【正文】 產(chǎn)管理。②審核立項(xiàng)報(bào)告書(shū)和竣工驗(yàn)收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的處理情況，審查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，核實(shí)是否將產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)所有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。6．?dāng)U大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)（1）問(wèn)題描述①預(yù)售收入作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，多列管理費(fèi)用。②開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用。（2）主要核查方法①以核實(shí)的銷(xiāo)售收入為基數(shù)計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除標(biāo)準(zhǔn)，審核是否多列“三項(xiàng)費(fèi)用”。審核以前年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除的“三項(xiàng)費(fèi)用”是否超過(guò)3年期限（2008年1月1日起，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除執(zhí)行新的《企業(yè)所得稅法》）。②審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，是否計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。六、案例驗(yàn)證評(píng)估指標(biāo)亮紅燈 往來(lái)科目鎖疑點(diǎn) XX市XXX房地產(chǎn)公司納稅評(píng)估案例（一）選定對(duì)象根據(jù)省局下達(dá)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估任務(wù)，2011年8月份XX市地稅局稅源管理科房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)控組根據(jù)省局納稅評(píng)估軟件選取“其他應(yīng)付款變動(dòng)率”進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)企業(yè)2010年比2009年“其他應(yīng)付款變動(dòng)率”為 %，明顯高于10%的警戒線，因此將該房地產(chǎn)企業(yè)作為重點(diǎn)評(píng)估對(duì)象。（二）案頭審核1．基本情況評(píng)估人員首先通過(guò)”大集中”系統(tǒng)了解企業(yè)的基本情況，該企業(yè)為其他有限責(zé)任公司性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)，成立于2001年1月1日，注冊(cè)資本2500萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)所得稅主管征收分局為地方稅務(wù)局，實(shí)行查賬征收。2．案頭分析 評(píng)估人員通過(guò)“大集中”一戶式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)產(chǎn)登記信息及申報(bào)納稅資料資料等信息， 發(fā)現(xiàn)企業(yè)明顯存在以下疑點(diǎn)：疑點(diǎn)一：營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高 ，預(yù)收賬款期末數(shù)為335383元，，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率=247。（+）100%=%＞5%，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高，出現(xiàn)疑點(diǎn)，初步分析該企業(yè)不是存在多繳納稅款就是將應(yīng)記入銷(xiāo)售收入或預(yù)收賬款科目的房款計(jì)入其他往來(lái)科目，需結(jié)合其他有關(guān)科目進(jìn)行相關(guān)分析。疑點(diǎn)二：應(yīng)繳稅金科目出現(xiàn)負(fù)數(shù)2010年資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)繳稅金科目，，出現(xiàn)疑點(diǎn)，需結(jié)合各項(xiàng)稅收應(yīng)納、計(jì)提、繳納情況進(jìn)進(jìn)一步核實(shí)。疑點(diǎn)三：其他應(yīng)付款變動(dòng)率高于預(yù)警值2010年其他應(yīng)付款變動(dòng)率=（）/100%=%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)警值10%，金額過(guò)高且長(zhǎng)期掛賬，可能存在房屋已銷(xiāo)售，貨款收回后不入賬，掛“其他應(yīng)付款”，不申報(bào)銷(xiāo)售收入的問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合疑點(diǎn)重點(diǎn)審查“其他應(yīng)付款”科目的形成的原因和內(nèi)容的真實(shí)性。疑點(diǎn)四：城鎮(zhèn)土地使用稅登記信息比對(duì)“大集中”㎡，，㎡，其中2010年5月取得土地2602㎡，2010年9月取得土地7428㎡，“大集中”土地登記信息、繳納土地使用稅對(duì)應(yīng)土地面積、土地管理局獲得土地面積信息三者不一致，此異常情況需要進(jìn)一步核實(shí)。 疑點(diǎn)五：印花稅稅目申報(bào)不全通過(guò)“大集中”系統(tǒng)納稅申報(bào)模塊，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所申報(bào)繳納印花稅中，沒(méi)有“購(gòu)銷(xiāo)合同”稅目印花稅，根據(jù)魯?shù)囟惡?009）173號(hào)文及泰安市地稅局印花稅核定征收范圍及比例表規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑施工企業(yè)的購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅應(yīng)按采購(gòu)成本的60%的比例核定征收。此異常情況需進(jìn)一步核實(shí)。（三）調(diào)查核實(shí)1．約談核實(shí) 通過(guò)以上有關(guān)數(shù)據(jù)的分析，評(píng)估人員推測(cè)企業(yè)可能存在通過(guò)“其他應(yīng)付款”少計(jì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入、少申報(bào)土地使用稅及印花稅等問(wèn)題，于8月11日向企業(yè)發(fā)出了《詢問(wèn)通知書(shū)》，通知企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及辦稅人員到地稅局進(jìn)行約談，并帶好企業(yè)相關(guān)賬簿及土地使用證等資料。8月12日企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及辦稅人員準(zhǔn)時(shí)來(lái)到XX市地稅局稅源管理科，并提供了相關(guān)賬簿等資料，在約談過(guò)程中，該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹了企業(yè)近兩年的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況，然后重點(diǎn)對(duì)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了解釋:（1）對(duì)于營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高問(wèn)題。該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，是由于部分預(yù)收房款計(jì)入了其他應(yīng)付款科目，而未計(jì)收入或預(yù)收賬款中，但這部分房款已申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅收，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率時(shí)未考慮這個(gè)因素，因此，造成了營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)偏高的現(xiàn)象。（2）對(duì)于應(yīng)繳稅金期末數(shù)為負(fù)數(shù)的問(wèn)題。該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，是由于計(jì)入其他應(yīng)付款房款所繳納的稅金未計(jì)提，只在繳納時(shí)直接計(jì)入應(yīng)繳稅金借方造成的。（3）對(duì)于其他應(yīng)付款變動(dòng)率超出預(yù)警值問(wèn)題。該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，“其他應(yīng)付款”科目余額過(guò)高，企業(yè)承認(rèn)是因?yàn)椴糠诸A(yù)收房款掛在“其他應(yīng)付款”科目上造成的。（4）對(duì)于土地使用稅存在的差異土地面積。該企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋是，“大集中”㎡，小于繳納土地使用稅對(duì)應(yīng)土地面積和土地管理局土地面積，可能是征管人員未及時(shí)修改土地信息的原因，而繳納土地使用稅對(duì)應(yīng)土地面積小于土地管理局土地面積是由于新取得的三塊土地尚未辦完土地使用證，由于辦稅人員不熟悉稅法，誤認(rèn)為辦了土地使用證后才開(kāi)始納稅，所以沒(méi)有申報(bào)繳納土地使用稅，企業(yè)愿意回去后馬上自查補(bǔ)繳。 （5）關(guān)于未申報(bào)購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅問(wèn)題。該企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋是，因?yàn)閷?duì)稅收政策不熟悉，不了解省局關(guān)于印花稅核定征收的規(guī)定，因此未按規(guī)定計(jì)算繳納購(gòu)銷(xiāo)合同的印花稅，企業(yè)企業(yè)愿意回去后馬上自查補(bǔ)繳。通過(guò)約談，以及和約談人員核對(duì)2010年1月1日2010年12月31日期間的有關(guān)賬簿資料、土地使用證等資料，制作《詢問(wèn)（調(diào)查）筆錄》。企業(yè)主動(dòng)要求進(jìn)行自查，并于8月19提交了《納稅評(píng)估自查報(bào)告》，認(rèn)定存在以下方面事實(shí)： （1）企業(yè)當(dāng)期申報(bào)的房款收入不實(shí)，存在人為調(diào)節(jié)當(dāng)期銷(xiāo)售收入的痕跡，將部分預(yù)收房款掛在“其他應(yīng)付款”科目中，未計(jì)入銷(xiāo)售收入，造成少申報(bào)納稅的情況，由于企業(yè)提供的資料不全，具體數(shù)額還需進(jìn)一步核查。（2）企業(yè)未申報(bào)繳納尚未辦理土地使用證的土地的土地使用稅，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）企業(yè)購(gòu)入原材料未計(jì)算繳納購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅，應(yīng)補(bǔ)繳購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅。 2．實(shí)地核查經(jīng)過(guò)評(píng)估分析及與企業(yè)稅務(wù)約談之后，評(píng)估人員認(rèn)為該企業(yè)對(duì)于部分疑點(diǎn)的解釋不夠充分，需進(jìn)一步深入核實(shí)，而且對(duì)于企業(yè)實(shí)際少申報(bào)繳納稅款具體金額需到企業(yè)實(shí)地查閱相關(guān)賬務(wù)記錄，以便核實(shí)真實(shí)情況。8月13日評(píng)估人員報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后向該公司下達(dá)了《稅務(wù)檢查通知書(shū)》，并列出了調(diào)查時(shí)需提供的賬簿及其他涉稅資料。8月14日，評(píng)估人員兩人履行了相關(guān)手續(xù)后，按通知確定時(shí)間到企業(yè)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，在實(shí)地調(diào)查過(guò)程中，查看了收入明細(xì)賬、其他應(yīng)付款明細(xì)賬后，深入工地了解工程實(shí)際進(jìn)展情況，并根據(jù)日常監(jiān)控中已掌握的基本信息，進(jìn)一步核實(shí)了該房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷(xiāo)售等情況，重點(diǎn)核對(duì)了該企業(yè)商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬及已開(kāi)具的《房地產(chǎn)預(yù)收收款收據(jù)》，并將收據(jù)記帳聯(lián)與企業(yè)已繳回收據(jù)存根聯(lián)所掌握的情況，進(jìn)行逐張逐戶地核實(shí)購(gòu)房款的真實(shí)性，查實(shí)了該企業(yè)通過(guò)將部分預(yù)收房款掛往來(lái)科目，不計(jì)入當(dāng)期收入，人為調(diào)節(jié)賬面銷(xiāo)售收入的事實(shí)，、教育費(fèi)附加：；另外，通過(guò)對(duì)企業(yè)原材料明細(xì)賬及征地使用證及征地協(xié)議的核實(shí)，、。通過(guò)實(shí)地核查，如實(shí)制作了《納稅評(píng)估實(shí)地核查報(bào)告》。（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加：，（，），已申報(bào)繳納各稅。，5%=；7%=；3%=；地方教育附加：2%=。（2）土地增值稅：2%=。（3）土地使用稅： ㎡，2010年5月增加土地面積2602㎡，2010年9月增加土地面積7428㎡，全年應(yīng)納土地使用稅=6+260267/12+742863/12=，。（4）印花稅:，應(yīng)補(bǔ)繳“購(gòu)銷(xiāo)合同”印花稅=60%%=。（5）企業(yè)所得稅：。本次評(píng)估調(diào)增應(yīng)納稅所得額：5%=。本次評(píng)估調(diào)減: （1）本次評(píng)估補(bǔ)交稅金：+++=，（2）：=5%（1+7%+3%+1%）+2%=。（四）評(píng)定處理經(jīng)過(guò)稅務(wù)約談、實(shí)地調(diào)查和企業(yè)自查，評(píng)估人員定性為納稅差異檢查糾正性結(jié)論，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后制作了《稅務(wù)處理決定書(shū)》下達(dá)納稅人。，，，，并進(jìn)行了相關(guān)賬務(wù)調(diào)整。（五）管理建議1．存在的問(wèn)題我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)普遍存在應(yīng)稅收入申報(bào)不及時(shí)，申報(bào)稅種不全現(xiàn)象。表現(xiàn)在： 　　（1）預(yù)收房款存在未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等稅金現(xiàn)象。 （2）房地產(chǎn)企業(yè)在土地使用稅方面都存在沒(méi)有按實(shí)際取得土地的時(shí)間和面積繳納土地使用稅的現(xiàn)象。（3）購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)。2．管理建議（1）通過(guò)對(duì)該戶的評(píng)估，我們發(fā)現(xiàn)在日常征管中要及時(shí)掌握企業(yè)的基本情況，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的變化，同時(shí)也要注重本期與前期進(jìn)行對(duì)比分析，從中發(fā)現(xiàn)相關(guān)的疑點(diǎn)。（2）建立與土管、房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門(mén)信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷(xiāo)售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，在評(píng)估中才可以做到有的放矢。（3）充分靈活地利用納稅評(píng)估的各項(xiàng)指標(biāo)，特別是具有行業(yè)針對(duì)性的指標(biāo)，結(jié)合向有關(guān)部門(mén)了解相關(guān)信息，進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)稅收疑點(diǎn)和問(wèn)題，為納稅評(píng)估工作提供有價(jià)值的線索。 （4）建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，開(kāi)展有針對(duì)性的稅收征管工作，通過(guò)輸入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率等基本信息，評(píng)估模型就能科學(xué)地分析測(cè)算各項(xiàng)指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問(wèn)題。（5）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在日常稅收征管工作中與企業(yè)加強(qiáng)交流溝通，及時(shí)將相關(guān)稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定宣傳到企業(yè)，使企業(yè)對(duì)各種地方稅政策能及時(shí)掌握，有效地避免由于不了解稅收政策造成的納稅風(fēng)險(xiǎn)。