【正文】 ，因此較為暢銷，此主力面積段在120㎡130㎡三房和四房。反之，控制合適的容積率，以低建筑密度入市，加上景觀優(yōu)勢，高層也能賣個好價錢，如駿逸天下。江南楓庭目標客戶群客戶構成白領、金領、政府官員、企事業(yè)中高管理層、個體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主收入較為穩(wěn)定教師、企事業(yè)員工、周邊小型個體經(jīng)營戶，投資者企事業(yè)中層管理者、收入較為穩(wěn)定的公務員、教師、事業(yè)小有成就的個體戶、投資者客戶區(qū)域南岸、渝中、九龍坡南岸區(qū)、巴南區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北、區(qū)九龍坡區(qū)總結：1. 價格、區(qū)域、景觀、產(chǎn)品是影響人們選擇購買的主要因素，而在南岸區(qū)，區(qū)域的概念相對弱化，價格和景觀是影響人們購買的主要因素，景觀主導產(chǎn)品，兩者共同決定價格，價格決定目標客戶群。大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員（從來客登記中預判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預判）客戶區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)全市及至全國（從來客登記中預判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預判）表三：競比項目競比子項目綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭目標客戶群客戶構成收入較為穩(wěn)定公務員、教師、金融業(yè)人員，周邊小型私營企業(yè)主，個體經(jīng)營戶公司白領、工薪階層、 公 務 員、私營企業(yè)、教 師收入頗為豐厚的個體經(jīng)商人士、企事業(yè)中層管理人員，都市新貴，金融業(yè)人員，年輕白領，收入較為穩(wěn)定的公務員、教師、企事業(yè)員工、客戶區(qū)域南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、表四：競比項目競比子項目中天陽光美地），戶型面積及價格已不是影響銷售的主要因素，景觀占有率反而成了購房選擇戶型的主要因素，可見人們對景觀的渴求度越來越高；6. 建筑形態(tài)也已不是影響銷售的主要因素，開發(fā)商根據(jù)地塊特色因地制宜的開發(fā)產(chǎn)品，各種建筑形態(tài)產(chǎn)品都有自己的客戶群存在；7. 高層固然能被市場接受，但過高的容積率和建筑密度將成為影響銷售的致命殺手，即使有良好的企業(yè)品牌和其它優(yōu)勢也無濟于事，如華宇未銷售未銷售未銷售表三：競比項目競比子項綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭營銷分析價格策略起價2740 均價2880最高價3230樓層差價1020均價3400,13層以下每層加20,以上每層加30元起價4100 均價5000最高價7000縱向差價100橫向差價300起價2600 均價3000最高價3900樓層差價：1530銷售情況銷售率100%銷售率90%銷售率26%80%暢銷戶型38㎡、45㎡、65㎡、66㎡、㎡、107㎡、105㎡、91㎡區(qū)位優(yōu)勢明顯，戶型、面積、總價合理，從該案的小區(qū)配套看來提升了該案的性價比，周邊品牌房產(chǎn)對其也起到了很好的拉動作用80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀該案標準層的戶型面積只有20205兩種，受面積、景觀、總價的影響70㎡110㎡滯銷戶型123㎡131㎡首總價與小區(qū)外部環(huán)境的影響123㎡135㎡110130㎡表四：競比項目競比子項中天未確定。152㎡156㎡的錯層四房，由于總價相對三房較高，其居住品質(zhì)又不及躍層戶型，因此形成“雞肋”，銷售相對滯后。(五)、去化分析表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地小結：1. 就配套設施各個大盤無論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會所內(nèi)的服務項目也可以說是應有皆有，但是對于會所的經(jīng)營還沒有比較理想的個案。江南楓庭配套設施生活配套長約100米的異國風情商業(yè)街；景觀園林半室外游泳池、水力按摩池、沖浪池、陽光曬場；獨特的下沉式會所，通透全玻璃頂層與泳池水面相連；重慶市一級幼兒園景德幼兒園進駐。設置功能除具有眾多特色溫泉洗浴池外，還有中餐、西餐、咖啡廳等餐飲設施，還可以在這里享受沙弧球、乒乓球、桌球等室內(nèi)運動。商業(yè)形態(tài)商街部分沿回龍路一側利用底商形成，目前經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有餐飲、小型超市、音影音店及其它滿足人們基本生活需要的商業(yè)業(yè)態(tài)。SPA度假酒店、1000森林公園等。欲打造重慶地區(qū)甚至全國城市社區(qū)中很有特色的社區(qū)消費街區(qū)。區(qū)內(nèi)設有室內(nèi)游泳池，室外游泳池，標準網(wǎng)球場，兒童游樂場，籃球活動場地，健身中心，老年活動中心，棋牌室等供業(yè)主康體健身、娛樂休閑的設施。教育配套：幼兒園、青少年素質(zhì)培訓基地、社區(qū)圖書館等。從風格上高山流水、天池林海引進北美風格，處于學府片區(qū)的回龍灣也定位為歐化風格。建筑立面棕紅色、淡粉色、桔黃色三色搭配。功能性較好。其自然散落式的組團排列、半圍合式的空間布局以及錯落的樓間關系，變化不定的層數(shù)樓距組合成多　維的立體空間，形成公共空間——半公共空間——私密空間的過渡。項目戶型設計充分體現(xiàn)人性化關懷，寬大的雙主臥分別自帶衛(wèi)生間及步入式衣櫥，讓兩代人同享高品質(zhì)生活；前庭后院以及天井大片的蔥綠園地，給你舒展的活動場地；寬闊的室內(nèi)空間，充分享受寬HOUSE的尊貴；地下室的設計可用作影音室、康樂室、儲藏室或酒窖……三房㎡、㎡、㎡、㎡ 、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡/四房㎡五房㎡躍層聯(lián)排別墅：150㎡260㎡雙拼別墅：未定獨立別墅：350㎡370㎡聯(lián)排別墅：180㎡260㎡各面積段比例不詳；85㎡110㎡的三房為主力戶型。E區(qū)花園洋房與二外一氣呵成，書院之中格外幽靜。戶型設計應強調(diào)在總面積控制且單位功能面積滿足基本舒適度的前提下，盡可能使居住的各項功能需求得到充分滿足，同時提高產(chǎn)品的性價比，如大三房、大四房均考慮增加半個房間功能（保姆房、書房或儲藏室等），盡可能增大花園陽臺（入戶花園或觀景陽臺）面積，夾層或閣樓的面積贈送等；一梯兩戶，絕佳私密性，陽光清風登堂入室；全錯層全躍層設計，全面提升空間舒適度；住宅平面環(huán)繞中心園景帶，客廳、主臥、次臥，窗窗見景；四戶三廳設置三個衛(wèi)生間，人性關懷點滴展現(xiàn)；推出了家庭成員衛(wèi)生間的新概念。坡地生態(tài)鏈街區(qū)；盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關地理特征；整個社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個大前提：讓住客盡可能地體驗自然山水風貌；建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；對整個地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風格表現(xiàn)；景觀資源指導社區(qū)定位；注重生態(tài)鏈的應用；項目由8棟3+1型、28棟4+1型共86棟北歐現(xiàn)代風格的低層建筑，分成一個東西序列、兩個南北序列，自北向南，井然有序地分布在一處與南山山體脈絡相連、略有起伏的南向帶狀地塊上。 (三)、產(chǎn)品設計表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地江南園林風格，以綠草紅花勾勒出春色盎然，區(qū)內(nèi)設有大型露天游泳池，結合項目地勢在人行道一旁做疊泉設計?！坝H水岸線”在臨江一側，臺地之上，建筑層次分明，富有韻律。在造景的同時，盡力保護山地原有植被，保持鄉(xiāng)野的原汁原味。表二：競比項目競比子項回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海景觀外部景觀東望長江，西聽長江，城市繁華與自然山水相依相戀。溯源居景觀外部景觀項目位于長江江岸線第一排，面迎和江壯觀的回水沱，北靠無名山，使整個地塊呈現(xiàn)高低起伏的特點，視野開闊，并修建有800米的景觀濱江走廊。江南楓庭。㎡（約83畝），采取院落式布局，教學樓之間形成三面圍合式院落，并有連廊相連。該區(qū)豐富了城市形象，為交通學院、交通科研設計院等單位提供了向社會展示的平臺，同時加強和完善了學府大道的科研氛圍。● 市立圖書館區(qū)位于大學城廣場西側，㎡（約80畝），建筑面積5萬㎡，設計為園林式建筑，分為前部園林綠化區(qū)，中間建筑及內(nèi)院區(qū)，以及后部住宅區(qū)三部分，使其既和大學生廣場相融合，又獨成體系。交通設計院之南現(xiàn)為開明中學，在南為食品技校，巴蜀中學已入駐開明中學，并將其改造成完全中學兼有小學，規(guī)劃將食品技校合并入巴蜀學校，使其能擁有正規(guī)的400米跑道運動場，且可能進一步完善其它配套設施，對建立一所輻射周邊區(qū)域的國家重點學校，有一定的戰(zhàn)略意義，同時，巴蜀學校的建立，能夠完善學府大道的教育完整性，實現(xiàn)從小學到大學的全過程教育模式。本區(qū)和北側歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)互為依托，從人才到技術可以形成一個相對獨立的高級科技中心。立交橋西側為一個開敞空間——以科技博物館、藝術館為主的主題公園，㎡（約138畝），其是規(guī)劃分為：科技博物館區(qū)（兼天文館）、藝術館區(qū)、科技廣場、藝術廣場、展覽草坪、湖面運動休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動式展場、以及探險運動區(qū)（摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛船、勇敢者飛船等）；使人們進入大學園區(qū)北大門后有一種豁然開朗的感覺，真正將綠色、科技、藝術為主休的開敞空間貢獻給城市，充分體城市規(guī)劃中的人文主義精神，并與東側建筑群，以及周邊高密度城市建筑群形成強烈對比，更好地達到城市疏密有序、開合自如的風格。 存在的問題 l 商業(yè)地產(chǎn)建設力度加大，空置面積有所增加 伴隨著南岸區(qū)交通路網(wǎng)的改造和沿江經(jīng)濟帶的逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)的建設力度逐漸加大，今年上半年，㎡，占新開工總面積的33%，是去年同期的5倍多，同時其空置面積也相應有所增加，㎡，占空置總面積的56%，同比增長91%，㎡，增幅巨大。 房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活 ㎡，%，㎡，占銷售總面積的94%，%。（二）、房地產(chǎn)發(fā)展以大型市政建設工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分——南濱路下段；往南，即可順學府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。區(qū)域情況 南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山， 俯臨長江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風景秀麗優(yōu)美宜人。37′2″之間，轄區(qū)西部、北部長江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望；南岸區(qū)交通十分便捷，已有長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設規(guī)劃，長江大江復線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)域位優(yōu)勢，使得南岸區(qū)與主城各區(qū)均保持快捷的聯(lián)系。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機構——重慶工商大學、重慶交通學院、重慶教育學院、巴蜀學校、重慶110中學，及重慶中藥研究院、重慶交通科研設計院、重慶交通規(guī)劃勘察設計院三個科研單位。自然環(huán)境本案背依悠悠南山，除學府大道一側外，三面均有得天獨厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢較高處，在學府大道一側能遠眺長江與嘉陵江交匯處，有良好的江景資源。些外，本區(qū)域還分布宗教機構——觀音寺；軍庫、預師一團等軍事機構。南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼峽背斜、納溪溝——江北向斜、重慶向斜。 重慶直轄以來，南岸區(qū)堅持“發(fā)展才是硬道理”和“三個有利于”的標準，以富民興區(qū)、建設都市強區(qū)為目標，搶抓重慶直轄、實施西部大開發(fā)和加入世貿(mào)組織的歷史性機遇，著力打造“實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”。當年12月29日，學府大道開工建設。 今年上半年，南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設以迎接亞太市長峰會為契機，舊城改造與新區(qū)開發(fā)并進，保持了穩(wěn)定發(fā)展的良好勢頭，各項主要經(jīng)濟指標均在去年同期的基礎上有所突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。 從以上數(shù)據(jù)的對比可以看出，全區(qū)的房地產(chǎn)市場保持了繁榮發(fā)展的良好勢頭，房屋售價穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。 l 項目前期手續(xù)進展緩慢 目前一些項目在實施過程中因建設手續(xù)繁復，進展緩慢，如：西亞山莊、江山多嬌本區(qū)域為江南大學城的核心地段，設計中采用收放有序，高低錯落的方式，注重城市街景，講究軸線布局，功能區(qū)分，使其中的大學生廣場成為多功能區(qū)的中心?？偛炕叵蚰希F(xiàn)為110中學用地，其緊臨商學院，為解決工商大學入口狹窄，臨街面過小的矛盾，并整合優(yōu)勢資源，將110中學用地并入工商大學用地范圍，將其臨學府大道一側規(guī)劃為繼續(xù)教育學院，既使其能對外獨立形成入口，又可擴大工商大學的展示區(qū)域，形成更強烈的教學區(qū)城市形象，從形成和內(nèi)容上加強與區(qū)域文化、經(jīng)濟的互融。● 社區(qū)體育運動區(qū)㎡，規(guī)劃有面向社區(qū)建筑活動的體育館一座，并有網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場等設施，在內(nèi)側設計有體育用品專賣店等商業(yè)服務設施?！?科創(chuàng)中心辦公服務區(qū)㎡（約115畝），規(guī)劃建筑面積25萬㎡，規(guī)劃將該地段分為前后兩部分，前半部分為服務中心，高層辦公樓，主要為大學城的各辦公機構，以及世界各地的科研、教育機構提供辦公設施，同時，可以在裙樓部分可以舉行各種演示會、洽談會、酒會等；后半部分為創(chuàng)業(yè)平臺區(qū)，為中小型科技企業(yè)及個人提供優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，建筑形式采用生態(tài)建筑形式。整段設計收放有序，高低錯落，注重城市街景，講究軸線布局，功能分區(qū)明確而互動，是一組有機而嶄新的城市群雕。南入口區(qū)原有交通學院臨街面長，預留空間不多，因此該區(qū)域主要處理好了南入口的標志性問題以及整體街道空間的統(tǒng)一性問題，同時補充了社區(qū)教育及科技企業(yè)辦公等問題。溯源居開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶金匯置業(yè)有限公司