【正文】 選擇建筑面積在300 %，其中選擇建筑面積在350 %。影響消費(fèi)者購(gòu)房重要因素價(jià)格 房型 建筑質(zhì)量 物業(yè)管理 小區(qū)環(huán)境 日照情況 交通配套設(shè)施 花園大小 小區(qū)規(guī)模消費(fèi)者對(duì)不同產(chǎn)品形態(tài)的看法我們從公寓和別墅兩大塊來(lái)進(jìn)行分析，包括建筑類型、房型配比、房型面積配比、功能間、車位、小區(qū)配套、裝修房幾個(gè)方面。利用本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)塑造良好的居住環(huán)境和進(jìn)一步完善生活機(jī)能，以及制定一個(gè)合適的價(jià)格對(duì)于本項(xiàng)目的推廣和形象、品牌的塑造將具有非常重要的意義。隨著常州市城市化進(jìn)程和城區(qū)改造速度的加快，動(dòng)拆遷款也日益成為消費(fèi)者購(gòu)房資金的重要來(lái)源。通過(guò)常州市消費(fèi)者的購(gòu)房目的可以看出： 目前常州市住宅消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的還是以自住為主，這說(shuō)明了常州市住宅消費(fèi)者購(gòu)房主要是為了解決住房問題和改善居住條件及居住環(huán)境為主。從上圖我們可以看出，常州市消費(fèi)者家庭年收入集中在3－5 萬(wàn)元的中等收入水平，占到了39%；其次是家庭收入在3 萬(wàn)元以下的消費(fèi)者，%；5－8 %；8－10 %；10 %。 隨著常州市城市居民收入和消費(fèi)支出能力的增強(qiáng)，他們改善生活條件的愿望更加強(qiáng)烈，用于自身發(fā)展和提高生活質(zhì)量的消費(fèi)支出比重逐步上升，高檔、耐用、新型消費(fèi)品迅速進(jìn)入居民家庭目前常州市城市居民的居住問題已基本解決，隨著常州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程和舊城改造的加快，常州市城市居民改善居住條件和居住環(huán)境的愿望比較強(qiáng)烈，在居住類消費(fèi)支出方面主要體現(xiàn)在改善居住環(huán)境和居住條件方面。常州市恩格爾系數(shù)雖然在1995 年和1998 年曾出現(xiàn)了反復(fù)，但第二年都出現(xiàn)了較大幅度的下降，總體上呈現(xiàn)出穩(wěn)定的下降趨勢(shì)。 劣 勢(shì)： 項(xiàng)目離常州市中心的距離較遠(yuǎn)。新區(qū)第一街及周邊御花園、珠江花園等樓盤構(gòu)成了恐龍園地區(qū)商業(yè)圈，目前該地區(qū)尚未成熟，聚集不起足夠的人氣，加上該地區(qū)業(yè)種業(yè)態(tài)分布無(wú)任何特色，目前該地區(qū)在新區(qū)屬中下級(jí)商業(yè)區(qū)，主要客源為該區(qū)域小區(qū)業(yè)主。新區(qū)目前商鋪買賣行為中，有超過(guò)15%的投資者屬外省市客源。2002年，長(zhǎng)江自由貿(mào)易中心商鋪利潤(rùn)達(dá)到13200元/年平方米。另一方面是新區(qū)離現(xiàn)常州市市中心區(qū)有一定的路程，商業(yè)相對(duì)欠發(fā)達(dá)所導(dǎo)致.規(guī)劃布局本區(qū)域樓盤布局以分散式排列為主,占到被調(diào)查的53%左右,這些樓盤大多占地面積較大,小區(qū)有著不錯(cuò)的綠化規(guī)模.主力房型與面積新區(qū)的樓盤面積主要控制在120150平方米左右的住宅樓較多,在新區(qū)購(gòu)房的客戶對(duì)于大面積的房源需求量較大,常州市場(chǎng)的主要訴求重點(diǎn)為100120平方米。（三）西部板塊1建筑構(gòu)件廠地塊總建40萬(wàn)平方米2藍(lán)天小區(qū)推案量14萬(wàn)平方米左右3都市桃園推案量多層3萬(wàn)平方米別墅5萬(wàn)平方米4勤德家園推案量15萬(wàn)平方米不到5恒鑫大廈旁商辦項(xiàng)目總建2萬(wàn)平方米6藍(lán)天小區(qū)華光房產(chǎn)商品房項(xiàng)目推案量10萬(wàn)平方米以上7陳渡橋經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目推案量暫算10萬(wàn)平方米已公開個(gè)案銷售的還有1． 陽(yáng)光綠洲2． 銀河灣二期3． 秋水云廬花園4． 紫荊苑本區(qū)域板塊推案量（包括在售個(gè)案余量）預(yù)計(jì)將在70萬(wàn)平方米以上。目前復(fù)合型社區(qū)個(gè)案產(chǎn)品形態(tài)及總建面積概覽：所屬板塊樓盤名稱建筑形態(tài)規(guī)模懷德名園 聯(lián)排別墅、小高層、多層 28萬(wàn)㎡ 新北區(qū)美林國(guó)際村 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、多層 6萬(wàn)㎡ 新北區(qū)藍(lán)色港灣 聯(lián)排別墅、小高層、高層 10萬(wàn)㎡ 新北區(qū)西部城區(qū)都市桃源 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、小高層、多層 38萬(wàn)㎡紫荊苑 聯(lián)排別墅、多層 ㎡湖塘區(qū)新城南都 聯(lián)排別墅、小高層、高層 70萬(wàn)㎡四季新城 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、小高層、多層20東部城區(qū)時(shí)代廣場(chǎng) 獨(dú)棟別墅、小高層、多層 18萬(wàn)㎡從體量上來(lái)看，在湖塘區(qū)的復(fù)合型社區(qū)的規(guī)模遠(yuǎn)較其它區(qū)域大，新城南都更是把打出了常州市領(lǐng)導(dǎo)大盤的理念。樓盤名稱別墅形態(tài)目前均價(jià)秋水云廬聯(lián)排5400元/㎡都市桃源聯(lián)排 預(yù)計(jì)5000元/㎡ 西區(qū)紫荊苑聯(lián)排4900元/㎡懷德名園聯(lián)排5300元/㎡藍(lán)色港灣聯(lián)排5200元/㎡獨(dú)棟10000元/㎡新北區(qū)美林國(guó)際村聯(lián)排5000元/㎡目前，新北區(qū)的別墅類產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一個(gè)銷售高峰期，只剩極少量的供應(yīng)。與此同時(shí)，建筑面積70 萬(wàn)平方米，無(wú)論從產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、環(huán)境配套等方面均超越周邊，與新區(qū)樓盤相媲美的新城僅管市中心區(qū)域內(nèi)的上市樓盤品質(zhì)算不上高，但市中心內(nèi)土地的稀缺性及區(qū)域感的認(rèn)同，使得區(qū)域內(nèi)樓盤去化速度較快。隨著常州樓盤規(guī)?；_發(fā)的趨勢(shì)，這三個(gè)居住板塊將逐漸具有更大的影響力。未來(lái)區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)每個(gè)區(qū)域發(fā)展方向都不同，各有側(cè)重點(diǎn)。觀點(diǎn)：常州房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入初級(jí)市場(chǎng)向高級(jí)市場(chǎng)過(guò)渡的階段，市場(chǎng)上對(duì)小高層住宅產(chǎn)品的抗性已不存在。另外由于2003 年常州市房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)幅度較大，致使一部分購(gòu)房消費(fèi)群體適度降低了其購(gòu)房目標(biāo)。根據(jù)2004年1~8月份的土地出讓情況，小高層及高層產(chǎn)品將會(huì)進(jìn)一步的增加，多層比例逐步減少，小高層將成為市場(chǎng)主流。數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市統(tǒng)計(jì)年鑒 2000 年，常州市居民居住以經(jīng)濟(jì)型為主。 下一階段，由于土地、資金等生產(chǎn)要素的進(jìn)一步緊缺，常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資速度將會(huì)有所減緩，商品房?jī)r(jià)格也將會(huì)更加趨向理性和穩(wěn)定。4）、新樓盤銷售明顯趨緩。截止8月底，%，%，%。全市商品房施工、竣工和銷售面積均有不同程度的增長(zhǎng)。再加上今年以來(lái)，國(guó)家連續(xù)推出了加強(qiáng)土地管理、提高準(zhǔn)入門檻、控制信貸增長(zhǎng)、調(diào)高銀行準(zhǔn)備金率、大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例等一系列宏觀調(diào)控舉措，以抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)熱勢(shì)頭。這在常州新區(qū)和西部地帶樓盤中表現(xiàn)得尤為明顯。每平方米突破1750元；建筑構(gòu)件廠每平方米成交價(jià)格超過(guò)2000元，個(gè)別地塊每平方米價(jià)格甚至接近2500元。2003年，%，%；，%，其中新開工面積20萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)409%，均大大高于同期住宅商品房增長(zhǎng)速度。市場(chǎng)需求日趨旺盛，銷售價(jià)格明顯上漲國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化步伐的積極推進(jìn)，進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)；另一方面，由于受商品房建設(shè)周期的影響，2003年竣工面積下降，使可供銷售的現(xiàn)房面積相對(duì)減少，在一定程度上推動(dòng)了商品房銷售價(jià)格的不斷攀升，尤其是新開樓盤商品房（期房）預(yù)售價(jià)格更是步步走高。城市中心區(qū)域的范圍也將不斷地?cái)U(kuò)大。其經(jīng)濟(jì)中心的影響力也直接輻射到了周邊范圍區(qū)域。開發(fā)區(qū)秉承“整體規(guī)劃、成片開發(fā)、主題招商、差別發(fā)展”的理念，以“安民、親民、富民”為目標(biāo)，一手抓加快發(fā)展不停步，一手抓維護(hù)穩(wěn)定不放松，取得經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定“雙贏”的顯著成效，落戶開工泰日合作工業(yè)園、韓國(guó)工業(yè)園、申達(dá)工業(yè)園三大主題工業(yè)園，初步形成以精密機(jī)械、電子信息、新材料為主導(dǎo)的特色園區(qū)格局。然而城南房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎被新城集團(tuán)一統(tǒng)天下的格局依然沒有改變，從灣里人家、四季新城、芳草園，再到現(xiàn)在正在預(yù)熱的新城3） 南北地產(chǎn)爭(zhēng)鋒20032003 年度， 萬(wàn)平方米，其中新北區(qū)計(jì)劃出讓土地面積位居首位，達(dá)到了60 萬(wàn)平方米，%，位居第二位的恰好就是城南板塊，達(dá)到30 萬(wàn)平方米，%。近兩年來(lái)，新北區(qū)的郊區(qū)形象已經(jīng)逐漸開始從市民心理上解凍而成為新興的現(xiàn)代城區(qū)，居住觀念也因此開始發(fā)生轉(zhuǎn)化，投資置業(yè)新北區(qū)的潮流開始涌動(dòng)。大規(guī)模樓盤將逐漸增多，除青龍之外，未來(lái)新增供應(yīng)集中在中心城區(qū)和北區(qū)等比較成熟的區(qū)域。預(yù)計(jì)每年供應(yīng)量都在400萬(wàn)平方米左右，并可能穩(wěn)步攀升。這在規(guī)范土地市場(chǎng)交易行為、提升政府宏觀調(diào)控能力的同時(shí)，也造成了地價(jià)的上漲，直接影響到今后商品房市場(chǎng)的價(jià)格。，也可一次性還清貸款。因此適時(shí)調(diào)整公積金制度，符合市場(chǎng)發(fā)展，可以緩解個(gè)人購(gòu)房貸款壓力。相關(guān)文件： 《關(guān)于進(jìn)一步繁榮我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見》常政發(fā)[2002]192 號(hào)2） 加大拆遷力度，完善拆遷機(jī)制隨著近期拆遷力度的加大，常州市出臺(tái)了一系列拆遷指導(dǎo)文件。4）土地交易價(jià)格的上漲，必將增加開發(fā)商的開發(fā)成本，拉高商品房的銷售價(jià)格。1）從2004 年地塊分布區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)出讓面積最大，達(dá)到230 多萬(wàn)平方米左右，超過(guò)了總出讓土地的一半，市區(qū)動(dòng)拆遷力度加大。動(dòng)拆遷工程增多，常州城市建設(shè)力度加大，這對(duì)常州樓市發(fā)展及房?jī)r(jià)上升具有積極意義。常州市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)將朝著長(zhǎng)期平衡的方向發(fā)展。而供需不平衡直接導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生大額增幅。2004 年竣工量預(yù)測(cè)我們認(rèn)為由于2002 年商品房新開工量不大，低于當(dāng)年竣工面積，產(chǎn)生了次年市場(chǎng)供應(yīng)量減少的特殊現(xiàn)象。常州市房地產(chǎn)投資額快速上升從宏觀市場(chǎng)變化來(lái)看，房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的總體走向仍趨強(qiáng)勢(shì)，全市供需總量及供求結(jié)構(gòu)開始不平衡、空置面積大幅減少，房地產(chǎn)熱直接導(dǎo)致了商品房?jī)r(jià)格的快速攀升。詳細(xì)分析見下述報(bào)告。但是2003 年新開工項(xiàng)目較多，且在2004年已逐步上市。市區(qū)拆遷情況分析常州市區(qū)拆遷力度迅速加大拆遷面積拆遷戶數(shù)常州市區(qū)城市建設(shè)力度加大，2002004年上半年拆遷戶數(shù)超過(guò)前三年總和。但是短期內(nèi)存在的供需缺口意味著市場(chǎng)吸納量大、價(jià)格緩幅上升存在市場(chǎng)支撐。目前常州相對(duì)無(wú)錫、蘇州城市房?jī)r(jià)偏低，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的建設(shè)，常州房?jī)r(jià)將逐漸提升。北部區(qū)域出讓土地面積較大，為88 萬(wàn)平方米左右。5）市場(chǎng)開始出現(xiàn)大量大規(guī)模地塊供應(yīng)，規(guī)?；_發(fā)成為趨勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)大規(guī)模樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。以下是最重要的三條政策。常州市近期出臺(tái)的公積金政策調(diào)整幅度非常大，從中我們也可以了解政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)發(fā)展的支持心態(tài)。部分提前還貸的最低限額為一萬(wàn)元人民幣。相關(guān)文件： 《常州市市區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理辦法》簡(jiǎn)介：加強(qiáng)土地資源和資產(chǎn)管理，合理利用土地，規(guī)范土地市場(chǎng)，增強(qiáng)政府對(duì)土地的宏觀調(diào)控能力。 政府出臺(tái)政策利好面居多，公積金貸款條件放寬、市區(qū)拆遷力度加大，刺激個(gè)人購(gòu)房需求上揚(yáng)。二、周邊縣市房地產(chǎn)項(xiàng)目比較蘇錫常比較類別地區(qū)2002年 2003年 市中心普通價(jià) 副市中心普通價(jià)GDP GDP （元/㎡） （元/㎡） 商品房 二手房 商品房 二手房蘇州 2080億 2802億 6000 5000 無(wú)錫 4003 3253 3520 2737 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià)常州 890億 4000 3600—3700 3000 2500—2600第二部分：區(qū)域規(guī)劃對(duì)城市開發(fā)的影響拓展南北2002 年，武進(jìn)正式撤市建區(qū)并入常州市區(qū)，成為常州市特大型城市建設(shè)的南翼,與高速發(fā)展的北翼即新北區(qū)共同組成了常州市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的兩大引擎。城南湖塘則遜色了許多，郊區(qū)的心理定勢(shì)依然根深蒂固，這種心理陰影的造成與城南的生活環(huán)境、歷史因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等有著很大的關(guān)系。從以上數(shù)據(jù)可以看出，城北與城南兩大板塊占了整個(gè)常州土地市場(chǎng)近50%的份額，而且兩者開發(fā)量的差距將進(jìn)一步縮小。南都，價(jià)格也一路上漲，從四季新城三期1980 元/平方米到芳草園2450 元/平方米，雖然其房?jī)r(jià)上漲的幅度不是很大，但卻真實(shí)地反應(yīng)出城南房地產(chǎn)供需狀況。與此同時(shí)，城西累計(jì)拆遷農(nóng)戶2100 多戶、51 萬(wàn)多平方米，拆遷企業(yè)32 家、 萬(wàn)平方米，沒有一戶被強(qiáng)制執(zhí)行。由五角場(chǎng)路、勞動(dòng)路、懷德路和關(guān)河路圍合成的城市中心區(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展的中心。第三部分：常州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研判一、2003年整體市場(chǎng)分析2003年常州房地產(chǎn)在“過(guò)熱”和“泡沫”的爭(zhēng)議中度過(guò)了持續(xù)生溫、快速發(fā)展的一年，雖然SARS的沖擊和住房信貸的緊縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長(zhǎng)，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供求總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置率明顯減少，市場(chǎng)銷售價(jià)格穩(wěn)步上升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序健康的軌道運(yùn)行。2003年，%，同比下降16%；全市累計(jì)銷售商品房（現(xiàn)房），比去年同期下降了17%，%。價(jià)格簡(jiǎn)析2003年，1~6月，常州市中心樓盤價(jià)格達(dá)到3300元/㎡，在下半年市中心新開樓盤及已開樓盤后推項(xiàng)目平均銷售價(jià)格已經(jīng)接近4000元/㎡，其中鶴苑新都、玉隆花園、南大街云庭、新天地花苑3期后續(xù)項(xiàng)目以及春桂坊等樓盤，其平均銷售價(jià)格已經(jīng)突破4000元/㎡，甚至達(dá)到4500~5000元/㎡。2003年住宅商品房市場(chǎng)呈橄欖狀，中心城區(qū)大量樓盤屬于中高檔次樓盤，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房處于明顯短缺狀態(tài)。在這樣的宏觀環(huán)境下，常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房開發(fā)、市場(chǎng)銷售、土地拍賣、資金來(lái)源等方面，都呈現(xiàn)出一系列新的變化。　　3）、新開工項(xiàng)目明顯增多，商品房存量繼續(xù)下降。宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響3）、預(yù)售房熱潮迅速減退。雖然今年上半年新開的一些樓盤銷售率仍然較高，但其中多數(shù)為前期積累客戶，有些甚至在半年前就已經(jīng)簽約、交付定金，而正式開盤后直接簽約的新客戶只占少數(shù)，新樓盤銷售速度與前期相比明顯放慢。當(dāng)時(shí)小高層還是一個(gè)新興的產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度較低，而且由于多層住宅的公攤面積較少，得房率高，同時(shí)與小高層產(chǎn)品相比價(jià)格偏低，因此，所多層公寓類產(chǎn)品為主流產(chǎn)品，是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的主要住宅類型。住宅產(chǎn)品居住戶型發(fā)展研究 2000 年市場(chǎng)戶型情況2000 年以前，常州市居民住宅套型較為落后，市場(chǎng)上結(jié)構(gòu)較為陳舊、大眾化套型占主流地位，而體現(xiàn)個(gè)性化消費(fèi)和質(zhì)量型消費(fèi)的套型較少。在追求功能上的多樣性前提下，減少所需購(gòu)房面積。小高層產(chǎn)品細(xì)向分析在常州市場(chǎng)中，小高層產(chǎn)品較多的是以14 層為限度。從地塊情況來(lái)看，北部和南部地塊放量，西部地塊價(jià)格增長(zhǎng)；未來(lái)東塊也將啟動(dòng)。目前整個(gè)常州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)出以市中心為中心，西北偏高，東南偏低的局面?！卤眳^(qū)2003 年度， 萬(wàn)平方米，其中新北