【導讀】表、儀容端莊整潔;招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C)接待問訊時，應雙目平視客戶，專心傾聽。答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應表示歉意然后了解清楚后再回答客戶;記表》的要求認真仔細字跡清晰地填寫，并馬上與各部進行協(xié)調(diào)，負責及時將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生。的物品跟蹤、收回、歸部;動補位，通力合作;B)應在規(guī)定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。禮貌、友善、愉快地應答每個來自大樓內(nèi)外部電話;認真做好上下班電話總機的交接工作，并有記錄。C)立即打電話到綜合維修組通知報修;理處，便于及時回訪;集整理工作，做出統(tǒng)計分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。會議參加人數(shù)等會議細則。決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。

　　

【正文】 主機、序號 機功能完好； b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 46 頁 周界報警系統(tǒng) a. 光電識別器性能良好； b. 信號傳輸線路良好； c. 聲光聯(lián)動控制良好。 7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理 世紀巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理： 建立健全各項必要而簡略 的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。 制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過 ~%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量達到 ~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝臵中，均設(shè)有安全防護裝臵。 制冷設(shè)備檢修管理 建立設(shè)備計劃預修程 序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進行保養(yǎng)搶修。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機絕緣值進行檢測； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)； 末端設(shè)備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 46 頁 網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)； 空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理 建立運行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 室外溫度 壓縮機排氣壓力 壓縮機吸氣壓力 冷凝器進出水水溫 潤滑油油位 設(shè)備運行電流 設(shè)備運行電壓 壓縮機上載級數(shù) 水泵運行電流 水泵進出水壓力 供回水分配器進出壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制 檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 檢查水泵外 殼保溫，如有損壞，應立即修補。 檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。 檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查水泵壓力是否正常。 清洗 Y 型濾網(wǎng) 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。 檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。 檢查和校準所有的儀表。 檢查各閘閥、止回閥。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 46 頁 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。 檢查冷凍水 /熱水電閥是否操作正常。 清洗隔塵濾網(wǎng)。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查各皮帶是否同一平面。 清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。 檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。 清洗冷凍及采暖盤管。 檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能 /警報功能。 檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。 為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。 檢查風扇是否平衡。 測試馬達絕緣是否正常。 為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。 測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 檢查 /修補冷凝水盤防水膜。 消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。 冷水循環(huán)水泵保 養(yǎng)管理 檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應立即修補。 檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。 檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查水泵壓力是否正常。 清洗 Y 型濾網(wǎng) 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重， 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 46 頁 立即更換。 檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。 檢查和校準所有的儀表。 檢查各閘閥、止回閥。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。 檢查冷凍水 /熱水電閥是否操作正常。 清洗隔塵濾 網(wǎng)。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查各皮帶是否同一平面。 清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。 檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。 清洗冷凍及采暖盤管。 檢查及重 新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能 /警報功能。 檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。 為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。 檢查風扇是否平衡。 測試馬達絕緣是否正常。 為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。 測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 檢查 /修補冷凝水盤防水膜。 消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。 風機盤管保養(yǎng)管理 清洗塵網(wǎng)，損壞的更換。 檢查溫控開關(guān)是否工作正常。 檢查風機運轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。 檢查馬達外殼溫度是否正常。 檢查冷凝水盤，如有積水應及時疏通。 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 46 頁 清除冷凝水雜物。 修補損壞的保溫。 清洗翅片，清洗風葉和蝸殼。 管道及閥門的保養(yǎng)要求 巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象，如有問題，應立即糾正。 檢查及維修各空調(diào)風管防火閥。 檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運 行”泵。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查水泵壓力是否正常。 清洗 Y 型濾網(wǎng)。 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。 檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。 檢查和校準所有的儀表。 8. 電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案 電梯維修和保養(yǎng) 每日巡視檢查 每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試 運行。對電梯機械部件和電氣裝臵作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。 每周檢查保養(yǎng) 每周對電梯的機構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構(gòu)傳動裝臵、自動門機構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸） 每月檢查保養(yǎng) 每月對電梯機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并 進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進行。使每臺電梯的 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 46 頁 整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝臵漲繩輪）。 每季度檢查保養(yǎng) 每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構(gòu)和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導軌、滑動導靴）。 每年度檢查保養(yǎng) 電梯 每年進行一次完整的安全檢測和技術(shù)檢驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝臵的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。 專項試驗 、錯相保護功能的試驗。 引檢查 機房管理 機房設(shè)備須由工程人員負責，機房區(qū)域未經(jīng)許可，無關(guān)人員一律不得進入。未經(jīng)工程主管同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機房內(nèi)不準會客，不準帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機房內(nèi)無人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。除值班 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 46 頁 人員以外，其余人員進入機房均需簽到登記。 保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好，保持室內(nèi) 照明、通風良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準超過 40 度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結(jié)實報告有關(guān)部門。 機房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴禁放臵食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放臵不準隨意挪動和更改，應按計劃內(nèi)定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內(nèi)吸煙，嚴禁擅自動用明火和加熱設(shè)備，如施工動用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準，防火（煙）卷簾必須完好。機房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進行檢查。 機房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標記，各種機組，配電箱（柜）、 BA 控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標識，同類設(shè)備應有統(tǒng)一代碼。 機房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準后即使更換，對嚴重損壞或難以修復的，要即使報告工程部經(jīng)理。 根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導書，定期對機房內(nèi)的設(shè)備進行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄，填寫相應的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準 操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須