【正文】 主要內(nèi)容，物業(yè)處十分重視此項(xiàng)工作。(1)加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行管理處下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問(wèn)題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)“能源消耗統(tǒng)計(jì)”。(2)能源的使用實(shí)行分區(qū)域、分部門(mén)控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的，都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。(3)控制使用能源的時(shí)間，特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。(4)加強(qiáng)設(shè)備管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)水、電的情況。(1)配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償。 (2)變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，以提高變壓器的運(yùn)行效率。(3)空調(diào)系統(tǒng)消耗的能量最大。在實(shí)際的運(yùn)行中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù)，提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié)，修改溫度設(shè)定值，以減少能量消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。(4)照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具。(5)電梯系統(tǒng)：建議電梯采用群控系統(tǒng)，它能對(duì)運(yùn)行區(qū)域進(jìn)行自動(dòng)分配，自動(dòng)調(diào)配電梯至運(yùn)行區(qū)域的各個(gè)不同服務(wù)區(qū)段。服務(wù)區(qū)域可以隨時(shí)變化，它的位置與范圍均由各臺(tái)電梯通報(bào)的實(shí)際工作情況確定，以便隨時(shí)滿足大樓各層不同廳站的召喚，達(dá)到既能減少候梯時(shí)間、最大限度利用現(xiàn)有運(yùn)輸能力，又能避免數(shù)臺(tái)電梯同時(shí)響應(yīng)同一召喚造成空載運(yùn)行、浪費(fèi)電力。(6)給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過(guò)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開(kāi)/關(guān)，防止溢水。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。第八章 環(huán)境保護(hù)與管理提要：◆導(dǎo)入ISO14001國(guó)際環(huán)境質(zhì)量管理體系,確保社區(qū)環(huán)境維護(hù)以及環(huán)境污染處于受控狀態(tài)?！舭l(fā)動(dòng)社區(qū)成員共同愛(ài)護(hù)社區(qū)環(huán)境,參與社區(qū)環(huán)保建設(shè),倡導(dǎo)全員保潔、全員環(huán)保?！?環(huán)境服務(wù)管理措施。首先將清潔和綠化分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)，然后依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工、綠化工，確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。，將環(huán)境管理服務(wù)延伸至噪音、粉塵、汽車(chē)尾氣、垃圾分揀處理等方面，給客戶(hù)一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)雅、潔凈、祥和的生活工作環(huán)境。 ①保潔安排 根據(jù)保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實(shí)到人。 以避免對(duì)客戶(hù)工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。 根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點(diǎn)，組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務(wù)，做到“人過(guò)地凈”； ②保潔標(biāo)準(zhǔn)保潔部分涉及到的工作對(duì)象很多，現(xiàn)列舉擬在大樓采用的清潔保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)：◆樓道地面的清潔：每天清掃，每天拖洗，且每月固定時(shí)間清潔劑全面刷洗一遍，達(dá)到目視干凈、無(wú)污漬、無(wú)雜物。 ◆標(biāo)準(zhǔn)層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無(wú)明顯積塵，燈罩內(nèi)無(wú)蟲(chóng)尸。 ◆樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無(wú)積塵。 ◆防火門(mén)用紙巾擦拭門(mén)板60公分之后，紙巾不被明顯污染。 ◆室內(nèi)的管道無(wú)積塵，無(wú)浮塵，無(wú)污漬。 ◆過(guò)道墻角位目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)，墻面無(wú)明顯污跡。 ◆通道內(nèi)的窗戶(hù)、窗臺(tái)、各箱體上目視無(wú)灰塵、無(wú)油跡。 ◆建筑附屬物如消防水管、消防栓、反光鏡、車(chē)輛指示牌的清潔，每周采用清潔水用毛巾擦拭干凈；消火栓、反光鏡、車(chē)輛指示牌表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵等?！艄芫€每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無(wú)雜物、積塵。 ◆大樓道路每季清洗一次，保持無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)污漬?！羲形鬯?、雨水井無(wú)沉積物?！衾债a(chǎn)日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無(wú)異味、無(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)蚊蠅。 ◆每周定期消殺(除四害)一次，做到無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)蚊蠅滋生地，無(wú)鼠跡。 ◆化糞池的清理時(shí)間按使用情況而定，保證不外溢。第九章 社區(qū)文化建設(shè)提要：◆營(yíng)建良好的社區(qū)文化氛圍，是提升管理服務(wù)的推進(jìn)劑；◆社區(qū)文化建設(shè)的目標(biāo)：深度追求人文關(guān)懷。打造高尚精英文化社區(qū)。 ■ 社區(qū)文化建設(shè)目標(biāo)提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造“水泥森林”和“文化沙漠”為代價(jià)。一個(gè)設(shè)計(jì)合理、美觀適用的生活空間，需要用文化的元素點(diǎn)綴才顯得自然完美。社區(qū)文化是物業(yè)管理者和社區(qū)成員共同創(chuàng)造的具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，是衡量物業(yè)管理水平優(yōu)劣的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。我們倡導(dǎo)“人人齊獻(xiàn)力，愛(ài)心滿家園”的文化理念，通過(guò)精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理人與客戶(hù)之間以及客戶(hù)與客戶(hù)之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的溫情將替代“老死不相往來(lái)”的遺憾，形成“與善人居，如入芝蘭之室”的人居理想境界。我們的社區(qū)文化建設(shè)目標(biāo)是：深度追求人文關(guān)懷，打造高尚精英文化社區(qū)?！?社區(qū)文化建設(shè)的總思路◆社區(qū)文化定位大廈是現(xiàn)代金領(lǐng)人士的夢(mèng)想家園，這一成功群體具有難能可貴的國(guó)際視野，他們大多受過(guò)高等教育，有著傳奇的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，對(duì)工作事業(yè)一絲不茍，他們的成功使得可以不斷享受著事業(yè)蒸蒸日上的樂(lè)趣。針對(duì)這一群體，社區(qū)文化定位是：建立一個(gè)融傳統(tǒng)理念和現(xiàn)代生活方式為一體的高尚精英文化社區(qū)?！糇⒅厮膫€(gè)“結(jié)合”卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門(mén)高超的管理藝術(shù)。為了多角度深層次滿足社區(qū)居民的文化需求，注重四個(gè)“結(jié)合”即：堅(jiān)持文化活動(dòng)規(guī)模的大、中、小的結(jié)合，活動(dòng)參與人員強(qiáng)調(diào)老與少的結(jié)合，活動(dòng)內(nèi)容注重高雅與通俗的結(jié)合，注重傳統(tǒng)文化文化與現(xiàn)代文明的結(jié)合?！艟o密?chē)@客戶(hù)需求，制定切實(shí)可行的計(jì)劃社區(qū)文化建設(shè)需要充分了解客戶(hù)的文化結(jié)構(gòu)、喜好，走客戶(hù)路線，才能做客戶(hù)所想，娛客戶(hù)所樂(lè)。在小區(qū)入伙過(guò)程中展示“大廈年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃”，作客戶(hù)文化需求調(diào)查與意見(jiàn)征集，并在以后每半年調(diào)查一次，以調(diào)準(zhǔn)社區(qū)文化建設(shè)的方向?！?社區(qū)文化建設(shè)的保障體系◆制度建設(shè)為了保證大廈社區(qū)文化建設(shè)順利開(kāi)展，以ISO9001質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)，制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。如《大廈社區(qū)文化工作制度》、《大廈社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》、《大廈社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃》以及專(zhuān)職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評(píng)的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化的正常運(yùn)作提供有力保證?！羧藛T配備專(zhuān)職人員：在管理處設(shè)置一名經(jīng)驗(yàn)豐富的社區(qū)文化專(zhuān)員，負(fù)責(zé)大廈社區(qū)文化工作的全面開(kāi)展。專(zhuān)職策劃人員、編輯、文案和美工，對(duì)大廈社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排和全程指導(dǎo)。兼職人員：管理處全體員工在必要的時(shí)候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時(shí)兼職人員。我們將充分發(fā)掘客戶(hù)中熱心公益的專(zhuān)業(yè)人才擔(dān)任社區(qū)文化顧問(wèn)，幫助管理處提高社區(qū)文化水平?！魣?chǎng)所安排管理處將充分利用大廈內(nèi)的戶(hù)外空間和會(huì)所開(kāi)展活動(dòng),并適時(shí)走出大廈，把品位高雅的藝術(shù)展覽館作為我們開(kāi)展活動(dòng)的大舞臺(tái)。在大堂醒目處設(shè)置宣傳欄和公布欄，作為大廈對(duì)外對(duì)內(nèi)的窗口，適時(shí)開(kāi)展社區(qū)文化宣傳及報(bào)道大廈動(dòng)態(tài)。◆活動(dòng)計(jì)劃的安排在客戶(hù)入住期間以及每次開(kāi)展客戶(hù)需求調(diào)研時(shí)，把客戶(hù)對(duì)社區(qū)文化的需求放在重要的位置，在收集統(tǒng)計(jì)客戶(hù)需求的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)針對(duì)性的活動(dòng)計(jì)劃，力求構(gòu)思新穎切實(shí)施性強(qiáng)，以月為單位，全年設(shè)計(jì)十二適合不同客戶(hù)類(lèi)型的社區(qū)活動(dòng)，以加強(qiáng)社區(qū)之間的客戶(hù)溝通，一定程度上滿足客戶(hù)的文化需求。◆經(jīng)費(fèi)投入為促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，將專(zhuān)門(mén)規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開(kāi)展活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。以后每年將在物業(yè)管理費(fèi)中按收入總額的一定比例提取社區(qū)文化費(fèi)用，作為資金保障。此外，加強(qiáng)與企業(yè)、商家的合作，為提升活動(dòng)檔次開(kāi)拓更多的資金來(lái)源。第七部分 物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益一、有利于改善居民的生活環(huán)境。隨著住宅條件的改善和人民生活水平的提高，人們已開(kāi)始從沒(méi)有住房到追求生活質(zhì)量的提高，追求環(huán)境優(yōu)美、文明安全、舒適方便的生活環(huán)境。“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，達(dá)到小康居住水平，不僅是人均居住面積的增加，而且還包括居住環(huán)境和住房質(zhì)量的提高。也就是說(shuō)轄區(qū)里的居民，不僅需要供水、排水、供電、北方供暖、供氣等有保證，而且需要購(gòu)物、就醫(yī)、郵局、儲(chǔ)蓄、搬家、房屋裝修、房屋清掃、照看病人、孩子入托、孩子上下學(xué)、代辦保險(xiǎn)、代訂機(jī)車(chē)船票等有人管。物業(yè)管理的特點(diǎn)就是集管理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)于一體，對(duì)房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施，包括清潔衛(wèi)生、治安、綠化等實(shí)行全方位的管理和全方位、多層次的服務(wù)。凡是客戶(hù)所需要的服務(wù)，物業(yè)管理公司都要盡量滿足。這樣不僅可以改善居民的生活環(huán)境，而且能極大地方便客戶(hù)。二、有利于加速城市化的進(jìn)程。城市化的目的是通過(guò)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民群眾創(chuàng)造一個(gè)方便舒適的工作和生活環(huán)境，滿足人們物質(zhì)和精神生活的需要。實(shí)現(xiàn)城市化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且包括城市管理。各類(lèi)型的物業(yè)是城市的重要組成部分，物業(yè)的管理是城市管理的重要部分，物業(yè)管理的水平直接體現(xiàn)出城市的整體面貌和管理水平。三、有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展?！吨泄仓醒腙P(guān)于加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)若干重要問(wèn)題的決議》明確指出“要以提高市民素質(zhì)和城市文明程度為目標(biāo)，開(kāi)展創(chuàng)建文明活動(dòng)。每個(gè)單位都要圍繞實(shí)現(xiàn)優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)良秩序、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，推動(dòng)城市的精神文明建設(shè)”，“各項(xiàng)精神文明創(chuàng)建活動(dòng)，都要同解決人民群眾普遍關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題，同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步緊密結(jié)合，持之以恒，務(wù)求實(shí)效，使群眾在參與中受到教育，在實(shí)踐中得到提高?！蔽飿I(yè)管理是創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)，推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的重要內(nèi)容，實(shí)行物業(yè)管理，有利于整個(gè)城市治安環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境、生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境的改善，更有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展。因?yàn)椋鐓^(qū)是城市精神文明建設(shè)的基層單位，只有每個(gè)基層單位的精神文明建設(shè)搞好了，創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)才能有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。四、有利于減輕國(guó)家財(cái)政的負(fù)擔(dān)。傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理體制是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期形成的行政型、福利型，完全靠收取房屋租金和財(cái)政補(bǔ)貼過(guò)日子的體制。這種機(jī)制的弊端是，房產(chǎn)管理缺乏應(yīng)有的活力，造成單位吃國(guó)家的大鍋飯，職工吃單位的大鍋飯，使國(guó)家和企業(yè)背上了沉重的包袱。物業(yè)管理是一種按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立起來(lái)的自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展、獨(dú)立核算的獨(dú)立企業(yè)法人，企業(yè)靠自身的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)躋身市場(chǎng)，靠管理服務(wù)的水平和質(zhì)量贏得產(chǎn)權(quán)人、使用人，這種管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制可以從根本上解決房管部門(mén)靠吃房租和國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼過(guò)日子的問(wèn)題，可以減輕國(guó)家財(cái)政的負(fù)擔(dān)。五、可以最大地發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。物業(yè)管理是以管理服務(wù)為中心，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)房屋及配套的設(shè)備、市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通、治安等充分的管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益?？傊菩形飿I(yè)管理是一項(xiàng)符合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)居民不斷增長(zhǎng)的對(duì)改善居住環(huán)境要求的重大改革舉措。它有利于提高城市的管理水平，有利于政府職能的轉(zhuǎn)換，有利于方便人民群眾的生活，有利于創(chuàng)造良好的居民生活環(huán)境，有利于減輕財(cái)政的負(fù)擔(dān)，有利于各類(lèi)房屋的保值和增值，提高物業(yè)的有效價(jià)值。結(jié) 束 語(yǔ)如能有幸得到張總的栽培成為大廈物業(yè)服務(wù)的一員，我將從物業(yè)管理的角度，有針對(duì)性地為開(kāi)發(fā)商及客戶(hù)的利益不遺余力、盡職盡責(zé)提供各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)。不到之處，還請(qǐng)張總批評(píng)指正！ 萬(wàn)財(cái)喜 201292 完美WORD格式編輯