【正文】 T分析，充分發(fā)掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，尋找人文價(jià)值以及目標(biāo)消費(fèi)群體的欲望符號(hào)，深層次地挖掘產(chǎn)品的價(jià)值個(gè)性與市場(chǎng)差異點(diǎn)，加以整合運(yùn)用，為項(xiàng)目發(fā)展提供思路。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目占地面積較大，易于進(jìn)行整體規(guī)劃，可行利用最新規(guī)劃理念進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)有的資源整合。 生活配套 ：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善，在一定程度上會(huì)影響銷售的進(jìn)度。旅游業(yè)的發(fā)展會(huì)給鄂州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)動(dòng)力。 城區(qū)人口收入較低 ：鄂州市民可支配收入相對(duì)較低，對(duì)項(xiàng)目的銷售有一定的抗性。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1）區(qū)域客戶群調(diào)查 據(jù)調(diào)查，在鄂州城區(qū)購(gòu)房的客源從來(lái)源區(qū)域看， 56%來(lái)源于鄂州市區(qū)， 24%來(lái)源于鄂州周邊地區(qū)，11%是武鋼集團(tuán)鄂鋼分公司的職工， 9%是外地。 從年齡來(lái)看，主要在 28~45歲之間。文化教育人士、企事業(yè)單位中高級(jí)管理人士、較高收入的自由職業(yè)者、個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板、中高級(jí)技術(shù)人士等。追求健康、生態(tài)的生活方式，追求文化氣息濃郁的社區(qū)，以自住和二次置業(yè)為主。 豐盛佳園住宅銷售價(jià)格定位 1）本項(xiàng)目多層價(jià)格預(yù)估 目前，與本項(xiàng)目相類似的項(xiàng)目有：黃金水岸、萬(wàn)佳凱旋城、洋瀾國(guó)際康城這四個(gè)項(xiàng)目。計(jì)算如下： 1850*70%+1950*30%=1880元 /平方米 比較因素 修正系數(shù) 開(kāi)發(fā)商知名度 0 位置 1% 朝向 1% 配套 1% 樓盤(pán)規(guī)模 0% 景觀資源 3% 綜 合 2% 由于本項(xiàng)目在下列比較因素方面因有部分修正，比較因素如下： 通過(guò)上述比較因素，可以了解到，本項(xiàng)目缺少可以直接利用的景觀資源，因此要進(jìn)行修正，現(xiàn)計(jì)算如下： 1880*（ 12%） = /平方米 通過(guò)前面對(duì)鄂州房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)的分析，可以了解到，目前月上漲率在 %左右，因此可以用平均移動(dòng)法對(duì) 08年 10月份進(jìn)行預(yù)測(cè)，計(jì)算如下： *（ 1+%*14） =2152元 /平方米 2）本項(xiàng)目高層銷售價(jià)格預(yù)估 在比較因素方面，本項(xiàng)目高層部分與多層方面相同，從地理位置方面來(lái)看，黃金水岸最近，萬(wàn)佳凱旋城次之，洋瀾國(guó)際康城最次之。（以上數(shù)據(jù)僅供參考） 以上的計(jì)算只能說(shuō)明在政策不發(fā)生大的變化的情況下的價(jià)格上漲走勢(shì)，還不能準(zhǔn)確說(shuō)明一個(gè)項(xiàng)目的真正的銷售價(jià)格。它是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，省去了不少不必要的管理麻煩。這一優(yōu)勢(shì)條件是其他類型物業(yè)所無(wú)法比擬的。因此，其產(chǎn)品和市場(chǎng)前景既需要與國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的涉外星級(jí)酒店比較，也必須與其它酒店類似產(chǎn)品，特別是酒店式公寓進(jìn)行比較。 目前一線城市的酒店式公寓較多，但真正能做到以酒店管理公司統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓并不多。該產(chǎn)品在經(jīng)營(yíng)之前是作為房地產(chǎn)產(chǎn)品由開(kāi)發(fā)商售給投資者，由于開(kāi)發(fā)商的逐利思維，使該產(chǎn)品作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)時(shí)會(huì)存在配套功能不足等問(wèn)題。 （ 3）機(jī)會(huì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和中國(guó)旅游業(yè)的巨大市場(chǎng)。 與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較，產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)的獨(dú)特性。 國(guó)內(nèi)外突發(fā)性事件對(duì)旅游業(yè)的影響。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄂州市城區(qū)打出休閑（假日）酒店牌子的達(dá) 9家，其中規(guī)模稍大一點(diǎn)的有鳳凰假日酒店、虹橋國(guó)賓酒店、我家賓館、文星假日酒店、南門(mén)假日酒店等。 （ 2）中小企業(yè)、公司 酒店客源 ： （ 1）企業(yè)客戶、商人（商務(wù)人士）、機(jī)關(guān)人員。 根據(jù)鄂州目前酒店業(yè)普通標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)房率可以計(jì)算如下： 房間平均價(jià)為 150元 /天，住房率為 60%； 則平均每一間 35㎡的客房年收入為 150 365=32850元； 按照 7： 3分?jǐn)?，酒店管理公司毛收益為?28470 =22995元，可回報(bào)給業(yè)主的金額為32850 =9855元； 按照投資總額固定回報(bào)率 8%計(jì)算，則該客房的銷售總額為： 9855247。因此投資者將會(huì)很看重酒店經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力。其它面積套間如 50平方米，占 10%。 經(jīng)營(yíng)模式分析（結(jié)合本項(xiàng)目模擬分析） 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式主要有： （ 1）省心回報(bào)型（類似于超市的“整租零售”）： 業(yè)主將所購(gòu)客房與酒店管理公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，將所購(gòu)客房按一定年限（如 20年）經(jīng)營(yíng)權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價(jià)的 8%的固定金額每年支付業(yè)主投資回報(bào)。 （ 2）利潤(rùn)共享型： 獲得年度客房利潤(rùn)分紅。 經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、稅費(fèi)均由酒店經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān)。物來(lái)管理費(fèi)按 4~8元 /㎡ 9）結(jié)論 （ 1）酒店定位為三星級(jí)，銷售價(jià)格不低于 3500元 /平方米 ，符合市場(chǎng)現(xiàn)狀，有良好的經(jīng)營(yíng)前景。 建議與一信托投資公司合作，為收益做擔(dān)保。 . 建議投資回報(bào)率定為： 8%(通用標(biāo)準(zhǔn) )。 社區(qū)商業(yè)不同于一般的零散商鋪，它是隨著成批、成群的住宅的出現(xiàn)而作為商業(yè)配套而出現(xiàn)的。外貿(mào)出口增勢(shì)趨緩。 新城區(qū)由于配套建設(shè)滯后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)較少，進(jìn)駐的商家不多。然后才是在此基礎(chǔ)之上，利用規(guī)模，主力經(jīng)營(yíng)商家的吸引力以及商業(yè)的特色等達(dá)到擴(kuò)大商圈規(guī)模的目的。在濱湖南路集中了鄂州大部分在售樓盤(pán)，隨著住宅項(xiàng)目的建設(shè)，社區(qū)商業(yè)將得到廣泛的發(fā)展。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位 由于本項(xiàng)目的商業(yè)部分有 18607㎡，按照服務(wù)人數(shù)的比例，可以為近 3萬(wàn)人提供服務(wù)，因此在業(yè)態(tài)組合方面，除了可設(shè)置百貨、超市作為主力店外，還要盡量設(shè)置個(gè)性化專門(mén)店、快餐店和服務(wù)性店鋪。月，沿濱湖南路的商鋪大部分門(mén)面空著。租金在每月 10~20元 /平方米之間。 按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，鄂州新區(qū)的商業(yè)要發(fā)展到一定規(guī)模，應(yīng)該需要 3~5年時(shí)間。 商鋪面積 預(yù)測(cè)租金 (元 /㎡ 第四部分 總結(jié) 通過(guò)對(duì)鄂州當(dāng)前在售樓盤(pán)的走訪調(diào)查暨對(duì)豐盛佳園項(xiàng)目所處的市場(chǎng)進(jìn)行的分析，可以作如下的建議： 住宅部分： 共分。 （ 2）銷售收益預(yù)估 商鋪面積 預(yù)測(cè)租金 (元 /㎡ 商鋪經(jīng)營(yíng)收益預(yù)估 （ 1）租金收益預(yù)估 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪的調(diào)查，了解到豐潤(rùn)園一期商鋪平均月租金在 25元 /平方米，豐潤(rùn)園一期建成近二年，商業(yè)氛圍已逐漸形成。經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與業(yè)種主要為所轄住戶服務(wù)，以休閑，商務(wù)，運(yùn)動(dòng)等為主。 臨洋瀾路的商鋪由于門(mén)寬與進(jìn)深過(guò)大，不宜分割出租，應(yīng)整體出租，適合的業(yè)態(tài)有超市，連鎖店等。 在臨洋瀾路的本項(xiàng)目的大門(mén)處可引進(jìn)一至二家大型超市為主力店，吸引人氣和人流量，打造本項(xiàng)目的“ living mall”，其它部分的商鋪可以做休閑，商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、保健等業(yè)態(tài)，包括中西餐廳，咖啡廳、酒吧、茶藝室、服裝店，洗衣店，書(shū)店、商務(wù)中心、 VIP多功能店等業(yè)種。 社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分 隨著新城區(qū)的建筑，新城區(qū)將會(huì)集中較多的高文化、高素質(zhì)的人才，因此消費(fèi)層次不一，消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化，相應(yīng)的也會(huì)造就了各種各樣的社區(qū)商業(yè)。 社區(qū)商業(yè)定位與政府規(guī)劃相協(xié)調(diào) 鄂州由于有鋼鐵廠、機(jī)械廠、水泥廠等一批大型國(guó)有企業(yè)，曾一度支撐起鄂州的輝煌，但不可避免的污染，因此鄂州市政府讓中心城區(qū)整體向南遷移。豐盛佳園商業(yè)項(xiàng)目定位 社區(qū)商業(yè)定位過(guò)程 目前，國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，出現(xiàn)了一大批“全天候生活港”、“社區(qū)購(gòu)物中心”、“生活館”、“ living mall”、“社區(qū)商業(yè)風(fēng)情街”，鄰里中心等不同定位的眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。 16月份，全市實(shí)際利用外資 3659萬(wàn)美元，同比增加 2743萬(wàn)美元，增長(zhǎng) ％。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn)，并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時(shí)，更注重提供文化娛樂(lè)、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合消費(fèi)。有利于酒店人氣的旺盛客源的擴(kuò)大。 建議產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售在群樓銷售之后推出。因而，建議從以下幾個(gè)方面增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售力和經(jīng)營(yíng)力： 建議聘請(qǐng)客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卓著的專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，以保障酒店運(yùn)營(yíng)期間的豐富客源和豐厚回報(bào)。 銷售推出的時(shí)機(jī)分析 純產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在鄂州市城區(qū)的操作是第一次，沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，造勢(shì)相對(duì)有難度，因此，在推廣策略上我們應(yīng)該有所講究，盡量在群樓銷售時(shí)就應(yīng)用口碑宣傳，擴(kuò)大影響力。 （ 3）完全自用型 目標(biāo)客戶：企業(yè)（中、小型為主） 酒店將按其它客房一樣提供各類星級(jí)服務(wù)，另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議。即： 業(yè)主所購(gòu)房當(dāng)日收益 =該套型全部客房的當(dāng)日收益247。 業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定數(shù)額（設(shè)定在投資總額的4%左右）的住房卡。 （ 4） 精裝修后出售（將裝修成本計(jì)算在銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)為 500~800元 /平方米，中檔裝修）。 建筑 面積 收 益 收益分?jǐn)? 可銷售價(jià)格 計(jì)算 方式 （經(jīng)營(yíng)狀況） 房間 牌價(jià) 開(kāi)房率 毛收益 管理公司 毛收益 (占 70%) 回報(bào)業(yè)主 （占 30%） 總額 單位售價(jià) 40㎡ 基本 狀態(tài) 150 65% 50% 27375 中間 狀態(tài) 150 60% 32850 22995 9855 52% 28470 19929 8541 保守 狀態(tài) 150 60% 32850 22995 9855 35% 酒店定位分析 （ 1）根據(jù)鄂州市的酒店業(yè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目周邊情況（鄂州為新型工業(yè)城市，業(yè)務(wù)往來(lái)人士較多），建議定位為三星級(jí)。 35=3519元。 計(jì)算公式為：一間客房的年毛收入 =房?jī)r(jià)開(kāi)房率每年天數(shù)（ 365） 管理公司毛收益和業(yè)主回報(bào)按照 7： 3分?jǐn)偅▍⒄债a(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)一般規(guī)律） [計(jì)算公式為：管理公司毛收益 =一間客房的年收益 ，業(yè)主回報(bào)金額 =一間客房的年收益 ] 業(yè)主回報(bào)部分按照投資總額的 8%的回報(bào)率，推算出銷售價(jià)格 [計(jì)算公式為：?jiǎn)挝讳N售價(jià)格 =每年可回報(bào)業(yè)主金額247。 鄂州三星級(jí)普通標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在 150元 /晚，開(kāi)房率平均在 60%左右。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的酒店旅社幾乎全部關(guān)閉。 （ 4）威脅 隨著市場(chǎng)的認(rèn)同，新的公寓式酒店產(chǎn)品將逐漸增加。 國(guó)內(nèi)信息技術(shù)的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場(chǎng)接受。 另外，國(guó)內(nèi)目前缺乏對(duì)業(yè)主個(gè)人所有權(quán)和委托經(jīng)營(yíng)權(quán)之間法律條款的約束。 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的投資主體（國(guó)內(nèi)外企事業(yè)單位組織和中產(chǎn)階級(jí)家庭）同時(shí)也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)主體的模式，將對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理有良好的促進(jìn)作用。 （ 1）優(yōu)勢(shì) 無(wú)論是傳統(tǒng)的星級(jí)酒店，還是最近幾年出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)型酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店，其客房主要是以標(biāo)準(zhǔn)間和套間為主，因此，對(duì)公寓式酒店不構(gòu)成威脅。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主，一般都不會(huì)經(jīng)常居住，往往是租賃出去，但是，酒店的開(kāi)發(fā)商都會(huì)提供業(yè)主每年一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)， 10－ 30天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)吸引人。以一套總價(jià) 30萬(wàn)， 10年包租，每年 8％回報(bào)率的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對(duì)于投資者而言，若是一次性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報(bào)率，其實(shí)只支付了 6萬(wàn)元就得到了這套原價(jià) 30萬(wàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店中的一套房。正確面對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的弊端，謹(jǐn)慎投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者而言無(wú)疑至關(guān)重要。 3）銷售周期預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目住宅部分共有 1572套，按平均月銷售 30套來(lái)計(jì)算，銷售周期近4年半時(shí)間，因此建議開(kāi)發(fā)商分三期開(kāi)發(fā)。計(jì)算如下： 2300*50%+2100*30%+2250*20%=2230元 /平方米 其它因素修正如下： 2230*（ 12%） = /平方米 08年 10月份價(jià)格預(yù)估為： *（ 1+%*14） = /平方米 結(jié)論：通過(guò)以上計(jì)算，可以預(yù)測(cè)， 08年 10月份全項(xiàng)目多層部分銷售均價(jià)在 2150元 /平方米左右，高層部分銷售均價(jià)在 2550元 /平方米左右。從相鄰距離而言，黃金水岸最近，洋瀾國(guó)際康城次之。愿意為滿足更高物質(zhì)和精神層面的享受而付