【正文】 房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及安全或他人利益事件。 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。 共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明設(shè)施完好。 項目范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。 （2） 管理目標(biāo)：房屋及公共設(shè)施完好率達到 98％。 （3）管理措施： 健全項目各類標(biāo)志，保證標(biāo)志系統(tǒng)清晰；建立該項目設(shè)施圖紙檔案，達到資料齊全，管理完善。 工程維修及秩序維護巡邏人員每日對該項目內(nèi)、外的設(shè)施巡檢。巡檢的主要內(nèi)容有：樓宇外觀、樓層配電間、風(fēng)機房、衛(wèi)生間、樓道通道設(shè)施、水箱間、泵房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門、管線、該項目的照明等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，保證各項設(shè)施正常、完好、無損壞；各類戶外設(shè)置無違章、無隱患。 維修部根據(jù)該項目的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計劃。房屋主體、設(shè)施維護計劃與實施方案序號項目維護內(nèi)容維 護 實 施 計 劃計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重主體結(jié)構(gòu)局部受損；施工質(zhì)量原因造成的局部問題。平時每月巡查一次，但在入住裝修階段每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)受損較輕，由工程維修部進行維修；受損較嚴(yán)重，請專家“會診”，提出維修方案，委托專業(yè)公司實施維修；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，提請開發(fā)公司處理?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》和房屋工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，使用正常；功能完好。2外墻面外墻面局部滲漏。每月數(shù)次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程維修部按有關(guān)房屋修繕規(guī)程實施?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》外墻修繕作業(yè)規(guī)程。保證外墻整潔統(tǒng)一墻體無脫落、無滲水；避免建筑材料脫落傷及人員。3公共屋面隔熱層、防水層破損造成滲漏；屋面破損、無積水造成滲漏。每月數(shù)次對屋面進行巡查，雨天進行巡查發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。《房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)》房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程。屋面無積水、無滲漏；隔熱層、防水層、屋面完好無損。4公共通道扶手欄桿損壞局部油漆脫落；墻面空鼓，局部損壞。每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。由工程維修部負責(zé)日常維修。《房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。1樓道整潔明亮、無破損；地面堅實無缺；扶手欄桿完好美觀。5門窗門廳門、窗開閉不靈，油漆局部脫落；窗臺出現(xiàn)滲漏，玻璃破損。每周巡查一次或雨天后巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部負責(zé)維修?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》。1保證門、窗開關(guān)靈活；窗戶完好、窗臺不滲水。6給排水管道堵塞、破裂；接口、砂眼漏水；固定支架搖動。每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部負責(zé)維修?！督o排水安裝及維修標(biāo)準(zhǔn)》。使上、下水暢通；無滲漏、支架穩(wěn)固；美觀完好。7共用排煙通道由煙道內(nèi)隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回?zé)煟ㄆ慌艧熆诜忾]不當(dāng)造成漏煙（氣）。用戶隨報隨修，屋面出煙口蓋板及防護罩。由工程維修部負責(zé)維護。《排煙道技術(shù)規(guī)程?！放艧煟猓┩〞常徊换卮?、不漏煙（氣）；安全正常使用。8公共樓道燈、路燈燈罩破損燈泡破損；開關(guān)失靈、線路故障；燈具清潔。每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及解決。由工程維修部、環(huán)境部組織實施保養(yǎng)清潔?！峨姎庾鳂I(yè)安全操作規(guī)程》，《房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)》、公司管理標(biāo)準(zhǔn)。燈罩完整；開關(guān)靈敏；燈座、燈桿無無破損；亮燈率99%以上，燈具整潔。9公用標(biāo)識標(biāo)識破損；標(biāo)識污染；標(biāo)志所示意思不符。每周檢查一次；每周一次清潔。由工程維修部、環(huán)境部負責(zé)對日常清潔、保養(yǎng)。標(biāo)識管理規(guī)定。標(biāo)識整潔美觀，無破損；安放固定；標(biāo)識示意正確。10自行車位停車位地面損壞每天巡檢發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部負責(zé)維修?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》。地面無缺損。11小區(qū)道路路面破損、積水，路沿破損每周對小區(qū)道路進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程維修部負責(zé)實施。小區(qū)路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。路面平整、無積水，路沿垂直無破損。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 制訂設(shè)備安全運行崗位責(zé)任，做好巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄， 制定管理維修檔案等管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 設(shè)備及機房環(huán)境干凈、整潔，無雜物等，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運行正常， 一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。 （2）管理目標(biāo)：各類設(shè)備正常運行，完好率達到 100%。（3）管理措施： 對管理的設(shè)備實施全方位的管理。維修部制定一系列的管理制度，對設(shè)備的運行及運行記錄、維護保養(yǎng)及維護保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過程加以控制。建立該項目設(shè)施圖紙檔案，達到資料齊全，管理完善。 設(shè)備的運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由維修部定期歸檔保存。 各類設(shè)備運行工和維護工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責(zé)。并對設(shè)備和機房衛(wèi)生負有責(zé)任。每日都須對設(shè)備和機房進行清掃、擦拭，保證機房環(huán)境符合要求。 各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)人員，對設(shè)備的運行、維護和保養(yǎng)進行指導(dǎo)并負有責(zé)任。設(shè)備運行工必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗；要求設(shè)備運行人員和維修人員學(xué)習(xí)、掌握和嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，保證設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。 維修部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計劃，定期對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，每日檢查各項制度的落實和各類規(guī)程的操作情況，杜絕管理責(zé)任事故。 公共設(shè)備、設(shè)施維護計劃與實施方案序號項目維 護 內(nèi) 容維 護 實 施 計 劃計 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實 施 效 果1供配電設(shè)備補償功率柜、開關(guān)柜、配電控制柜維護；接觸器、熱繼電器整定維護；二級計量電表的巡查。每天對供配電設(shè)備進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程維修部負責(zé)實施定人定崗巡查?！峨姌I(yè)安全工作規(guī)程》和公司對設(shè)備的管理規(guī)程。保證供配電設(shè)備、線路處于正常運行狀態(tài)；延長設(shè)備使用壽命；保障大樓其它設(shè)備設(shè)施正常安全運行。2消防管網(wǎng)系統(tǒng)消防應(yīng)急燈故障維修。每周對消防系統(tǒng)管路、設(shè)備、應(yīng)急燈進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部負責(zé)實施機電設(shè)備維護維護保養(yǎng)規(guī)程。應(yīng)急燈完好、備用電源充足。3公共排污設(shè)施排污井、雨水井堵塞；井蓋完整無松動破損。每周對排污管道、排污井、雨水井進行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程維修部實施。遵照公司物管標(biāo)準(zhǔn)。 保證排污管井通暢；井蓋無松動無缺損。4設(shè)備房通風(fēng)排風(fēng)維護。每季度對設(shè)備房的通排風(fēng)進行全面檢查維護由工程維修部實施機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程。保證設(shè)備正常運行。5健身文娛場所設(shè)備、設(shè)施不能滿足正常使用。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程維修部負責(zé)實施。相關(guān)電氣、機械、設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn)。各類文娛設(shè)備設(shè)施正常有效使用。6園藝綠化綠化帶黃土裸露；樹木枯死，病蟲害；建筑小品破損。每周對綠化建筑小品進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；定期對綠化進行修剪；定期對綠化病蟲害防治。由管理處和環(huán)境部負責(zé)實施。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。草坪樹木美觀，無枯死；建筑小品完整清潔；綠化無病蟲害。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 電梯按規(guī)定時間運行、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)備良好。轎廂、井道、機房保持整潔。 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗。 運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。 （2）管理目標(biāo)：電梯安全運行，設(shè)備完好率達到 99%。 （3）管理措施： 依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，具備電梯準(zhǔn)運所必需的相關(guān)手續(xù)，做到證件齊全、手續(xù)完備。 制定電梯安全管理制度和乘客須知，明確運行時間并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。 與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同，物業(yè)服務(wù)中心將對專業(yè)公司的工作實施監(jiān)督檢查，以保證電梯運作靈活可靠、制動靈活可靠、運行平穩(wěn)、顯示正常、運行正常；通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。 保潔人員負責(zé)電梯的環(huán)境衛(wèi)生，除每日對轎廂進行兩次保潔外，若轎廂、梯門出現(xiàn)油污漬、手印則要及時清掃和擦拭。 電梯運行中若出現(xiàn)故障，維修人員須在 10 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修。 制定符合該項目實際的應(yīng)急處理方案和措施，以應(yīng)付電梯運行中出現(xiàn)險情時使用。 做好電梯運行的安全記錄。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知用戶。制定用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 （2）管理目標(biāo)：供電正常，設(shè)備完好率達到 100％。（3）管理措施： 變配電室操作人員必須持有市供電局等相關(guān)部門核發(fā)的上崗證，必須執(zhí)行國家、政府和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，必須遵守崗位職責(zé)。 必須依據(jù)有關(guān)操作手冊對所屬設(shè)備進行操作和維護。 在正常情況下，如遇不可抗力的外來停電、限電，必須事先以通告、文字、電話、廣播等形式提前通知使用者并作好解釋工作。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。（2）管理目標(biāo)：正常運行，設(shè)備完好率達到 100％。 （3）管理措施： 維修部弱電系統(tǒng)操作人員必須遵守崗位職責(zé)，及時排除故障。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實行 24 小時的值班運行制度，并將情況記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。 設(shè)備運行情況作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存，以起到跟蹤證實的作用。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 建立用水、供水管理制度。 設(shè)施設(shè)備工作正常，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 按規(guī)定對二次供水系統(tǒng)進行消毒。 水箱有嚴(yán)格的管理措施，周圍無污染隱患。 限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。 排水系統(tǒng)通暢。 遇有事故，維修人員要及時趕到現(xiàn)場進行修理。建立事故應(yīng)急預(yù)案。 （2）管理目標(biāo)：達到國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備完好率達到100%。 （3）管理措施： 制定用水制度，并搞好節(jié)約用水宣傳。 維修人員每日對給排水系統(tǒng)進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即排除。 如遇停水，應(yīng)以文字、通告、電話等形式告之用戶。 給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，維修人員應(yīng)在 10 分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場并盡快搶修。 維修申報，主管簽字，填寫維修申報表指派人員主管至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修工人準(zhǔn)備維修工具材料持單至現(xiàn)場維修維修完畢，簽字認可，維修單交客服中心回訪客服中心開展回訪后存檔每周匯總上報維修部主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題 ，填維修申報單編制工方案，報有關(guān)部門審批。根據(jù)方案準(zhǔn)備工具材料，組織維修工實施。維修完畢后，填寫維修記錄表?，F(xiàn)場驗收合格。維修單和記錄表歸檔保存。 （1）在進行有危險的設(shè)備檢修、操作時應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。 （2）水箱、蓄水池的檢查口，機房、設(shè)備層、配電房等均應(yīng)上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無關(guān)人員不得借用。 （3）各機房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 （4）重要機房如變配電房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非專業(yè)人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 （5）避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要除銹上漆。 （6）對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理及制訂借用制度。技術(shù)檔案一般可分成四類： （1）物業(yè)施工竣工驗收的整套檔案資料； （2）設(shè)備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、各項制度及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及體系文件；（3）設(shè)備圖紙、技術(shù)資料、維修保養(yǎng)檔案及運行記錄； （4）職工技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)及資料。 檔案管理注意事項： （1）所有工程技術(shù)資料、圖紙、使用說明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為永久性存檔資料。 （2）工程技術(shù)檔案在資料室歸檔統(tǒng)一保管。 （3）文件、資料是物業(yè)的重要財富，人人都要愛惜。 （4）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將任何資料借給本公司以外人員。 （5）重要的工程技術(shù)檔案應(yīng)保存原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。 （6）檔案資料借閱要嚴(yán)格履行借閱手續(xù)。除圖書外，檔案資料嚴(yán)禁帶出，物業(yè)重要資料只限在資料室內(nèi)閱讀。 （7）對檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。設(shè)備登記卡設(shè)備登記卡是設(shè)備管理的主要依據(jù)，每一臺設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一張登記卡。為了便于查閱，可按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊?，F(xiàn)代化設(shè)備管理的一條重要經(jīng)驗，就是重視對設(shè)備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計，系統(tǒng)地、有計劃地積累分析原始記錄，在調(diào)查分析中研究設(shè)備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設(shè)備能夠達到最高的綜合效率。 設(shè)備登記卡應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄，這些可作為設(shè)備計劃檢修和確保設(shè)備正常運行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造、報廢的主要依據(jù)。 設(shè)備一般每年按設(shè)備登記卡進行一次全面的清點核對，應(yīng)該做到帳物相符。 （1）配電室的管理 配電室全部高低壓開關(guān)柜由強電技