn)市場幾乎被新城集團一統(tǒng)天下，從灣里人家、四季新城、芳草園，再到現(xiàn)在正在預熱的新城常州市場復合型社區(qū)產(chǎn)生原因就目前而言，常州市在售及將售樓盤中，%，漸漸成為新的趨勢。樓盤類型在新區(qū)的商品房20%左右為多層,25%左右為小高層,35%左右有別墅項目,并以商住兩用為主。他們對今后新區(qū)商鋪發(fā)展信心十足，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，社區(qū)商鋪和商業(yè)街小商鋪最受青睞，80%的購買者希望購買20——100平方米，總金額在50萬以下的商鋪。 周邊有大型居民小區(qū)——順園。經(jīng)濟發(fā)展對生活消費形態(tài)影響常州市經(jīng)濟的發(fā)展對生活消費形態(tài)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 常州市經(jīng)濟的快速、健康、持續(xù)發(fā)展，保證了常州市消費可支配收入的快速、穩(wěn)定、持續(xù)的增長，這是常州市城市居民消費支出能力迅速增強的重要原因根據(jù)國際和上海、廣州、深圳、北京的經(jīng)驗，當人均GDP 達到4000 美金時，社區(qū)商業(yè)和大型集中商業(yè)將開始出現(xiàn)。因此，對于常州市住宅市場消費需求我們得出以下結(jié)論： 主要以大眾消費者為主，中低檔產(chǎn)品的消費占據(jù)了絕對主力地位 高檔產(chǎn)品的客源較小，但隨著外企（合資）職員、政府部門職員和各行業(yè)中高級經(jīng)營管理人員購房需求增加，高檔產(chǎn)品的需求會增強省市消費者對常州市的房地產(chǎn)市場的支持和影響非常小，常州市的住宅市場還是以常州市本地和郊縣入城的人群為主要消費群體。從上面的結(jié)果來看，我們可以知道： 常州市消費者在選擇購房區(qū)域時，距離其工作地點的遠近非常關(guān)鍵，住宅消費者對社區(qū)周邊的交通條件非常重視，消費者對自己一直居住區(qū)域的依戀情結(jié)比較強，一個重要原因就是自己的親戚朋友住宅該區(qū)域，區(qū)域環(huán)境和生活機能的完善程度以及適中的價格對消費者購房區(qū)域的選擇也會產(chǎn)生一定的影響。 選擇建筑面積160 %。消費者對別墅建筑形態(tài)的偏好%%的消費者青睞獨立別墅和聯(lián)排別墅，兩者相差無幾。隨著常州市城市化進程的加快和房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，尤其是三級市場的成熟，以及城市改造和市政工程造成的大量的動拆遷，消費者通過動拆遷款和舊房置換來獲得購房資金，這也意味者常州市消費者將來購房的資金來源更為廣泛，對促進消費者購房的欲望具有重要作用。這說明： 常州市住宅市場主要以中低檔尤其是低檔住宅消費為主， 常州市中高檔住宅消費具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ? 常州市高檔住宅消費有限，但其高單價和高總價也不可忽視。從常州市恩格爾系數(shù)的變化曲線圖我們可以得知： 常州市經(jīng)過13 年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的生活的生活水平得到顯著提高 常州市城鎮(zhèn)居民的生活水平一直呈現(xiàn)出穩(wěn)步提高的發(fā)展趨勢 進入21 世紀以來，常州市城鎮(zhèn)居民的生活水平提高的速度開始放緩。在懷德名園、SOHO現(xiàn)代城等項目啟動、恐龍園擴大及市政府北遷等信息影響下，該區(qū)域人氣將在短時間內(nèi)聚集，相信2—3年后該區(qū)域?qū)⒊蔀樾聟^(qū)的主要商業(yè)區(qū)之一。最高售價由每平方米5400元上升到12000元，最低售價由每平方米3200元上升到4180元。（五） 南部板塊 1民航機場蘭陵項目總建4萬平方米2紫陽花園三期余量3清潭在水一方項目總建7平方米4麗華三村續(xù)建項目總建3平方米本區(qū)域板塊推案量10萬平方米。在別墅類產(chǎn)品中，東區(qū)板塊的別墅產(chǎn)品因其定位不明確，其別墅類產(chǎn)品基本以獨棟別墅為主。從以上數(shù)據(jù)可以看出，城北與城南兩大板塊占了整個常州土地市場近50%的份額，而且兩者開發(fā)量的差距將進一步縮小。各區(qū)塊大規(guī)模項目上市預計增多。這點在當前的房地產(chǎn)市場上已經(jīng)有所反映。而在其它類型的建筑中，舊房平房也占據(jù)很大的比例，%，常州市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，大量舊房沒有被拆遷。在過去的一年里，常州市多個新開樓盤出現(xiàn)通宵排隊、爭搶房源的現(xiàn)象，樓盤價格以異乎尋常的速度迅速竄升，而開發(fā)商也放棄了慣用的“低開高走”營銷策略，往往新樓開盤就封“漲停板”，或者干脆囤積看漲。去年以來房地產(chǎn)市場供不應求的旺銷格局，大大刺激了開發(fā)商的投資積極性，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大開發(fā)力度、加快建設(shè)進度，全市新開工項目數(shù)量、建筑面積迅速增加。1~9月份房地產(chǎn)市場運行的基本特征同時在市中心外圍區(qū)域如：懷德苑、都市桃園等新開樓盤的平均銷售價格也超過3500元/㎡，直逼3800元/㎡，勤業(yè)、紅梅、竹林等樓盤價格也直逼3000元/㎡。2003年，全市商品房現(xiàn)房每平方米綜合平均銷售價格達2186元，%，其中商品房住宅平均銷售價格達1944元（包括金壇、溧陽），%。這個中心曾經(jīng)集常州市行政、經(jīng)濟和住宅群三位于一體，集中了如常州市市政府、南大街步行街等城市標志性建筑、配套、設(shè)施。與此同時，建筑面積70 萬平方米，無論從產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、景觀設(shè)計、環(huán)境配套等方面均超越周邊，與新區(qū)樓盤相媲美的新城一方面城南一直以來是常州的縣級市，這種歷史區(qū)劃局面直到2002 年才發(fā)生轉(zhuǎn)化，即武進撤市建區(qū)，這種歷史遺留或心理定位的下轄縣級區(qū)域的觀念還保留并延續(xù)在消費者的認識中，這種不平衡的觀念將制約著城南置業(yè)的消費趨向，從而使得城南的房地產(chǎn)發(fā)展滯后。相比前2002 年以前相對穩(wěn)定的市場供需格局，目前市場供需出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化矛盾，供應上升速度跟不上需求。，原貸款已還清的，可按規(guī)定再次申請貸款。我們認為，正是因為明確了拆遷居民的利益、確定了拆遷的區(qū)域和范圍、加快了城區(qū)拆遷的力度，常州房產(chǎn)市場的需求才得以擴大和釋放，并且城市化進程也進一步得到加強。北部和中心區(qū)塊未來市場競爭激烈明顯。 2003 年常州全市和市區(qū)房價上漲313 元/㎡和542 元/㎡，較2002 ％％。預期2004全年商品房竣工面積將增長至400萬平方米左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為常州重要的經(jīng)濟發(fā)展支柱。常州房地產(chǎn)市場需求明顯開發(fā)放大，增量原因除人民生活水平提高、購買力上升之外，很大程度還受近年動遷量力度加大刺激購房需求上升影響。目前投資需求也開始出現(xiàn)，市場未來看好。2003 年東部區(qū)域共交易三宗地，分別為紅梅生活區(qū)，其成交價格為117 萬元/畝；金屬壓延廠，其成交價格為158 萬元/畝；郊區(qū)政府地塊，其成交價格為228 萬元/畝，分別較2002 年紅梅解放村成交價高出95 萬元/畝、136 萬元/畝、206 萬元/畝。一般而言，公積金制度對于個人購房需求影響很大，特別是在近期房價變化幅度大的情況下，其作用更加明顯。4） 規(guī)范土地市場，完善土地利用機制嚴格控制土地開發(fā)利用及建設(shè)用地供應，明確凡是建設(shè)用地都必須以公開招標、拍賣方式供應。開發(fā)區(qū)域主要集中在中心城區(qū)和北區(qū)，城市化進程速度加快，而東部、南部及西部三個區(qū)域?qū)⒈３旨铀侔l(fā)展。而從長遠來看，城南需要抓住區(qū)域的核心競爭價值——將人文價值與歷史沉淀注入到城市環(huán)境發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展的根基卻比城北厚實得多，因此城南“厚積薄發(fā)”的歷程仍需很長一段時間。 平方公里。同時商業(yè)和住宅的濃烈氛圍也將輻射到城市中心區(qū)域的周邊范圍。隨著城市化進程的不斷發(fā)展，常州市一些新興的商業(yè)圈逐步形成，大大刺激了各類民間資本投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性，商業(yè)地產(chǎn)開始直逼長期占據(jù)霸主地位的住宅業(yè)，進入了新一輪快速發(fā)展階段。100~120㎡的二房或小三房成為2003去化最好的主流產(chǎn)品。但隨著宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源悄然發(fā)生變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。雖然銀行信貸資金的收縮，對投資項目的資金來源構(gòu)成一定的影響，但從在建項目資金到位情況看，總體仍比較正常。而資金的日趨短缺也直接限制到房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度，由于央行實施緊縮性財政政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金比例，大幅壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，常州市許多開發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂危機，后續(xù)開發(fā)資金捉襟見肘，勢必對下一階段房地產(chǎn)投資的增長構(gòu)成明顯影響。舊房及平房已經(jīng)不在作為一個可統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)，說明在這一期間，常州市動拆遷力度極大的增強 未來趨勢 2003 年常州房地產(chǎn)市場上高層及小高層住宅產(chǎn)品批準預售面積極大地超過了多層住宅，%，%，這反映了常州市民的居住觀念有了很大的改變。板塊有小高層社區(qū)所占比例新北區(qū)75%西部區(qū)%湖塘區(qū)75%東部區(qū)%這說明，常州市消費者以往對于小高層形態(tài)公寓產(chǎn)品已經(jīng)沒有抗性，含小高層建筑類型的社區(qū)數(shù)量已經(jīng)超過含多層建筑類型的社區(qū)數(shù)量，小高層公寓產(chǎn)品已經(jīng)取代了多層住宅成為市場主流產(chǎn)品。 從目前區(qū)域開發(fā)形式來看，新北區(qū)概念正在逐步泛大化，新龍、北港（屬于西區(qū)）、青龍（屬于東區(qū)）三大大規(guī)模居住板塊相聚啟動，而這三個板塊都位于常州市的北部區(qū)域。南都，價格也一路上漲，從四季新城三期1980 元/平方米到芳草園2450 元/平方米，雖然其房價上漲的幅度較小，但卻真實地反應出城南房地產(chǎn)供需狀況。其原因在于：在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)，同等的容積率下的公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)和純聯(lián)體（疊加）社區(qū)相比，小區(qū)環(huán)境、綠化等方面，前者更優(yōu)于后者；公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)在建筑形態(tài)排布上相對于純聯(lián)體（疊加）和純公寓社區(qū)更有層次感；從其產(chǎn)品的定位看，公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)中公寓的品質(zhì)顯然高于純公寓社區(qū)。這一方面是由于新區(qū)為現(xiàn)在常州最大的工業(yè)區(qū)，企業(yè)較多。3． 新區(qū)商鋪市場已引起周邊地區(qū)及市外人士關(guān)注。 常州市2003 年人均GDP 達到3000美元，三年后，常州市人均GDP 將達到4000 美元，因此常州市未來城鎮(zhèn)居民的消費形式將發(fā)生比較大的變化，消費形態(tài)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生比較大的變化 消費者可支配收入和消費支出的快速增長，導致了居民的各種消費支出比例發(fā)生重要變化，最重要的是食品消費支出比例迅速下降，這是常州市城市居民生活改善的重要標志隨著收入和消費支出能力的快速增長，城市居民對健康更為重視，醫(yī)療保健方面的消費支出比例穩(wěn)步增加。二、消費者購房形態(tài)分析購房目的統(tǒng)計分析購房目的%，占據(jù)了絕大多數(shù)；其次是打算用來投資的消費者，%；而度假性的購房最少，%；%。對于本項目而言，考慮到項目附近產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，但沒有商業(yè)支撐，如何吸引在新北區(qū)工作的消費者來購房非常關(guān)鍵。 選擇建筑面積在250300 %。1）、建筑類型——公寓——消費者對建筑形態(tài)的偏好消費者對小高層公寓住宅具有明顯的偏好，常州市房地產(chǎn)住宅供應市場上早期多層占據(jù)絕對主導地位的局面將被小高層所取代，消費者對高層住宅的需求也越來越大。另外，還有一部分消費者通過舊房置換款來支付所購新房款或作為首期款資金的重要來源。從上面的數(shù)據(jù)來看，這也與常州市城鎮(zhèn)居民的收入狀況基本相符。進入21 世紀以來，常州市恩格爾系數(shù)的下降趨勢比較緩慢。雖然該地區(qū)在新區(qū)屬偏僻地區(qū)，但就商鋪自身而言仍然是供不應求，目前該地區(qū)銷售均價為4200元/平方米。通過對2003年新區(qū)“三地區(qū)”（通江大道新荷花園地區(qū)、長江路黃山路沿線、天安工業(yè)村周邊商業(yè)圈），商業(yè)用房出租情況分析，目前每平方米月租金從高到低排列為通江大道新荷花園地區(qū)、河海路沿線、黃山路沿線、長江路新城第一街從售價水平看，2003年本區(qū)正規(guī)出租的商業(yè)用房平均售價為5600元/平方米，較上年上漲15%。（四） 東部板塊1紅梅大廈總建2萬平方米 2五角場菜場地塊總建3萬平方米本區(qū)域板塊推案量5萬平方米。而西區(qū)的產(chǎn)品尚處于銷售中，因此在今后的一段時期內(nèi)，板塊之間的價格差異會表現(xiàn)出來。——新北區(qū)2003 年度， 萬平方米，其中新北區(qū)計劃出讓土地面積位居首位，達到了60 萬平方米，%，位居第二位的為城南板塊，達到30 萬平方米，%。從地塊情況來看，北部和南部地塊放量，西部地塊價格增長；未來東塊也將啟動。在追求功能上的多樣性前提下，減少所需購房面積。當時小高層還是一個新興的產(chǎn)品，市場接受度較低，而且由于多層住宅的公攤面積較少，得房率高，同時與小高層產(chǎn)品相比價格偏低，因此，所多層公寓類產(chǎn)品為主流產(chǎn)品，是當時房地產(chǎn)市場開發(fā)的主要住宅類型。3）、預售房熱潮迅速減退?！　?）、新開工項目明顯增多，商品房存量繼續(xù)下降。在這樣的宏觀環(huán)境下，常州市房地產(chǎn)市場在商品房開發(fā)、市場銷售、土地拍賣、資金來源等方面，都呈現(xiàn)出一系列新的變化。價格簡析2003年，1~6月，常州市中心樓盤價