【正文】 春筍般冒出。 表 27：近年上海市嘉定區(qū)南翔板塊商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)表（單位：套） 年度 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 100 以下 0 275 559 2086 1835 692 907 100140 28 361 368 44 548 238 741 140180 154 144 118 180 214 685 136 180260 213 342 282 82 114 394 63 260 以上 0 124 81 164 2 223 1 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 169。克而瑞信息集團(tuán)版權(quán)所有 25 / 58 絕對(duì)保密 時(shí)間效應(yīng)：地鐵沿線板塊在規(guī)劃期內(nèi)價(jià)格增長(zhǎng)幅度相對(duì)較高 地鐵建造的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)可分為規(guī)劃期、施工期、運(yùn)營(yíng)期，每個(gè)時(shí)間點(diǎn)都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià) 產(chǎn)生影響，地鐵沿線房?jī)r(jià)在規(guī)劃期就開(kāi)始大幅飆升，隨著時(shí)間點(diǎn)的推進(jìn)，地鐵施工期、 運(yùn)營(yíng)期的房?jī)r(jià)仍將處于較快上漲階段。 根據(jù)我們對(duì)已開(kāi)通地鐵的城市房?jī)r(jià)的研究，我們發(fā)現(xiàn)地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)間效應(yīng)普遍 存在的現(xiàn)象是，房?jī)r(jià)的漲幅在地鐵規(guī)劃期是最高的，由于對(duì)地鐵建設(shè)的預(yù)期較高，加 之對(duì)地鐵項(xiàng)目的推廣、宣傳，使得在短期內(nèi)地鐵沿線區(qū)域的房?jī)r(jià)進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，而 隨之施工期開(kāi)始，房?jī)r(jià)漲幅放緩，主要是施工期的時(shí)間長(zhǎng)，地鐵的效益沒(méi)有立竿見(jiàn)影， 對(duì)地鐵的宣傳力度也有所減弱，所以人們對(duì)地鐵的預(yù)期略微回落，而當(dāng)?shù)罔F投入運(yùn)營(yíng)， 房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度在短期內(nèi)再次反彈， 12 年內(nèi)，地鐵沿線的房?jī)r(jià)仍會(huì)出現(xiàn)較高速度的增 長(zhǎng)。 圖 211：地鐵從規(guī)劃到運(yùn)營(yíng)不同時(shí)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度變動(dòng)示意圖 房?jī)r(jià) 運(yùn)營(yíng)期 施工期 規(guī)劃期 O 時(shí)間 （ 1）規(guī)劃期：地鐵利好提高消費(fèi)者預(yù)期，房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲 地鐵規(guī)劃已經(jīng)披露，首先就有房產(chǎn)商搶先布局，企業(yè)在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)把地價(jià)推 高，其次，企業(yè)將地鐵作為項(xiàng)目主要的營(yíng)銷賣點(diǎn)來(lái)推廣，并強(qiáng)調(diào)“地鐵樓盤(pán)”的房產(chǎn)價(jià) 值，吸引了大批資金充足的投資客，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)迅速上漲，這在上海、深圳、 南京等城市都得到了證實(shí)。 一線城市中以上海為例，地鐵 20 號(hào)線是上海市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃 (20232023 年 )中的一條新建線路，在 2023 年該規(guī)劃公示， 2023 年正式確立規(guī)劃，選取該線路途 經(jīng)的青浦鎮(zhèn)板塊進(jìn)行分析可見(jiàn)，地鐵規(guī)劃出臺(tái)的 202 2023 年這兩年，青浦鎮(zhèn)板塊的 商品住宅成交均價(jià)較前兩年明顯攀升，而且高于全市成交均價(jià)。 169?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)版權(quán)所有 26 / 58 絕對(duì)保密 圖 212：青浦鎮(zhèn)板塊新建商品住宅成交均價(jià)增速走勢(shì) % % % % % % 2023年 2023年 青浦鎮(zhèn)版塊 2023年 全市 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 2023年 2023年 同樣，位于青浦新城板塊的樓盤(pán)帕緹歐香的價(jià)格變動(dòng)也表明地鐵規(guī)劃期房?jī)r(jià)受到 大力助推。該樓盤(pán)在 2023 及 2023 年期間商品住宅成交均價(jià)月漲幅顯著提升，尤其是 2023 年規(guī)劃確定以后，該項(xiàng)目在 3 月的成交均價(jià)高達(dá) 18593 元 /平方米，月漲幅升至 %。 表 28：帕緹歐香 2023 年到 2023 年成交均價(jià)漲幅 日期 2023 年 5 月 2023 年 7 月 2023 年 8 月 2023 年 9 月 2023 年 11 月 2023 年 1 月 2023 年 3 月 物業(yè)屬性 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 成交均價(jià) 9000 9851 10451 11240 12305 13911 18593 月漲幅 / % % % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC （ 2）施工期：地鐵沿線房?jī)r(jià)持續(xù)提升，增長(zhǎng)幅度較為緩和 施工期時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，此時(shí)市場(chǎng)對(duì)地鐵的熱衷度略有減退，加之這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn) 商減弱了對(duì)地鐵樓盤(pán)的宣傳力度，市場(chǎng)對(duì)地鐵項(xiàng)目的關(guān)注度下降了一些，所以地鐵沿線 板塊的房?jī)r(jià)雖然仍保持增長(zhǎng)，但上漲幅度已不及地鐵規(guī)劃期。在施工期即將結(jié)束、臨近 通車的時(shí)候房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)一波集中上漲的情況。 一線城市中以深圳為例，深圳新安板塊位于深圳地鐵二期工程中環(huán)中線的沿線， 施工期在 07 年到 11 年之間，分析這段時(shí)間新安板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出， 20232023 年新安板塊的住宅成交均價(jià)漲幅逐年增長(zhǎng)， 2023 年地鐵即將通車，這個(gè)時(shí)期的成交均 價(jià)快速上漲，成交均價(jià)漲幅到達(dá) 150%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市成交均價(jià)的漲幅。 169?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)版權(quán)所有 27 / 58 絕對(duì)保密 圖 213：新安板塊和全市歷年住宅成交均價(jià)漲幅對(duì)比 % % % % % 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 % % 新安板塊成交均價(jià)環(huán)比 全市成交均價(jià)環(huán)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 再舉一個(gè)上海項(xiàng)目的例子，位于顧村板塊的保利葉上海，該項(xiàng)目快速接駁 7 號(hào)線， 下表是 2023 到 2023 年保利葉上海部分月份的成交均價(jià)， 2023 年 7 號(hào)線開(kāi)始通到顧村 板塊，所以該項(xiàng)目受到輻射的地鐵施工期為 2023 年 2023 年 7 月，我們可以看出，在 施工期房?jī)r(jià)是穩(wěn)步上升的，但上漲的速率比軌道交通投入運(yùn)營(yíng)之時(shí)的上漲要稍慢一些， 而在施工期接近尾聲的時(shí)候，項(xiàng)目成交均價(jià)再度出現(xiàn)大跨度漲幅。 表 29：保利葉上海 2023 年到 2023 年成交均價(jià)漲幅 日期 2023 年 2 月 2023 年 7 月 2023 年 6 月 2023 年 2 月 2023 年 12 月 2023 年 11 月 物業(yè)屬性 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 成交均價(jià) 16,486 13,869 11,511 11,262 10,743 10,089 漲幅 % % % % % / 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 再看一下二線城市的情況，選取沈陽(yáng)地鐵 2 號(hào)線經(jīng)過(guò)的遠(yuǎn)郊區(qū)域（虎石臺(tái)板塊）、 以跨越城市主河流渾河站點(diǎn)的近郊區(qū)域（渾河橋板塊）和 1 號(hào)線交匯的市中心區(qū)域（五 里河板塊）作為研究重點(diǎn)分析。 2023 年 2 號(hào)線規(guī)劃出臺(tái)， 2023 年奧體中心站主體工程竣工， 2023 年底 2 號(hào)線 舉行通車儀式，所以 2023 年 2023 年為地鐵的施工期， 2023 年底至今是地鐵 2 號(hào)線 的運(yùn)營(yíng)期， 20232023 年為地鐵臨近開(kāi)通時(shí)期。從 2 號(hào)線途經(jīng)典型板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái) 看，施工期 2 號(hào)線沿線板塊的房?jī)r(jià)持續(xù)走高，但在地鐵工程初期房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度并不 169?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)版權(quán)所有 28 / 58 絕對(duì)保密 明顯， 2023 年底 2023 年這段時(shí)間房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度顯著提升，主要的地鐵臨近開(kāi)通， 消費(fèi)者信心提升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波集中增長(zhǎng)。 圖 214： 2 號(hào)線途徑典型板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 16000 14000 12023 10000 8000 6000 4000 2023 0 2023年 遠(yuǎn)郊虎石臺(tái) 2023年 2023年 近郊渾河橋 2023年 2023年 2023年 全沈陽(yáng)市 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 地鐵工程初期 地鐵竣工 中心五里河 （ 3）運(yùn)營(yíng)期：地鐵開(kāi)通 12 年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅再度提升，之后地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的助推削弱 地鐵運(yùn)營(yíng)開(kāi)始初期，居民切實(shí)感受到軌道交通的便利，對(duì)地鐵沿線板塊的需求再 度提升，所以地鐵通車 12 兩年內(nèi)其沿線板塊住宅成交均價(jià)再次出現(xiàn)集中上漲的情況， 而隨后房?jī)r(jià)走勢(shì)將更為平穩(wěn)，地鐵推動(dòng)房?jī)r(jià)的作用力將逐步削弱。 為了證明這點(diǎn)，我們以一線城市中的深圳為例，深圳布吉板塊位于環(huán)中線和龍崗 線的交界處，靠近市中心，在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，自 2023 年后半期開(kāi)始，這個(gè)板塊住宅成交價(jià) 的增長(zhǎng)幅度明顯放緩，房?jī)r(jià)的漲幅從高位回落。由于地鐵的影響，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度依然高 于全市成交均價(jià)的漲幅。 169。克而瑞信息集團(tuán)版權(quán)所有 29 / 58 絕對(duì)保密 圖 215：布吉板塊和全市歷年住宅成交均價(jià)漲幅對(duì)比 % % % % % % % 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 全市成交均價(jià)環(huán)比 布吉板塊成交均價(jià)環(huán)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 再看一個(gè)具體項(xiàng)目的例子，布吉板塊內(nèi)的信義景和園項(xiàng)目靠近龍崗線附近，該樓 盤(pán)于 2023 年 5 月開(kāi)盤(pán)后，共推出四期，每期的房?jī)r(jià)都隨著地鐵的建設(shè)一路走高，從最 初的 9000 元 /平方米，漲至 2023 年中期的 萬(wàn)元 /平方米。在地鐵建成之后，可以 看到，房?jī)r(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，后幾個(gè)月的銷售價(jià)格一直在 萬(wàn)元 /平方米上下徘徊，分析下 來(lái)看，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的成交均價(jià)漲幅是最低的。 圖 216：布吉板塊和信義景和園 2023 年 2023 年住宅成交均價(jià)走勢(shì) 25000 20230 15000 10000 5000 0 2023年 5月 2023年 8月 2023年 11月 2023年 2月 2023年 5月 2023年 8月 2023年 11月 2023年 2月 2023年 5月 2023年 8月 2023年 11月 2023年 2月 2023年 5月 2023年 8月 2023年 11月 2023年 2月 2023年 5月 30 / 信義景和園 布吉板塊 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 根據(jù)二線城市的情況來(lái)看，地鐵運(yùn)營(yíng)期同樣會(huì)在短期內(nèi)有一小波房?jī)r(jià)猛漲的階段， 之后地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響就變得較為微弱。沈陽(yáng)地鐵 1 號(hào)線在 20232023 年處于規(guī)劃及 建設(shè)階段， 2023 年后正式運(yùn)營(yíng)。從沈陽(yáng)地鐵 1 號(hào)線建設(shè)關(guān)鍵點(diǎn)各區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅情況來(lái) 看， 2023 年及 2023 年房?jī)r(jià)漲幅較 2023 年顯著提升， 2023 2023 年之間地鐵正式投 169?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)版權(quán)所有 58 絕對(duì)保密 入使用，購(gòu)房者實(shí)際體驗(yàn)到了其便利性及沿線商業(yè)環(huán)境的改善，所以房?jī)r(jià)在再次出現(xiàn)大 幅上漲，而 2023 年部分區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始回落，房?jī)r(jià)集中上漲的態(tài)勢(shì)退去。 圖 217：沈陽(yáng)地鐵 1 號(hào)線建設(shè)關(guān)鍵點(diǎn)各區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅情況 于洪區(qū) 1 號(hào) 線建 設(shè) 關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn) 鐵西區(qū) 5% 6% 9% 16% 14% 和平區(qū) 21% 9% 6% 24% 6% 沈河區(qū) 63% 23% 24% 28% 32% 大東區(qū) 19% 0% 17% 25% 7% 2023 年