【正文】 好，確保萬無一失。7 房屋本體維修養(yǎng)護計劃：龍吟大廈管理處負(fù)責(zé)龍吟大廈房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。根據(jù)《大廈共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、防盜監(jiān)控設(shè)施等。為更好保護業(yè)主的利益，我們結(jié)合以往管理及貫標(biāo)工作的經(jīng)驗，對上述房屋本體共用部位現(xiàn)制定相應(yīng)的維修養(yǎng)護計劃。該計劃分日常維護和定期維護兩個方案，每個方案均從維修工作計劃、實施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實施效果四個方面進(jìn)行科學(xué)的闡述。具體內(nèi)容如下： 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位；。日常每周巡查一次，特別是入住裝修要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。，由工程設(shè)備不按房屋修繕規(guī)定實施維修；由局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施。，應(yīng)報請建設(shè)單位處理。；。，正常使用；。序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果2外墻面；；；（25年周期）。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程設(shè)備部按有關(guān)修繕規(guī)定實施。；。無鼓、無脫落、無滲水；無違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面；；、間斷；。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；維修費用按逐年遞增10%。；。，無滲漏；；。4可視對講系統(tǒng)及郵政信箱等；；。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程設(shè)備部負(fù)責(zé)組織實施。，無故障，使用正常有效；；。5樓梯道公用照明。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。公共照明維修保養(yǎng)規(guī)程。；。6公共通道、門廳、樓梯間；、門廳的墻、天棚維護；、扶手、踏步的維護。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。；。，無缺損，無霉跡；，無張貼痕跡。 房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位；。，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。；%。；。，正常使用；。2外墻面；；；（25年周期）。每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面，并粉刷一次。由工程設(shè)備部負(fù)責(zé)實施。；。，無滲水；。3公共屋面；、間斷；。，防止銹蝕；；，每5年翻新更換老化部分。；、隔熱層每15年全面翻新一次。；。，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；；。4可視對講系統(tǒng)及郵政信箱等；；。（含線路）；。；。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。；；，整潔。5樓梯道公用照明。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。；。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。；。6公共通道、門廳、樓梯間；、門廳的墻、天棚維護；、扶手、踏步的維護。，換損壞或空鼓地磚；、扶手及欄桿。，消除空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。；。美觀完好，整潔、清爽。第九節(jié) 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段。一、治安管理治安管理向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉(zhuǎn)變智能化系統(tǒng)，多數(shù)業(yè)主已能熟練使用，該系統(tǒng)必將進(jìn)入一個誤報率低、運行相對穩(wěn)定的狀態(tài)，人流、物流、車流繁雜等不穩(wěn)定因素相對減少。根據(jù)治安形勢特點的變化，我們的治安管理將由“人防為主，技防物防為輔”的思路向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢，充分利用人防、物防、技防三結(jié)合，使任何不速之客想再次作案均將無功而返。二、車輛管理合理規(guī)劃交通，實現(xiàn)規(guī)范化管理建立停車疏導(dǎo)系統(tǒng)三、環(huán)境管理與環(huán)保建設(shè)在龍吟大廈我們將在ISO9002的基礎(chǔ)上，進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護，定時、定點對空氣、噪音等污染源進(jìn)行監(jiān)測，并定期向業(yè)主公布監(jiān)測數(shù)據(jù)，使業(yè)主共同參與環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)督與管理，把龍吟大廈的環(huán)境管理放在南京市環(huán)保建設(shè)的規(guī)劃之中。我們將切實做好以下幾項環(huán)保工作： 垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)主環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對業(yè)主生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。生活污水處理大廈人員稠密，生活污水帶來的環(huán)境污染成為一個嚴(yán)重的問題，我們將進(jìn)一步采取措施減輕污染程度，使龍吟大廈更具環(huán)保概念。噪音污染控制噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，我們的具體措施主要包括以下幾個方面內(nèi)容：，進(jìn)行有效投入，對于噪音污染較大的區(qū)域設(shè)置隔音屏和其他減震措施，盡可能降低噪音。：進(jìn)入大廈車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行駛。對業(yè)主所產(chǎn)生的噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對超標(biāo)者以說服教育為主，并責(zé)令其改正?？諝馕廴究刂茋?yán)禁在大廈內(nèi)經(jīng)營生產(chǎn)加工性質(zhì)的企業(yè)，嚴(yán)格控制業(yè)主廢氣排放；對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。立體式綠化在維護原有綠化的基礎(chǔ)上，擬在龍吟大廈實施由地面向空中延展的立體式綠化工程，在大廈退層平臺進(jìn)行綠化，使大廈內(nèi)空氣清新自然、環(huán)境舒適怡人。我們深信，經(jīng)過我們科學(xué)有效的管理，龍吟大廈三年內(nèi)通過ISO14000國際環(huán)保認(rèn)證的目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)，龍吟大廈必將成為一個極具環(huán)保概念的園林式綠色環(huán)保大廈。第十節(jié) 安全保衛(wèi)管理 安保服務(wù)的運作程序和制度 根據(jù)龍吟大廈的特點，我司從管理的空間來劃分，物業(yè)管理安保的任務(wù)可分為固定崗哨、安全巡視、監(jiān)控值班等。班次的設(shè)置與崗位的輪轉(zhuǎn)安保員工實行“四班三運轉(zhuǎn)制，即6小時一班的運作方法。 崗位輪轉(zhuǎn)的原則是固定崗位，流動人員。由于現(xiàn)代化的大廈管理，需要先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，因此如何切實有效地實現(xiàn)技防與人防的結(jié)合，是擺在我們面前一項重要課題。我們認(rèn)為：隨著科學(xué)非技術(shù)的不斷進(jìn)步，在現(xiàn)有技術(shù)范圍基礎(chǔ)上，作為一名安保人員，應(yīng)起到一種技防所不能達(dá)到的目的，如巡視監(jiān)控未及的盲區(qū)、及時發(fā)現(xiàn)異常情況和及時處理等。安保服務(wù)案的設(shè)計根據(jù)物業(yè)、業(yè)主或使用人的實際情況，對可能發(fā)生的突發(fā)事件做好預(yù)案，是物業(yè)管理安保服務(wù)的一項重要工作。預(yù)案工作做得好不好，將直接影響到業(yè)主或使用人的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。安保服務(wù)預(yù)案一般由物業(yè)部負(fù)責(zé)設(shè)計起草，經(jīng)有關(guān)部門、人員討論確定后，由物業(yè)部據(jù)此進(jìn)行修改，最后須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可。一旦有突發(fā)事件發(fā)生，有關(guān)部門、人員均應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)案的程序進(jìn)行操作。下列列出的是龍吟大廈設(shè)計的部分安保服務(wù)預(yù)案。為了增強全體員工對火警火災(zāi)事件的反應(yīng)能力，做到遇火警火災(zāi)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保大廈的國家財產(chǎn)及使用人的安全，特制定大廈突發(fā)火警火災(zāi)案應(yīng)預(yù)案。，凡發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)有火警火災(zāi)發(fā)生，一定要保持清醒的頭腦，及時采取邊撲救、邊報告的有效措施。一般先報消防監(jiān)控中心或就近安保人員，當(dāng)消防監(jiān)控中心接警后，立即通知領(lǐng)班和向消防部門報警，組織人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行撲救。、總值班職責(zé)接到報警后，立即趕到現(xiàn)場，指揮物業(yè)部和有關(guān)部門，共同做好搶救人員、保護和疏散物資，維護好現(xiàn)場秩序，當(dāng)消防隊趕到后，要配合消防隊并給予一切協(xié)助。接到報警后，除一人留守消防監(jiān)控中心進(jìn)行監(jiān)控聯(lián)絡(luò)外，所有人員迅速趕到現(xiàn)場，并帶上工具如：氧氣呼吸器、應(yīng)急電筒、對講機、消防戰(zhàn)斗服等，馬上投入撲救工作，并積極做好搶救人員、保護和疏散物資的搶險救災(zāi)工作。如火勢已失去控制，當(dāng)消防隊趕來之際，安保人員要向公安消防隊介紹火場情況，并做好向?qū)Чぷ鳎e極配合消防隊做好滅火戰(zhàn)斗任務(wù)，維護好火場秩序，制止任何無關(guān)人員進(jìn)入火場。在接到報警后，工程部要密切和物業(yè)部加強聯(lián)絡(luò)，準(zhǔn)備隨時切斷電源，打開備用電源，隨時準(zhǔn)備開啟消防供水要保證足夠的消防用水，并要使各個風(fēng)口、管道的防火閥門全部關(guān)閉，阻止火勢的蔓延，并使消防電梯到底層待命，其他客梯一律禁止使用，當(dāng)消防部門需要了解情況時，能及時拿出大樓圖紙以供查閱。達(dá)大廈發(fā)生重大火災(zāi)，各部門員工要保持鎮(zhèn)靜，迅速報告各級領(lǐng)導(dǎo)。遵從上級領(lǐng)導(dǎo)安排，力所能及地協(xié)助保安做好救人、保護和疏散物資等工作。自覺維護大廈的秩序，保護大家迅速撤離，防止有人破壞滅火工作的正常進(jìn)行。為了增強管理處全體員工對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到與突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保大廈內(nèi)國家財產(chǎn)及使用人的安全，特制定龍吟大廈突發(fā)事件（爆炸、搶劫、盜竊及自然災(zāi)害事故）反應(yīng)預(yù)案。物業(yè)管理處全體員工及使用人，凡發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)發(fā)生爆炸、搶劫、盜竊及自然災(zāi)害事故，一定要保持清醒的頭腦，及時采取邊報告邊排險的有效措施。一般按部門主管、總值班、管理處主任順序報告?？傊蛋唷⒉块T主管如遇特殊情況，發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑人正欲逃跑等危機情況，可先通知大堂內(nèi)保安及門衛(wèi)保安采取封閉進(jìn)出口措施，而后及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部門。、總值班職責(zé)①接到報警后立即趕到現(xiàn)場，指揮安保班和有關(guān)部門共同做好現(xiàn)場保護。②根據(jù)現(xiàn)場情況組織人員搶救危難傷號并保護好現(xiàn)場。③遇有犯罪嫌疑人在逃等特殊情況，立即指揮有關(guān)人員進(jìn)行堵截捉拿。④指揮安保等部門人員配合公安部門做好案件偵破工作。①接到報告后，除一人留守安保班進(jìn)行聯(lián)絡(luò)外（夜間除外），其余應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，在物業(yè)管理部（總值班）的領(lǐng)導(dǎo)下組織有關(guān)人員保護現(xiàn)場。②根據(jù)現(xiàn)場情況協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)做好排險救難工作。③夜間接到重大殺人、搶劫、盜竊、爆炸等惡性案件的報告后，立即通知安保人員，及時封閉所有進(jìn)出口，控制所有進(jìn)出人員。④對現(xiàn)場情況作一定了解后，視情況報告公安部門。⑤是案發(fā)情況，阻止巡邏隊、大堂內(nèi)外保安，對可疑人員（案犯）進(jìn)行圍、追、截、盤查。⑥協(xié)助公安部門做好案件偵破審結(jié)工作。（包括夜間值班領(lǐng)導(dǎo)）職責(zé)①接到部門員工的報告立即趕到現(xiàn)場，視情況報告管理處主任（總值班），同時組織人員做好現(xiàn)場保護。②根據(jù)管理處主任（總值班）的處理意見，指揮部門員工迅速做好排險救難工作。③遇有犯罪嫌疑人在逃等緊急情況，配合組織安保人員進(jìn)行堵截捕捉。、監(jiān)控室職責(zé)①接到報警后巡邏人員火速趕到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)物業(yè)部主管尚未到現(xiàn)場立即通知，并與有關(guān)人員做好現(xiàn)場保護。②安保人員應(yīng)及時奔赴各出要道，協(xié)助各大門警衛(wèi)、共同做好對嫌疑人員的布控。（在沒有明確堵截對象時，以保護好現(xiàn)場為主。）③發(fā)生重大災(zāi)情事故，負(fù)責(zé)事故現(xiàn)場周邊的巡邏防范。④夜間發(fā)生重大搶劫、殺人、盜竊、爆炸等突發(fā)事件，立即會同各大門警衛(wèi)封鎖大門，控制所有進(jìn)出人員，查實無疑經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意后才可放行。⑤監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)可疑人要進(jìn)行定點錄像，善于捕捉各類疑點，掌握第一手資料，對畫面上可疑的人于事，要正確及時通知安保班和巡邏隊，起到監(jiān)控中心的應(yīng)有作用。①接到一般行竊、搶劫、流氓滋事等報案后，立即加強對離樓人員的盤問、觀察，注意從中發(fā)現(xiàn)可疑人員。②如發(fā)現(xiàn)可疑人員立即通知安保班，并采取有效措施，防止可疑人員逃跑。③發(fā)生重大案件（包括自然災(zāi)害事故、爆炸、行兇搶劫、殺人、盜竊等），大堂內(nèi)外安保必須堅守崗位，聽從安保班統(tǒng)一調(diào)配，離開本崗時要招呼其他人員照應(yīng)一下。①當(dāng)大廈內(nèi)發(fā)生重大事件時，各部員工不必驚慌，立即報告各部領(lǐng)導(dǎo)，見機行事。②做好現(xiàn)場保護工作，對重傷員進(jìn)行及時搶救。③遇有重大兇殺、搶劫等現(xiàn)場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即報告安保班，若場內(nèi)無重傷人員，立即封閉現(xiàn)場，嚴(yán)禁任何人進(jìn)入現(xiàn)場，等管理處主任和物業(yè)部主管前來處理。④與發(fā)生盜竊案件時立即封閉現(xiàn)場，除經(jīng)管理處主任、物業(yè)部主管同意外，嚴(yán)禁他人進(jìn)入現(xiàn)場。第二章 龍吟大廈規(guī)章制度匯編（目錄）崗位職責(zé)、安全監(jiān)控員崗位職責(zé)、水工崗位職責(zé)、配電所、值班電工崗位職責(zé)2公眾制度、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定、安裝施工管理規(guī)定、用水、用燃?xì)饧叭蹼娤到y(tǒng)使用規(guī)定、戶籍、治安管理規(guī)定、安裝施工責(zé)任書運作制度、配電所管理制度、機房管理制度第三章 本公司質(zhì)量手冊（目錄）頒布令企業(yè)概況質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)《質(zhì)量手冊》更改控制《質(zhì)量手冊》的控制《質(zhì)量手冊》的管理質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)圖組織架構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖管理者代表任命書質(zhì)量要素分配表1管理職責(zé)1質(zhì)量體系1合同評審1設(shè)計控制1文件和資料控制1采購1業(yè)主提供產(chǎn)品控制1服務(wù)標(biāo)識和可追朔性1過程控制檢驗和試驗2檢驗和試驗設(shè)備控制2檢驗和試驗狀態(tài)2不合格品的控制2糾正和預(yù)防措施2搬運、貯存、包裝防護和交付2質(zhì)量記錄的控制2內(nèi)部、質(zhì)量審核2培訓(xùn)2服務(wù)統(tǒng)計技術(shù)第四章 管理運作程序（目錄）AT/ 各級各類人員管理職責(zé)AT/ 管理評審程序AT/ 質(zhì)量體系管理程序AT/ 質(zhì)量計劃控制程序