【正文】 樂等多功能的時(shí)代海岸；天津華田集團(tuán)擬投資100億元開發(fā)三亞太陽灣度假區(qū)和南麗湖健康旅游區(qū)等項(xiàng)目；首旅集團(tuán)等五家大集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)鹿回頭小東海度假區(qū)頂級(jí)度假項(xiàng)目。在全國名列前矛的房地產(chǎn)集團(tuán)萬科、萬通、首開等已進(jìn)駐?？凇⑷齺?，投巨資成片開發(fā)旅游地產(chǎn)。、海南房地產(chǎn)形勢的預(yù)測：、旅游房地產(chǎn)投資將大幅增長上述這批大型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在未來幾年里正式進(jìn)入主要投資期，在這批大項(xiàng)目的帶動(dòng)下海南旅游房地產(chǎn)正逐步進(jìn)入一個(gè)新的開發(fā)高潮，未來幾年海南旅游房地產(chǎn)投資總額將會(huì)大幅增長，由于新的客源市場啟動(dòng)和開發(fā)，新開工面積、施工面積和可預(yù)售面積也將會(huì)大幅增加。、投資布局將從目前的?？?、三亞兩點(diǎn)向整個(gè)東線開拓。目前海南房地產(chǎn)總投資的90%以上在?？诤腿齺?，由于三亞房地產(chǎn)的島外市場，甚至境外市場已開始啟動(dòng)，并且開發(fā)前景良好和潛力巨大，三亞的房地產(chǎn)投資與市場銷售的量和金額有逐漸超過海口的趨勢。而隨著瓊海博鰲、文昌銅鼓嶺、萬寧石梅灣、萬寧神州半島等項(xiàng)目的開發(fā)，海南的房地產(chǎn)開發(fā)將由目前的兩點(diǎn)逐步向整個(gè)東線延伸。隨著海南東環(huán)城際快速鐵路的建設(shè)，這種延伸的速度將會(huì)越來越快。瓊海的博鰲、官塘和文昌的高隆灣等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已開始啟動(dòng)，并出現(xiàn)旺銷的局面，如：博鰲的玉帶灣度假酒店、官塘的天來泉、高隆灣的森海灣溫泉海景花園等。、海南房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持平穩(wěn)的增長趨勢雖然海南房地產(chǎn)價(jià)格近幾年有了一定的增長，但目前每平方米價(jià)格僅為3300余元，相對(duì)于全國房地產(chǎn)價(jià)格來講還是偏低，尚存很大的發(fā)展?jié)摿ΑＦ浯斡捎诤Ｄ蠈⒔ㄔO(shè)一批上百億元的工業(yè)大項(xiàng)目，還有石油化工、醫(yī)藥、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、石英砂、玻璃制造等新的產(chǎn)業(yè)增長亮點(diǎn)。這些大項(xiàng)目將在近年間陸續(xù)投產(chǎn)，有望帶來旺盛的人氣和購買力。除此以外，海南一流的人居環(huán)境也吸引島外居民來此“二次置業(yè)”。作為中國唯一沒有冬天的海島和政府倡導(dǎo)的“健康島”，海南房地產(chǎn)市場對(duì)國內(nèi)富裕階層及周邊國家、地區(qū)人士的吸引力越來越大，度假消費(fèi)及投資正成為可預(yù)期的時(shí)尚和選擇。 注：本節(jié)的數(shù)據(jù)來自：④ 、《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》；⑤ 、 海南日?qǐng)?bào)、?？谕韴?bào)有關(guān)報(bào)道⑥ 、海南省統(tǒng)計(jì)局、海南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、海南省建設(shè)廳等提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析資料三亞房地產(chǎn)市場分析、三亞房地產(chǎn)復(fù)蘇的內(nèi)在原因分析三亞市房地產(chǎn)經(jīng)過90年代的泡沫洗禮后，2001年才開始重新復(fù)蘇，經(jīng)過2002年的發(fā)展，2003年由于中國“非典”達(dá)到高速增長，房地產(chǎn)投資額、開發(fā)量和銷售量達(dá)到歷史新高，價(jià)格持續(xù)走強(qiáng)。三亞商品房的價(jià)格在海南島位居第一,比省會(huì)城市?？诘木鶅r(jià)高出近1倍，在全國名列第十。如前言所述三亞房地產(chǎn)這次重新復(fù)蘇和發(fā)展，主要得益于這三大因素的綜合作用：一是中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展；二是三亞自身具有的優(yōu)越自然資源條件，三是三亞旅游業(yè)迅猛發(fā)展和全球知名度提高的帶動(dòng)。、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，富有階層生活方式的改變近20年多來中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，使中高收入階層擁有了改變生活方式、追求生活質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。中國從1978年到2005年25年之間，經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長超過8%；人均GDP從1978年的不足50美元，增長到2005年的1707美元，長江三角洲地區(qū)人均GDP超過5000美元。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長推動(dòng)了中國居民個(gè)人財(cái)富的積累，富有階層迅速屈起。著名財(cái)經(jīng)雜志《蒙代爾》(The Mundell)中文版最新調(diào)查結(jié)果表明：中國已經(jīng)有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的富有階層，財(cái)富超過1億元的富豪有1萬人，中國百萬富翁的人數(shù)占總?cè)巳旱?%。美林集團(tuán)和凱捷顧問公司聯(lián)合發(fā)布《2005年全球財(cái)富報(bào)告》也顯示，2004年底中國內(nèi)地的富裕人口（扣除自住物業(yè)，額外擁有超過100萬美元以上的樓宇、股票和現(xiàn)金等資產(chǎn)總值的人士）總數(shù)接近30萬人。該報(bào)告研究還發(fā)現(xiàn)，亞太地區(qū)富裕人士偏好房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)在所有資產(chǎn)中約占19％。這些先富起來的階層開始轉(zhuǎn)變了人生的觀念、改變生活方式、講究生活質(zhì)量，異地購房、旅游、休閑度假、養(yǎng)老如今成為時(shí)尚。特別是2003年中國歷經(jīng)SARS的洗禮后國人更加注重生活的品質(zhì)及自己和家人的健康。異地購房休閑度假、養(yǎng)老趨勢愈演愈濃。正是中國內(nèi)地人士的異地購房，在一定程度上使三亞的房地產(chǎn)得到迅速的復(fù)蘇和發(fā)展。、三亞的自然資源得天獨(dú)厚：三亞房地產(chǎn)出售的不僅僅是建筑本身，極大程度上出售的是三亞所獨(dú)有的‘海水、沙灘、陽光、空氣和植被、青山’等自然資源和一枝獨(dú)秀的山水景觀（依山傍水，周圍靠山，城中兩條河流淌，一直流到南海，流到大洋）。三亞一年四季陽光明媚，空氣清新宜人，擁有湛藍(lán)的天空、清澈的海水、潔白如銀的沙灘、良好的生態(tài)植被和綿延起伏的青山，是中國唯一的熱帶海濱旅游城市，聯(lián)合國公告最適合人類居住的地方。春光明媚的三亞，如詩如畫的三亞，是夢想者的家園，是旅游者的度假天堂，是最佳的第二居住地。A、海水、沙灘：三亞三面環(huán)海，擁有19個(gè)港灣，綿軟細(xì)膩、潔白無瑕的沙灘綿延伸展。湛藍(lán)的海水清澈如鏡，三亞亞龍灣的海水能見度10米以上。聯(lián)合國世界旅游組織秘書長尼亞克先生考察完亞龍灣后，很興奮地?fù)]筆書寫“亞龍灣具有得天獨(dú)厚的自然條件，銀色的沙灘、清澈的海水、綿延優(yōu)美的海灘、未被破壞的山峰和海島上原始粗獷的植被，這里有一個(gè)真正的天堂。B、空氣：三亞的空氣質(zhì)量在世界環(huán)保組織監(jiān)測認(rèn)定的全球10個(gè)空氣質(zhì)量最好的城市中，僅次于古巴名城哈瓦那，列居第二，?？谑辛芯拥谖濉＿B世人向往的度假勝地夏威夷，也只能甘居后位。，使三亞終年有清潔燥熱的海風(fēng)吹拂，空氣中的有害物質(zhì)和浮塵被大氣環(huán)流蕩滌一清，空氣中的負(fù)離子指數(shù)高于北京8倍，被譽(yù)為“向全世界出口陽光和空氣的城市”。C、氣候、陽光：三亞四季常溫、陽光常照?！?，氣溫最高的七月，℃；氣溫最低的一月，平均溫度在21℃，全年日照時(shí)間2563小時(shí)。這里四季如春，三冬不見霜和雪，四季鮮花常盛開。D、河流：三亞市境內(nèi)有中小河流12條，其中最著名的當(dāng)數(shù)三亞河。三亞河，從城的中間緩緩流過。在河的兩岸，長滿了茂密的紅樹林，形成了罕見的城市紅樹林景觀，不時(shí)可見白鷺鳥林中信庭漫步，或飛翔或歇息，顯得別樣的從容與悠閑……。碧綠的河水、翠綠的河岸、文明的村落、純樸的百姓，構(gòu)成了一幅幅美景，稱之為人文河、生態(tài)河、綠色河。E、蔥綠的植被、青山：三亞市三面環(huán)山，山嶺綿延起伏，層次分明，群山如綠色屏障更使三亞嫵媚多姿。山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。有了大海的環(huán)抱，三亞的山顯得更美。海，也因有了山的映襯，變得湛藍(lán)。山是海的升華，海是山的延伸。形成一幅南海之濱的山海奇觀! 三亞地處低緯度，其有河口、港灣、海島、濱海濕地、山區(qū)等多種類型的生態(tài)系統(tǒng)，物種繁多，資源豐富。%，全市森林面積12萬公頃，森林覆蓋率為63%。三亞這種得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，給她帶來發(fā)展的天然優(yōu)勢。、三亞旅游的發(fā)展和轉(zhuǎn)型進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和擴(kuò)大如前所述近幾年三亞旅游業(yè)得到前所未有的發(fā)展，三亞已從昔日的南國漁村成為新興的國際熱帶海濱旅游城市和度假旅游目的地，成為一個(gè)健康之都、美麗之都、休閑之都、浪漫之都，國內(nèi)外旅客絡(luò)繹不絕，流連忘返。正是三亞市旅游業(yè)高速發(fā)展，向世界宣傳了一個(gè)美麗的三亞，讓游客發(fā)現(xiàn)了一個(gè)迷人的三亞，讓人們迷戀上一個(gè)健康的三亞，讓越來越多富裕起來的人開始想擁有一個(gè)自己的三亞。 “沒有三亞旅游業(yè)的發(fā)展，就沒有三亞房地產(chǎn)的發(fā)展”。、三亞房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析、投資：正處于增長期，基數(shù)小、增幅大、總量小20世紀(jì)90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫，將三亞的房地產(chǎn)帶入了低谷。1993年到2000年的8年間，三亞的房地產(chǎn)年投資額都未達(dá)到1億元，直到2001年下半年才真正開始復(fù)蘇。雖然經(jīng)過近幾年的快速增長，但總量還比較小，目前仍處在復(fù)蘇后的快速增長階段。如2005年房地產(chǎn)完成投資總額增長了40%。%，，商品房銷售70萬平方米，還僅相當(dāng)于?？诘囊话搿＃〝?shù)據(jù)來自：三亞市房產(chǎn)局）5 .、土地：供應(yīng)偏緊，海邊一線地非常稀缺 從下圖可以看到從2001年起政府出讓土地的面積很少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于規(guī)劃報(bào)建用地面積。說明三亞近幾年房地產(chǎn)開發(fā)用地主要來自于存量土地再出讓和閑置土地的盤活，新增建設(shè)用地很少。目前開發(fā)商儲(chǔ)備的土地基本開發(fā)完，三亞政府為了保持三亞市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，2005年在三亞灣新城和臨春推出兩宗出讓土地，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了島外市場的需求。而且政府出讓的土地主要集中在臨春、月川新城區(qū)和海坡二線地，根本沒有可開發(fā)的海景一線地出讓。市中心現(xiàn)只有三亞灣鳳凰島、三亞河鳳凰城等成片土地開發(fā)，東部海棠灣有成片海濱土地可供開發(fā)。（數(shù)據(jù)來自；三亞市房產(chǎn)局）、供求：均有較大增長，海景房出現(xiàn)供不應(yīng)求從表18可以看到，從2001年以來三亞市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售面積、竣工面積和銷售面積，均有較大增長，而且批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積基本相等，有力地說明了目前三亞市房地產(chǎn)正處于增長期，供需基本平衡，沒有產(chǎn)生新的積壓，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為穩(wěn)定。表26：十五期間三亞房地產(chǎn)供求情況年限批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）商品房竣工面積（萬㎡）商品房銷售面積（萬㎡）2001年24352002年2221802003年4146012004年628518992005年5066732006年（數(shù)據(jù)來自；三亞市房產(chǎn)局）三亞市2007年12月批準(zhǔn)商品房預(yù)售萬平米，和去年同期相比減少17%。其中商品住房萬平方米（2077套）；登記銷售面積萬平方米，和去年同期相比增長19%，占上年全年銷售總量的24%。其中商品住房萬平方米（1909套）,商業(yè)用房萬平方米；其中2月登記銷售商品房萬平方米，其中商品住房萬平方米，共899套。從三亞商品房銷售價(jià)格仍在大幅上升、海景一線旅游房地產(chǎn)銷售周期的縮短和銷售率的提高，空置率下降，可以證明三亞商品房特別是海景一線的旅游房產(chǎn)正處于供不應(yīng)求的健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。、價(jià)格：持續(xù)上升，增幅仍然較高：（數(shù)據(jù)來自；三亞市房產(chǎn)局）三亞商品房價(jià)格從2001年起一直在大幅度增長，從2000年的1000元/平方米增長到2005年的5156元/平方米，五年期間增長了4倍多。2007年元旦、春節(jié)兩節(jié)后房價(jià)漲幅度更大，2007年12月,商品住房平均售價(jià)7068元/平方米,和去年同期相比增長43%。2月份平均售價(jià)為7542元/平方米,和去年同期相比增長54%,與上年全年平均價(jià)格相比增長47%。有三方面原因的綜合作用：首先，是2000年三亞房地產(chǎn)價(jià)格明顯被低估，與其價(jià)值相背離，價(jià)格的上升是一種理性的回歸；其次，是供求失衡。供給方面：土地供給減少，特別是海景一線地的稀缺，使得三亞房地產(chǎn)的供應(yīng)，特別是旅游房地產(chǎn)的供應(yīng)出現(xiàn)不足，與此相反，在需求方面由于三亞的獨(dú)特自然條件優(yōu)勢，吸引著越來越多的國內(nèi)外人士到三亞購房，這種供需矛盾促使房價(jià)上升。再次，是成本上升。一是房地產(chǎn)開發(fā)用地成本上漲，2005年單位土地面積購置費(fèi)是2001年的8倍多。二是拆遷成本加大。三是商品住宅品質(zhì)提升，居住環(huán)境改善、新材料使用、建材價(jià)格和建筑工人工資上漲等均不同程度增加了建設(shè)成本。表27：三亞近幾年部分土地拍賣價(jià)格表序號(hào)地塊位置拍賣時(shí)間土地面積（畝）總價(jià)（萬元）單價(jià)（萬元/畝）中標(biāo)公司1海坡一線海岸35——2海坡一線海岸1509700溫州市國光房地產(chǎn)開發(fā)公司3海坡一線海岸16000127北京銀創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4月川新城(內(nèi)陸地,看不到海)8400120三亞昌達(dá)房地產(chǎn)公司5豐興隆大橋南側(cè)(內(nèi)陸地,看不到海)6300187三亞河港綜合治理有限公司 （數(shù)據(jù)來源：三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)）目前亞龍灣、三亞灣一線土地的市場價(jià)格已漲到300萬元左右，大東海及其他區(qū)域一線土地也在200多萬元。、客源：國內(nèi)及境外市場進(jìn)一步拓寬。眾所周知三亞房地產(chǎn)市場是一個(gè)純粹的“島外市場”，本報(bào)告將不再就這一觀點(diǎn)作進(jìn)一步的分析，而是對(duì)這個(gè)市場發(fā)生的新變化進(jìn)行分析。表28：2005年三亞購房者分布情況統(tǒng)計(jì)表國家或地區(qū)購房套數(shù)國家或地區(qū)購房套數(shù)國家或地區(qū)購房套數(shù)上海1645寧夏61美國94海南926甘肅57坦桑尼亞34浙江647新疆52日本15黑龍江502安徽51法國14北京497江西47德國7江蘇406河南44意大利4遼寧246內(nèi)蒙古43奧地利4四川177福建40英國4山東165陜西38加拿大4廣東164貴州31新加坡3湖南140廣西20澳大利亞3山西120云南10韓國2吉林111青海4馬來西亞2河北110瑞士2重慶86荷蘭2天津82香港30羅馬尼亞1湖北79臺(tái)灣11挪威1（數(shù)據(jù)來自；三亞市房產(chǎn)局）由此可以得出以下結(jié)論：——島外購房客戶的比重進(jìn)一步加大，2002006年島外客戶購房達(dá)到86%，比2004年的82%增加了4個(gè)百分點(diǎn)。2007年12月，銷售總套數(shù)1909套，面積萬平方米，島外銷售1742套，面積萬平方米，島外市場占總銷售套數(shù)的91%，占總銷售面積的91%?！?“兩區(qū)一都”（東北高寒地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、首都北京）仍是主要客源地，2005年來自“兩區(qū)一都”的購房量達(dá)到4054套，占總銷售量的59%