【正文】 產(chǎn)管理。②審核立項報告書和竣工驗收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營資產(chǎn)的處理情況，審查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，核實是否將產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)所有的開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)進行賬務(wù)處理。6．?dāng)U大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)（1）問題描述①預(yù)售收入作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，多列管理費用。②開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計入當(dāng)期損益，虛增財務(wù)費用。（2）主要核查方法①以核實的銷售收入為基數(shù)計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的扣除標(biāo)準(zhǔn)，審核是否多列“三項費用”。審核以前年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除的“三項費用”是否超過3年期限（2008年1月1日起，廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的扣除執(zhí)行新的《企業(yè)所得稅法》）。②審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于成本對象完工前發(fā)生的，是否計入開發(fā)產(chǎn)品成本。六、案例驗證評估指標(biāo)亮紅燈 往來科目鎖疑點 XX市XXX房地產(chǎn)公司納稅評估案例（一）選定對象根據(jù)省局下達的對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估任務(wù)，2011年8月份XX市地稅局稅源管理科房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)控組根據(jù)省局納稅評估軟件選取“其他應(yīng)付款變動率”進行分析，發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)企業(yè)2010年比2009年“其他應(yīng)付款變動率”為 %，明顯高于10%的警戒線，因此將該房地產(chǎn)企業(yè)作為重點評估對象。（二）案頭審核1．基本情況評估人員首先通過”大集中”系統(tǒng)了解企業(yè)的基本情況，該企業(yè)為其他有限責(zé)任公司性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)，成立于2001年1月1日，注冊資本2500萬元，主要經(jīng)營范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。企業(yè)所得稅主管征收分局為地方稅務(wù)局，實行查賬征收。2．案頭分析 評估人員通過“大集中”一戶式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財務(wù)報表、財產(chǎn)登記信息及申報納稅資料資料等信息， 發(fā)現(xiàn)企業(yè)明顯存在以下疑點：疑點一：營業(yè)稅稅負率偏高 ，預(yù)收賬款期末數(shù)為335383元，，營業(yè)稅稅負率=247。（+）100%=%＞5%，營業(yè)稅稅負率偏高，出現(xiàn)疑點，初步分析該企業(yè)不是存在多繳納稅款就是將應(yīng)記入銷售收入或預(yù)收賬款科目的房款計入其他往來科目，需結(jié)合其他有關(guān)科目進行相關(guān)分析。疑點二：應(yīng)繳稅金科目出現(xiàn)負數(shù)2010年資產(chǎn)負債表中的應(yīng)繳稅金科目，，出現(xiàn)疑點，需結(jié)合各項稅收應(yīng)納、計提、繳納情況進進一步核實。疑點三：其他應(yīng)付款變動率高于預(yù)警值2010年其他應(yīng)付款變動率=（）/100%=%，遠遠大于預(yù)警值10%，金額過高且長期掛賬，可能存在房屋已銷售，貨款收回后不入賬，掛“其他應(yīng)付款”，不申報銷售收入的問題，應(yīng)結(jié)合疑點重點審查“其他應(yīng)付款”科目的形成的原因和內(nèi)容的真實性。疑點四：城鎮(zhèn)土地使用稅登記信息比對“大集中”㎡，，㎡，其中2010年5月取得土地2602㎡，2010年9月取得土地7428㎡，“大集中”土地登記信息、繳納土地使用稅對應(yīng)土地面積、土地管理局獲得土地面積信息三者不一致，此異常情況需要進一步核實。 疑點五：印花稅稅目申報不全通過“大集中”系統(tǒng)納稅申報模塊，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所申報繳納印花稅中，沒有“購銷合同”稅目印花稅，根據(jù)魯?shù)囟惡?009）173號文及泰安市地稅局印花稅核定征收范圍及比例表規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工企業(yè)的購銷合同印花稅應(yīng)按采購成本的60%的比例核定征收。此異常情況需進一步核實。（三）調(diào)查核實1．約談核實 通過以上有關(guān)數(shù)據(jù)的分析，評估人員推測企業(yè)可能存在通過“其他應(yīng)付款”少計銷售不動產(chǎn)收入、少申報土地使用稅及印花稅等問題，于8月11日向企業(yè)發(fā)出了《詢問通知書》，通知企業(yè)財務(wù)負責(zé)人及辦稅人員到地稅局進行約談，并帶好企業(yè)相關(guān)賬簿及土地使用證等資料。8月12日企業(yè)財務(wù)負責(zé)人及辦稅人員準(zhǔn)時來到XX市地稅局稅源管理科，并提供了相關(guān)賬簿等資料，在約談過程中，該企業(yè)財務(wù)負責(zé)人介紹了企業(yè)近兩年的樓盤開發(fā)及銷售情況，然后重點對評估中發(fā)現(xiàn)的疑點問題進行了解釋:（1）對于營業(yè)稅稅負率偏高問題。該企業(yè)財務(wù)負責(zé)人解釋說，是由于部分預(yù)收房款計入了其他應(yīng)付款科目，而未計收入或預(yù)收賬款中，但這部分房款已申報繳納了營業(yè)稅及相關(guān)稅收，計算營業(yè)稅稅負率時未考慮這個因素，因此，造成了營業(yè)稅稅負偏高的現(xiàn)象。（2）對于應(yīng)繳稅金期末數(shù)為負數(shù)的問題。該企業(yè)財務(wù)負責(zé)人解釋說，是由于計入其他應(yīng)付款房款所繳納的稅金未計提，只在繳納時直接計入應(yīng)繳稅金借方造成的。（3）對于其他應(yīng)付款變動率超出預(yù)警值問題。該企業(yè)財務(wù)負責(zé)人解釋說，“其他應(yīng)付款”科目余額過高，企業(yè)承認是因為部分預(yù)收房款掛在“其他應(yīng)付款”科目上造成的。（4）對于土地使用稅存在的差異土地面積。該企業(yè)財務(wù)人員解釋是，“大集中”㎡，小于繳納土地使用稅對應(yīng)土地面積和土地管理局土地面積，可能是征管人員未及時修改土地信息的原因，而繳納土地使用稅對應(yīng)土地面積小于土地管理局土地面積是由于新取得的三塊土地尚未辦完土地使用證，由于辦稅人員不熟悉稅法，誤認為辦了土地使用證后才開始納稅，所以沒有申報繳納土地使用稅，企業(yè)愿意回去后馬上自查補繳。 （5）關(guān)于未申報購銷合同印花稅問題。該企業(yè)財務(wù)人員解釋是，因為對稅收政策不熟悉，不了解省局關(guān)于印花稅核定征收的規(guī)定，因此未按規(guī)定計算繳納購銷合同的印花稅，企業(yè)企業(yè)愿意回去后馬上自查補繳。通過約談，以及和約談人員核對2010年1月1日2010年12月31日期間的有關(guān)賬簿資料、土地使用證等資料，制作《詢問（調(diào)查）筆錄》。企業(yè)主動要求進行自查，并于8月19提交了《納稅評估自查報告》，認定存在以下方面事實： （1）企業(yè)當(dāng)期申報的房款收入不實，存在人為調(diào)節(jié)當(dāng)期銷售收入的痕跡，將部分預(yù)收房款掛在“其他應(yīng)付款”科目中，未計入銷售收入，造成少申報納稅的情況，由于企業(yè)提供的資料不全，具體數(shù)額還需進一步核查。（2）企業(yè)未申報繳納尚未辦理土地使用證的土地的土地使用稅，應(yīng)補繳城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）企業(yè)購入原材料未計算繳納購銷合同印花稅，應(yīng)補繳購銷合同印花稅。 2．實地核查經(jīng)過評估分析及與企業(yè)稅務(wù)約談之后，評估人員認為該企業(yè)對于部分疑點的解釋不夠充分，需進一步深入核實，而且對于企業(yè)實際少申報繳納稅款具體金額需到企業(yè)實地查閱相關(guān)賬務(wù)記錄，以便核實真實情況。8月13日評估人員報經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后向該公司下達了《稅務(wù)檢查通知書》，并列出了調(diào)查時需提供的賬簿及其他涉稅資料。8月14日，評估人員兩人履行了相關(guān)手續(xù)后，按通知確定時間到企業(yè)進行實地核實，在實地調(diào)查過程中，查看了收入明細賬、其他應(yīng)付款明細賬后，深入工地了解工程實際進展情況，并根據(jù)日常監(jiān)控中已掌握的基本信息，進一步核實了該房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售等情況，重點核對了該企業(yè)商品房銷售統(tǒng)計臺賬及已開具的《房地產(chǎn)預(yù)收收款收據(jù)》，并將收據(jù)記帳聯(lián)與企業(yè)已繳回收據(jù)存根聯(lián)所掌握的情況，進行逐張逐戶地核實購房款的真實性，查實了該企業(yè)通過將部分預(yù)收房款掛往來科目，不計入當(dāng)期收入，人為調(diào)節(jié)賬面銷售收入的事實，、教育費附加：；另外，通過對企業(yè)原材料明細賬及征地使用證及征地協(xié)議的核實，、。通過實地核查，如實制作了《納稅評估實地核查報告》。（1）營業(yè)稅金及附加：，（，），已申報繳納各稅。，5%=；7%=；3%=；地方教育附加：2%=。（2）土地增值稅：2%=。（3）土地使用稅： ㎡，2010年5月增加土地面積2602㎡，2010年9月增加土地面積7428㎡，全年應(yīng)納土地使用稅=6+260267/12+742863/12=，。（4）印花稅:，應(yīng)補繳“購銷合同”印花稅=60%%=。（5）企業(yè)所得稅：。本次評估調(diào)增應(yīng)納稅所得額：5%=。本次評估調(diào)減: （1）本次評估補交稅金：+++=，（2）：=5%（1+7%+3%+1%）+2%=。（四）評定處理經(jīng)過稅務(wù)約談、實地調(diào)查和企業(yè)自查，評估人員定性為納稅差異檢查糾正性結(jié)論，報經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后制作了《稅務(wù)處理決定書》下達納稅人。，，，，并進行了相關(guān)賬務(wù)調(diào)整。（五）管理建議1．存在的問題我們在對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估中發(fā)現(xiàn)普遍存在應(yīng)稅收入申報不及時，申報稅種不全現(xiàn)象。表現(xiàn)在： 　?。?）預(yù)收房款存在未按規(guī)定及時申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等稅金現(xiàn)象。 （2）房地產(chǎn)企業(yè)在土地使用稅方面都存在沒有按實際取得土地的時間和面積繳納土地使用稅的現(xiàn)象。（3）購銷合同印花稅未按規(guī)定及時申報。2．管理建議（1）通過對該戶的評估，我們發(fā)現(xiàn)在日常征管中要及時掌握企業(yè)的基本情況，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，及時掌握企業(yè)經(jīng)營情況的變化，同時也要注重本期與前期進行對比分析，從中發(fā)現(xiàn)相關(guān)的疑點。（2）建立與土管、房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，在評估中才可以做到有的放矢。（3）充分靈活地利用納稅評估的各項指標(biāo)，特別是具有行業(yè)針對性的指標(biāo)，結(jié)合向有關(guān)部門了解相關(guān)信息，進行比對分析，發(fā)現(xiàn)稅收疑點和問題，為納稅評估工作提供有價值的線索。 （4）建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，開展有針對性的稅收征管工作，通過輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價格、銷售率等基本信息，評估模型就能科學(xué)地分析測算各項指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。（5）稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在日常稅收征管工作中與企業(yè)加強交流溝通，及時將相關(guān)稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定宣傳到企業(yè)，使企業(yè)對各種地方稅政策能及時掌握，有效地避免由于不了解稅收政策造成的納稅風(fēng)險。