【正文】 期的社會(huì)發(fā)展中，郴州形成了獨(dú)特的文化藝術(shù)和傳統(tǒng)風(fēng)俗。 新中國(guó)成立以來(lái)，特別是改革開(kāi)放 20 余年和撤地建市以來(lái)，郴州經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了翻天覆地的變化。郴州旅游資源尤為豐富，集奇、險(xiǎn)、秀、美、幽于一體，匯山、水、洞、穴、熱于一市，有“天下第十八福地”蘇仙嶺、“世界洞穴奇觀”萬(wàn)華巖、蓄水 82 億立方米的“南國(guó)洞庭”東江湖、“中國(guó)生態(tài)旅游第一漂”東江漂流等。此外，區(qū)內(nèi)石墨儲(chǔ)量占全國(guó)儲(chǔ)量的一半以上，煤炭?jī)?chǔ)量 ( 億噸 )，占全省儲(chǔ)量的四分之一。 四、資源豐富 郴州資源豐富，素有“中國(guó)有色金屬之鄉(xiāng)”、“南方重點(diǎn)林區(qū)”、“湖南能源基地”之稱。民國(guó)時(shí)期，粵漢鐵路及長(zhǎng)廣公路開(kāi)通，成為促進(jìn)南北交流的要途。人平土地面積 畝（其中林地人均 畝），比全省人均數(shù)多 畝，居全省第三位。明洪武九年（ 1376），桂陽(yáng)州、臨武、藍(lán)山均度屬衡州府，郴州直隸州的轄區(qū)進(jìn)一步縮小，僅保留今郴州市、郴縣、資興市、桂東縣、汝城縣、宜章縣、永興縣等區(qū)域。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過(guò)渡的地帶。 13′～ 114176。擁有電腦 2 萬(wàn)多臺(tái)，是 1995 年的 20 倍。到 20xx年底，通車總里程達(dá)到 16152 公里，通村公路率 %，居全省第一位。 國(guó)家交通“大動(dòng)脈”京廣復(fù)線電氣化鐵路，公路 107 國(guó)道、 106國(guó)道縱穿郴州南北，為南來(lái)北往的人流、物流提供了暢通的渠道。正如“郴”字從林從邑 ，邑在林中，森林和城市融為一個(gè)和諧的整體。因南北氣流受南嶺山脈綜合條件（地貌、土壤、植被、海拔）影響，太陽(yáng)輻射形成多種類型的立體分布 ,垂直和地域差異大。 1995 年，設(shè)立地級(jí)市。 郴州市城區(qū)，古謂林邑，位于郴州市中部，為歷代郡、州、軍、路、直隸州、督察區(qū)、專（地）區(qū)和郴縣的治所，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和教育中心。山地丘陵面積約占總面積的近四分之三?！氨闭昂庠乐悖现蔽鍘X之沖”，自古以來(lái)為中原通往華南沿海的“咽喉”。 公元前 221 年，秦始皇統(tǒng)一天下，分天下為三十六郡，在湖南置黔中、長(zhǎng)沙二郡，在郴州一帶設(shè)置郴縣，郴縣屬長(zhǎng)沙郡；西漢時(shí)，分長(zhǎng)沙南郡為桂陽(yáng)郡，領(lǐng)縣十一；南北朝時(shí)，宋、齊、梁稱桂陽(yáng)國(guó)，陳時(shí)又稱桂陽(yáng)郡；隋文帝開(kāi)啟九年，一度廢桂陽(yáng)郡，置郴州；唐玄宗天寶元年，又稱桂陽(yáng)郡；宋稱郴州桂陽(yáng)郡，設(shè)知軍；元改郴州路，設(shè)總管；明洪武元年改路，置郴州府，設(shè)知府；清為直隸州，設(shè)知州；民國(guó)改州為縣。 “郴”字獨(dú)屬郴州，最早見(jiàn)于秦朝，為篆體“郴”，由林、邑二字合成，意謂“林中之城”。 14ˊ，北緯 24176。 目錄 第一章：調(diào)研概述 1：本次市場(chǎng)調(diào)研的目的 2：市場(chǎng)調(diào)研具體實(shí)施的內(nèi)容 3：調(diào)研的內(nèi)容與形式 4：調(diào)研內(nèi)容的形式 第二章：整體環(huán)境分析 1：郴州市概述 2：郴州市人文歷史 3：郴州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 4： 20xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及特點(diǎn) 5：郴州城市的規(guī)劃和發(fā)展 第三章：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1：城市建設(shè)面臨的問(wèn)題 2：房地產(chǎn)整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 3：商品住宅供應(yīng)分析 4：商品住宅銷售分析 5：商品住宅時(shí)?？偨Y(jié) 第四章：項(xiàng)目條件分析 1：區(qū)域簡(jiǎn)介 2：項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析 3：項(xiàng)目地塊交通狀況 4：項(xiàng)目配套分析 5：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 6： 本章總結(jié) 第五章：消費(fèi)者需求調(diào)查問(wèn)卷分析 1：消費(fèi)者購(gòu)房選擇分析 2：住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)需求特征分析 3：房屋購(gòu)買(mǎi)預(yù)算分析 4：住宅結(jié)構(gòu)外部特征需求分析 5：消費(fèi)者群體特征分析 6：?jiǎn)柧砀奖? 第六章：郴州市典型項(xiàng)目調(diào)查與分析 1：郴州市典型樓盤(pán)調(diào)查 2：樓市狀況與分析 第一章：調(diào)研概述 1：本次市場(chǎng)調(diào)研的目的 （ 1） 為編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查與分析 （ 2） 為選擇項(xiàng)目的施工單位、材料和設(shè)備供應(yīng)單位 、中介服務(wù)單位所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查與分析 （ 3） 為編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書(shū)和進(jìn)行具體營(yíng)銷工作所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查與分析 2：調(diào)研的內(nèi)容 （ 1） 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析 （ 2） 項(xiàng)目概況調(diào)查與分析 （ 3） 房地產(chǎn)產(chǎn)品供給、需求的調(diào)查與分析 （ 4） 消費(fèi)者的調(diào)查與分析 （ 5） 競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查與分析 （ 6） 房地產(chǎn)投資與費(fèi)用的調(diào)查與分析 3：調(diào)研內(nèi)容的課題 調(diào)研愛(ài)蓮湖畔項(xiàng)目的可行性 4：調(diào)研內(nèi)容的形式 （ 1） 詢問(wèn)法 （ 2） 觀察法 （ 3） 統(tǒng)計(jì)分析法 第二章：郴州市整體環(huán)境分析 一、郴州市概述 郴州市位于湖南省東南部，地處南嶺山脈中段與羅霄山脈南段交匯地帶，東 界江西省贛州市，南鄰廣東省韶關(guān)市、清遠(yuǎn)市，西接永州市，北交衡陽(yáng)市及株州市，距省會(huì)長(zhǎng)沙市 350 千米。 53ˊ — 26176?！俺弧弊忠?jiàn)之于史傳，是漢代司馬遷所寫(xiě)《史記》，其中記載（項(xiàng)羽）“乃使使 徙義帝長(zhǎng)沙郴縣”。歷代治所一直在郴州。既是“兵家必爭(zhēng)之地”，又是“文人毓秀之所”。地勢(shì)東南高西北低，東南部以山地為主體；西北部以丘陵、崗地、平原為主。 1959 年 11 月，析郴縣之郴州鎮(zhèn)為地轄郴州市。 郴州市位于北緯 24176。具有四季分明 ,春早多變，夏熱期長(zhǎng) ,秋晴多旱 ,冬寒期短的特點(diǎn)。有詩(shī)為證：“郴山郴水，幽香醉人”。北上長(zhǎng)沙，南下廣州，可以朝發(fā)午至。其中，全市高等級(jí)公路累計(jì)達(dá) 232 公里， 11 個(gè)縣（市、區(qū)）中已有 6 個(gè)通了高等級(jí)公路，居全省領(lǐng)先地位。郴州移動(dòng)和郴州聯(lián)通構(gòu)架起空中通信網(wǎng)絡(luò)，除為客戶提供移動(dòng)電話話音通信業(yè)務(wù)外，還先后推出了話音信箱、儲(chǔ)值卡、移動(dòng) IP 電話、短消息服務(wù)、手機(jī)上網(wǎng)、移動(dòng)秘書(shū)、移動(dòng)資訊通、 126/127/198/199 無(wú)線尋呼、 193 長(zhǎng)途電話、165 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等綜合業(yè)務(wù)，形成了有線和無(wú)線相結(jié)合的立體通信網(wǎng)絡(luò)。 14′，北緯 24176。東界江西省的遂川、上猶、崇義 3 縣，南鄰廣東省的仁化、樂(lè)昌、乳源、陽(yáng)山、連縣 5 縣，西接零陵地區(qū)的藍(lán)山、寧遠(yuǎn)、新田 3 縣，北連衡陽(yáng)市的常寧、耒陽(yáng)、衡南、衡東 4 縣市和株洲市的攸縣、茶陵、酃縣 3 縣。嗣后幾經(jīng)盈縮，至 1949 年，總面積約為 萬(wàn)平方公里。 區(qū)內(nèi)太陽(yáng)輻射強(qiáng)度、年均氣溫，均居全省首位。而今京廣鐵路和一○七國(guó)道公路，縱貫?zāi)媳保线_(dá)廣州、深圳，北通株洲、長(zhǎng)沙，是內(nèi)地連接港澳的捷徑。全市已探明各種金屬礦物７類 70 多種，有色金屬儲(chǔ)量占湖南全省總儲(chǔ)量的三分之二。 全市水能資源豐富，水能理論蘊(yùn)藏量 151 萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)量 萬(wàn)千瓦，已開(kāi)發(fā) 105 萬(wàn)千瓦。 郴州是貫通南北的交通要沖，交通便捷，通訊發(fā)達(dá)。至 20xx 年底，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，居湖南省第８位；財(cái)政總收入 億元， 其中地方財(cái)政收入 億元，居湖南省第３位； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5871 元，農(nóng)村居民人均純收入 2430 元。至今仍廣為流傳的戲劇有：昆劇、祁劇、京劇、越劇、花鼓戲、花燈戲、皮影戲及雜技等。景區(qū)面積 200 平方公里， 160 平方公里的湖面煙波浩淼， 億立方米的湖水晶瑩透澈，數(shù)十個(gè)島嶼星羅其中，被稱為“東方瑞士”。中心城區(qū)投資 9 億多元，建設(shè)和改造了環(huán)城南路、蘇仙南路、五嶺大道等 20 多條城市主干道，興建了烈士公園，建設(shè)和改造了五嶺廣場(chǎng)、火車站廣場(chǎng)。 （二）財(cái)政總收入在全省和毗鄰 6 市總量均居第 4，增速在全省和毗鄰 6 市分居第 4 和第 2；一般預(yù)算收入總量在全省第 在毗鄰 6 市第3,增速均躍居第 2 位。 （三）全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資總量在全省和毗鄰 6 市分居第 4 和第 3 位，增速均躍居第 1 位；城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資總量在全省和毗鄰 6 市分居第 5 和第 3 位，增速均躍居第 1 位。郴州實(shí)現(xiàn)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，低于長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、常德、衡陽(yáng)和株洲，總量繼續(xù)保持全省第 6 位和毗鄰 6 市第 2 位；增長(zhǎng) %，低于懷化、長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、邵陽(yáng)、常德、永州和清遠(yuǎn)，增幅繼續(xù)保持全省第 8 位，但在毗鄰 6 市排位由20xx 年的第 6 位躍升為第 3 位。 （六）新增貸款總額在全省和毗鄰 6 市分居第 6 和第 4 位；實(shí)際利用外資規(guī)模在全省和毗鄰 6市分居第 2和第３ ,增速在全省和毗鄰 6市分居第 6 位和第 1 位。郴州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13727 元，低于長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、常德、益陽(yáng)和清遠(yuǎn)，總量被衡陽(yáng)和益陽(yáng)超過(guò)，在全省排位由 20xx 年的第 6 位下降到第 8位，在毗鄰 6 市排位繼續(xù)保持第 3 位；增長(zhǎng) %，增幅在全省排位僅高于邵陽(yáng)、張家界和婁底，也低于清遠(yuǎn)，但在全省排位由 20xx 年的第14 位上升為第 11 位，在毗鄰 6 市排位由 20xx 年的第 6 位上升為第 4位。從人均 GDP 看，長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、岳陽(yáng)、常德、清遠(yuǎn)和韶關(guān)均已先后突破 3000 美元大關(guān)，均先后進(jìn)入后工業(yè)化、城鎮(zhèn)化時(shí)代，加速發(fā)展趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)郴州將在 20xx 年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。一是核心大中型工業(yè)企業(yè)缺乏。三是以開(kāi)發(fā)園區(qū)經(jīng)濟(jì)為代表的增長(zhǎng)極帶動(dòng)能力偏弱。另?yè)?jù) 20xx 年度全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)通報(bào)看 ,全省七大高新區(qū)（長(zhǎng)沙、湘潭、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、益陽(yáng)株洲、郴州）總產(chǎn)值、增加值、銷售收入、出口、利稅及利潤(rùn)等六大指標(biāo)，郴州高新區(qū)均居末位。 （四）擴(kuò)大消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)受到城鄉(xiāng)居民收入水平增長(zhǎng)不快的制約。社會(huì)消費(fèi)品零售總額總量也低于“ 3+5 城市圈”的長(zhǎng)沙、株洲、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)和常德 5 市， 居第 6 位； 20xx 年增速只達(dá)到全省的平均水平，居全省第 8 位。一是增加收入提振消費(fèi)意愿。 20xx 年郴州城鎮(zhèn)居民家用汽車、電腦、照相機(jī)、微波爐等消費(fèi)水平落后于全省平均水平 13 年以上；農(nóng)村居民人均居住、交通和通訊等消費(fèi)水平也比全省平均水平落后 35 年以上。因此，要力爭(zhēng) 20xx 年 城鎮(zhèn)化率達(dá)到 45%，努力完成“十一五”工作計(jì)劃目標(biāo)。二是規(guī)范完善投融資平臺(tái)。爭(zhēng)取外地建筑施工企業(yè)在本地注冊(cè)登記，確保建筑企業(yè)建安產(chǎn)值穩(wěn)定較快增長(zhǎng)，為省局評(píng)估認(rèn)定我市建筑業(yè)增加值增長(zhǎng)提供有力的支撐數(shù)據(jù)。 20xx 年，要努力確保工業(yè)增加值增長(zhǎng) 20%以上、規(guī)模工業(yè)增加值增長(zhǎng) 24%以上。四是扶持郴電國(guó)際發(fā)展壯大，加快推動(dòng)部分優(yōu)勢(shì)企業(yè)的上市步伐，促優(yōu)勢(shì)企業(yè)做大做強(qiáng)。 二是要大力承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，搞好技術(shù)、設(shè)備和管理水平的引進(jìn)，促進(jìn)我市工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、檔次和科技含量迅速提高，增強(qiáng)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力。一切競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，是人才素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。 （五）強(qiáng)統(tǒng)計(jì)、促三產(chǎn)，確保 GDP 第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)的支撐和匹配。初步測(cè)算：我市 20xx 年 GDP 過(guò)千億元需要以下數(shù)據(jù)作強(qiáng)力支撐。把郴、資、桂一體化區(qū)域建設(shè)成為全市知識(shí)經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要承接區(qū)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極，重點(diǎn)發(fā)展能源、化工、醫(yī)藥、建材、機(jī)電、新型材料、煙草食品 等產(chǎn)業(yè)。而郴州市目前的城鎮(zhèn)化水平還相對(duì)較低，大部分地區(qū)屬于較難開(kāi)發(fā)建設(shè)的山區(qū)，城鎮(zhèn)發(fā)展不可能遍 地開(kāi)花，應(yīng)該集聚發(fā)展，以提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量?？h域中心城市 —— 永興縣城、宜章縣城、桂東縣城、安仁縣城、臨武縣城、嘉禾縣城、汝城縣城。 （ 1）、整合區(qū)域經(jīng)濟(jì) —— 通過(guò)構(gòu)筑一體化區(qū)域，引導(dǎo)每個(gè)城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，城鎮(zhèn)間形成產(chǎn)業(yè)上的協(xié)同和互補(bǔ)關(guān)系，從而達(dá)到整合市域經(jīng)濟(jì)的目的； （ 2）、協(xié)調(diào)空間結(jié)構(gòu) —— 通過(guò)構(gòu)筑一體化區(qū)域，空間由原來(lái)各自獨(dú)立分散的發(fā)展?fàn)顟B(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)集中、整體發(fā)展的態(tài)勢(shì)。西部至桂陽(yáng)方向目前仍處于點(diǎn)軸發(fā)展階段，應(yīng)以點(diǎn)狀聚集為主。產(chǎn)業(yè)走廊：由中心城區(qū)向東、南兩個(gè)方向延伸，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代加工業(yè)為主，包括了高等教育產(chǎn)業(yè)基地以及市開(kāi)發(fā)區(qū)、有色金屬工業(yè)園、市農(nóng)產(chǎn)品加工示范園等多個(gè)重要的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)； （ 2）七大產(chǎn)業(yè)區(qū) 電力能源產(chǎn)業(yè)區(qū)：以鯉魚(yú)江 — 橋口一帶為基地； 沿城鎮(zhèn)體系十字發(fā)展軸線構(gòu)筑方便快捷的帶形交通體系，加強(qiáng)郴資桂區(qū)域城市間 的聯(lián)系，統(tǒng)籌考慮區(qū)域交通設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)大型交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域共享。謀劃商貿(mào)、教育科研、休閑度假、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施的統(tǒng)籌配置。建成并完善城際干線傳輸網(wǎng)和信息高速公路、城域骨干傳輸網(wǎng)、用戶接入網(wǎng)；建成全市信息交換中心和高速率大容量信息通信平臺(tái)；建立暢通的地下信息通信管網(wǎng)、地面衛(wèi)星接收通道、微波通道；實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)電信網(wǎng)、廣播電視網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)“三網(wǎng)合一”。 第三章、郴州市 20xx 年房?jī)r(jià)分析 一、 20xx年上半年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 今年上半年我市努力克服國(guó)家一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不利影響，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和城市基礎(chǔ)設(shè)施改造投入，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)穩(wěn)定，房屋銷售良好的良好態(tài)勢(shì)。新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目