【正文】 用垂直綠化，懸掛垂蘿、常春藤等蔓性植物來裝飾，枝葉扶疏，滿目蔥綠，給人一種清新、幽雅、春意盎然的感覺。③會議廳的綠化擺設(shè)會議廳是接待來客、舉行會議或搞慶典活動的場所，分大會議廳和小會議廳。④辦公室的綠化擺設(shè)辦公室是寫字樓辦公的主要地方，在綠化擺設(shè)上要突出舒適、清新、高雅。辦公桌上可放些小型盆景或瓶插花，如水仙花等，一般以白色、黃色為宜。此外，如果有特殊活動，如大型慶?；顒?、國際文化交流或中外首腦、賓客的參觀訪問，就要根據(jù)活動和參觀者對象不同，適當(dāng)調(diào)整或擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點綴，以增加喜慶氣氛?！白饩G化”又稱“租擺”，即觀賞植物的租賃擺放。它的優(yōu)點是可以根據(jù)植物的生長狀況，定期送回花圃“養(yǎng)一養(yǎng)”，行話叫“復(fù)壯”，其中有的要淘汰，有的要翻盆，有的要重新繁殖。 增加活動設(shè)施和場所，為業(yè)主開展活動創(chuàng)造有利條件建立大廈室內(nèi)健身房、臺球室、乒乓球室、組織業(yè)主參與友誼的體育競技比賽。擬增加報欄、公告欄和小知識園地，改進(jìn)活動場所使業(yè)主中的老、中、青各取所好，讓大廈業(yè)主能夠經(jīng)常開展有意義的活動。還要與業(yè)主一起辦板報和宣傳欄，宣傳互幫互助、互敬互愛、見義勇為、熱心公益等中華好風(fēng)尚；還要積極參加區(qū)域內(nèi)的各種文體活動，做到大廈內(nèi)一年四季活動不斷。第七節(jié) 經(jīng)費收支預(yù)算經(jīng)費測算的依據(jù)A、國家建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及南京市文件精神；B、龍吟大廈的使用功能及銀行系統(tǒng)對物業(yè)及管理的特殊需要；C、本公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗支出測算第八節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施設(shè)備管理和維護及房屋本體的維修養(yǎng)護是龍吟大廈物業(yè)管理的重要內(nèi)容，我司在物業(yè)管理實踐中，十分注意這項工作，積累較為豐富的管理經(jīng)驗，既保障了廣大業(yè)主的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽。實現(xiàn)業(yè)主滿意、社會滿意、企業(yè)滿意。，檢查范圍包括室內(nèi)外外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。巡視檢查可發(fā)現(xiàn)管道滲漏、閥門滴水、下水管道堵塞、閥門開關(guān)情況、水箱浮球閥是否卡住、泵房水泵壓力、電機運行有無異響等，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。水箱會由于異物進(jìn)入，水泵銹蝕等造成水質(zhì)污染，一般可采用兩種方法加以防治：。水箱清洗消毒作業(yè)，特別要注意操作人員有健康證明書。因為，如果長期不用，管道及水泵內(nèi)的銹蝕物會造成水質(zhì)兩次污染。、管道、電機等進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證正常供水的十分重要的內(nèi)容?！八姆酪煌L(fēng)”要求?！耙豢炊劇保纯锤鞣N儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定范圍內(nèi)，刀閘、線頭有無異常；聞是否有較為。，始終保持其室內(nèi)潔凈，也是養(yǎng)護管理內(nèi)容之一。，試驗報告（包括變壓器油絕緣試驗報告）均應(yīng)妥善保管存檔。，因此用電量的分配、線路的線徑大小、空氣斷路器的選擇、嵌入式熔斷器保險絲的安放等，必須經(jīng)過嚴(yán)密的計算。，包括變配電房、泵房、配電箱、監(jiān)控室、電梯機房等。具體要求如下：。、接線盒箱等應(yīng)無脫落和缺蓋。中央空調(diào)的養(yǎng)護管理中央空調(diào)應(yīng)有專業(yè)專職人員進(jìn)行系統(tǒng)養(yǎng)護管理，維護保養(yǎng)的時間性較強，一般南京地區(qū)的制冷時間為每年69月，制熱時間為12月次年3月，因此4—5月和10—11月為養(yǎng)護期。，這樣可有效控制管路滲漏。，應(yīng)無滲漏、堵塞和滴水現(xiàn)象。，每兩年應(yīng)進(jìn)行化學(xué)加藥清洗，其作用為清除水垢，防止管道狹窄堵塞，提高系統(tǒng)的效率。、噴淋泵應(yīng)每季度試運行一次，平時要注意加油，阻止銹蝕。，接口是否有老化、霉變和發(fā)脆，如查出不合格現(xiàn)象要及時更換。，每年進(jìn)行12次消防學(xué)習(xí)，使人人都會使用消防器具，都能處理火災(zāi)事件。項目內(nèi)容原因修理方法室外給水管給水管漏由于酸、堿等廢水腐蝕，或地面受力壓損用鉛、木料或其他材料塞入洞眼內(nèi)，再墊進(jìn)23mm后的橡皮布，用哈夫夾夾固，將漏水的管子拆下，換上新管。閥門開啟后不通水閥桿滑扣閥芯與閥桿脫節(jié)調(diào)換閥桿或閥門重新連接閥門管不住、管不嚴(yán)有異物或劃傷、蝕損拆開閥門，取出異物。高位水箱浮球閥不出來銹蝕出水眼被堵拆開除銹后重新安裝。浮球閥關(guān)不嚴(yán)膠皮芯磨損調(diào)換閥芯膠皮墊調(diào)換閥芯水箱滲漏有裂縫用壓力灌注環(huán)氧樹脂補漏室內(nèi)排水管排水管滲漏一般開裂用膠封或焊接補漏排水管堵塞多為使用不當(dāng)，使硬雜物進(jìn)入管道。洗臉盆不下水硬雜物進(jìn)入水管造成堵塞用橡皮泵拔用細(xì)鋼絲、竹劈疏通打開水彎油接疏通小便斗不下水異物堵塞存水彎用細(xì)鋼絲通，或打開存水彎或接疏通 電器設(shè)備的故障及維修項目內(nèi)容原因修理方法電源線線路斷路熔斷器內(nèi)的熔絲熔斷。電源線斷裂。更新固定。用膠布分別包扎或調(diào)換新線。重新固定脫落的線頭。切斷電源，接觸不良固定線頭的螺絲未壓緊。線路的接頭處氧化。開關(guān)的觸點因電火花燒灼而損壞。引入電源線，重新接上。調(diào)換燈泡。檢查修復(fù)有關(guān)觸點和連接點。見“線路斷路”。調(diào)換熔絲。調(diào)換燈泡。線路漏電。燈光發(fā)強白光或馬上燒壞燈絲短路。燈泡額定電壓低于電源電壓。燈泡忽明忽暗燈座或開關(guān)松動。熔絲接觸不好。線頭松動。電網(wǎng)電壓波動。燈管不亮燈管老化、損壞、漏氣。燈腳、啟輝器等接觸不良。啟輝器損壞。電壓過低或溫度過低。更換啟輝器。調(diào)換合適的鎮(zhèn)流器。更換新的燈管。重新接線。更換新的鎮(zhèn)流器。壓緊硅鋼片，調(diào)整鐵芯間隙。因此高層建筑必須采取必要的防雷擊措施，防雷裝置一般包括設(shè)在屋頂上的防雷設(shè)備，防雷接地裝置，引下線。7 房屋本體維修養(yǎng)護計劃：龍吟大廈管理處負(fù)責(zé)龍吟大廈房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。為更好保護業(yè)主的利益，我們結(jié)合以往管理及貫標(biāo)工作的經(jīng)驗，對上述房屋本體共用部位現(xiàn)制定相應(yīng)的維修養(yǎng)護計劃。具體內(nèi)容如下： 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位；。，由工程設(shè)備不按房屋修繕規(guī)定實施維修；由局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施。；。序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果2外墻面；；；（25年周期）。由工程設(shè)備部按有關(guān)修繕規(guī)定實施。無鼓、無脫落、無滲水；無違章、整潔統(tǒng)一。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。；。4可視對講系統(tǒng)及郵政信箱等；；。由工程設(shè)備部負(fù)責(zé)組織實施。5樓梯道公用照明。由工程設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。；。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。；。 房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位；。；%。，正常使用；。每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面，并粉刷一次。；。3公共屋面；、間斷；。；、隔熱層每15年全面翻新一次。，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；；。（含線路）；。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。5樓梯道公用照明。；。；。，換損壞或空鼓地磚；、扶手及欄桿。；。第九節(jié) 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段。根據(jù)治安形勢特點的變化，我們的治安管理將由“人防為主，技防物防為輔”的思路向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢，充分利用人防、物防、技防三結(jié)合，使任何不速之客想再次作案均將無功而返。我們將切實做好以下幾項環(huán)保工作： 垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)主環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對業(yè)主生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。噪音污染控制噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，我們的具體措施主要包括以下幾個方面內(nèi)容：，進(jìn)行有效投入，對于噪音污染較大的區(qū)域設(shè)置隔音屏和其他減震措施，盡可能降低噪音。對業(yè)主所產(chǎn)生的噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對超標(biāo)者以說服教育為主，并責(zé)令其改正。立體式綠化在維護原有綠化的基礎(chǔ)上，擬在龍吟大廈實施由地面向空中延展的立體式綠化工程，在大廈退層平臺進(jìn)行綠化，使大廈內(nèi)空氣清新自然、環(huán)境舒適怡人。第十節(jié) 安全保衛(wèi)管理 安保服務(wù)的運作程序和制度 根據(jù)龍吟大廈的特點，我司從管理的空間來劃分，物業(yè)管理安保的任務(wù)可分為固定崗哨、安全巡視、監(jiān)控值班等。 崗位輪轉(zhuǎn)的原則是固定崗位，流動人員。我們認(rèn)為：隨著科學(xué)非技術(shù)的不斷進(jìn)步，在現(xiàn)有技術(shù)范圍基礎(chǔ)上，作為一名安保人員，應(yīng)起到一種技防所不能達(dá)到的目的，如巡視監(jiān)控未及的盲區(qū)、及時發(fā)現(xiàn)異常情況和及時處理等。預(yù)案工作做得好不好，將直接影響到業(yè)主或使用人的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。一旦有突發(fā)事件發(fā)生，有關(guān)部門、人員均應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)案的程序進(jìn)行操作。為了增強全體員工對火警火災(zāi)事件的反應(yīng)能力，做到遇火警火災(zāi)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保大廈的國家財產(chǎn)及使用人的安全，特制定大廈突發(fā)火警火災(zāi)案應(yīng)預(yù)案。一般先報消防監(jiān)控中心或就近安保人員，當(dāng)消防監(jiān)控中心接警后，立即通知領(lǐng)班和向消防部門報警，組織人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行撲救。接到報警后，除一人留守消防監(jiān)控中心進(jìn)行監(jiān)控聯(lián)絡(luò)外，所有人員迅速趕到現(xiàn)場，并帶上工具如：氧氣呼吸器、應(yīng)急電筒、對講機、消防戰(zhàn)斗服等，馬上投入撲救工作，并積極做好搶救人員、保護和疏散物資的搶險救災(zāi)工作。在接到報警后，工程部要密切和物業(yè)部加強聯(lián)絡(luò)，準(zhǔn)備隨時切斷電源，打開備用電源，隨時準(zhǔn)備開啟消防供水要保證足夠的消防用水，并要使各個風(fēng)口、管道的防火閥門全部關(guān)閉，阻止火勢的蔓延，并使消防電梯到底層待命，其他客梯一律禁止使用，當(dāng)消防部門需要了解情況時，能及時拿出大樓圖紙以供查閱。遵從上級領(lǐng)導(dǎo)安排，力所能及地協(xié)助保安做好救人、保護和疏散物資等工作。為了增強管理處全體員工對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到與突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保大廈內(nèi)國家財產(chǎn)及使用人的安全，特制定龍吟大廈突發(fā)事件（爆炸、搶劫、盜竊及自然災(zāi)害事故）反應(yīng)預(yù)案。一般按部門主管、總值班、管理處主任順序報告。、總值班職責(zé)①接到報警后立即趕到現(xiàn)場，指揮安保班和有關(guān)部門共同做好現(xiàn)場保護。③遇有犯罪嫌疑人在逃等特殊情況，立即指揮有關(guān)人員進(jìn)行堵截捉拿。①接到報告后，除一人留守安保班進(jìn)行聯(lián)絡(luò)外（夜間除外），其余應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，在物業(yè)管理部（總值班）的領(lǐng)導(dǎo)下組織有關(guān)人員保護現(xiàn)場。③夜間接到重大殺人、搶劫、盜竊、爆炸等惡性案件的報告后，立即通知安保人員，及時封閉所有進(jìn)出口，控制所有進(jìn)出人員。⑤是案發(fā)情況，阻止巡邏隊、大堂內(nèi)外保安，對可疑人員（案犯）進(jìn)行圍、追、截、盤查。（包括夜間值班領(lǐng)導(dǎo)）職責(zé)①接到部門員工的報告立即趕到現(xiàn)場，視情況報告管理處主任（總值班），同時組織人員做好現(xiàn)場保護。③遇有犯罪嫌疑人在逃等緊急情況，配合組織安保人員進(jìn)行堵截捕捉。②安保人員應(yīng)及時奔赴各出要道，協(xié)助各大門警衛(wèi)、共同做好對嫌疑人員的布控。）③發(fā)生重大災(zāi)情事故，負(fù)責(zé)事故現(xiàn)場周邊的巡邏防范。⑤監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)可疑人要進(jìn)行定點錄像，善于捕捉各類疑點，掌握第一手資料，對畫面上可疑的人于事，要正確及時通知安保班和巡邏隊，起到監(jiān)控中心的應(yīng)有作用。②如發(fā)現(xiàn)可疑人員立即通知安保班，并采取有效措施，防止可疑人員逃跑。①當(dāng)大廈內(nèi)發(fā)生重大事件時，各部員工不必驚慌，立即報告各部領(lǐng)導(dǎo)，見機行事。③遇有重大兇殺、搶劫等現(xiàn)場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即報告安保班，若場內(nèi)無重傷人員，立即封閉現(xiàn)場，嚴(yán)禁任何人進(jìn)入現(xiàn)場，等管理處主任和物業(yè)部主管前來處理。第二章 龍吟大廈規(guī)章制度匯編（目錄）崗位職責(zé)、安全監(jiān)控員崗位職責(zé)、水工崗位職責(zé)、配電所、值班電工崗位職責(zé)2公眾制度、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定、安裝施工管理規(guī)定、用水、用燃?xì)饧叭蹼娤到y(tǒng)使用規(guī)定、戶籍、治安管理規(guī)定、安裝施工責(zé)任書運作制度、配電所管理制度、機房管理制度第三章 本公司質(zhì)量手冊（目錄）頒布令企業(yè)概況質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)《質(zhì)量手冊》更改控制《質(zhì)量手冊》的控制《質(zhì)量手冊》的管理質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)圖組織架構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖管理者代表任命書質(zhì)量要素分配表1管理職責(zé)1質(zhì)量體系1合同評審1設(shè)計控制1文件和資料控制1采購1業(yè)主提供產(chǎn)品控制1服務(wù)標(biāo)識和可追朔性1過程控制檢驗和試驗2檢驗和試驗設(shè)備控制2檢驗和試驗狀態(tài)2不合格品的控制2糾正和預(yù)防措施2搬運、貯存、包裝防護和交付2質(zhì)量記錄的控制2內(nèi)部、質(zhì)量審核2培訓(xùn)2服務(wù)統(tǒng)計技術(shù)第四章 管理運作程序（目錄）AT/ 各級各類人員管理職責(zé)AT/ 管理評審程序AT/ 質(zhì)量體系管理程序AT/ 質(zhì)量計劃控制