【正文】 區(qū)外認(rèn)同度不夠發(fā)展起步晚于其他區(qū)域，成熟度不夠經(jīng)過近幾年的發(fā)展，常州已經(jīng)基本形成了以市中心為核心，北西南東四向發(fā)展的房地產(chǎn)市場基本格局。但是產(chǎn)業(yè)支撐力度比較高，從這個(gè)角度來看，由于市場的整體開發(fā)環(huán)境非常好，而本項(xiàng)目又具有大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢，和發(fā)展商強(qiáng)勢品牌優(yōu)勢足以彌補(bǔ)區(qū)域條件的不足，因此如果上市價(jià)格區(qū)間劃分合理的話，奧林匹克花園二期將會(huì)是新區(qū)薛家區(qū)域房市新一輪上揚(yáng)的發(fā)起者，易于進(jìn)一步鞏固、樹立項(xiàng)目及開發(fā)商的雙重品牌。這幾年常州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響了房產(chǎn)區(qū)域開發(fā)。 從目前區(qū)域開發(fā)形式來看，新北區(qū)概念正在逐步泛大化，新龍、北港（屬于西區(qū)）、青龍（屬于東區(qū)）三大大規(guī)模居住板塊相聚啟動(dòng)，而這三個(gè)板塊都位于常州市的北部區(qū)域。但除此之外，影響價(jià)格的因素還有產(chǎn)業(yè)支撐和區(qū)域客源購房取向等。各板塊公寓類產(chǎn)品價(jià)格分析——市中心區(qū)2003 年常州市中心區(qū)域隨著整體市場的漲幅而產(chǎn)生了一個(gè)較大的行情，并且由于區(qū)域內(nèi)上市樓盤供應(yīng)量較小，沒有大規(guī)模的樓盤上市，因此房價(jià)的攀升速度達(dá)到了25%以上，超過了市內(nèi)平均漲幅。從區(qū)域房價(jià)增長來看，新北區(qū)的房價(jià)快速成熟，住宅預(yù)售價(jià)格從2003年第二季度的2400元/平方米的最高價(jià)迅速上漲，經(jīng)過一年時(shí)間目前早已超越了3200 元/平方米界限，直逼3500元/㎡，而且銷售周期也日漸縮短，這也真實(shí)地反映出新北區(qū)已經(jīng)越來越被置業(yè)者或投資者看好。南都，價(jià)格也一路上漲，從四季新城三期1980 元/平方米到芳草園2450 元/平方米，雖然其房價(jià)上漲的幅度較小，但卻真實(shí)地反應(yīng)出城南房地產(chǎn)供需狀況?！鲄^(qū)盡管西區(qū)板塊也有高品質(zhì)的銀河灣，大體量的都市桃源、萊茵花園等，但由于常州地區(qū)客源購房帶有強(qiáng)烈的地域觀，西區(qū)板塊得不到全市性的客戶群的支撐，客源類型是較為單一的大批量工薪階層。各板塊別墅類產(chǎn)品價(jià)格分析目前常州市場上別墅產(chǎn)品出現(xiàn)最多的是新北區(qū)和西區(qū)兩大板塊。其產(chǎn)品也沒有作為一個(gè)成熟的產(chǎn)品出現(xiàn)，只是附屬于大型社區(qū)內(nèi)，零星擺放，不對外公開銷售，沒有一個(gè)具體的價(jià)格。其原因在于：在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)，同等的容積率下的公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)和純聯(lián)體（疊加）社區(qū)相比，小區(qū)環(huán)境、綠化等方面，前者更優(yōu)于后者；公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)在建筑形態(tài)排布上相對于純聯(lián)體（疊加）和純公寓社區(qū)更有層次感；從其產(chǎn)品的定位看，公寓＋聯(lián)體（疊加）社區(qū)中公寓的品質(zhì)顯然高于純公寓社區(qū)。復(fù)合型社區(qū)在新北區(qū)大量出現(xiàn)的原因在于消費(fèi)者對該板塊的認(rèn)同度也較高，私營業(yè)主、城市高收入人群在此購房占很大比例，從而促動(dòng)了新北區(qū)整體板塊品質(zhì)的提高。（二） 新北區(qū)板塊1府翰苑總建20萬平方米，商住項(xiàng)目2太陽城總建14萬平方米左右，商住、辦項(xiàng)目3僑光苑總建5萬平方米，商住項(xiàng)目4富都酒店式公寓總建3萬平方米左右5時(shí)代廣場，目前已推出5萬平方米左右6太湖明珠苑總建41萬平方米（能江大道西、三井河北）7大成苑二期總建5萬平方米左右（商辦?。?旺角花園總建5萬平方米，商住項(xiàng)目9高爾夫花園總建30萬平方米，（別墅）10星海銀街總建4萬平方米，（商、辦、住）11燕山路商業(yè)步行街12江蘇萬方三井地塊總建50萬平方米左右13興橋小區(qū)地塊總建20萬平方米14彩虹城一期案量8萬平方米左右已公開個(gè)案后期銷售的還有：1． 嘉順花園2． 懷德名園3． 藍(lán)色港灣四期4． 藻江花園二期、三期5． 府琛花園商業(yè)、辦公部分6． 大成苑一期后期部分新區(qū)域板塊推案量（包括在售個(gè)案余量）預(yù)計(jì)將在125萬平方米左右。（六） 武進(jìn)板塊湖塘部分1新城南都總建70萬平方米2拖拉機(jī)廠地塊總建14萬平方米左右3江蘇湖塘紡織產(chǎn)業(yè)交易中心總建18萬平方米此外，還有：1． 富甲一方2． 四季新城五期3． 豐樂公寓后期部分本區(qū)域板塊推案量（包括在售個(gè)案余量和其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)）將在120萬平方米。這一方面是由于新區(qū)為現(xiàn)在常州最大的工業(yè)區(qū)，企業(yè)較多。三、區(qū)域內(nèi)商鋪現(xiàn)狀簡析近幾年，新區(qū)商業(yè)用房發(fā)展相當(dāng)快。從區(qū)級看，并不是區(qū)中心地段商鋪利潤最高，一些次中心的商鋪也可以有很高收益。2004年上半年，該區(qū)域底商的物業(yè)平均價(jià)格基本維持在8600元/㎡左右本次商鋪調(diào)查的啟示分析本次商鋪調(diào)查，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1．住宅投資熱后，商鋪也已成為一個(gè)新的投資熱點(diǎn)。3． 新區(qū)商鋪市場已引起周邊地區(qū)及市外人士關(guān)注。通江大道是常州的交通主干道之一，公交在通江大道市區(qū)段上有五個(gè)站點(diǎn)，共有5路公交車及多部中巴通過。銷售均價(jià)以達(dá)10000元/平方米。SWOT分析 優(yōu) 勢： 本產(chǎn)品位于新區(qū)西北部的新規(guī)劃的薛家大型生活區(qū)，有相當(dāng)大的區(qū)域發(fā)展及升值空間。 機(jī) 會(huì)： 本產(chǎn)品所在區(qū)域內(nèi)存在一定數(shù)量的投資客層。 在新區(qū)內(nèi)有為數(shù)不少同類型項(xiàng)目第八部分：消費(fèi)者及投資者行為分析一、城市生活消費(fèi)形態(tài)階段發(fā)展軌跡研究恩格爾系數(shù)研究常州市市區(qū)自19902003年恩格爾系數(shù)變化情況 從常州市自1990 年以來的恩格爾系數(shù)的變化曲線來看（注：食品支出占消費(fèi)支出的比重（恩格爾系數(shù)）是國際上通行的衡量居民生活水平高低的重要標(biāo)志），具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 常州市恩格爾系數(shù)在1995 年出現(xiàn)小幅度的上升，在1998 年出現(xiàn)較大幅度的上升其他年份都呈現(xiàn)穩(wěn)步下降的趨勢。 食品消費(fèi)支出仍然占據(jù)首要地位，表明常州市城鎮(zhèn)居民生活雖然基本上達(dá)到小康水平階段，但距離富裕水平還有很大的差距。常州市2003 年人均GDP 達(dá)到3000美元，三年后，常州市人均GDP 將達(dá)到4000 美元，因此常州市未來城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)形式將發(fā)生比較大的變化，消費(fèi)形態(tài)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生比較大的變化 消費(fèi)者可支配收入和消費(fèi)支出的快速增長，導(dǎo)致了居民的各種消費(fèi)支出比例發(fā)生重要變化，最重要的是食品消費(fèi)支出比例迅速下降，這是常州市城市居民生活改善的重要標(biāo)志隨著收入和消費(fèi)支出能力的快速增長，城市居民對健康更為重視，醫(yī)療保健方面的消費(fèi)支出比例穩(wěn)步增加?？紤]到常州市的生活習(xí)慣，親情情節(jié)比較突出，一般情況下購房都會(huì)考慮到親情的居住需求，因此對房型的需求一般情況下要比家庭的實(shí)際居住需求多一個(gè)房間。3）、消費(fèi)者的收入狀況家庭年收入統(tǒng)計(jì)圖3萬以下 35萬 58萬 810萬 1012萬 12萬以上為更好地對常州市消費(fèi)者的收入狀況進(jìn)行說明和分析，將常州市消費(fèi)者家庭的收入水平劃分為中低收入水平（家庭年收入在3 萬元以下）、中等收入水平（家庭年收入在3－5 萬元之間）、中高收入水平（家庭年收入在5－10 萬元之間）、高收入水平（家庭年收入在10 萬元以上）四個(gè)層次。 4）、消費(fèi)者的職業(yè)職業(yè)構(gòu)成狀況從常州市住宅市場的需求方面來說，普通職業(yè)占據(jù)絕對主力地位，%；相對而言較多的有私人業(yè)主、管理層職員、工程師、公務(wù)員，%；其它層面的消費(fèi)者都比較少。二、消費(fèi)者購房形態(tài)分析購房目的統(tǒng)計(jì)分析購房目的%，占據(jù)了絕大多數(shù)；其次是打算用來投資的消費(fèi)者，%；而度假性的購房最少，%；%。通過調(diào)查分析，我們得出如下結(jié)論： 常州市消費(fèi)者隨著收入的穩(wěn)步提高，改善住房條件和居住環(huán)境的愿望比較強(qiáng)烈。首期款資金來源首期款資金來源統(tǒng)計(jì)圖從上圖可以看出，常州市住宅消費(fèi)者首期款的資金主要還是以個(gè)人積蓄為主，第二個(gè)重要來源是向親友借款。計(jì)劃購房時(shí)間計(jì)劃購房時(shí)間 %選擇在1 年內(nèi)購房，說明常州市目前的住宅市場的需求量非常大；%的消費(fèi)者計(jì)劃在1－2 年內(nèi)購房，計(jì)劃在2 %，常州市在未來2 內(nèi)的需求量非常大，這也與我們在住宅市場層面的研究得出的結(jié)論相吻合計(jì)劃在2 %，說明常州市住宅市場未來的需求量比較大。對于本項(xiàng)目而言，考慮到項(xiàng)目附近產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，但沒有商業(yè)支撐，如何吸引在新北區(qū)工作的消費(fèi)者來購房非常關(guān)鍵。對于大多數(shù)消費(fèi)者來說，住宅消費(fèi)都是一次性消費(fèi)，影響到消費(fèi)者以后工作、生活以及與親戚朋友交往的便捷度。還可以通過后期的社區(qū)班車通向商業(yè)和商務(wù)、產(chǎn)業(yè)中心區(qū)域，以擴(kuò)大客源的區(qū)域范圍。說明常州市別墅市場的需求主要以獨(dú)立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅需求量很少。 選擇建筑面積在250300 %。實(shí)際上，上海市的消費(fèi)者雖然喜歡裝修房，但也受這些因素的影響而對裝修房始終抱有疑問。 2）、消費(fèi)者對住宅交付標(biāo)準(zhǔn)偏好（裝修房）消費(fèi)者對住宅交付標(biāo)準(zhǔn)的偏好 毛坯房還是多數(shù)消費(fèi)者的首選，但隨著常州市居民的收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變和新的消費(fèi)理念的進(jìn)入，越來越多的消費(fèi)者偏好裝修房。——?jiǎng)e墅產(chǎn)品——消費(fèi)者對房型建筑面積的偏好160㎡以下160200㎡200250㎡250300㎡300350㎡350㎡以上 消費(fèi)者對建筑面積在160250 平方米的房型具有明顯的偏好，%，其中選擇建筑面積160200 %，是選擇各個(gè)面積段的消費(fèi)者中最多的一種；選擇建筑面積在200250 %，占居第二位。1）、建筑類型——公寓——消費(fèi)者對建筑形態(tài)的偏好消費(fèi)者對小高層公寓住宅具有明顯的偏好，常州市房地產(chǎn)住宅供應(yīng)市場上早期多層占據(jù)絕對主導(dǎo)地位的局面將被小高層所取代，消費(fèi)者對高層住宅的需求也越來越大。目前，常州市消費(fèi)者在重視建筑質(zhì)量的同時(shí)，對小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理也越來越重視。影響消費(fèi)者購房選擇的重要因素 目前價(jià)格仍然是影響消費(fèi)者購房的最重要的因素，一方面住宅消費(fèi)是消費(fèi)者一生最大的一次耐用商品的消費(fèi)，總價(jià)非常高，消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)比較慎重；另一方面對房地產(chǎn)市場而言，只有賣不出的價(jià)格，沒有賣不出的房子，常州市房地產(chǎn)也離不開這一定律，因此價(jià)格還是影響常州市消費(fèi)者的首要因素。其次是區(qū)域環(huán)境、價(jià)格適中、親戚朋友居住在該區(qū)域、設(shè)施完善及生活方便。另外，還有一部分消費(fèi)者通過舊房置換款來支付所購新房款或作為首期款資金的重要來源。這與常州市目前的住房自有率比較高的現(xiàn)實(shí)相吻合。目前常州市消費(fèi)者在住宅投資方面的意識(shí)開始增強(qiáng)，并呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，在度假性購房方面的需求非常少。私營和國營企業(yè)職員收入相對較低；政府部門職員和外企（合資）職員收入相對來說較高。從上面的數(shù)據(jù)來看，這也與常州市城鎮(zhèn)居民的收入狀況基本相符。 常州兩口之家的新婚家庭較多，雖然這部分人群的比例較小，購房愿望比較強(qiáng)烈，因此兩房的需求量上升4 人以上的家庭以三代同堂居多，在購房時(shí)要求房型及面積較大，客廳的面積也要求較大，往往以三房兩廳和四房兩廳居多。消費(fèi)者的背景描述消費(fèi)者的背景描述主要是為了了解消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，對消費(fèi)者購房心態(tài)、影響消費(fèi)者的購房因素以及對消費(fèi)者對于不同產(chǎn)品形態(tài)的偏好進(jìn)行分析提供依據(jù)和佐證。 常州市“提升中心、拓展南北、完善東西”的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，使常州市市中心區(qū)域和副中心區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大，意味著常州市對商業(yè)需求不但擴(kuò)大，社區(qū)形式向市中心外延擴(kuò)展，為完善周邊配套設(shè)施的不足，促使未來社區(qū)化商業(yè)的繁榮，出行直線距離擴(kuò)大。進(jìn)入21 世紀(jì)以來，常州市恩格爾系數(shù)的下降趨勢比較緩慢。 威 脅： 住宅產(chǎn)品周邊有多個(gè)競爭樓盤。 小區(qū)周邊的公共交通路線較少。 作為大型生活社區(qū)，本案周邊的生活設(shè)施比較齊全。雖然該地區(qū)在新區(qū)屬偏僻地區(qū)，但就商鋪?zhàn)陨矶匀匀皇枪┎粦?yīng)求，目前該地區(qū)銷售均價(jià)為4200元/平方米。目前該區(qū)域?yàn)樾卤眳^(qū)區(qū)中心。四、近年來本區(qū)出現(xiàn)的商業(yè)街區(qū)研究各商業(yè)廣場、街區(qū)介紹*通江大道新荷花園街區(qū)通江大道始建于1992年，從北環(huán)路西端延伸至長江口新港區(qū)。2． 投資者普遍看好商鋪的預(yù)期價(jià)值。通過對2003年新區(qū)“三地區(qū)”（通江大道新荷花園地區(qū)、長江路黃山路沿線、天安工業(yè)村周邊商業(yè)圈），商業(yè)用房出租情況分析，目前每平方米月租金從高到低排列為通江大道新荷花園地區(qū)、河海路沿線、黃山路沿線、長江路新城第一街從售價(jià)水平看，2003年本區(qū)正規(guī)出租的商業(yè)用房平均售價(jià)為5600元/平方米，較上年上漲15%。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，根據(jù)全區(qū)商業(yè)普查，批發(fā)業(yè)所占商鋪使用面積相當(dāng)少，不到總量的10%，但營業(yè)額是零售業(yè)的3倍多，這種作為批發(fā)業(yè)使用的商鋪需求還在繼續(xù)擴(kuò)大。售價(jià)分析在價(jià)格上新區(qū)近年來的價(jià)格一直在穩(wěn)步的向上攀升,現(xiàn)在的主力價(jià)位基本在3300元/平方米左右,并逐步向3500元/㎡逼近。第七部分：新區(qū)房市分析一、新區(qū)樓盤一覽：目前新區(qū)總的推案量為（不包括即將新推案量）：㎡ ，其中純住宅項(xiàng)目的總案量為：㎡二、區(qū)域住宅項(xiàng)目特征分析項(xiàng)目規(guī)模在新區(qū)的商品房住宅規(guī)模均在10萬平米以上，可見在新區(qū)的商品房住宅小區(qū)大部分為中大型的樓盤為主。（四） 東部板塊1紅梅大廈總建2萬平方米 2五角場菜場地塊總建3萬平方米本區(qū)域板塊推案量5萬平方米。在東區(qū)板塊內(nèi)，只有時(shí)代廣場是一個(gè)復(fù)合型的社區(qū)，%，其內(nèi)部別墅類產(chǎn)品只有獨(dú)棟別墅，缺少聯(lián)排別墅這一市場主力產(chǎn)品，并且獨(dú)棟別墅的排布也缺乏應(yīng)有的系統(tǒng)的規(guī)劃，市場接受度不高。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因在于：湖塘地區(qū)的大規(guī)模開發(fā)是在武進(jìn)并入常州市區(qū)后所發(fā)生，政府為了改善武進(jìn)與常州市區(qū)的差別，對于房地產(chǎn)開發(fā)力度較大；消費(fèi)客群有實(shí)力。 二、常州市場各板塊內(nèi)復(fù)合型社區(qū)分析復(fù)合式型區(qū)研究常州市場復(fù)合型社區(qū)特點(diǎn) 除市中心外各板塊均出現(xiàn)復(fù)合型社區(qū)基地面積大，并在各自小區(qū)域內(nèi)成為領(lǐng)導(dǎo)性大盤開發(fā)周期長，分期階段較多，價(jià)格走勢強(qiáng)勁樓盤品質(zhì)較高，由于別墅類產(chǎn)品的出現(xiàn)，使個(gè)案整體檔次得以提高客源結(jié)構(gòu)較其它類型社區(qū)多樣化，打破常州市場上客源的地域性。而西區(qū)的產(chǎn)品尚處于銷售中，因此在今后的一段時(shí)期內(nèi)，板塊之間的價(jià)格差異會(huì)表現(xiàn)