【正文】 ，采取多元化模式。 2023年之后，中國的證券市場(chǎng)發(fā)展迅速。該階段萬科的發(fā)展主要體現(xiàn)為手段多樣化，包括證券市場(chǎng)的增發(fā)，同樣也包括大量的貸款、控股參股和合作合資的模式。 案例解析：萬科的融資運(yùn)作 萬科的發(fā)展體現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? 中國房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務(wù)收入 03年為 ，萬科為，占比 13%， 06年為 ，萬科為 ，占%。 ? 中國房地產(chǎn)上市公司凈利潤 03年為 ，萬科為 ，占比 %， 06年為 ，萬科為 ，占 %。 ? 2023年之前，萬科的融資只有兩次配股募集資金 ；2023年 04年，萬科涉及到貸款事項(xiàng) 5次，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng) 2次，可轉(zhuǎn)債兩次獲得資金 ； 2023年之后，獲得建行共計(jì) 220億元的授信額度，通過證券市場(chǎng)增發(fā)獲得了 142億元的資金。 案例解析：萬科的融資運(yùn)作 萬科的發(fā)展體現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? 04年之后，土地供給趨緊，大部分土地通過招拍掛的方式獲得。在獲得穩(wěn)定良好的融資途徑的前提下，萬科積極開拓增加土地儲(chǔ)備的方式。例如，通過受讓北京朝萬房地產(chǎn)開發(fā)中心 60%的國有產(chǎn)權(quán)，受讓中橋集團(tuán)的南都股份，獲得杭州鋼鐵集團(tuán)下屬公司的股權(quán)包。 “ 快速開發(fā)、快速銷售 ” 的策略 ? 快速開發(fā)、快速銷售體現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：一方面，雖然萬科 03年06年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是仍保持在 ，和規(guī)模較大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高。另一方面，萬科06年的銷售面積、結(jié)算項(xiàng)目面積、完成新開工面積以及竣工面積為， 、 平方米，分別比 05年增加了 %、 %、 %以及%。 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 融資流程及必備資料 ? 文件包裝 ? 做演示，做講解 第一次見面非常重要，很多事情都是在這 15分鐘之內(nèi)基本上有個(gè)確定；信心，除了給人的第一印象以外非常重 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 如何編寫商業(yè)計(jì)劃書 適合的篇幅一般為 2040頁（包括附錄在內(nèi)）。寫商業(yè)計(jì)劃的原則：簡明扼要；條理清晰；內(nèi)容完整；通暢易懂；表述精確。 ? 商業(yè)計(jì)劃書 10個(gè)要素 1．項(xiàng)目綱要 2．公司概要 3．你的想法 4．市場(chǎng)和行業(yè) 5．市場(chǎng)營銷 6．管理隊(duì)伍 7．學(xué)習(xí)途徑 8．財(cái)務(wù)計(jì)劃 9．機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn) 10．籌資需要 ? 商業(yè)計(jì)劃書 6個(gè)要點(diǎn) 公司的商業(yè)機(jī)會(huì)； 創(chuàng)立公司條件； 所需要的資源； 風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào)； 采取的行動(dòng)的建議； 把握機(jī)遇的進(jìn)程 ? 商業(yè)計(jì)劃書 8個(gè)內(nèi)容 1．計(jì)劃摘要 2．產(chǎn)品 (服務(wù) )介紹 3．人員及組織結(jié)構(gòu) 4．市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5．營銷策略 6．企業(yè)操作 7．財(cái)務(wù)規(guī)劃 8．風(fēng)險(xiǎn)和法律事務(wù) 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 投資者實(shí)地考察的內(nèi)容和目的 ? 一個(gè)項(xiàng)目整完整的投資回報(bào)，支出在什么地方，收入在什么地方，每年有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在融資前，應(yīng)該有五年預(yù)算，非常清楚，前兩年還要詳細(xì)到季度，每個(gè)季度收入是怎么樣，支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從公司的角度來說，從項(xiàng)目的角度來說，這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)在操作過程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。一定要有充分的說明力，算出來回報(bào)是 3％誰都不會(huì)投，算出來 50％會(huì)打一個(gè)問號(hào)， 50％當(dāng)然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來支持它是 50％。 ? 在這所有的文件準(zhǔn)備好以后，就是股權(quán)結(jié)構(gòu)、目標(biāo)、市場(chǎng)、行情到營銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財(cái)務(wù)分析，整個(gè)文件全部要準(zhǔn)備好的。 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 投資者實(shí)地考察的內(nèi)容和目的 ? 演示與講解完了，如果覺得可行的話，接下來就是核心條款的確定，核心條款的確定是一兩頁紙，非常簡單，把關(guān)鍵的條款羅列出來，投多少錢、占多少股，有多少利息，有沒有期權(quán)，管理權(quán)是怎么，對(duì)總經(jīng)理有沒有否決權(quán)等等 ? 核心條款完了，就是律師的事情，律師會(huì)按他的做法，按常規(guī)起草文本，核心條款是文本的最主要的內(nèi)容 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 項(xiàng)目評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和流程 ? 項(xiàng)目投資評(píng)估要素 ? 項(xiàng)目投資評(píng)估內(nèi)容 ? 項(xiàng)目投資評(píng)估流程 ? 運(yùn)作程序 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)分析 ? 凈現(xiàn)值 ? 凈現(xiàn)指數(shù) ? 內(nèi)部報(bào)酬率 ? 盈利能力分析 ? 償債能力分析 項(xiàng)目的 55個(gè)要點(diǎn) ? 看準(zhǔn) 一個(gè)團(tuán)隊(duì)（ 1一個(gè)團(tuán)隊(duì)） ? 發(fā)掘 兩個(gè)優(yōu)勢(shì)（ 1行業(yè)優(yōu)勢(shì) +2企業(yè)優(yōu)勢(shì)） ? 弄清 三個(gè)模式（ 1業(yè)務(wù)模式 +2盈利模式 +3營銷模式） ? 查看 四個(gè)指標(biāo)（ 1營業(yè)收入 +2營業(yè)利潤 +3凈利率 +4增長率） ? 理清 五個(gè)結(jié)構(gòu)（ 1股權(quán)結(jié)構(gòu) +高管結(jié)構(gòu) +3業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) +4客戶結(jié)構(gòu) +5供應(yīng)商結(jié)構(gòu)） ? 考察 六個(gè)層面（ 1歷史合格 +2財(cái)務(wù)規(guī)范 +3依法納稅 +4產(chǎn)權(quán)清晰 +5勞動(dòng)合法+6環(huán)保合規(guī)） ? 落實(shí) 七個(gè)關(guān)注（ 1規(guī)章制度 +2例會(huì)制度 +3企業(yè)文化 +4戰(zhàn)略規(guī)劃 +5人力資源+6公共關(guān)系 +7激勵(lì)機(jī)制） ? 分析 八個(gè)數(shù)據(jù)（ 1總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 +2資產(chǎn)負(fù)債率 +3流動(dòng)比率 +4應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率） +5銷售毛利率 +6凈值報(bào)酬率 +7經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流 +8市場(chǎng)占有率） ? 走好 九個(gè)程序（ 1收集資料 +2高管面談 +3企業(yè)考察 +4競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 +5合作商走訪+6客戶走訪 +7協(xié)會(huì)走訪 +8政府走訪 +9券商咨詢） ? 報(bào)告 十個(gè)內(nèi)容（ 1企業(yè)歷史沿革 +2企業(yè)產(chǎn)品與技術(shù) +3行業(yè)分析（機(jī)會(huì)與威脅）+4企業(yè)優(yōu)勢(shì)及不足 +5發(fā)展規(guī)劃 +6股權(quán)結(jié)構(gòu) +7高管結(jié)構(gòu) +8財(cái)務(wù)分析 +9融資計(jì)劃 +10投資意見） 十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望 民間資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源 在國外成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)的融資方式，無非就是兩項(xiàng)，一項(xiàng)就是股權(quán)融資，一項(xiàng)就是債券融資，基本上就是民間資本 十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望 融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)融資模式的建立，成為解決資金問題的關(guān)鍵 一、構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，重點(diǎn)培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè) 務(wù)，完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道； 二、不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律、法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位； 三、培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，尤其是積極推動(dòng)住房貸款證券化 四、繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)； 五、發(fā)展房地產(chǎn)金融的中介機(jī)構(gòu) 六、鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究等。 十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望 從杠桿經(jīng)濟(jì)到實(shí)力經(jīng)濟(jì) ? 隨著宏觀調(diào)控政策的不斷實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能完全依賴銀行資金，杠桿經(jīng)濟(jì)的作用越來越小。隨著房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間的縮小 ,房地產(chǎn)企業(yè)并購增多 ,洗牌周期在縮短。建立怎樣的融資戰(zhàn)略、有怎樣的融資渠道創(chuàng)新 ,是決定實(shí)力經(jīng)濟(jì)的主要關(guān)鍵因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)的確要轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念 ? 最后概括：房地產(chǎn)行業(yè)是在波動(dòng)中前進(jìn)；在賭博中發(fā)展；融資是一個(gè)永恒的主題。特別對(duì)開發(fā)商來講，買了、建了，賣了，再拿地，融資或者說是長期的主題，實(shí)際上也暗示了一個(gè)問題，資金鏈的問題是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，與資本市場(chǎng)的互動(dòng)，選擇正確的融資方式，懂得資本市場(chǎng)的規(guī)律，抓住資本市場(chǎng)的窗口，這些成為房地產(chǎn)行業(yè)致勝的法寶 謝謝大家 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 01:09:2601:09:2601:093/13/2023 1:09:26 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :09:2601:09Mar2313Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 01:09:2601:09:2601:09Monday, March 13, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :09:2601:09:26March 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時(shí) 9分 26秒 01:09: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 上午 1時(shí) 9分 :09March 13, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 13日星期一 1時(shí) 9分 26秒 01:09:2613 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 1時(shí) 9分 26秒 上午 1時(shí) 9分 01:09: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 01:09:2601:09:2601:093/13/2023 1:09:26 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :09:2601:09Mar2313Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 01:09:2601:09:2601:09Monday, March 13, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :09:2601:09:26March 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時(shí) 9分 26秒 01:09: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 1時(shí) 9分 :09March 13, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 13日星期一 1時(shí) 9分 26秒 01:09:2613 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 1時(shí) 9分 26秒 上午 1時(shí) 9分 01:09: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 01:09:2601:09:2601:093/13/2023 1:09:26 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :09:2601:09Mar2313Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 01:09:2601:09:2601:09Monday, March 13, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :09:2601:09:26March 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時(shí) 9分 26秒 01:09: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 1時(shí) 9分 :09March 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 13日星期一 1時(shí) 9分 26秒 01:09:2613 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 1時(shí) 9分 26秒 上午 1時(shí) 9分 01:09: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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