【正文】 91三是商品住宅品質(zhì)提升，居住環(huán)境改善、新材料使用、建材價格和建筑工人工資上漲等均不同程度增加了建設(shè)成本。7068萬平方米，其中商品住房其中商品住房2077表26：十五期間三亞房地產(chǎn)供求情況年限批準(zhǔn)預(yù)售項目數(shù)（個）批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）商品房竣工面積（萬㎡）商品房銷售面積（萬㎡）2001年24352002年2221802003年4146012004年628518992005年5066732006年（數(shù)據(jù)來自；三亞市房產(chǎn)局）三亞市2007年12月批準(zhǔn)商品房預(yù)售如2005年房地產(chǎn)完成投資總額增長了40%。%，全市森林面積12萬公頃，森林覆蓋率為63%。在河的兩岸，長滿了茂密的紅樹林，形成了罕見的城市紅樹林景觀，不時可見白鷺鳥林中信庭漫步，或飛翔或歇息，顯得別樣的從容與悠閑……。B、空氣：三亞的空氣質(zhì)量在世界環(huán)保組織監(jiān)測認(rèn)定的全球10個空氣質(zhì)量最好的城市中，僅次于古巴名城哈瓦那，列居第二，?？谑辛芯拥谖?。異地購房休閑度假、養(yǎng)老趨勢愈演愈濃。、經(jīng)濟(jì)和社會的持續(xù)發(fā)展，富有階層生活方式的改變近20年多來中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長，使中高收入階層擁有了改變生活方式、追求生活質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。、海南房地產(chǎn)價格將會保持平穩(wěn)的增長趨勢雖然海南房地產(chǎn)價格近幾年有了一定的增長，但目前每平方米價格僅為3300余元，相對于全國房地產(chǎn)價格來講還是偏低，尚存很大的發(fā)展?jié)摿?。如：中信國安擬用10年時間，投資100多億元將該規(guī)劃區(qū)建成適合博鰲亞洲論壇發(fā)展、具有世界一流水平的會議中心和特色鮮明的旅游度假休閑中心；中信泰富投資100億元開發(fā)神州半島項目框架協(xié)議；電訊盈科———和黃地產(chǎn)、中國保利集團(tuán)、上海家化集團(tuán)、美國泰威集團(tuán)、新加坡星獅集團(tuán)、中糧集團(tuán)、海南翰星實業(yè)投資等聯(lián)合投資海棠灣，投資擬達(dá)數(shù)百億元；新世界中國地產(chǎn)有限公司以18億拍得美麗沙半島的3307畝地，項目總投資額達(dá)90億元；深圳市華隆投資集團(tuán)有限公司擬投資１００億元合作開發(fā)銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)；天津萬隆集團(tuán)子公司海南優(yōu)聯(lián)將斥資１００億開發(fā)新埠島；香港雅居樂擬投資100億元開發(fā)陵水清水灣；華潤集團(tuán)將投資50億元開發(fā)萬寧市石梅灣；首都機(jī)場集團(tuán)投資開發(fā)占地2000多畝的三亞山水國際項目；創(chuàng)維集團(tuán)投資20億元在三亞投資開發(fā)一個集旅游、度假、休閑和娛樂等多功能的時代海岸；天津華田集團(tuán)擬投資100億元開發(fā)三亞太陽灣度假區(qū)和南麗湖健康旅游區(qū)等項目；首旅集團(tuán)等五家大集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)鹿回頭小東海度假區(qū)頂級度假項目。全省處置積壓房地產(chǎn)工作已基本結(jié)束，影響全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的積壓房地產(chǎn)問題得到根本解決，％；，％；，％。表23：“20012006年”海南房地產(chǎn)投資統(tǒng)計表年份房地產(chǎn)投資額增長百分比2001年%2002年%2003年%2004年%2005年%2006年26% （數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計局）、竣工面積小于銷售面積，積壓房地產(chǎn)得到不斷消化表24： “20012006年”海南房地產(chǎn)開發(fā)與銷售面積統(tǒng)計表項一座主樓及8棟別墅組成三亞水業(yè)海景大酒店 天涯水業(yè)集團(tuán)投資，一期四星級酒店，二期五星工程即將破土動工。同時，亞龍灣的余下海濱用地近兩年內(nèi)有3—4家五星級以上酒店興建開業(yè)，如：由首開投資的天鴻度假村第二期，由華田集團(tuán)投資的太陽灣柏悅頂級酒店，還有中糧、萬通集團(tuán)投資的四季等酒店。但四星級酒店的年營業(yè)收入?yún)s在5002000元之間。國外商務(wù)客源貢獻(xiàn)的平均房價最高，五星、四星和三星中，國外商務(wù)客源貢獻(xiàn)的平均房價分別達(dá)到人民幣998元、583元和351元。其中：目前加上已按五星級以上標(biāo)準(zhǔn)建成待報和在建的五星級酒店將接近30家。其中：(1)五星級飯店242座，%；(2)四星級飯店971座，%；(3)三星級飯店3914座，%；(4)二星級飯店5096座，%；(5)一星級飯店665座，%。2020年將超過1000萬人。增長15%；國內(nèi)旅游總收入6230億元，%。、旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展和規(guī)模龐大的旅游市場的迅猛增長，為國內(nèi)及三亞酒店行業(yè)的發(fā)展提供了充足、旺盛的客源市場基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)式酒店主要布局在三亞市區(qū)和西部文化休閑旅游區(qū)旅游購物規(guī)劃目標(biāo)：近期旅游商品收入占全市旅游總收入的25%，遠(yuǎn)期達(dá)到旅游業(yè)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)旅游購物收入在旅游總收入的平均水平。以“大美”與“3S+3N+3Y”為三亞旅游確立獨(dú)特優(yōu)勢?！蛾P(guān)于三亞市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報告》也明確提出，到2010年旅游飯店接待過夜游客將超過750萬人次,旅游總收入將突破百億元。、三亞旅游業(yè)十一五期間仍將保持高速增長。今年春節(jié)黃金周，三亞旅游呈現(xiàn)出近年來少有的旺勢，散客多、回頭游客多、自駕車多、直達(dá)三亞游客多、外國游客多和旅游收益增長明顯高于游客量增長等“五多一高”構(gòu)成三亞今年春節(jié)黃金周的亮點。、度假游樂游受青睞，散客自助自駕游成為時尚，高端客源市場增長快。%。(數(shù)據(jù)來自：三亞市統(tǒng)計局)2005年，%，“十五”%。雖然2005年、2006年由于旅游房地產(chǎn)等旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使旅游收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重下降，但仍然占到69%、60%，三亞已經(jīng)成為一個不折不扣的以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游度假城市?！康禺a(chǎn)業(yè)方面，“十五”，是“九五”；銷售額達(dá)108億元，是“九五”的18倍；房地產(chǎn)業(yè)對“十五”期間經(jīng)濟(jì)增長的拉動明顯，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，%；，比上年增長 %。今年內(nèi)投資預(yù)計在1000萬元以上的項目共100多個，其中續(xù)建項目61個、計劃新開工項目41個，余下為預(yù)備項目等。其中，%。表14：海南省旅游接待規(guī)模發(fā)展趨勢 單位：萬人次年份1994199519961997199819992000200120022003200420052006旅游人次290326486790865927100811251256123414031605．02 注：本小節(jié)的數(shù)據(jù)來自：海南省統(tǒng)計局《統(tǒng)計公報》及海南省房地產(chǎn)協(xié)會、海南省旅游局提供的數(shù)據(jù)；、三亞宏觀國民經(jīng)濟(jì)分析 雖然三亞旅游、房地產(chǎn)主要以“島外市場”為主，三亞宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與旅游房地產(chǎn)需求的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，但通過研究和分析三亞本地國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r可以更全面地了解和分析三亞旅游、房地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)及其地位；也是預(yù)測三亞房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的重要參考。 表12：全省固定資產(chǎn)投資增長情況 單位:億元指 標(biāo)19901995200020022003200420052006全社會固定資產(chǎn)投資總額425．74年增長率%%%12．2%表13：全省房地產(chǎn)投資增長情況 單位:億元指 標(biāo)2000200120022003200420052006房地產(chǎn)投資總額2089．26年增長率66%66%17%%%%26%海南省以其獨(dú)具特色的海洋、海島風(fēng)情和中國唯一的熱帶濱海風(fēng)光，正發(fā)展成為國內(nèi)外最向往的旅游度假目的地和和第二度假居住地，2020年內(nèi)建成中國旅游強(qiáng)省和亞洲一流/世界著名的海島旅游休閑度假勝地。％，“十五”，％。近年來，海南經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，省政府加大招商引進(jìn)大企業(yè)、大項目政策，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)看好海南，競相來海南投資。2006年，全省生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%，自2003年走出“房地產(chǎn)泡沫”陰影進(jìn)入兩位數(shù)增長平臺后，創(chuàng)1994年以來生產(chǎn)總值增速新高，提前一年實現(xiàn)生產(chǎn)總值跨千億目標(biāo)。由于三亞作為全球的熱帶濱海旅游目的地的形象和品牌已形成，其旅游、房地產(chǎn)市場已從國內(nèi)走到境外，已從最早的港澳臺發(fā)展到東南亞、日韓市場，俄羅斯等市場已形成，北歐、西歐和北美市場也即將開拓和啟動。、三亞旅游房地產(chǎn)主要目標(biāo)市場地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析三亞旅游度假及房地產(chǎn)購房客戶的主要來源可總結(jié)為“兩區(qū)一都”，即以上海為龍頭的“長三角地區(qū)”、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”以及“首都”北京地區(qū)。表4：20012006年城鄉(xiāng)居民生活改善情況單位：元序號指標(biāo)2001年2002年2003年2004年2005年20061城鎮(zhèn)居民人均可支配收入686077038472942210493117592農(nóng)村居民人均純收入2366247626222936325535873城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)%35．84農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)%43（數(shù)據(jù)來自：國家統(tǒng)計局）圖4 2002－2006年城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額及其增長速度 （數(shù)據(jù)來自：國家統(tǒng)計局）、“十一五”期間全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策展望近年世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的增長勢頭，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長為主要趨勢，但仍然面臨許多不確定因素，如原油價格的波動，人民幣升值的壓力，頻繁發(fā)生的恐怖襲擊事件和自然災(zāi)害，對我國的出口以及利用外資會產(chǎn)生一定的壓力。其中，期房銷售額為14366億元，%。第一、%、%%。市場調(diào)研的對象、海南省旅游局、海南省房地產(chǎn)協(xié)會、三亞市旅游局、三亞市規(guī)劃局、三亞市房地產(chǎn)協(xié)會；、三亞市各大高星級酒店近40家、中高檔公寓住宅、別墅等中高端旅游房地產(chǎn)項目近50個；三亞旅游六要素情況、三大商業(yè)區(qū)布局情況、企業(yè)辦公情況、旅游綜合服務(wù)情況、酒店及各房產(chǎn)樓盤的經(jīng)營營銷人員、有關(guān)酒店管理等機(jī)構(gòu)專業(yè)人士。市場調(diào)研的方法用什么方法取得調(diào)查資料，對資料的真實性、準(zhǔn)確性有著至關(guān)重要的影響。市場調(diào)研的目的、給項目的決策者提供初步?jīng)Q策依據(jù)；、為下一步詳細(xì)性市場調(diào)研和項目開發(fā)策劃、可行性研究提供基礎(chǔ)性資料；、為項目營銷策劃，制定銷售策略、銷售價格等提供參考；、通過市場調(diào)研和報告的編寫，使項目各方面的專業(yè)人員了解和掌握項目開發(fā)的市場情況，迅速進(jìn)入工作狀態(tài)。市場調(diào)研的原則本次市場調(diào)研將秉承以下四大原則：、真實性原則。國內(nèi)外進(jìn)行市場調(diào)研的方法很多，結(jié)合調(diào)查的對象和內(nèi)容，本次市場調(diào)研主要采取以下調(diào)查方法：、面談?wù){(diào)查法，即調(diào)查人員與被調(diào)查者面對面交談詢問有關(guān)問題。市場調(diào)研工作流程（見下頁圖）市場調(diào)研工作流程確定市場調(diào)研主題擬定市場調(diào)研計劃確定具體市調(diào)內(nèi)容形成市場調(diào)研報告安排市場調(diào)研人員親臨現(xiàn)場展開市場調(diào)查調(diào)研數(shù)據(jù)信息整理第二部分 市場調(diào)查引言：我們經(jīng)過深入的分析和研究，認(rèn)為三亞房地產(chǎn)能夠快速復(fù)蘇和發(fā)展，主要得益于中國經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展；三亞自身獨(dú)特的自然資源條件和三亞旅游業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型三大因素的綜合作用。、固定資產(chǎn)投資快速增長，基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到明顯加強(qiáng)2006年全年全社會固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長24%。、居民收入不斷提高，生活水平明顯改善2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)10493元，%，%，比“九五”，是改革開放以來歷次五年計劃期增長速度最快的；農(nóng)村居民家庭人均純收入達(dá)3255元，扣除價格因素，%，%，比“九五”。但和平、發(fā)展、合作已成為當(dāng)今時代的潮流。其中高端房地產(chǎn)市場主要以“長三角地區(qū)”和“北京”，所以“長三角地區(qū)”和“北京”當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與三亞房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)。其各目標(biāo)客源市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是處于世界前列的，旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景和潛力比國內(nèi)市場更大。表11：海南省國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況表 指 標(biāo)單 位1995200020022003200420052006國內(nèi)生產(chǎn)總值億元1052．43年增長率%10．112．5財政收入持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實力日益增強(qiáng)。中石化、中海油、中石油、華能、國電、中遠(yuǎn)、中信、一汽、韓國三星、印尼金光、香港新世界、盈科地產(chǎn)、保利集團(tuán)、上海家化集團(tuán)等先后落戶海南，大部分投資額都在數(shù)億元到百億元以上。％，％。旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，%。、“十五”期間三亞國民經(jīng)濟(jì)取得顯著成果——2005年全市生產(chǎn)總值（GDP），%，“十五”%。%。三亞今年全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模計劃將達(dá)85億元，比去年增加14億余元，創(chuàng)下歷史最高水平。% ?！笆晃濉睂l(fā)展更快，%，商品房銷售70萬平方米，%，約占三亞市財稅收入的36%。表15 “20012006”期間三亞旅游業(yè)主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)表指標(biāo)名稱2001年2002年2003年2004年2005年2006年接待過夜游客（萬人次）年增長率16%16%8%（非典）21%11．8%11．9%旅游總收入（億元）65．4年增長率25%12%4%（非典）34%30%27．5%占全市GDP的比值%%%%%60．1%(數(shù)據(jù)來自：三亞市統(tǒng)計局、三亞市旅游局)、游客總量持續(xù)增長，旅游收入大幅增加。%。%，絕大部分是直接在三亞度假，特別是俄羅斯游客和韓國游客雙雙超過3萬人次，%%。由于三亞旅游方式的改變，沙灘海上游樂和高爾夫運(yùn)動成為了游客的消費(fèi)熱點，已建和正在建設(shè)的高爾夫球場有45個，各個高星級酒店都配備有豐富多彩的沙灘海上運(yùn)動娛樂設(shè)施和活動