【正文】 總價過高，B幢三房采光不佳，房型較差。產品配套： 小區(qū)周圍有較為方便的生活設施，本案配備有自己的會所設施，配套較為全面。價格分析：售價5000－6700元/平方米，略高于區(qū)域均價，從預約情況來看，去化相當不錯，客戶對于地段的認同減少了對于價格的抗性。[世博花園] 地理位置： 四達路58弄發(fā)展商： 上海廣電房地產公司類 型： 小高層、高層基地面積： 建筑面積： 10萬平方米容積率： 電 話： 65875013[——產品分析——]地理位置：臨近四平路；交通以現(xiàn)在來說，上下班不是很方便，等M8號線建設完成以后會有較大的改善，四平路商業(yè)、生活設施齊全。產品規(guī)劃：房型較為合理，一期主推兩房兩廳產品，面積8100、101118平米，三房面積有1213152平米，小區(qū)的綠化率在地區(qū)物業(yè)中較高。產品配套：地處四平路繁華地段，魯迅公園、和平公園環(huán)伺左右，輕松享有鮮氧與自然。附近又有虹口三中心小學，行知藝術學院，具有較濃的文華氣息。且離多倫路文化名人街都相當?shù)慕?。，植?00多種花卉樹木，大手筆規(guī)劃全景。1500平方米主題水景。多款房型，戶戶朝南，家家有景。1500平方米全能會所。價格分析： 售價5500－7500元/平方米，價格頗高，地段優(yōu)勢明顯。結論篇引 言 隨著軌道交通的不斷發(fā)展，那么城市軌道交通沿線需要什么樣的房地產項目，軌道交通對房地產市場的影響究竟有多大，我們認為……………壹、軌道交通沿線物業(yè)應限量開發(fā) 現(xiàn)在，上海房地產市場出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，那就是軌道交通造到哪里，與此同時房產開發(fā)也熱到那里，很多軌道交通沿線的物業(yè)都密密麻麻軌道交通雖然方便了人們的出行，但沿線的物業(yè)也要限量開發(fā)。 90年代中期，地鐵1號線開通后，隨著“地鐵經濟”的升溫，梅隴、莘閔地區(qū)迅速地開始“圈地運動”。到目前為止，地鐵1號線南段成了上海住宅發(fā)展量最大的區(qū)域。在莘梅地區(qū)，沿地鐵1號線兩側3公里內，以“地鐵房”為賣點的樓盤數(shù)不勝數(shù)，再遠一點的，配上幾輛“小區(qū)中巴”駁送。其結果是，造成地鐵1號線每天早晚高峰時不堪重負。如果不對地鐵沿線住宅開發(fā)實行總量調控的話，也不可能解決問題。 然而，地鐵2號線中山公園以西延伸段目前正在再現(xiàn)90年代末莘閔地區(qū)“大干快上”的情景，僅僅是天山路一段，現(xiàn)在開量就達到據稱“可以居住40萬人”的規(guī)模。與此同時，2號線浦東段，以世紀公園為圓心，以“地鐵房”為賣點，3公里內正在成為一片房地產開發(fā)的熱土。據此，我們可以想象，一旦延伸段全線通車后，地鐵2號線的客流就像一只杠鈴，一頭是長寧，一頭是浦東，每天上下班將會出現(xiàn)何種盛況。 對在建地鐵沿線的房地產開發(fā)嚴格實行總量調控應該說是十分必要的，何況我們已經有了地鐵1號線沿線“多子多孫”的教訓。貳、軌道交通沿線房價有待平民化上海房地產未來的亮點在哪里？目前軌道交通沿線250個樓盤項目熱銷，有著各種線路命名和識別色的軌道交通座標成了購房者的聚焦點。在近日舉行的房地產開發(fā)與軌道交通研討會上，有關專家表示，今后在軌道交通沿線特別是新延伸的地區(qū)附近應該多建造普通市民住得起的商品房，因為愿意在軌道交通沿線買房的消費者大多是中等收入甚至以下的人群，每平方米4000元左右的中低價房最對這些購房者的“胃口”?！》績r應留空間　　上海軌道交通沿線樓盤的開發(fā)在未來幾年內將面臨一個很大的開發(fā)空間。尤其是那些還未被開墾的“處女地”或是漲幅還不大但未來交通具有十分優(yōu)勢的地區(qū)，但在此建造的樓盤房價不宜過高?！　≤壍澜煌ú粌H將緩解城市中心區(qū)的交通壓力，分散市中心區(qū)過度密集的人口，而且極大地拉近了城郊與市中心的距離，增強了購房者的心理接受感。它的發(fā)展將使更多的購房者有機會選擇城市邊緣的房屋為居所。記者隨機調查顯示，許多愿意選擇在軌道交通沿線購房的市民比較能接受的房價是：中心城區(qū)最好在5000－6000元／平方米，市郊沿線3000－4000元／平方米?！　“l(fā)展商在房價上多留一點空間給購房者，不要一窩蜂都造高檔商品房。房價實際出售時最好是5500至5600元／平方米。那么。叁、軌道交通沿線需要什么樣的房地產項目在申博成功，加入世貿等利好的宏觀環(huán)境影響下，上海市的城市建設進入一個高速發(fā)展的階段，城市建設的加快又直接帶動了整個城市交通發(fā)展的速度，其中最引人注目的就是城市軌道交通的規(guī)劃以及開通，不僅會對上海的城市景觀及人口分布產生深遠的影響，而且對上海市的房地產市場也起著非常重要的作用。那么隨著軌道交通的不斷發(fā)展，城市軌道交通沿線需要什么樣的房地產項目呢？在市場調查中，我們發(fā)現(xiàn)－－一、地段說明：從現(xiàn)有或正在啟動的軌道交通路線來看，途經的地區(qū)既有郊區(qū)又有市區(qū)。那么欲在這些軌道交通附近置業(yè)的購房者是傾向于選擇郊區(qū)住宅，還是傾向于選擇臨近市區(qū)的住宅呢？欲在軌道交通附近置業(yè)的購房者中有僅6成左右的會選擇在遠離城區(qū)的地方購買房子。 二、主體戶型面積中小面積的兩居室是城市軌道交通沿線購房者需求的主體戶型，％，61－％，81－％，91－％，101－%。 （見下表）A、 軌道購房者需求的戶型面積表 廳室面積一房二房一衛(wèi)二房二衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)或以上總計60平米及以下3%2%————5%61—80平米2%%————%81—90平米—%1%———%91—100平米1%%3%2%—%101—120平米1%%%3%2%—31.%121—140平米———3%2%1%6%140平米以上1%—2%3%1%1%8%總計8%%%11%5%2%100%說明：另外，調查數(shù)據還顯示，選擇居住遠離市區(qū)的購房者的理想面積在101－120平米之間，％；而選擇居住在近鄰市區(qū)的軌道置業(yè)者的理想面積相對較小，主要以81－90平米和101120平米為主。 B、購房者對面積需求表：需求的面積 臨近城區(qū)的百分比 遠離城區(qū)百分比 60平米以下 6180平米 8190平米 91100平米 101120平米 121140平米 141160平米 合計 說明：“客廳較大、次臥室較小、主臥室、衛(wèi)生間和廚房適中”是城市軌道交通沿線置業(yè)者比較理想的空間布局。 三、產品價格城市軌道交通是帶動城市住宅郊區(qū)化發(fā)展的最主要手段，它通過帶動越來越多的開發(fā)商將注意力轉移到郊區(qū)，來深化城市的郊區(qū)化程度，同時它也需要開發(fā)商努力開發(fā)出最具有吸引力的房子來吸引越來越多的購房者。數(shù)據顯示，總價2040萬，單價25003000元/平米是最受購房者歡迎的房子。具體的數(shù)據如下： A、接受不同總價的購房者比例說明：％，其中20－％。％。需中低價位產品的客戶占據了絕對的主導地位。B、喜歡不同單價的購房者比例 說明：選擇單價在5000元/平米以下的購房者占了86％，其中又以2500－3000元平米的居多，占了27％。5000元/平米以上的僅占10％。 低價位住宅永遠是市場需求的主力。C、房價影響表購買的單價 臨近城區(qū)的百分比 遠離城區(qū)的百分比 2500元以下 25002999元 30003449元 35003999元 40004449元 45004999元 5000元以上 合計 說明：同時，選擇是否臨近市區(qū)也對購房者的購買單價產生較大影響，選擇在臨近市區(qū)的城市軌道交通沿線置業(yè)的購房者對單價較高的房子也有比較高的承受能力，而選擇在遠離市區(qū)的城市軌道交通沿線置業(yè)的購房者相對來說，對低單價的房子需求較大。 選擇在遠離市區(qū)的城市軌道交通沿線置業(yè)的購房者對單價在3500以下的房子需求較大，％。％的人選擇了單價在4000元以上的房子，％的人對單價在5000元以上的房子需求較大。 四、首付及月還款A、期望的月還款 說明：不管是哪里的房子，關注目標購買者的購買力都是最為重要的，首付9－10萬，月還款1000－2000元是大部分軌道置業(yè)者最歡迎的付款方式。 如下圖，％的購房者期望的月還款在1000－3000元之間，其中又以1000－1999元居多，％。值得注意的是，％的購房者期望一次性付款。 B、期望的首付款 說明：從首付款的額度來看，5萬以下的占了13％，5－％，其中又以9－10萬居多，占了42％。 C、首付款占存款的比例表 首付款占存款的比例 百分比 20%以下 20%30% 30%40% 40%50% 50%以上 合計 100 D、月還款占月收入的比例表 月還款占月收入的比例百分比20%以下20%30%30%40%40%50%50%以上合計100說明：另外，就首付款和月還款分別占購房者目前存款和月收入的百分比進行了研究，數(shù)據顯示，40%以上的消費者愿意支付的首付款和月還款分別占購房者目前存款和月收入的20－30％。 五、家庭收入及家庭構成A、 軌道置業(yè)者的家庭構成B、軌道置業(yè)者的個人月收入 說明：到底在城市軌道交通沿線置業(yè)的消費者有哪些特征呢？本次調查發(fā)現(xiàn)，中等收入的兩口和三口之家是鐵軌置業(yè)者的主體。肆、軌道交通沿線房產發(fā)展需要注意的問題隨著上海軌道交通逐次投入使用，及其網絡的逐步成型，“地鐵重整房市版圖”，只要能和軌道交通搭得上的邊的樓盤，都不忘宣傳自己與捷運的親密關系。一、嚴防增值利益被提前透支十余年前臺北地區(qū)的軌道交通（臺灣稱為“捷運系統(tǒng)”），其規(guī)劃曝光到施工及陸續(xù)完工的狀況，兩者運作模式極其類似；當時臺北的房地產業(yè)者，也是大肆歌頌捷運的便利性，及其沿線房價的增值潛力，誘使不明究竟的消費者，一窩蜂的投入所謂“捷運住宅”的搶購行列，其結果是對軌道交通依賴程度頗高的兩端郊區(qū)，樓市景氣持平甚至下挫時，因無足夠利好支持，均變成了房價套牢的重災區(qū)。顯示捷運雖好，但在業(yè)者過度包裝與強力哄抬下，增值利益其實已被部分業(yè)者提前兌現(xiàn)，購屋者則必須獨力承擔跳空飛漲的房價可能走軟、下挫的風險；這是有意購買軌道交通沿線房產的消費者，所必須嚴加防范的。也有不少業(yè)績愿意“以投入成本加合理利潤”的平實價位出售房屋，將日后軌道交通的增值利益反饋給購房者，但就整體行業(yè)來看其所占比例終究不高。二、“莘莊房市效應”已經絕版該地區(qū)從沒有軌道交通時均價2千多元/平方米，通車之后大步躍升至4千多元/平方米，可謂“翻了一番”，而且迄今仍在熱頭上。但一號線系上海地區(qū)破天荒、首先投入運營的地鐵，擁有天時地利，理所自然成為萬眾矚目的焦點堪稱集三千寵愛于一身，從而產生“莘莊房市效應”；惟于不久的未來，總計有十條捷運線將先后完工啟用，在末端車站倍增的情況，否則該區(qū)域房市價位的崩盤，也將指日可待。當然這并不意味著莘莊將有房價重挫危機，觀察的主軸應該在于莘莊地鐵終站的規(guī)劃曝光及正式動工興建之后，迅速帶動了賣場、百貨、零售、文娛……等大型業(yè)者，于很短的時間內，相繼積極投入，才在一號線通車之際，共同打造莘莊的繁榮；由此顯而易見，交通系統(tǒng)必須與大型商業(yè)設施緊密結合，才能發(fā)光發(fā)熱；然而，如前所述，在眾多軌道交通幾乎同步“投產”的情況下，焦點和力量被分散、軟化，導致莘莊的演化過程，很難被有效復制；而即使莘莊房市未來仍能維持于不墜，所依托的，絕不僅只是地鐵。其周邊的商業(yè)設施的持續(xù)發(fā)展，也功不可沒。這充分說明單靠軌道交通，并不足以支撐房價。三、軌道交通只塞人不塞車如此說來，好象否定或輕視了軌道交通對房市的正面效益，其實不然；軌道交通的鏈結，將徹底改善長期以來市民對時空距離的認知，房市版圖勢必重整，房屋的價格判斷方式，已有所改變，更將大幅度改變市民的生活習慣。61