【正文】 以在設(shè)備管理服務(wù)上形成一種內(nèi)部管理和外部管理在服務(wù)質(zhì)量上的競爭，這將有利于管理處工程維護人員服務(wù)意識的提高。 實踐證明，在設(shè)備管理上實施專業(yè)細分管理將大大提高管理效率，即使對分包管理的設(shè)備（如電梯等），我們?nèi)匀粫闪I(yè)的設(shè)備小組，其職責(zé)一是對分包方的維修和保養(yǎng)過程進行監(jiān)督，確保其服務(wù)質(zhì)量達到業(yè)主和租戶的要求，二是對設(shè)備發(fā)生的緊急情況可以進行第一時間的應(yīng)急處理，保證管理和服務(wù)的及時性。二是在確保設(shè)備安全運行 的前提下 ,合理降低維護成本；三是降低機電設(shè)備的水電能源消耗。在降低維護成本方面，我們一方面將通過預(yù)防式管理，加強對設(shè)備的維護保養(yǎng)，減少設(shè)備故障的發(fā)生率；另一方面我們將通過嚴格、完善的財務(wù)制度控制設(shè)備維保成本。 實現(xiàn)設(shè)備的安全運行 安全運行是設(shè)備管理的最終目的。 資源共享 天安物業(yè)在設(shè)備管理上擁有豐富的管理經(jīng)驗和雄厚的技術(shù)力量 ,因此 ,在 徐公橋人才公寓的設(shè)備管理上我們將積極地發(fā)揮公司的技術(shù)和管理優(yōu)勢 ,實現(xiàn)資源共享。 二、設(shè)備運行維護的計劃、方案、要求、標準和 實施效果 （ 1） 供配電設(shè)備的運行維護方案 項 目 日運行方式 月度檢查維護 年度維護（停電大修） 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 配電房 每日值班清潔衛(wèi)生 ,檢查每路配電單元的供電安全情況并檢查電容器的完好情況 ,記錄功率因數(shù) ,確保不小于 堅固接線觸頭 ,更換損壞的開關(guān) ,電容器及其他配電電器元件 重復(fù)月修項目 ,清理各配電單元內(nèi)的灰塵 ,更換損壞的電流表、指示燈、堅固各接線端子，檢修電容柜、低壓總開和聯(lián)絡(luò)開關(guān) 各樓層配電箱終 端 檢查配電開關(guān)的運行溫度、氣味、接線頭 清理配電箱，堅固松動的觸頭或更換損壞的配電元件 重復(fù)月修項目，更換老化或損壞的開關(guān) 各類電源控制箱 檢查電源的供電情況，并檢查機械電氣互鎖的可靠性 清理衛(wèi)生，堅固各接線端子，隨時更換損壞的接觸器及其他電器元件 更換老化的導(dǎo)線、接觸器，調(diào)整機械電氣互鎖裝置，確安防全可靠的供電性 樓內(nèi)照明及用電系統(tǒng) 每天巡查，損壞燈具的維修不超過 24 小時 ,每月檢查插座的松動和損壞情況 ,維修不超過 24 小時 檢查各類室內(nèi)用電線路的損壞和老化情況 ,絕緣不低于 樓 外 燈 光 工 程 每天按規(guī)定時間開啟，每天檢查，損壞燈具維修不過 24 小時 檢測室外照明線路的絕緣情況，更換不安全的電纜線 路 防 雷 接 地 系 統(tǒng) 檢查避雷網(wǎng)、避雷帶的完好 每年雨季前檢測一次接地電阻確保接地電阻不高于1 歐 （ 2） 給排水系統(tǒng)運行維護方案 項 目 日 運 行 周檢查維護 月檢查維護 年度維護（大中修） 水泵房 清理衛(wèi)生 添加潤滑油，檢查水泵電機運行的噪聲及溫度 檢查連軸器的連接及軸承的磨損情況，加添料，更換潤滑油 更換磨損嚴重的軸承，檢查連軸器，電機絕緣，水泵解體檢修 樓內(nèi)給排水設(shè)檢查閥門管道的跑冒滴漏， 檢查各層供水主閥門的開關(guān)更換損壞或失靈的閥門、閘閥 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 施 更換損壞水籠頭及閘閥（不超過 24 小時） 靈活性，添加盤根，閥桿加油 室外供水閘閥 抽閥門井積水，保持閥門的干燥 檢查各閥門的開關(guān)靈活性，添加盤根，閥桿加油 更換損壞或失靈的閥門、閘閥 室外排水管 道 雨季前清污，確保暢通無污水外溢 每年至少清理兩次 室外各類窨 井 抽積水，清理雜物 每年進行兩次井蓋刷漆 水泵電源控 制 系統(tǒng) 清理衛(wèi)生，堅固接線端子，檢查轉(zhuǎn)換功能 重復(fù)月修內(nèi)容，每年配合年末停電進行檢修 水箱、水池 檢查水箱、水池及浮球閥的工作情況 每年清洗兩次，確保水質(zhì)達到標準 化糞池 每月檢查并清理一次 （ 3）消防設(shè)備的運行維護方案 項 目 日運行方式 周檢查維護 月檢查維護 年維護（大修） 消防栓系 統(tǒng) 報警系統(tǒng)在中控室 24 小時值班運行 檢查消防栓的配件，對損壞部分更換 檢查水壓及報警聯(lián)動功能，聯(lián)動柜螺絲緊固，除塵 檢查更換老化的水帶、維修閘閥 水噴淋系 統(tǒng) 報警系統(tǒng)在中控室 24 小時值班運行 末端放水檢查系統(tǒng)的報警聯(lián)動功能，試驗濕檢查更換損壞壓力表、水流指示器及信號閘閥 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 式報警閥的功能 消防泵及噴淋 泵 報警系統(tǒng)在中控室 24 小時值班運行 輪換啟動各泵，螺絲緊固，確保使用正常 檢測電機絕緣不小于,檢查更換軸承并加潤滑油 消防控制主機及區(qū)域控制器 24小時值班運行 清理衛(wèi)生 檢測控制系統(tǒng)的手動、自動報警及聯(lián)動功能，檢測消防擴播電梯迫降功能 緊固接線端子，檢測輸入、輸出及控制模塊，必要時應(yīng)進行更換處理 煙感及溫感系統(tǒng) 24小時監(jiān)控運行，消除誤報點，清洗探頭 重復(fù)日運行維護項 抽查煙感探頭的自動報警及聯(lián)動功能， 檢查并更換損壞的探測器，并確定地址碼 室外消防栓、水泵接合器 檢查跑冒滴漏現(xiàn)象 放水，檢查水壓情況，檢查內(nèi)置式止回閥 重復(fù)月檢內(nèi)容，刷漆維護 正壓、排煙風(fēng)機 檢查自動報警或遠程 控制時的動作狀態(tài) 檢修正壓閥及排煙閥，確保正常使用 各類滅火瓶 每月檢查噴嘴保險栓，損壞部分更換 對壓力不足的氣瓶統(tǒng)一充氣或更換 （ 4）電梯運行維護方案 項目 日運行維護 周保養(yǎng) 月保養(yǎng) 年度大中修 轎箱 清潔衛(wèi)生，更換地毯，上下運行檢查平穩(wěn)性及安全觸板 由維護承包單位按設(shè)備維護保養(yǎng)計劃進行，工程維保部負責(zé)監(jiān)管落實。 全面螺絲緊固、金屬傳動、支架部分補油漆、添加潤滑油 綜合布線系統(tǒng) 配線架 全面螺絲緊固、支架部分補油漆 用戶終端 端口傳輸速率檢測（抽查） 線路排放緊固 有線電視系統(tǒng) 線路放大器、分配器、分支器 度檢測 （抽查） 各線路螺絲調(diào)整、緊固，信號放大器電源檢測，老化部分更換 廣播系統(tǒng)及背景音樂 廣播主機 全面檢測，老化部分更換 揚聲器 檢查聲壓標準及更換有問題的揚聲器 位置調(diào)整固定，外觀損壞部分維修 三、設(shè)備設(shè)施管理制度 完善的設(shè)備管理制度是實現(xiàn)設(shè)備科學(xué)管理的基礎(chǔ) ,也是員工一切工作行動的依據(jù)。以下僅是我們的部分設(shè)備管理制度，在中標后我們將根據(jù)現(xiàn)場情況及公寓的個性化需求制定更為完善合理的制度。通過建立設(shè)備責(zé)任人制度，我們能將設(shè)備管理的責(zé)任落實到具體的員工，從而能進一步確保設(shè)備的安全運行。尤其是對智能化程度較高的設(shè)備，如何做到正確和安全使用對這些設(shè)備的管理龍為重要，我們將在聘請安裝單位培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，通過將設(shè)備的操作程序圖解化來降低設(shè)備工的理解難度，同時也能減少后期人員頻繁培訓(xùn)的壓力，以真正達到設(shè)備運行規(guī)范化和標準化的目的。因此，我們將對公寓的各類機電設(shè)備建立詳細的設(shè)備臺帳。確保發(fā)生在每類主要設(shè)備上的保養(yǎng)、中級以上的維修、及各類故障都要有準確及時的記錄。在總控室和地庫主要的設(shè)備房我們都將安排設(shè)備工進行 24 小時值班管理，并建立值班記錄和交接班制度。 設(shè)備檢查管理制度 （ 1）工程維保人員根據(jù)不同設(shè)備的性能、作用和運行要求制定檢查制度、檢查內(nèi)容、檢查表格和檢查時間要求。 （ 2）運行檢查由各專業(yè)人員負責(zé)，每天按規(guī)定時間對所管轄設(shè)備的運行狀況進行全面檢查。發(fā)現(xiàn)異常或事故隱患必須及時排除，重要問題立即匯報。工程維保部主管、電氣工程師主要著重對較重要的工程維保部位及設(shè)備進行巡視檢查，并督促各工程人員維護好重要設(shè)備，確保設(shè)備正常運行。 更多相關(guān)文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 （ 5）工程維保人員擬定對設(shè)備的季度、年度保養(yǎng)計劃。 設(shè)備安全管理制度 （ 1）為了確保設(shè)備在使用期的安全運行，管理處將在設(shè)備的接管驗收階段對各類不同設(shè)備進行詳細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通報安裝單位處理。 （ 3）設(shè)備的運行和維護人員 ,首先要經(jīng)過設(shè)備安裝單位或公司專業(yè)工程師的培訓(xùn)和 考核 ,并做到切實會操作、會保養(yǎng)、簡單故障會維修后才能上崗。 （ 4）為了保障設(shè)備安全運行，所有設(shè)備工要求持證上崗，在工作崗位上嚴格按照行業(yè)的安全規(guī)程作業(yè)，如《電業(yè)安全操作規(guī)程》和《電梯安全管理辦法》等。 （ 6）未經(jīng)管理處經(jīng)理批準，外來人員不得進入監(jiān)控中心、配電室等各要害部位，經(jīng)批準進入者，必須辦理登記手續(xù)，并由部門有關(guān)人員陪同進入。 （ 8）各機房不得隨意配備鑰匙，鑰匙要有專人負責(zé)，值班人員交接班時鑰匙必須一起交接。 （ 10）所有設(shè)備房要保持良好的通風(fēng)散熱 ,并有防水、防鼠、防火設(shè)施。 設(shè)備交接班制度 （ 1） 對監(jiān)控中心的設(shè)備，值班人員必須執(zhí)行設(shè)備的交接手續(xù)，建立交接班制度。并向接班 人員交待清楚，特別是隱患缺陷，填寫交接班記錄。 （ 4） 接班人員對連續(xù)運行設(shè)備可不停機交接。 （ 6） 接班人員必須查看設(shè)備使用情況，如有故障及時排除。 室內(nèi)（特殊區(qū)域）檢修服務(wù)制度 工程維保人員將全力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)完善的室內(nèi)維修服務(wù)。 ⑵ .維修人員必須穿著整潔的制服，佩帶胸卡，備齊常用的維修工具及材料。 ⑷ .維修人員檢修時不得閑逛、翻閱亂動租戶的書刊、物品和吸煙，不得接受租戶的 饋贈、小費、酬謝。 ⑹ .維修人員必須在較短時間內(nèi)完成維修工作。 ⑺ .工作完畢后，必須清理現(xiàn)場，不得遺留任何工具、零件及雜物。 日常報修運作流程 正常情況下由服務(wù)中心值班人員填寫報修單。 維修人員按要求維修后，在報修單上簽名并由有關(guān)公司的負責(zé)人認可簽字。 維修工作完成后，將報修單的底聯(lián)交服務(wù)中心客戶助理，以便進行回訪； 將報修單整理歸檔。 值班人員必須堅守 崗位，不得擅自離崗，工作去向必須通知工程維保部主管。 值班人員遇到設(shè)備故障無法處理時，必須及時報告工程維保部主管，以便組織處理。 接班人員必須按時到達崗位，做好接班準備工作。 除緊急情況外，因工作需要加班的必須事先通過工程維保部主管批示方可執(zhí)行。 互相督促、互相學(xué)習(xí)、互相幫助、團結(jié)一致，共同為公寓公寓服務(wù)。 對工作要積極、主動、熱情，不得相互推逶、扯皮、無故拖延。 工程人員上班必須穿著整潔的 制服，佩帶胸卡，備齊常用維修工具及材料。工余時間允許看與本專業(yè)有關(guān)的技術(shù)資料、書籍。 日常維修保養(yǎng)工作由主管安排有關(guān)技術(shù)人員進行檢修。 在巡視或進行維修工作時，嚴禁大聲喧嘩、打鬧嘻笑，或在非指定區(qū)域內(nèi)吸煙。 保養(yǎng)過程結(jié)束后，在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表》中詳細記錄，以便主管 隨時進行檢查。 五、設(shè)備房管理制度 1. 設(shè)備機房管理規(guī)定 機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，請勿進入”的告示牌。 各系統(tǒng)的設(shè)備在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標示。 機房鑰匙未經(jīng)該 工程維保部主管 批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火作業(yè)。 各機房員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全、清晰明了。 2. 設(shè)備機房防火規(guī)定 不得在機房內(nèi)吸煙。 需要動火作業(yè)時，由電氣工程師填寫機房動火作業(yè)申請表，工程維保主管簽名同意后方能施工。 設(shè)備管理人員在當值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器材的性能及處理各種消防信號的正確方法。 機房內(nèi)的滅火器、火災(zāi)探測器、疏散標志和指示燈等消防設(shè)備器材，必須保持完好。 遇火災(zāi)時要及時上報管理處，并采取相應(yīng)的滅火措施。 3. 設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定 機房內(nèi)不得吸煙、 隨地吐痰、亂丟雜物。 機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 電氣工程師負責(zé)制定機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。 工程維保部每月組織一次巡查，對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比。為了加強監(jiān)控中心的管理，特訂立如下制度： 監(jiān)控中心實行全天 24 小時專人輪流值班制。 值班人員在控制中心不準吸煙、喝酒、會客，不準進行其他與工作無關(guān)的活動。 控制中心各操作手柄（按鈕）每日作一次手動操作檢查。 監(jiān)控中心的設(shè)備外觀不附有灰塵為合格。事故處理完畢后，填寫信號發(fā)生的時間、地點、真假、結(jié)論等記錄。 控制中心的記錄材料屬設(shè)備檔案資料，應(yīng)長期保存。 弱電控制機房要有防 水、防鼠、防火設(shè)