【導(dǎo)讀】中文word文檔庫免費(fèi)提供海量范文、教育、學(xué)習(xí)、政策、報(bào)告和經(jīng)濟(jì)類word文檔。由行業(yè)發(fā)展之初的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)化為科技運(yùn)營型，并且更加強(qiáng)調(diào)以人為本。個(gè)性化服務(wù)相得益彰，所有這些已成為衡量一個(gè)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的先決條件。徐公橋人才公寓已初步具備了新興“硅谷”的一切特征：崇尚。針對上述特點(diǎn)，我們認(rèn)為徐公橋人才公。有效的維保措施、知名的行業(yè)品牌、優(yōu)秀的員工隊(duì)伍、卓越的企業(yè)文化。期用科學(xué)的管理，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)續(xù)寫天安物業(yè)所管項(xiàng)目國優(yōu)率100%的篇章。為此，我們將在以下方面予以落實(shí)。以客戶為中心的管理理念。通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地。持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。天安物業(yè)在貫徹ISO9000國際質(zhì)量保證體系、ISO14000國際環(huán)境管理體系。上述專業(yè)化分工及運(yùn)作均按照市場經(jīng)營方式進(jìn)行篩選，以徹底革除管理處小而。了由于專業(yè)公司市場發(fā)展仍不成熟而造成服務(wù)質(zhì)量低下的實(shí)際情況。物業(yè)都將自始至終以顧客的具體需求為準(zhǔn)繩展開工作。

　　

【正文】 的基礎(chǔ)上，為了使設(shè)備運(yùn)行人員達(dá)到正確、安全使用設(shè)備的目的，我們將根據(jù)自己的實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步完善各類設(shè)備的安全操作規(guī)程，將原來停留在文件中或文字中的操作規(guī)程以圖形或圖解的形式表達(dá)于每個(gè)設(shè)備操作現(xiàn)場，使運(yùn)行操作人員更容易理解，達(dá)到一種即使是外行人在看了操作圖例后也能操作的程度。尤其是對智能化程度較高的設(shè)備，如何做到正確和安全使用對這些設(shè)備的管理龍為重要，我們將在聘請安裝單位培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，通過將設(shè)備的操作程序圖解化來降低設(shè)備工的理解難度，同時(shí)也能減少后期人員頻繁培訓(xùn)的壓力，以真正達(dá)到設(shè)備運(yùn)行規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的目的。 建立設(shè)備臺(tái)帳是設(shè)備管理中的一項(xiàng)重要工作，它 能系統(tǒng)的反應(yīng)出設(shè)備的性能、使用程度、管理過程等重要信息，是設(shè)備使用、維修和保養(yǎng)的重要依據(jù)。因此，我們將對公寓的各類機(jī)電設(shè)備建立詳細(xì)的設(shè)備臺(tái)帳。我們將對設(shè)備臺(tái)帳納入 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并由各類設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)完善、資料檔案員負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管。確保發(fā)生在每類主要設(shè)備上的保養(yǎng)、中級以上的維修、及各類故障都要有準(zhǔn)確及時(shí)的記錄。 24 小時(shí)管理制度 對設(shè)備進(jìn)行 24 小時(shí)運(yùn)行管理不僅是設(shè)備管理本身的需要 ,更是公寓的具體需求 ,因此 ,在公寓的設(shè)備管理上 ,我們在保障日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)的同時(shí)，還將制定 24 小時(shí)值班和巡檢制度。在總控室和地庫主要的設(shè)備房我們都將安排設(shè)備工進(jìn)行 24 小時(shí)值班管理，并建立值班記錄和交接班制度。對于夜班發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題，工程維保部將安排夜間和節(jié)假日應(yīng)急人員予以處理。 設(shè)備檢查管理制度 （ 1）工程維保人員根據(jù)不同設(shè)備的性能、作用和運(yùn)行要求制定檢查制度、檢查內(nèi)容、檢查表格和檢查時(shí)間要求。對設(shè)備分別采取運(yùn)行檢查、巡視檢查、維修檢查、停機(jī)檢查等不同的檢查方式，以確保設(shè)備安全運(yùn)行。 （ 2）運(yùn)行檢查由各專業(yè)人員負(fù)責(zé)，每天按規(guī)定時(shí)間對所管轄設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行全面檢查。每次檢查按部門制定的運(yùn)行和巡視檢查記錄表格做 好記錄。發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患必須及時(shí)排除，重要問題立即匯報(bào)。 （ 3）工程維保人員根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行巡視檢查。工程維保部主管、電氣工程師主要著重對較重要的工程維保部位及設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，并督促各工程人員維護(hù)好重要設(shè)備，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 （ 4）工程維保人員必須保證設(shè)備安全使用，并每天、每周均對設(shè)備的安全狀況、線路、零部件等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時(shí)排除，確保安全，并向部門經(jīng)理匯報(bào)每周工作。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請登錄 : word 文檔庫 （ 5）工程維保人員擬定對設(shè)備的季度、年度保養(yǎng)計(jì)劃。對消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)機(jī)組、其它相關(guān)系統(tǒng)等制定停機(jī)檢查程序 ，再根據(jù)檢查結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)全面檢修、調(diào)試，以保證設(shè)備運(yùn)行無誤。 設(shè)備安全管理制度 （ 1）為了確保設(shè)備在使用期的安全運(yùn)行，管理處將在設(shè)備的接管驗(yàn)收階段對各類不同設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通報(bào)安裝單位處理。 （ 2）保修期是設(shè)備管理的重要階段 ,設(shè)備在此階段將處于一種運(yùn)行 的磨合期 ,影響后期安全運(yùn)行的許多問題都能在設(shè)備的保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn) ,因此我們將通過建立完善的運(yùn)行制度確保在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的隱患 ,做到不讓設(shè)備帶著問題進(jìn)入正常使用期。 （ 3）設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)人員 ,首先要經(jīng)過設(shè)備安裝單位或公司專業(yè)工程師的培訓(xùn)和 考核 ,并做到切實(shí)會(huì)操作、會(huì)保養(yǎng)、簡單故障會(huì)維修后才能上崗。以此確保設(shè)備的安全運(yùn)行。 （ 4）為了保障設(shè)備安全運(yùn)行，所有設(shè)備工要求持證上崗，在工作崗位上嚴(yán)格按照行業(yè)的安全規(guī)程作業(yè)，如《電業(yè)安全操作規(guī)程》和《電梯安全管理辦法》等。 （ 5）所有設(shè)備人員必須樹立安全防范意識(shí)，協(xié)同安防員做好各種設(shè)備的治安保衛(wèi)工作。 （ 6）未經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員不得進(jìn)入監(jiān)控中心、配電室等各要害部位，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入者，必須辦理登記手續(xù)，并由部門有關(guān)人員陪同進(jìn)入。 （ 7）設(shè)備專業(yè)人員嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程對所管轄的設(shè)備安全運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍 的安全狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)報(bào)告，限期解決。 （ 8）各機(jī)房不得隨意配備鑰匙，鑰匙要有專人負(fù)責(zé)，值班人員交接班時(shí)鑰匙必須一起交接。 （ 9）所有在設(shè)備房發(fā)生的行為都要有責(zé)任人員的記錄 ,包括正常的巡視及保養(yǎng)維修工作 ,記錄中要明確進(jìn)入時(shí)間 ,工作內(nèi)容及員工本人的簽字等。 （ 10）所有設(shè)備房要保持良好的通風(fēng)散熱 ,并有防水、防鼠、防火設(shè)施。 （ 11）定期對設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行安全檢測 ,以確?！伴L治久安”。 設(shè)備交接班制度 （ 1） 對監(jiān)控中心的設(shè)備，值班人員必須執(zhí)行設(shè)備的交接手續(xù)，建立交接班制度。 （ 2） 交班 人員下班前，應(yīng)清掃工作現(xiàn)場，將設(shè)備擦拭干凈。并向接班 人員交待清楚，特別是隱患缺陷，填寫交接班記錄。 （ 3） 接班人員在接班時(shí)必須檢查設(shè)備各部位情況，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備有故障或不潔凈，立即提出意見，必要時(shí)可拒絕接收，并及時(shí)告知工程維保部主管。 （ 4） 接班人員對連續(xù)運(yùn)行設(shè)備可不停機(jī)交接。 （ 5） 交班人員必須詳細(xì)交待本班負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備的使用與故障排除情況，并將需排除故 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請登錄 : word 文檔庫 障的設(shè)備，已排除故障的設(shè)備填寫在“交接班記錄薄”內(nèi)，交接時(shí)雙方簽字。 （ 6） 接班人員必須查看設(shè)備使用情況，如有故障及時(shí)排除。 （ 7） 管理處經(jīng)理定期檢查設(shè)備交 接班執(zhí)行情況。 室內(nèi)（特殊區(qū)域）檢修服務(wù)制度 工程維保人員將全力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)完善的室內(nèi)維修服務(wù)。維修工作人員服務(wù)準(zhǔn)則如下： ⑴ .特殊情況外，接到服務(wù)中心發(fā)來的報(bào)修單后，由工程維保部主管與公寓公寓有關(guān)公司協(xié)調(diào)安排適當(dāng)時(shí)間，上門檢修。 ⑵ .維修人員必須穿著整潔的制服，佩帶胸卡，備齊常用的維修工具及材料。 ⑶ .進(jìn)入特殊區(qū)域時(shí)，必須先敲門，在取得公寓有關(guān)公司同意后，必須脫鞋或在有關(guān)公司方面允許下穿干凈鞋套，進(jìn)入指定的維修地點(diǎn)進(jìn)行維修。 ⑷ .維修人員檢修時(shí)不得閑逛、翻閱亂動(dòng)租戶的書刊、物品和吸煙，不得接受租戶的 饋贈(zèng)、小費(fèi)、酬謝。 ⑸ .維修人員不得在檢修過程中與公寓租戶談工作以外的話題 ，維修人員必須彬彬有禮地就工作問題與租戶交談，避免發(fā)生任何爭執(zhí)和沖突。 ⑹ .維修人員必須在較短時(shí)間內(nèi)完成維修工作。若工程量較大，可向租戶解說原因，以求諒解。 ⑺ .工作完畢后，必須清理現(xiàn)場，不得遺留任何工具、零件及雜物。工作完畢后，請租戶在工作單上簽字認(rèn)可，并說“再見”，若租戶道謝，要說“不客氣”。 日常報(bào)修運(yùn)作流程 正常情況下由服務(wù)中心值班人員填寫報(bào)修單。 接到報(bào)修單后，由值班人員在“工程報(bào)修記錄冊”上登記，并指派有關(guān)維修人員到 檢修地點(diǎn)進(jìn)行修理 ,派工前主管應(yīng)先與有關(guān)公司取得聯(lián)系 . 如需領(lǐng)用材料，維修人員可憑領(lǐng)料單到庫房領(lǐng)料或呈報(bào)所需購買的材料及工具。 維修人員按要求維修后，在報(bào)修單上簽名并由有關(guān)公司的負(fù)責(zé)人認(rèn)可簽字。若未完成或無法維修的項(xiàng)目，必須明確地說明原因，同時(shí)立即向工程維保部主管報(bào)告，以便采取相應(yīng)措施予以解決。 維修工作完成后，將報(bào)修單的底聯(lián)交服務(wù)中心客戶助理，以便進(jìn)行回訪； 將報(bào)修單整理歸檔。 四、工程維保人員管理制度 1. 總則 設(shè)備值班人員必須全權(quán)負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行期間（ 24 小時(shí)不間斷）的全面工作。 值班人員必須堅(jiān)守 崗位，不得擅自離崗，工作去向必須通知工程維保部主管。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請登錄 : word 文檔庫 值班人員必須按規(guī)定時(shí)間巡視設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)處理設(shè)備隱患。 值班人員遇到設(shè)備故障無法處理時(shí)，必須及時(shí)報(bào)告工程維保部主管，以便組織處理。 值班人員必須做好本班工作記錄，發(fā)現(xiàn)問題未記錄的，后果自負(fù)。 接班人員必須按時(shí)到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。確認(rèn)交接設(shè)備運(yùn)行正常，使用設(shè)備齊全、值班場地清潔、值班記錄準(zhǔn)確完整后進(jìn)行交接班工作。 除緊急情況外，因工作需要加班的必須事先通過工程維保部主管批示方可執(zhí)行。 范 嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，樹立高度的責(zé)任心，保證所管轄范圍內(nèi)一切設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。 互相督促、互相學(xué)習(xí)、互相幫助、團(tuán)結(jié)一致，共同為公寓公寓服務(wù)。 必須熟悉本組所轄范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)、原理、性能、特點(diǎn)，能獨(dú)當(dāng)一面開展工作。 對工作要積極、主動(dòng)、熱情，不得相互推逶、扯皮、無故拖延。一切服從主管指揮，做好份內(nèi)工作，各盡其職，若受其他部門的委托協(xié)助處理 有關(guān)其它任務(wù)，必須事先報(bào)告主管批準(zhǔn)后方可開展工作。 工程人員上班必須穿著整潔的 制服，佩帶胸卡，備齊常用維修工具及材料。上班時(shí)間嚴(yán)禁做與工作無關(guān)的事情，不得在工作時(shí)間內(nèi)睡覺、閑聊、看報(bào)等。工余時(shí)間允許看與本專業(yè)有關(guān)的技術(shù)資料、書籍。 每日必須加強(qiáng)自身崗位巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢查，處理。 日常維修保養(yǎng)工作由主管安排有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行檢修。除非緊急情況（如消防、空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的緊急情況等），員工不得接受其他部門邀請私自前往維修。 在巡視或進(jìn)行維修工作時(shí)，嚴(yán)禁大聲喧嘩、打鬧嘻笑，或在非指定區(qū)域內(nèi)吸煙。 維修過程結(jié)束后，在《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》中詳細(xì)記錄，以便主管 隨時(shí)進(jìn)行檢 查。 保養(yǎng)過程結(jié)束后，在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表》中詳細(xì)記錄，以便主管 隨時(shí)進(jìn)行檢查。 當(dāng)非所轄設(shè)備發(fā)生故障，業(yè)主要求維修人員維修時(shí)，在具備維修技術(shù) 力量的前提下，經(jīng)管理處經(jīng)理同意，可以根據(jù)具體情況向業(yè)主提供有償服務(wù)。 五、設(shè)備房管理制度 1. 設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定 機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，請勿進(jìn)入”的告示牌。 易燃易爆的設(shè)備場所，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 各系統(tǒng)的設(shè)備在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)示。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請登錄 : word 文檔庫 各系統(tǒng)按有利工作和安全 原則在相應(yīng)的設(shè)備、管道、閥門和電器開關(guān) 上掛貼表明用途和狀態(tài)的 告示牌。 機(jī)房鑰匙未經(jīng)該 工程維保部主管 批準(zhǔn)并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。 未經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、施工等）禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。 保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。 機(jī)房內(nèi)的內(nèi)線電話和外線電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時(shí)間占用電話。 各機(jī)房員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全、清晰明了。 嚴(yán)禁在機(jī)房電腦終端上使用配套以外的軟件，無工程維保主管書面指令不得更改程序和數(shù)據(jù)。 2. 設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定 不得在機(jī)房內(nèi)吸煙。 機(jī)房內(nèi)不得存放易燃物品。 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由電氣工程師填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請表，工程維保主管簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除現(xiàn)場的易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無 火種方能離開。 設(shè)備管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器材的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法。 機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 機(jī)房內(nèi)的滅火器、火災(zāi)探測器、疏散標(biāo)志和指示燈等消防設(shè)備器材，必須保持完好。 火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 遇火災(zāi)時(shí)要及時(shí)上報(bào)管理處，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)甲方。 3. 設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 機(jī)房內(nèi)不得吸煙、 隨地吐痰、亂丟雜物。 各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬、無雜物、無粉塵。 機(jī)房內(nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請登錄 : word 文檔庫 值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 電氣工程師負(fù)責(zé)制定機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 電氣工程師定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立即整改。 工程維保部每月組織一次巡查，對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生檢查評比。 監(jiān)控中心是掌握設(shè)備動(dòng)態(tài)及發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、火警的重要崗位，是整個(gè)大廈消防管理的心 臟。為了加強(qiáng)監(jiān)控中心的管理，特訂立如下制度： 監(jiān)控中心實(shí)行全天 24 小時(shí)專人輪流值班制。 . 監(jiān)控中心的輪值人員必須具有高度的警覺性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。 值班人員在控制中心不準(zhǔn)吸煙、喝酒、會(huì)客，不準(zhǔn)進(jìn)行其他與工作無關(guān)的活動(dòng)。 值班人員在工作期間不得擅自離開工作臺(tái)崗位，如有特殊情況，應(yīng)由其他輪值人員頂替方可離開。 控制中心各操作手柄（按鈕）每日作一次手動(dòng)操作檢查。 監(jiān)控中心的設(shè)備出現(xiàn)故障當(dāng)班人員無法排除時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)告工程維保部主管，聯(lián)系技術(shù)人員立即維修。 監(jiān)控中心的設(shè)備外觀不附有灰塵為合格。 控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，首先打電話至報(bào)警部位查明真假情況，如若誤報(bào)，立消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，先通知值班安防員，同時(shí)報(bào)告工程維保部主管。事故處理完畢后，填寫信號(hào)發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、真假、結(jié)論等記錄。 每班當(dāng)值人員都要填寫控制設(shè)備的運(yùn)行記錄，運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)時(shí)應(yīng)填寫其時(shí)間、地點(diǎn)等，以方便查明原因。 控制中心的記錄材料屬設(shè)備檔案資料，應(yīng)長期保存。 每月控制中心以書面形式將本月的設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告工程維保部主管并存檔。 弱電控制機(jī)房要有防 水、防鼠、防火設(shè)施。 5. 水泵房管理規(guī)定 水泵房是提供給公寓日常用水和消防儲(chǔ)備水，關(guān)系工作、生活和生命財(cái)