【導(dǎo)讀】帶，東界江西省贛州市，南鄰廣東省韶關(guān)市、清遠(yuǎn)市，西接永州市，北交衡陽(yáng)市及株州市，距省會(huì)長(zhǎng)沙市350千米。13ˊ—114°14ˊ，北緯24°53ˊ—26°50ˊ，南北長(zhǎng)217公里，東。西寬202公里，總面積19388平方公里，總?cè)丝?55萬(wàn)?！俺弧弊知?dú)屬郴州，最早見(jiàn)于秦朝，為篆體“郴”，由林、邑二字合成，其中記載（項(xiàng)羽）“乃使使徙義帝長(zhǎng)沙郴縣”。郴州有文字可考的歷史，已有兩千余年。歷代治所一直在郴州。郴州市位于湖南省東南部，地處南嶺。境內(nèi)地貌復(fù)雜多樣，其特點(diǎn)以山丘為主，崗平相當(dāng)，水面較少。山地丘陵面積約占總面積的近四分之三。省人均多，居全省第三位。由于氣候溫暖濕潤(rùn)，郴州山青水秀，風(fēng)光旖旎，歷來(lái)被譽(yù)為“四。國(guó)道縱穿郴州南北，為南來(lái)北往的人流、物流提供了暢通的渠道。通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更為便利。有6個(gè)通了高等級(jí)公路，居全省領(lǐng)先地位。電信網(wǎng)絡(luò)遍布全市城鄉(xiāng)，電波傳送溝通海內(nèi)外。郴州移動(dòng)和郴州聯(lián)通

　　

【正文】 上教育水平的人占 40%。 這說(shuō)明中高檔商品房的購(gòu)買(mǎi)者主要是受教育程度比較高的人群，這類(lèi)人群對(duì)生活質(zhì)量、社區(qū)文化等要求較高。 互聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)廣告的主要媒體，其次是熟人朋友的推薦也有相當(dāng)重要的位置。再次是報(bào)紙，雜志，郴州的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多選擇報(bào)紙廣告作為主要的宣傳方式，電視廣告由于可保存性較差，需反復(fù)播放因此成本較高，相比于廣州而言，北京樓盤(pán)的電視廣告投入極少，消費(fèi) 者獲取有效信息的途徑也排在了新興媒體互聯(lián)網(wǎng)之后。調(diào)查顯示：大部分業(yè)界人士認(rèn)為電視廣告的優(yōu)勢(shì)是具有聲像效果，更適于塑造企業(yè)形象 (72%)，如果選擇投放房地產(chǎn)電視廣告，可能首選的形式是形象廣告 (56%)，其次是樓盤(pán)專(zhuān)題片 (50%)，只有約 6%的人選擇銷(xiāo)售廣告。 在影響力和沖擊力方面，電視廣告具有不可替代的作用，因此，推廣策劃者有必要引導(dǎo)發(fā)展商，改變其對(duì)電視廣告的認(rèn)識(shí)。 二、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平分析與購(gòu)買(mǎi)行為因素分析 在被調(diào)查者中，一半多人數(shù)認(rèn)為目前商品房?jī)r(jià)格相對(duì)于他們還是偏高， 43%人認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)于 他們有些高，還有 3%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)有些低。說(shuō)明目前房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)還是比較高的。 家庭年總收入是與購(gòu)買(mǎi)能力最為密切相關(guān)的因素之一。 消費(fèi)者家庭收入分布 ? 從調(diào)查結(jié)果可以看出，家庭收入在 15 萬(wàn)元以上的的被訪者占據(jù)了所有被訪者 42%，所占比例較大，說(shuō)明北京市居民收入還是可觀的；收入在 1315 萬(wàn)的被訪者比例達(dá)到 16%，兩者之和達(dá)到近 60%。說(shuō)明中高等收入的家庭作為中高檔商品房的購(gòu)房主體支撐著市場(chǎng)。 在付款方式的 選擇上，無(wú)論是已購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者還是打算購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者，選擇比例最高的都為大于 15 年的銀行貸款。其中，未購(gòu)房者選擇大于 15 年的銀行貸款的比例為 %，已購(gòu)房者選擇大于 15 年的銀行貸款的比例為 %。 其次，對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇 1015 年銀行貸款、分期付款和一次性付款的比例是大體相當(dāng)?shù)模s為 15%。而對(duì)于未購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，第二位的付款方式為 510 年的銀行貸款，約占 %，而小于 5 年的銀行貸款和 1015 年的銀行貸款所占的比例是相同的，約為 %。 由此可看出，長(zhǎng)期的銀行貸款 是消費(fèi)者選擇的最主要的付款方式。尤其是對(duì)于潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行貸款的重要性更加突出。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同銀行保持良好合作關(guān)系，提供有利的付款條件對(duì)潛在的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是很大的吸引力。 購(gòu)房者中 5 年以上銀行貸款的人占了 76%，這說(shuō)明購(gòu)房者能夠一次性承擔(dān)起購(gòu)房費(fèi)用的還是很少的一部分，大多數(shù)購(gòu)房者選擇銀行貸款或者分期付款來(lái)購(gòu)房。 決策時(shí)間的選擇：潛在購(gòu)房者有 40%的人打算在兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，其他人的沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的打算，這里房?jī)r(jià)漲幅太快是一個(gè)重要的原因，大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)有會(huì)下降的趨勢(shì)。 購(gòu)房居住情況：有 %的購(gòu)房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住。 購(gòu)房面積的選擇：只有 35%的消費(fèi)者選擇 100 平方米以下的戶(hù)型，而占 65%的購(gòu)房者選擇面積都在 100 平方米以上，其中選擇單元面積在 120 平方米以上的占 %。 購(gòu)房戶(hù)型的選擇：購(gòu)房者對(duì)戶(hù)型的選擇以三居室和二居室居多，比例為 97%；選擇兩居室的比例為 51%。意愿購(gòu)房者預(yù)期購(gòu)買(mǎi)的商品房，94%的比例選擇的是多層或者高層，其次為復(fù)式結(jié)構(gòu)，這三部分占了97%的比例，這就提醒開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房屋的時(shí)候，應(yīng)該主要設(shè)計(jì)這三種房子，注意消 費(fèi)者需求。 影響購(gòu)房的重要因素：價(jià)格對(duì)買(mǎi)家的影響最大，達(dá)到了 52%，其次為位置、戶(hù)型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，價(jià)格因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的影響最大。當(dāng)然環(huán)境是一個(gè)重要的因素，在首都，隨著城市人口密度的加大和污染的加劇，消費(fèi)者更加向往舒適、清新的生活環(huán)境。其次為戶(hù)型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施，因?yàn)閼?hù)型的好壞直接關(guān)系到居室內(nèi)生活環(huán)境的好壞，配套設(shè)施能否跟上，從而直接影響到居民生活質(zhì)量的高低。除此，消費(fèi)者還希望的裝修標(biāo)準(zhǔn)，接近半數(shù)的受訪者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，希望房子是毛坯房，選擇初裝修和全部精裝的人也占一定的比例。所以開(kāi)發(fā)商在 設(shè)計(jì)房子的時(shí)，針對(duì)毛坯房、初裝修和全部精裝設(shè)計(jì) 2： 1： 1 的比例，而廚衛(wèi)精裝則可以不必過(guò)多考慮。 ? 三、結(jié)論與建議 。 從我們對(duì)中高檔商品房消費(fèi)者特征的分析中可看出，中高檔商品房的消費(fèi)者為受教育程度較高的企業(yè)中高層管理人員以及企業(yè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。在進(jìn)行消費(fèi)者研究時(shí)應(yīng)該有針對(duì)性的著重考察這部分人群，對(duì)其購(gòu)買(mǎi)能力和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行有針對(duì)性的、系統(tǒng)性的研究。 ，制定合理的價(jià)格區(qū)間。 根據(jù)國(guó)際上流行的觀點(diǎn)來(lái)看，一套中等水平的住房售價(jià)與一個(gè)中等收入家 庭年收入之比一般保持在 36 倍時(shí)，居民才可能有購(gòu)買(mǎi)能力。最好在 4 倍以下，高于 6 倍就很難形成比較理想的市場(chǎng)。而無(wú)論是就潛在消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，還是就其所能承受的價(jià)格及其對(duì)價(jià)格的預(yù)期來(lái)看，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格都是偏高的。因此，為了能形成有效的需求市場(chǎng)，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)保持穩(wěn)定，而不應(yīng)一味的抬高房?jī)r(jià)。 。 消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)所考慮的因素，除了價(jià)格因素外，第二位的就是位置。無(wú)論是潛在消費(fèi)者還是實(shí)際消費(fèi)者都傾向于在五嶺廣場(chǎng)區(qū)和王仙嶺區(qū)購(gòu)置住房。而對(duì)于戶(hù)型來(lái)說(shuō)，兩居室和三居 室的消費(fèi)者比較偏好。而對(duì)于樓型，消費(fèi)者較傾向于選擇多層和高層樓房。 。 從調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)于少數(shù)品牌有較集中的認(rèn)識(shí)。有些品牌被大多數(shù)人所熟知，而有些品牌則幾乎沒(méi)有人知道。只有被大眾熟知的品牌才能帶來(lái)更大的市場(chǎng)需求。因此房地產(chǎn)商應(yīng)該從多種渠道向消費(fèi)者推廣自己的品牌。除傳統(tǒng)的宣傳渠道報(bào)紙、雜志以外，廠商還應(yīng)該重點(diǎn)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒介進(jìn)行宣傳?，F(xiàn)在消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息最主要的渠道就是互聯(lián)網(wǎng)。 。 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上升是“大勢(shì)所趨”。 20xx年的郴州市房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加厲害，房地產(chǎn)產(chǎn)品更趨多樣化、個(gè)性化，但基本還是趨于健康發(fā)展。開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)繼續(xù)向城外發(fā)展。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，人口密度大，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房?jī)r(jià)格的上升；第二，鋼筋等建材價(jià)格的上漲，也使得商品房?jī)r(jià)保持上升趨勢(shì)。 備注： 執(zhí)行地點(diǎn)：郴州市范圍內(nèi) 樣本構(gòu)成：本次調(diào)查問(wèn)卷備份 : XX 有效問(wèn)卷： 22無(wú)效問(wèn)卷： 25 在調(diào)查對(duì)象中，男性占 42 6%，女性占 57 4%，其中，本市居 民占 84%，外地居民占 16%。年齡： 20 歲以下占 1 2%， 21~40 歲占 64 8%，41~70歲占 5 4%， 71 歲以上占 1 2%。 職業(yè)：國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員占 15 4%，企業(yè)管理人員占 21 2%，工人、營(yíng)業(yè)員、服務(wù)員占 14 8%，文化、藝術(shù)、教育、衛(wèi)生人員占 19 8%，銀行、證券、保險(xiǎn)人員占 2 8%，私營(yíng)、個(gè)體、企業(yè)家占 5 8%，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員占 12 8%，其他占 7 4%。 家庭收入： 600 以下的占 3 8%， 601~1000 元的占 12 6%， 1001~1500元的占 22 4%， 1501~20xx 元的占 17 8%， 20xx~2500 元的占 15 8%，2501~3000 元的占 13%， 3001~4000 元的占 9 6%， 4001 元以上的占 5%。 文化程度：本科及以上的占 26 8%，大專(zhuān)的占 44%，高中（中專(zhuān)、職高）的占 25 6%，初中的占 3 6%。 附表： 郴州市商品房需求調(diào)查問(wèn)卷 問(wèn)卷編號(hào)： 訪問(wèn)員保證：我將嚴(yán)格遵守規(guī)定，忠實(shí)記錄受訪者的意見(jiàn)，保守秘密，如有任何舞弊或違規(guī)行為，愿接受處罰！ 訪問(wèn)員簽名： 訪問(wèn)區(qū)域： 區(qū) 訪問(wèn)點(diǎn)： 訪問(wèn)日期 ： 20xx年 月 日 時(shí) 分開(kāi)始用時(shí)共計(jì) 分 監(jiān)督員簽名： 主問(wèn)卷 請(qǐng)問(wèn)您近期是否有購(gòu)房需求： 有 沒(méi)有 若有，預(yù)計(jì)多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)？ 半年內(nèi) 一年內(nèi) 一到兩年 兩到三年 三年以后 請(qǐng)問(wèn)您的購(gòu)房目的是； 。 首次置業(yè) 再 次置業(yè)以改善居住條件 用于出租 投資升值 贈(zèng)予親友 度假用 其他 您打算購(gòu)買(mǎi)的住宅類(lèi)型是： 。 多層（ 7 層以下）無(wú)電梯 多層（ 7 層）有電梯 小高層（ 712 層） 高層（ 12 層以上） 其他 建筑外觀 （ 1）材料： （ 2）顏色： （黃、紅、藍(lán)） ，淡一些的（黑、白、灰 ） （ 3）外觀風(fēng)格： 古典 您打算選購(gòu)的戶(hù)型是： ____________。 一室一廳 二室一廳 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室一廳 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳 四室以上 您打算購(gòu)買(mǎi)住房建筑面積在： ____㎡。 70 ㎡以下 70－ 90 ㎡ 90－ 100 ㎡ 100－ 110 ㎡ 110120 ㎡ 120130 130140 ㎡ 140 ㎡以上 您會(huì)選擇哪一種結(jié)構(gòu)類(lèi)型： 。 (訪問(wèn)時(shí)加以解釋 ) 平層 錯(cuò)層 越層 復(fù)式 其他 您對(duì)住房的基本要求是：最重要 ， 其次 ， 再次 。 朝向 通風(fēng) 采光 景觀 樓層 間隔布局 其他 您購(gòu)房最關(guān)注的因素是（五項(xiàng)）： 、 、 、 、 。 房?jī)r(jià) 區(qū)域成熟度 交通方便度 規(guī)劃建 筑水平 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 小區(qū)生活配套 周邊環(huán)境 戶(hù)型設(shè)計(jì) 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力 1投資升值潛力 您喜歡的內(nèi)部設(shè)計(jì)有（多選） ______ 。 主人房帶衛(wèi)生間 觀景和工作陽(yáng)臺(tái)分開(kāi) 房設(shè)外飄窗臺(tái) 設(shè)獨(dú)立儲(chǔ)物室 主人房帶陽(yáng)臺(tái) 設(shè)獨(dú)立書(shū)房 客、飯廳分開(kāi) 設(shè)入墻衣柜 陽(yáng)臺(tái)的位置 與主臥室相連 與客廳相連 主臥室、廚房各有一個(gè) 客廳、廚房各有一個(gè) 您對(duì)房子的朝向有 何偏好 客廳 /主臥室都必須朝南 主臥室必須朝南 客廳必須朝南 兩個(gè)以上臥室朝南 朝向無(wú)所謂 您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要： 。 不大需要： 。 游泳池 健身設(shè)施 商場(chǎng)超市 各類(lèi)球場(chǎng) 中西餐廳 肉菜 市場(chǎng) 幼兒園及學(xué)校 老人活動(dòng)場(chǎng)所 兒童游憩設(shè)施 娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所 1其他 您希望購(gòu)房所在區(qū)是： 。 其次？ 五嶺廣場(chǎng)區(qū)域 蘇仙嶺區(qū)域 市中心區(qū) 王仙嶺區(qū) 其他 您對(duì)王仙嶺片區(qū)認(rèn)同感如何 適合居住 適合投資 宜居宜商 兩者都不適合 如果有素質(zhì)高、價(jià)格合理的小區(qū)型 樓盤(pán)在 區(qū)域，您會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)嗎？ 會(huì) （直接問(wèn)下一題） 不會(huì) 不會(huì)的原因是： 。（多選） 擔(dān)心價(jià)格高 離工作地點(diǎn)遠(yuǎn) 自然環(huán)境差 周邊社會(huì)環(huán)境復(fù)雜 樓盤(pán)規(guī)模小 其他 按目前 市場(chǎng) 情況，您能接受 區(qū)域的房?jī)r(jià)單價(jià)范圍在： 元 /㎡。 28003000 30003500 35003800 38004000 40004200 42004500 45004800 48005000 按目前 市場(chǎng) 情況，您能接受該區(qū)域的房?jī)r(jià)總價(jià)范圍在： 萬(wàn) 元。 25 以下 25－ 30 3