【正文】 內(nèi)容。黃金周7天，從?？诟劭谶M(jìn)出到三亞的車(chē)輛3萬(wàn)余輛，還有?？谧择{到三亞旅游的游客也不少。隨著三亞中高端旅游市場(chǎng)和國(guó)際旅游市場(chǎng)的迅速開(kāi)發(fā)，高品質(zhì)旅游景點(diǎn)、頂級(jí)、高星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場(chǎng)的規(guī)范和三亞國(guó)際知名度的提高，三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間將進(jìn)入國(guó)際化高速發(fā)展期。三亞市旅游發(fā)展的總體布局為：“一心、一帶、一軸、三區(qū)”。以“第一”和“唯一”的多元聚集，打造三亞旅游的獨(dú)特性賣(mài)點(diǎn)與核心競(jìng)爭(zhēng)力。“十一五”末期在國(guó)內(nèi)主要客源地建立三亞旅游商品銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和相應(yīng)的展示中心，完善旅游商品批發(fā)零售體系，打造海南省的旅游商品集散中心，形成新型產(chǎn)業(yè)模式——旅游商品產(chǎn)業(yè)園和產(chǎn)業(yè)集群。中國(guó)旅游業(yè)以高居世界前列和超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)二十多年的積累和發(fā)展，已從旅游資源大國(guó)發(fā)展成為亞洲旅游大國(guó)，將在2020年內(nèi)發(fā)展成為世界旅游強(qiáng)國(guó)，在國(guó)內(nèi)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，在全球經(jīng)濟(jì)浪潮中和世界經(jīng)濟(jì)一體化過(guò)程中，具備低資源消耗，低成本生產(chǎn)，低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。全年入境人數(shù)12494萬(wàn)人次，%。由于假日經(jīng)濟(jì)的形成，假日出門(mén)旅游已發(fā)展成為中國(guó)的社會(huì)時(shí)尚和現(xiàn)實(shí)，假日旅游消費(fèi)在中國(guó)家庭消費(fèi)的地位顯著提高，國(guó)內(nèi)已形成假日旅游的消費(fèi)熱潮。三亞作為中國(guó)最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。在三亞現(xiàn)有酒店中，一般星級(jí)酒店，包括一般意義的海濱高檔酒店較多，而私密性強(qiáng)，能達(dá)到國(guó)家和國(guó)際一級(jí)和特級(jí)安全保衛(wèi)等標(biāo)準(zhǔn)，面向尖高端旅游度假市場(chǎng)的頂級(jí)酒店還沒(méi)有，正在建設(shè)的也只有鹿回頭的背山面海的悅榕莊國(guó)賓館（即海南國(guó)賓館）、太陽(yáng)灣柏悅酒店是六、七星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的頂級(jí)酒店，但仍滿(mǎn)足不了迅速發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)外高尖端旅游度假市場(chǎng)在三亞的發(fā)展需要。 表16：國(guó)內(nèi)各星級(jí)飯店的平均收益對(duì)比類(lèi)別五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)經(jīng)濟(jì)飯店平均房?jī)r(jià)（元）746395234185每間客房平均收入（元）497278155175出租率%%%中國(guó)所有五星級(jí)飯店的管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益(IBFCMF)在2004年增長(zhǎng)了42%。表17：海南省旅游星級(jí)飯店客房成本價(jià)格表表18：海南省重點(diǎn)旅游地區(qū)旅游星級(jí)飯店客房最高調(diào)控價(jià)格表、三亞各主要區(qū)域的酒店分布情況： 三亞的旅游酒店目前主要分布在亞龍灣區(qū)、大、小東海區(qū)、三亞灣區(qū)和海口市區(qū)。屆時(shí)客房床位將達(dá)到1萬(wàn)多張。200間、三亞灣（含海坡）及三亞市中心區(qū)的酒店分布情況：三亞灣是三亞市政府2001年以后通過(guò)吸取海口西海岸“帶狀公園”的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，整治改造三亞灣沙灘海域環(huán)境， 建成“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊” 后才開(kāi)始酒店和房地產(chǎn)的規(guī)模開(kāi)發(fā)，并逐漸發(fā)展起來(lái)的，比大東海的旅游房地產(chǎn)價(jià)值更高的區(qū)域。*amp。在全國(guó)名列前矛的房地產(chǎn)集團(tuán)萬(wàn)科、萬(wàn)通、首開(kāi)等已進(jìn)駐?？凇⑷齺?，投巨資成片開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。其次由于海南將建設(shè)一批上百億元的工業(yè)大項(xiàng)目，還有石油化工、醫(yī)藥、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、石英砂、玻璃制造等新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。中國(guó)從1978年到2005年25年之間，經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)超過(guò)8%；人均GDP從1978年的不足50美元，增長(zhǎng)到2005年的1707美元，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)人均GDP超過(guò)5000美元。正是中國(guó)內(nèi)地人士的異地購(gòu)房，在一定程度上使三亞的房地產(chǎn)得到迅速的復(fù)蘇和發(fā)展。連世人向往的度假勝地夏威夷，也只能甘居后位。碧綠的河水、翠綠的河岸、文明的村落、純樸的百姓，構(gòu)成了一幅幅美景，稱(chēng)之為人文河、生態(tài)河、綠色河。三亞這種得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，給她帶來(lái)發(fā)展的天然優(yōu)勢(shì)。%，商品房銷(xiāo)售70萬(wàn)平方米，還僅相當(dāng)于?？诘囊话搿Ｌ祝?；登記銷(xiāo)售面積元/平方米,和去年同期相比增長(zhǎng)43%。表27：三亞近幾年部分土地拍賣(mài)價(jià)格表序號(hào)地塊位置拍賣(mài)時(shí)間土地面積（畝）總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）中標(biāo)公司1海坡一線海岸35——2海坡一線海岸1509700溫州市國(guó)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司3海坡一線海岸16000127北京銀創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4月川新城(內(nèi)陸地,看不到海)8400120三亞昌達(dá)房地產(chǎn)公司5豐興隆大橋南側(cè)(內(nèi)陸地,看不到海)6300187三亞河港綜合治理有限公司 （數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)）目前亞龍灣、三亞灣一線土地的市場(chǎng)價(jià)格已漲到300萬(wàn)元左右，大東海及其他區(qū)域一線土地也在200多萬(wàn)元。萬(wàn)平方米，島外銷(xiāo)售%。%，占總銷(xiāo)售面積的套，面積二是拆遷成本加大。2007年元旦、春節(jié)兩節(jié)后房?jī)r(jià)漲幅度更大，2007年12月,商品住房平均售價(jià)%。萬(wàn)平方米（（數(shù)據(jù)來(lái)自；三亞市房產(chǎn)局）、供求：均有較大增長(zhǎng)，海景房出現(xiàn)供不應(yīng)求從表18可以看到，從2001年以來(lái)三亞市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積，均有較大增長(zhǎng)，而且批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷(xiāo)售面積基本相等，有力地說(shuō)明了目前三亞市房地產(chǎn)正處于增長(zhǎng)期，供需基本平衡，沒(méi)有產(chǎn)生新的積壓，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為穩(wěn)定。雖然經(jīng)過(guò)近幾年的快速增長(zhǎng)，但總量還比較小，目前仍處在復(fù)蘇后的快速增長(zhǎng)階段。形成一幅南海之濱的山海奇觀! 三亞地處低緯度，其有河口、港灣、海島、濱海濕地、山區(qū)等多種類(lèi)型的生態(tài)系統(tǒng)，物種繁多，資源豐富。三亞河，從城的中間緩緩流過(guò)。聯(lián)合國(guó)世界旅游組織秘書(shū)長(zhǎng)尼亞克先生考察完亞龍灣后，很興奮地?fù)]筆書(shū)寫(xiě)“亞龍灣具有得天獨(dú)厚的自然條件，銀色的沙灘、清澈的海水、綿延優(yōu)美的海灘、未被破壞的山峰和海島上原始粗獷的植被，這里有一個(gè)真正的天堂。特別是2003年中國(guó)歷經(jīng)SARS的洗禮后國(guó)人更加注重生活的品質(zhì)及自己和家人的健康。如前言所述三亞房地產(chǎn)這次重新復(fù)蘇和發(fā)展，主要得益于這三大因素的綜合作用：一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展；二是三亞自身具有的優(yōu)越自然資源條件，三是三亞旅游業(yè)迅猛發(fā)展和全球知名度提高的帶動(dòng)。瓊海的博鰲、官塘和文昌的高隆灣等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已開(kāi)始啟動(dòng)，并出現(xiàn)旺銷(xiāo)的局面，如：博鰲的玉帶灣度假酒店、官塘的天來(lái)泉、高隆灣的森海灣溫泉海景花園等。2004年以來(lái)海南旅游地產(chǎn)投資熱一浪高過(guò)一浪，一批批海內(nèi)外大客商接連而來(lái)，一個(gè)個(gè)大項(xiàng)目接踵而至，相繼動(dòng)工。93年房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)?？诤腿齺唭墒械目罩梅亢桶肜禹?xiàng)目得到有效消化，三亞積壓房地產(chǎn)大部分已在2004年處置完畢，最后一幢投資較大的高樓已在去年被“陽(yáng)光海岸”開(kāi)發(fā)商處置續(xù)建，海口市也處置了95%以上，今年內(nèi)將全部處置完。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng): 從2001年以來(lái)海南房地產(chǎn)一直保持較高的增長(zhǎng)率，特別是2003年、%%，2002006年增長(zhǎng)率雖有所下降，%和26%。200間三亞明珠海景酒店四星級(jí)建筑面積1萬(wàn)余平米191間三亞陽(yáng)光海景公寓酒店準(zhǔn)四星客房為公寓式結(jié)構(gòu)，每套房有兩觀海景大陽(yáng)臺(tái)，專(zhuān)為尊貴家庭及成功人士的公寓式度假酒店100套三亞林達(dá)海景酒店四星級(jí)三亞林達(dá)房地產(chǎn)公司投資206間三亞國(guó)際大酒店四星級(jí)220間三亞玉華苑海景酒店準(zhǔn)四星四川華能公司投資300間南中國(guó)大酒店四星級(jí)238間1993年三亞珠江花園酒店四星級(jí)占地面積8240平米，樓高8層, 珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)和香港瑞士中星投資公司合資興建,廣州珠江物業(yè)酒店管理公司管理239間三亞金島嘉寧海景酒店四星級(jí)建筑面積5000余平米，三層金色建筑40間惠普登海景酒店四星級(jí)建筑面積25930平方米，總投資7800多萬(wàn)元.172間三亞海天大酒店四星級(jí)主樓高13層，占地面積為5030平方米175間1999年三亞興華園海景酒店四星級(jí)占地面積8900m178。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全景區(qū)除了幾個(gè)特色景點(diǎn)外，現(xiàn)有14家酒店?duì)I業(yè)，其中五星級(jí)酒店8家，共約有4000間客房，7000多張床位，酒店設(shè)施比較齊全，年接待游客100余萬(wàn)人次。其余五星級(jí)酒店的年?duì)I業(yè)收入也在50001億元之間。國(guó)際管理飯店的國(guó)內(nèi)客源下降了4%，業(yè)主自行管理飯店的國(guó)內(nèi)客源卻增長(zhǎng)了近10%。而目前三亞擁有星級(jí)及待評(píng)星級(jí)酒店160余家，客房2萬(wàn)多間，已超過(guò)海口的酒店發(fā)展規(guī)模。至2004年底，全國(guó)共有星級(jí)飯店10888家，比上年末增加1137家，%；，%；，%。海南省經(jīng)過(guò)10多年的旅游發(fā)展,2006年已達(dá)到年接待1500萬(wàn)人次,三亞經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展,旅游接待規(guī)模已接近和即超過(guò)海南省會(huì)城市海口,2006年接近500萬(wàn)人。旅游業(yè)總收入達(dá)7686億元，%，%。三亞市的旅游客源市場(chǎng)，不僅是國(guó)內(nèi)，更主要是面向全球，國(guó)內(nèi)及全球旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展和規(guī)模龐大的旅游市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)，為海南及三亞酒店行業(yè)的發(fā)展提供了充足、旺盛的客源市場(chǎng)基礎(chǔ)。北部主要發(fā)展農(nóng)家樂(lè)性質(zhì)的特色家庭旅館。三亞市旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的總體思路：觀光旅游、休閑度假與專(zhuān)項(xiàng)旅游相結(jié)合，節(jié)事舉辦與旅游形象塑造相結(jié)合，自然景觀資源開(kāi)發(fā)與人文歷史深度挖掘相結(jié)合，適應(yīng)需求與引導(dǎo)需求相結(jié)合。旅游業(yè)就業(yè)人數(shù)達(dá)到12萬(wàn)。其中：家化萬(wàn)豪度假酒店共接待會(huì)議團(tuán)140個(gè)，接待人數(shù)7000人，同比增長(zhǎng)2%；天域度假酒店共接待會(huì)議團(tuán)65個(gè)，接待人數(shù)4116人，同比增長(zhǎng)9%；三亞凱萊度假酒店共接待會(huì)議團(tuán)60個(gè)，接待人數(shù)3433人，同比增長(zhǎng)25%；仙人掌度假酒店共接待會(huì)議團(tuán)32個(gè)，接待人數(shù)2500人，同比增長(zhǎng)7%；三亞亞太國(guó)際會(huì)議中心共接待會(huì)議團(tuán)23個(gè)，接待人數(shù)2221人，%。%和46%，金茂希爾頓酒店2005年底開(kāi)業(yè)后，2006年酒店收入就達(dá)2億多元。由于三亞度假旅游迅速成為旅游主流，旅客平均停留時(shí)間將逐年增長(zhǎng)，日均消費(fèi)額逐年加大，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年至2006年，、每年春節(jié)黃金周停留時(shí)間更長(zhǎng)和消費(fèi)更高，從20052007年，、游客日均消費(fèi)分別為1234元、1282元和1297元，成為中國(guó)旅游日消費(fèi)最高的地區(qū)。，%，其中：接待外國(guó)游客 ，%。去年國(guó)慶黃金周和今年春節(jié)，有將近30%的游客沒(méi)有選擇住旅游飯店，而是選擇價(jià)格實(shí)惠的家庭旅館和非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，這部份游客沒(méi)有統(tǒng)計(jì)上來(lái)，實(shí)際上2006年來(lái)三亞旅游度假的游客不會(huì)低于500萬(wàn)人次。、旅游產(chǎn)業(yè)在三亞國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有絕對(duì)的位置三亞旅游總收入占到其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的70%以上，%，單一產(chǎn)業(yè)能夠占到當(dāng)?shù)貒?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值如此大的比重，這在全國(guó)范圍內(nèi)是絕無(wú)僅有的情況。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。% 。隨著海棠灣、鹿回頭、亞龍灣、三美灣、紅塘灣、三亞灣、海坡區(qū)等7大片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，國(guó)內(nèi)外許多知名的大公司、大企業(yè)紛紛前來(lái)三亞投資創(chuàng)業(yè)，2007年的三亞將迎來(lái)大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展時(shí)期。%，“十五”期間累計(jì)完成投資153億元，%。全省旅游可接待規(guī)模已達(dá)年2000余萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)2010年旅游接待規(guī)模將超過(guò)三千萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)到二百至三百億元，境外游客達(dá)到一百萬(wàn)人次。%；，房屋銷(xiāo)售面積明顯大于竣工面積。固定資產(chǎn)投資保持持續(xù)較快增長(zhǎng)。、海南投資環(huán)境改善，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，投資規(guī)模不斷加大，大企業(yè)、大項(xiàng)目不斷上馬，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，現(xiàn)代工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)也正加快發(fā)展。2005年全省生產(chǎn)總值（GDP），%，總體經(jīng)濟(jì)延續(xù)上年較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)行。正是由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平較高，居民較為富有，環(huán)境、氣候及房?jī)r(jià)的差距，其對(duì)旅游度假和異地的需求不斷增長(zhǎng)，才促進(jìn)了三亞旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，特別是高端旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。注：本小節(jié)的數(shù)據(jù)來(lái)自：①、 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：《統(tǒng)計(jì)年鑒》、《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和《“十五”成就系列報(bào)告》；②、 國(guó)務(wù)院：《國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》。儲(chǔ)蓄規(guī)模得到繼續(xù)擴(kuò)大，到2006年底。商品房銷(xiāo)售額20510億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，%。通過(guò)公開(kāi)發(fā)行的各種統(tǒng)計(jì)年鑒、行業(yè)報(bào)表、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等渠道獲得二手資料。市場(chǎng)調(diào)研要耗費(fèi)人力、財(cái)力和時(shí)間，注重市場(chǎng)調(diào)研的效果與投入比例，制訂合理的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，采用科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研方法。我在對(duì)三亞市場(chǎng)初步了解和把握的基礎(chǔ)上，并親臨三亞對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面性、基礎(chǔ)性、初步性的摸底調(diào)查和分析，并形成本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。、客觀性原則。它具有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：富有靈活性，可以隨機(jī)提出新問(wèn)題，進(jìn)行深一步的詢(xún)問(wèn)；信息獲取率高；當(dāng)面聽(tīng)取被調(diào)查人的意見(jiàn)，了解被調(diào)查人的真實(shí)態(tài)度。針對(duì)這一特點(diǎn)我們?cè)谡撌鋈齺喎康禺a(chǎn)之前，花較大的篇幅來(lái)介紹中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)以及海南房地產(chǎn)形勢(shì)、三亞旅游業(yè)的發(fā)展等，以確保對(duì)三亞旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論的正確性。%，比“九五”時(shí)期平均每年增長(zhǎng)速度高9個(gè)百分點(diǎn)。2006年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，%。正如《十一五規(guī)劃綱要》所提到的，我國(guó)具備了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的有利條件：勞動(dòng)力資源豐富，國(guó)民儲(chǔ)蓄率較高，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強(qiáng)，科技教育具有較好基礎(chǔ)，社會(huì)政治保持長(zhǎng)期穩(wěn)定。因此，分析這些地區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對(duì)研究三亞旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要的參考價(jià)值。注：本小節(jié)的數(shù)據(jù)來(lái)自：以上各省市統(tǒng)計(jì)局：《統(tǒng)計(jì)年鑒》、《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》；、海南省經(jīng)濟(jì)及旅游、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景：、海南經(jīng)過(guò)恢復(fù)性增長(zhǎng)升溫后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)快速發(fā)展趨勢(shì)。%。金海紙漿、東方11氣田、800萬(wàn)噸煉油、60萬(wàn)噸甲醇、粵海鐵路、東線輕軌、博鰲特別規(guī)劃區(qū)、海棠灣“國(guó)家海岸”、洋浦港二期、大隆水庫(kù)、毛拉洞水庫(kù)等大企業(yè)、大項(xiàng)目、大型基礎(chǔ)設(shè)施紛紛進(jìn)入、興建和投產(chǎn)，天然氣與天然氣化工、石油與石油化工、林漿紙一體化、旅游房地產(chǎn)等一大批支撐海南長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)開(kāi)始形成，全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展后勁正變得越來(lái)越足。2006年，%。%；，%；，%。人均GDP14558元，%，“十五”%。%?！糜螛I(yè)保持較快發(fā)展。%。今年春節(jié)黃金周三亞房產(chǎn)銷(xiāo)售比去年同期大幅增長(zhǎng)，銷(xiāo)售、預(yù)訂達(dá)662套，比2006年春節(jié)黃金周提高26%和27%，創(chuàng)下歷史新高。除了2003年受“非典”的影響外，近幾年來(lái)無(wú)論是旅游人數(shù)還是旅游收入都保持較大的增長(zhǎng)。(數(shù)據(jù)來(lái)自：三亞市統(tǒng)計(jì)局)、國(guó)