【導(dǎo)讀】帶，東界江西省贛州市，南鄰廣東省韶關(guān)市、清遠(yuǎn)市，西接永州市，北交衡陽市及株州市，距省會長沙市350千米。13ˊ—114°14ˊ，北緯24°53ˊ—26°50ˊ，南北長217公里，東。西寬202公里，總面積19388平方公里，總?cè)丝?55萬?！俺弧弊知殞俪恢荩钤缫娪谇爻?，為篆體“郴”，由林、邑二字合成，其中記載（項羽）“乃使使徙義帝長沙郴縣”。郴州有文字可考的歷史，已有兩千余年。歷代治所一直在郴州。郴州市位于湖南省東南部，地處南嶺。境內(nèi)地貌復(fù)雜多樣，其特點以山丘為主，崗平相當(dāng)，水面較少。山地丘陵面積約占總面積的近四分之三。省人均多，居全省第三位。由于氣候溫暖濕潤，郴州山青水秀，風(fēng)光旖旎，歷來被譽為“四。國道縱穿郴州南北，為南來北往的人流、物流提供了暢通的渠道。通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更為便利。有6個通了高等級公路，居全省領(lǐng)先地位。電信網(wǎng)絡(luò)遍布全市城鄉(xiāng)，電波傳送溝通海內(nèi)外。郴州移動和郴州聯(lián)通

　　

【正文】 上教育水平的人占 40%。 這說明中高檔商品房的購買者主要是受教育程度比較高的人群，這類人群對生活質(zhì)量、社區(qū)文化等要求較高。 互聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)廣告的主要媒體，其次是熟人朋友的推薦也有相當(dāng)重要的位置。再次是報紙，雜志，郴州的房地產(chǎn)項目大多選擇報紙廣告作為主要的宣傳方式，電視廣告由于可保存性較差，需反復(fù)播放因此成本較高，相比于廣州而言，北京樓盤的電視廣告投入極少，消費 者獲取有效信息的途徑也排在了新興媒體互聯(lián)網(wǎng)之后。調(diào)查顯示：大部分業(yè)界人士認(rèn)為電視廣告的優(yōu)勢是具有聲像效果，更適于塑造企業(yè)形象 (72%)，如果選擇投放房地產(chǎn)電視廣告，可能首選的形式是形象廣告 (56%)，其次是樓盤專題片 (50%)，只有約 6%的人選擇銷售廣告。 在影響力和沖擊力方面，電視廣告具有不可替代的作用，因此，推廣策劃者有必要引導(dǎo)發(fā)展商，改變其對電視廣告的認(rèn)識。 二、消費者購買力水平分析與購買行為因素分析 在被調(diào)查者中，一半多人數(shù)認(rèn)為目前商品房價格相對于他們還是偏高， 43%人認(rèn)為房價對于 他們有些高，還有 3%的人認(rèn)為房價有些低。說明目前房價對于消費者來說還是比較高的。 家庭年總收入是與購買能力最為密切相關(guān)的因素之一。 消費者家庭收入分布 ? 從調(diào)查結(jié)果可以看出，家庭收入在 15 萬元以上的的被訪者占據(jù)了所有被訪者 42%，所占比例較大，說明北京市居民收入還是可觀的；收入在 1315 萬的被訪者比例達(dá)到 16%，兩者之和達(dá)到近 60%。說明中高等收入的家庭作為中高檔商品房的購房主體支撐著市場。 在付款方式的 選擇上，無論是已購買商品房的消費者還是打算購買商品房的消費者，選擇比例最高的都為大于 15 年的銀行貸款。其中，未購房者選擇大于 15 年的銀行貸款的比例為 %，已購房者選擇大于 15 年的銀行貸款的比例為 %。 其次，對于已購房者來說，選擇 1015 年銀行貸款、分期付款和一次性付款的比例是大體相當(dāng)?shù)?，約為 15%。而對于未購房者來說，第二位的付款方式為 510 年的銀行貸款，約占 %，而小于 5 年的銀行貸款和 1015 年的銀行貸款所占的比例是相同的，約為 %。 由此可看出，長期的銀行貸款 是消費者選擇的最主要的付款方式。尤其是對于潛在的購房者來說，銀行貸款的重要性更加突出。因此房地產(chǎn)開發(fā)商同銀行保持良好合作關(guān)系，提供有利的付款條件對潛在的消費者來說是很大的吸引力。 購房者中 5 年以上銀行貸款的人占了 76%，這說明購房者能夠一次性承擔(dān)起購房費用的還是很少的一部分，大多數(shù)購房者選擇銀行貸款或者分期付款來購房。 決策時間的選擇：潛在購房者有 40%的人打算在兩年內(nèi)購買，其他人的沒有購買的打算，這里房價漲幅太快是一個重要的原因，大多數(shù)人認(rèn)為房價有會下降的趨勢。 購房居住情況：有 %的購房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住。 購房面積的選擇：只有 35%的消費者選擇 100 平方米以下的戶型，而占 65%的購房者選擇面積都在 100 平方米以上，其中選擇單元面積在 120 平方米以上的占 %。 購房戶型的選擇：購房者對戶型的選擇以三居室和二居室居多，比例為 97%；選擇兩居室的比例為 51%。意愿購房者預(yù)期購買的商品房，94%的比例選擇的是多層或者高層，其次為復(fù)式結(jié)構(gòu)，這三部分占了97%的比例，這就提醒開發(fā)商在開發(fā)房屋的時候，應(yīng)該主要設(shè)計這三種房子，注意消 費者需求。 影響購房的重要因素：價格對買家的影響最大，達(dá)到了 52%，其次為位置、戶型設(shè)計和配套設(shè)施。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，價格因素對消費者購房的影響最大。當(dāng)然環(huán)境是一個重要的因素，在首都，隨著城市人口密度的加大和污染的加劇，消費者更加向往舒適、清新的生活環(huán)境。其次為戶型設(shè)計和配套設(shè)施，因為戶型的好壞直接關(guān)系到居室內(nèi)生活環(huán)境的好壞，配套設(shè)施能否跟上，從而直接影響到居民生活質(zhì)量的高低。除此，消費者還希望的裝修標(biāo)準(zhǔn)，接近半數(shù)的受訪者在購買商品房時，希望房子是毛坯房，選擇初裝修和全部精裝的人也占一定的比例。所以開發(fā)商在 設(shè)計房子的時，針對毛坯房、初裝修和全部精裝設(shè)計 2： 1： 1 的比例，而廚衛(wèi)精裝則可以不必過多考慮。 ? 三、結(jié)論與建議 。 從我們對中高檔商品房消費者特征的分析中可看出，中高檔商品房的消費者為受教育程度較高的企業(yè)中高層管理人員以及企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員。在進(jìn)行消費者研究時應(yīng)該有針對性的著重考察這部分人群，對其購買能力和消費習(xí)慣進(jìn)行有針對性的、系統(tǒng)性的研究。 ，制定合理的價格區(qū)間。 根據(jù)國際上流行的觀點來看，一套中等水平的住房售價與一個中等收入家 庭年收入之比一般保持在 36 倍時，居民才可能有購買能力。最好在 4 倍以下，高于 6 倍就很難形成比較理想的市場。而無論是就潛在消費者的購買力來說，還是就其所能承受的價格及其對價格的預(yù)期來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)價格都是偏高的。因此，為了能形成有效的需求市場，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)價格時應(yīng)保持穩(wěn)定，而不應(yīng)一味的抬高房價。 。 消費者在購買商品房時所考慮的因素，除了價格因素外，第二位的就是位置。無論是潛在消費者還是實際消費者都傾向于在五嶺廣場區(qū)和王仙嶺區(qū)購置住房。而對于戶型來說，兩居室和三居 室的消費者比較偏好。而對于樓型，消費者較傾向于選擇多層和高層樓房。 。 從調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，消費者對于少數(shù)品牌有較集中的認(rèn)識。有些品牌被大多數(shù)人所熟知，而有些品牌則幾乎沒有人知道。只有被大眾熟知的品牌才能帶來更大的市場需求。因此房地產(chǎn)商應(yīng)該從多種渠道向消費者推廣自己的品牌。除傳統(tǒng)的宣傳渠道報紙、雜志以外，廠商還應(yīng)該重點通過網(wǎng)絡(luò)媒介進(jìn)行宣傳。現(xiàn)在消費者獲得房地產(chǎn)信息最主要的渠道就是互聯(lián)網(wǎng)。 。 目前的房地產(chǎn)市場還是賣方市場，房價上升是“大勢所趨”。 20xx年的郴州市房價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。市場競爭將更加厲害，房地產(chǎn)產(chǎn)品更趨多樣化、個性化，但基本還是趨于健康發(fā)展。開發(fā)的熱點繼續(xù)向城外發(fā)展。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，人口密度大，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；第二，鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。 備注： 執(zhí)行地點：郴州市范圍內(nèi) 樣本構(gòu)成：本次調(diào)查問卷備份 : XX 有效問卷： 22無效問卷： 25 在調(diào)查對象中，男性占 42 6%，女性占 57 4%，其中，本市居 民占 84%，外地居民占 16%。年齡： 20 歲以下占 1 2%， 21~40 歲占 64 8%，41~70歲占 5 4%， 71 歲以上占 1 2%。 職業(yè)：國家機(jī)關(guān)工作人員占 15 4%，企業(yè)管理人員占 21 2%，工人、營業(yè)員、服務(wù)員占 14 8%，文化、藝術(shù)、教育、衛(wèi)生人員占 19 8%，銀行、證券、保險人員占 2 8%，私營、個體、企業(yè)家占 5 8%，專業(yè)技術(shù)人員占 12 8%，其他占 7 4%。 家庭收入： 600 以下的占 3 8%， 601~1000 元的占 12 6%， 1001~1500元的占 22 4%， 1501~20xx 元的占 17 8%， 20xx~2500 元的占 15 8%，2501~3000 元的占 13%， 3001~4000 元的占 9 6%， 4001 元以上的占 5%。 文化程度：本科及以上的占 26 8%，大專的占 44%，高中（中專、職高）的占 25 6%，初中的占 3 6%。 附表： 郴州市商品房需求調(diào)查問卷 問卷編號： 訪問員保證：我將嚴(yán)格遵守規(guī)定，忠實記錄受訪者的意見，保守秘密，如有任何舞弊或違規(guī)行為，愿接受處罰！ 訪問員簽名： 訪問區(qū)域： 區(qū) 訪問點： 訪問日期 ： 20xx年 月 日 時 分開始用時共計 分 監(jiān)督員簽名： 主問卷 請問您近期是否有購房需求： 有 沒有 若有，預(yù)計多長時間內(nèi)？ 半年內(nèi) 一年內(nèi) 一到兩年 兩到三年 三年以后 請問您的購房目的是； 。 首次置業(yè) 再 次置業(yè)以改善居住條件 用于出租 投資升值 贈予親友 度假用 其他 您打算購買的住宅類型是： 。 多層（ 7 層以下）無電梯 多層（ 7 層）有電梯 小高層（ 712 層） 高層（ 12 層以上） 其他 建筑外觀 （ 1）材料： （ 2）顏色： （黃、紅、藍(lán)） ，淡一些的（黑、白、灰 ） （ 3）外觀風(fēng)格： 古典 您打算選購的戶型是： ____________。 一室一廳 二室一廳 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室一廳 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳 四室以上 您打算購買住房建筑面積在： ____㎡。 70 ㎡以下 70－ 90 ㎡ 90－ 100 ㎡ 100－ 110 ㎡ 110120 ㎡ 120130 130140 ㎡ 140 ㎡以上 您會選擇哪一種結(jié)構(gòu)類型： 。 (訪問時加以解釋 ) 平層 錯層 越層 復(fù)式 其他 您對住房的基本要求是：最重要 ， 其次 ， 再次 。 朝向 通風(fēng) 采光 景觀 樓層 間隔布局 其他 您購房最關(guān)注的因素是（五項）： 、 、 、 、 。 房價 區(qū)域成熟度 交通方便度 規(guī)劃建 筑水平 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 小區(qū)生活配套 周邊環(huán)境 戶型設(shè)計 物業(yè)管理 開發(fā)商品牌實力 1投資升值潛力 您喜歡的內(nèi)部設(shè)計有（多選） ______ 。 主人房帶衛(wèi)生間 觀景和工作陽臺分開 房設(shè)外飄窗臺 設(shè)獨立儲物室 主人房帶陽臺 設(shè)獨立書房 客、飯廳分開 設(shè)入墻衣柜 陽臺的位置 與主臥室相連 與客廳相連 主臥室、廚房各有一個 客廳、廚房各有一個 您對房子的朝向有 何偏好 客廳 /主臥室都必須朝南 主臥室必須朝南 客廳必須朝南 兩個以上臥室朝南 朝向無所謂 您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要： 。 不大需要： 。 游泳池 健身設(shè)施 商場超市 各類球場 中西餐廳 肉菜 市場 幼兒園及學(xué)校 老人活動場所 兒童游憩設(shè)施 娛樂活動場所 1其他 您希望購房所在區(qū)是： 。 其次？ 五嶺廣場區(qū)域 蘇仙嶺區(qū)域 市中心區(qū) 王仙嶺區(qū) 其他 您對王仙嶺片區(qū)認(rèn)同感如何 適合居住 適合投資 宜居宜商 兩者都不適合 如果有素質(zhì)高、價格合理的小區(qū)型 樓盤在 區(qū)域，您會考慮購買嗎？ 會 （直接問下一題） 不會 不會的原因是： 。（多選） 擔(dān)心價格高 離工作地點遠(yuǎn) 自然環(huán)境差 周邊社會環(huán)境復(fù)雜 樓盤規(guī)模小 其他 按目前 市場 情況，您能接受 區(qū)域的房價單價范圍在： 元 /㎡。 28003000 30003500 35003800 38004000 40004200 42004500 45004800 48005000 按目前 市場 情況，您能接受該區(qū)域的房價總價范圍在： 萬 元。 25 以下 25－ 30 3