【正文】 目前明顯高于本案的西南板塊 附加值 14% 7 12 從產(chǎn)品亮點(diǎn)及附加值來(lái)看，本案明顯高于金色地中海別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品 7% 7 15 本項(xiàng)目產(chǎn)品具有價(jià)大優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃 12% 7 6 從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看兩個(gè)項(xiàng)目相差距離不多 交通 10% 8 8 從對(duì)城市中心直線距離來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目相差無(wú)幾 規(guī)模 8% 10 8 金色地中海項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)大于本案 戶型 8% 7 12 從戶型特色上來(lái)說(shuō)本案具有明顯的優(yōu)勢(shì) 品牌 6% 9 9 由于新興進(jìn)入湖州市場(chǎng)本案品牌效應(yīng)需要培養(yǎng) 景觀 6% 9 11 從景觀上本案具有較大湖景優(yōu)勢(shì) 綠化 6% 9 10 綠化程度本案也具有一定優(yōu)勢(shì) 合計(jì) 100% 82 98 分值比： 1： 以目前湖州市場(chǎng)的標(biāo)竿樓盤(pán)金色地中海為參照，與本案進(jìn)行各項(xiàng)系數(shù)對(duì)比 －市場(chǎng)部－ 價(jià)格推導(dǎo) 從近期金色地中海樣本采集來(lái)看 聯(lián)排價(jià)格為 9500 從前述項(xiàng)目因素對(duì)比表來(lái)看，金色地中海與本案比值為 1： 通過(guò)比值計(jì)算公式預(yù)計(jì)本案一期四聯(lián)院別墅均價(jià) 為 11400元 /平方米 按照上海同類(lèi)項(xiàng)目聯(lián)排與獨(dú)幢產(chǎn)品常規(guī)價(jià)差比 1: 推算本案一期雙聯(lián)院別墅價(jià)格為 12654元 /平方米 －市場(chǎng)部－ 一期推盤(pán)策略明細(xì) 第一批：推出臨水及靠近會(huì)所、樣板段部分優(yōu)質(zhì)房源，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，為后續(xù)房源確立價(jià)格上升空間。 第二批：在第一批優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格筑底的基礎(chǔ)上，可對(duì)部分臨路房源有效提升價(jià)格，從而獲得較大的利潤(rùn)空間。 第三批：臨路、景觀房源同批發(fā)售，價(jià)格對(duì)比效應(yīng)，再次提升剩余臨路房源價(jià)格。 第四批：推出最后一批景觀房源，再次引爆市場(chǎng)，價(jià)格沖刺，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 －市場(chǎng)部－ 08年一期銷(xiāo)售目標(biāo)分解 10月 11月 12月 全年任務(wù) 銷(xiāo)售權(quán)重 50% 40% 10% 銷(xiāo)售金額 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售套數(shù) 34套 29套 6套 首次開(kāi)盤(pán) 二開(kāi)加推 持續(xù)銷(xiāo)售 08年 10月 08年 11月 08年 12月 －市場(chǎng)部－ 一期推盤(pán)房源細(xì)化 08年 10月 產(chǎn)品類(lèi)型 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 預(yù)計(jì)均價(jià) 可銷(xiāo)總金額 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額 二聯(lián)院 6套 2160平方 12645元 /平方 27313200元 27313200元 四聯(lián)院 28套 7280平方 11400元 /平方 82992022元 82992022元 合計(jì) 34套 9440平方 110305200元 110305200元 －市場(chǎng)部－ 一期推盤(pán)房源細(xì)化 08年 11月 產(chǎn)品類(lèi)型 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售套數(shù) 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 預(yù)計(jì)均價(jià) 可銷(xiāo)總金額 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額 四聯(lián)院 36套 9360平方 11400元 /平方 106704000元 85956000元 合計(jì) 36套 9360平方 106704000元 85956000元 －市場(chǎng)部－ 一期推盤(pán)房源細(xì)化 08年 12月 產(chǎn)品類(lèi)型 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售套數(shù) 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 預(yù)計(jì)均價(jià) 可銷(xiāo)總金額 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額 二聯(lián)院 5套 1800平方 12645元 /平方 22761000元 9104400元 四聯(lián)院 12套 3120平方 11400元 /平方 35568000元 11856000元 合計(jì) 17套 4920平方 58329000元 20960400元 －市場(chǎng)部－ 一期推盤(pán)房源細(xì)化 產(chǎn)品類(lèi)型 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售套數(shù) 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 預(yù)計(jì)均價(jià) 可銷(xiāo)總金額 二聯(lián)院 7套 2520平方 12645元 /平方 31865400元 四聯(lián)院 8套 2080平方 11400元 /平方 23712022元 合計(jì) 15套 4600平方 55577400元 一期尾盤(pán) －市場(chǎng)部－ 銷(xiāo) 售 模 式一 ?預(yù)約參觀制度 對(duì)于樣板區(qū)、樣板房的參觀，實(shí)行高調(diào)預(yù)約制度，以制造神秘、高端、緊俏氛圍， 流程建議如下 ： 現(xiàn)場(chǎng)登記 電話確認(rèn) 發(fā)放參觀憑證 在客戶參觀市區(qū)售樓處時(shí)，根據(jù)意向度，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)參觀登記 定期進(jìn)行電話回訪，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)參觀意向 以 DM形式寄送項(xiàng)目信息或參觀憑證，并注明可供參觀時(shí)間段，聲明過(guò)期失效，如需調(diào)整參觀時(shí)間段則需 重新 電話預(yù)約 －市場(chǎng)部－ 銷(xiāo) 售 模 式二 全力達(dá)成 08年集團(tuán)制定的湖州項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù) 坐銷(xiāo) 聯(lián)銷(xiāo) 三位一體，立體銷(xiāo)售模式 ?立體化銷(xiāo)售 走銷(xiāo) －市場(chǎng)部－ ?市區(qū)售樓處，項(xiàng)目 前期 形象宣傳及客戶預(yù)約接待點(diǎn) ?現(xiàn)場(chǎng)售樓處（會(huì)所售樓大廳），后期開(kāi)展體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的集中場(chǎng)所 ?“貴賓禮遇” —— 凡意向或上門(mén)客戶全程貴賓級(jí)接待規(guī)格 ?“文化營(yíng)銷(xiāo)” —— 以宣傳純正美式別墅生活及文化理念為核心賣(mài)點(diǎn) ?“標(biāo)桿營(yíng)銷(xiāo)” —— 現(xiàn)場(chǎng)接待流程標(biāo)桿，產(chǎn)品理解及推銷(xiāo)標(biāo)桿，現(xiàn)場(chǎng)包裝氛圍標(biāo)桿 以坐銷(xiāo)為基礎(chǔ) －市場(chǎng)部－ 以走銷(xiāo)為手段 ?充分運(yùn)用各類(lèi)高端主題 SP活動(dòng)， 如新聞發(fā)布會(huì)，媒體沙龍等，向高端客戶群及社會(huì)名流人士集中宣傳本案。 ?積極開(kāi)拓各類(lèi)面向湖州本地高端客戶群體的特殊宣傳渠道， 如直郵，投遞并結(jié)合電話回訪，上訪等形式，有效維系客戶對(duì)于本案的關(guān)注度，增強(qiáng)客戶臵業(yè)意向。 －市場(chǎng)部－ ?巧用易居中國(guó) 〃 臣信房屋在 杭州等浙江一二線城市的門(mén)店，以聯(lián)銷(xiāo)的形式積極開(kāi)拓外部市場(chǎng)。 ?重點(diǎn)滲透所在這些城市的 湖州籍高端客戶群，為二期房源的去化擴(kuò)大有效客戶群。 以聯(lián)銷(xiāo)為拓展 －市場(chǎng)部－ 銷(xiāo) 售 策 略 限量 /限時(shí)發(fā)售 ?針對(duì)本案產(chǎn)品稀缺性高端性的特點(diǎn)，進(jìn)行有效，務(wù)實(shí)，靈活 的房源銷(xiāo)控，制造“熱銷(xiāo)快銷(xiāo)”的緊張氛圍，提高房源的緊俏感，激發(fā)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望。 ?分期分批推出房源， 采取 “ 少量快跑 ” 的形式，結(jié)合預(yù)約制度，激發(fā)并維持常態(tài)性的市場(chǎng)饑渴效應(yīng)，為后續(xù)房源的去化及價(jià)格提升創(chuàng)造條件 。 －市場(chǎng)部－ 附件一： 08年?duì)I銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算表（前期籌備期） 階段 類(lèi)別 屬性 具體欄目 單價(jià) 執(zhí)行時(shí)間 預(yù)算（元） 準(zhǔn)備期 推廣費(fèi)用 電視 天天房交會(huì) 202200元 /年 08年 3－ 12月 200,000 房產(chǎn)報(bào)道 120220元 /月 2022年 3月 120,000 報(bào)紙 湖州日?qǐng)?bào) 50000元 /整版 2022年 3－ 5月 100,000 湖州晚報(bào) 100,000 制作費(fèi)用 項(xiàng)目地塊形象看板 2022年 1月 150,000 戶外高炮 2塊 2022年 3月 600,000 戶外廣告牌 2022年 3月 300,000 市區(qū)燈箱或路牌廣告 2022年 3月 300,000 銷(xiāo)售物料（樓書(shū)、房型單片等） 08年 3－ 7月 100,000 紙杯、名片、紙袋等 2022年 3月 50,000 售樓處展板、電視廣告片制作 2022年 3月 50,000 市區(qū)售樓處沙盤(pán)模型 2022年 3月 80,000 DM 2022年 3月 20,000 活動(dòng)費(fèi)用 主題系列 SP活動(dòng) 2次 08年 4－ 5月 100,000 小計(jì) 2,270,000 －市場(chǎng)部－ 附件二： 08年?duì)I銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算表（蓄勢(shì)期） 蓄勢(shì)期 活動(dòng)費(fèi)用 主題系列 SP活動(dòng) 4次 08年 6－ 9月 100,000 主題系列 SP活動(dòng) 6次 08年 7－ 10月 200,000 各類(lèi)報(bào)廣軟文 湖州日?qǐng)?bào) 50000元 /整版 2022年 6月 50,000 推廣費(fèi)用 湖州晚報(bào) 50000元 /整版 2022年 7月 50,000 雜志投放 20220元 /次 100,000 公交車(chē)身廣告 100000元 100,000 項(xiàng)目網(wǎng)站 50,000 制作費(fèi)用 銷(xiāo)售物料（樓書(shū)、房型單片等） 08年 7－ 10月 100,000 現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)模型 2022年 10月 80,000 電視廣告 房產(chǎn)報(bào)道 120220元 /月 2022年 9月 120,000 短信 20,000 小計(jì) 970,000 －市場(chǎng)部－ 附件三： 08年?duì)I銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算表（開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期） 銷(xiāo)售期 活動(dòng)費(fèi)用 主題系列 SP活動(dòng) 2次 08年 10－ 12月 150,000 制作費(fèi)用 開(kāi)盤(pán)期間氛圍營(yíng)造 引導(dǎo)彩旗、氣球放飛、地毯、開(kāi)盤(pán)背景 板等 08年 10－ 12月 100,000 推廣費(fèi)用 各類(lèi)報(bào)廣軟文 湖州日?qǐng)?bào) 50000元 /整版 2022年 10月 100,000 湖州晚報(bào) 50000元 /整版 2022年 10月 100,000 電視廣告 房產(chǎn)報(bào)道 120220元 /月 08年 10月－ 11月 240,000 短信 20,000 小計(jì) 710,000 合計(jì) 3,950,000 －市場(chǎng)部－ 謝謝觀賞