【正文】 ③遇有重大兇殺、搶劫等現(xiàn)場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即報(bào)告安保班，若場內(nèi)無重傷人員，立即封閉現(xiàn)場，嚴(yán)禁任何人進(jìn)入現(xiàn)場，等管理處主任和物業(yè)部主管前來處理。②如發(fā)現(xiàn)可疑人員立即通知安保班，并采取有效措施，防止可疑人員逃跑。）③發(fā)生重大災(zāi)情事故，負(fù)責(zé)事故現(xiàn)場周邊的巡邏防范。③遇有犯罪嫌疑人在逃等緊急情況，配合組織安保人員進(jìn)行堵截捕捉。⑤是案發(fā)情況，阻止巡邏隊(duì)、大堂內(nèi)外保安，對可疑人員（案犯）進(jìn)行圍、追、截、盤查。①接到報(bào)告后，除一人留守安保班進(jìn)行聯(lián)絡(luò)外（夜間除外），其余應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，在物業(yè)管理部（總值班）的領(lǐng)導(dǎo)下組織有關(guān)人員保護(hù)現(xiàn)場。、總值班職責(zé)①接到報(bào)警后立即趕到現(xiàn)場，指揮安保班和有關(guān)部門共同做好現(xiàn)場保護(hù)。為了增強(qiáng)管理處全體員工對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到與突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，以確保大廈內(nèi)國家財(cái)產(chǎn)及使用人的安全，特制定龍吟大廈突發(fā)事件（爆炸、搶劫、盜竊及自然災(zāi)害事故）反應(yīng)預(yù)案。在接到報(bào)警后，工程部要密切和物業(yè)部加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)，準(zhǔn)備隨時切斷電源，打開備用電源，隨時準(zhǔn)備開啟消防供水要保證足夠的消防用水，并要使各個風(fēng)口、管道的防火閥門全部關(guān)閉，阻止火勢的蔓延，并使消防電梯到底層待命，其他客梯一律禁止使用，當(dāng)消防部門需要了解情況時，能及時拿出大樓圖紙以供查閱。一般先報(bào)消防監(jiān)控中心或就近安保人員，當(dāng)消防監(jiān)控中心接警后，立即通知領(lǐng)班和向消防部門報(bào)警，組織人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行撲救。一旦有突發(fā)事件發(fā)生，有關(guān)部門、人員均應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)案的程序進(jìn)行操作。我們認(rèn)為：隨著科學(xué)非技術(shù)的不斷進(jìn)步，在現(xiàn)有技術(shù)范圍基礎(chǔ)上，作為一名安保人員，應(yīng)起到一種技防所不能達(dá)到的目的，如巡視監(jiān)控未及的盲區(qū)、及時發(fā)現(xiàn)異常情況和及時處理等。第十節(jié) 安全保衛(wèi)管理 安保服務(wù)的運(yùn)作程序和制度 根據(jù)龍吟大廈的特點(diǎn)，我司從管理的空間來劃分，物業(yè)管理安保的任務(wù)可分為固定崗哨、安全巡視、監(jiān)控值班等。對業(yè)主所產(chǎn)生的噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對超標(biāo)者以說服教育為主，并責(zé)令其改正。我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)環(huán)保工作： 垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)主環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對業(yè)主生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。第九節(jié) 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段。；。5樓梯道公用照明。（含線路）；。；、隔熱層每15年全面翻新一次。；。，正常使用；。 房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位；。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。4可視對講系統(tǒng)及郵政信箱等；；。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程設(shè)備部按有關(guān)修繕規(guī)定實(shí)施。；。具體內(nèi)容如下： 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位；。7 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：龍吟大廈管理處負(fù)責(zé)龍吟大廈房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。壓緊硅鋼片，調(diào)整鐵芯間隙。重新接線。調(diào)換合適的鎮(zhèn)流器。電壓過低或溫度過低。燈腳、啟輝器等接觸不良。電網(wǎng)電壓波動。熔絲接觸不好。燈泡額定電壓低于電源電壓。線路漏電。調(diào)換熔絲。檢查修復(fù)有關(guān)觸點(diǎn)和連接點(diǎn)。引入電源線，重新接上。開關(guān)的觸點(diǎn)因電火花燒灼而損壞。切斷電源，接觸不良固定線頭的螺絲未壓緊。用膠布分別包扎或調(diào)換新線。洗臉盆不下水硬雜物進(jìn)入水管造成堵塞用橡皮泵拔用細(xì)鋼絲、竹劈疏通打開水彎油接疏通小便斗不下水異物堵塞存水彎用細(xì)鋼絲通，或打開存水彎或接疏通 電器設(shè)備的故障及維修項(xiàng)目內(nèi)容原因修理方法電源線線路斷路熔斷器內(nèi)的熔絲熔斷。高位水箱浮球閥不出來銹蝕出水眼被堵拆開除銹后重新安裝。項(xiàng)目內(nèi)容原因修理方法室外給水管給水管漏由于酸、堿等廢水腐蝕，或地面受力壓損用鉛、木料或其他材料塞入洞眼內(nèi)，再墊進(jìn)23mm后的橡皮布，用哈夫夾夾固，將漏水的管子拆下，換上新管。，接口是否有老化、霉變和發(fā)脆，如查出不合格現(xiàn)象要及時更換。，每兩年應(yīng)進(jìn)行化學(xué)加藥清洗，其作用為清除水垢，防止管道狹窄堵塞，提高系統(tǒng)的效率。，這樣可有效控制管路滲漏。具體要求如下：。，因此用電量的分配、線路的線徑大小、空氣斷路器的選擇、嵌入式熔斷器保險(xiǎn)絲的安放等，必須經(jīng)過嚴(yán)密的計(jì)算。，始終保持其室內(nèi)潔凈，也是養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容之一?！八姆酪煌L(fēng)”要求。因?yàn)?，如果長期不用，管道及水泵內(nèi)的銹蝕物會造成水質(zhì)兩次污染。水箱清洗消毒作業(yè)，特別要注意操作人員有健康證明書。巡視檢查可發(fā)現(xiàn)管道滲漏、閥門滴水、下水管道堵塞、閥門開關(guān)情況、水箱浮球閥是否卡住、泵房水泵壓力、電機(jī)運(yùn)行有無異響等，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、社會滿意、企業(yè)滿意。還要與業(yè)主一起辦板報(bào)和宣傳欄，宣傳互幫互助、互敬互愛、見義勇為、熱心公益等中華好風(fēng)尚；還要積極參加區(qū)域內(nèi)的各種文體活動，做到大廈內(nèi)一年四季活動不斷。 增加活動設(shè)施和場所，為業(yè)主開展活動創(chuàng)造有利條件建立大廈室內(nèi)健身房、臺球室、乒乓球室、組織業(yè)主參與友誼的體育競技比賽?！白饩G化”又稱“租擺”，即觀賞植物的租賃擺放。辦公桌上可放些小型盆景或瓶插花，如水仙花等，一般以白色、黃色為宜。③會議廳的綠化擺設(shè)會議廳是接待來客、舉行會議或搞慶典活動的場所，分大會議廳和小會議廳。它包括入口、休息區(qū)、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間，是人們第一印象的重要空間。例如，早春以花為主，配以青綠；盛夏以芳香為主，配以樹樁盆栽，如文竹、蕨類盆景；晚秋初冬以果為主，配以葉花；嚴(yán)冬以看青為主，配以花果。我們還將依照與物業(yè)管理有關(guān)的綠化管理的法規(guī)和《南京市城市綠化管理?xiàng)l例》，對違章占綠、毀綠現(xiàn)象，加大管理和處罰力度，依靠法規(guī)力量保護(hù)綠化成果。這種參與活動包括兩個層面：一是吸引業(yè)主參與各種環(huán)境文化活動，如健身、專欄比賽、種草植樹等。管理處盡心竭力、肝膽相照、極富人情味的經(jīng)營作風(fēng)，將使業(yè)主感到最大便利和無限溫馨。每降低一個百分點(diǎn)1分，同時對因管理原因造成停水、停電及人災(zāi)所造成的損失，按100%賠償，扣完7分為止。正常進(jìn)行率及完好率每降低一個百分點(diǎn)，扣1分，扣完6分為止。10分摩托車、汽車付賠以車主和管理處必須購買車位保險(xiǎn)和車輛丟失險(xiǎn)為提前。 龍吟大廈指標(biāo)承諾百分制考核表序號承諾總項(xiàng)承諾分項(xiàng)承諾責(zé)任及扣分滿分得分備注一管理達(dá)標(biāo)承諾30分在托管期內(nèi)達(dá)到市級、省級、國家級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈，并通過ISO9000、ISO14000質(zhì)量體系認(rèn)證如未達(dá)到承諾指標(biāo)，扣30分。9違章發(fā)生于處理率發(fā)生率處理率95%‰100%建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得業(yè)主的理解。4地下停車場完好率95%100% 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對地下停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，并建立間規(guī)章制度，確保公共誰是完好并正常使用。2房屋零修、急修及時率98%100%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。我公司鄭重承諾，在兩年托管期內(nèi)，以“市優(yōu)”為起點(diǎn)，第一年達(dá)到省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈，第二年達(dá)到國家際物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。 檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、標(biāo)號、造冊、編輯并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。 資料歸檔管理。 檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 資料的收集 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 營造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通我們提倡“尊重每一位員工”，堅(jiān)持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)作精神，同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。我們中表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客——員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會脫穎而出。 樹立員工也是公司的主人管理理念公司不僅給員工提供工作場所，更要給員工營造精神家園。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識和群體的凝聚力。各級人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣可通過量化反映出來。 規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施形象戰(zhàn)略行為規(guī)范施形象戰(zhàn)略的重要組成部分。3 規(guī)范管理，分層實(shí)施 組織落實(shí)，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章制度，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)利；建立一套合理公正的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。 年齡結(jié)構(gòu)：主任級決策人員為3545歲、管理層員工為2540歲、保安員2230歲、其它操作層員工可放寬到2545歲，特殊情況可適當(dāng)放寬年齡限制。我們將以 物業(yè)的人才觀，運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵員工為企業(yè)進(jìn)行竭力，追求人力資本增值，我們的人員管理體系有五部分組成：1 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘我們物業(yè)在物業(yè)管理工作實(shí)踐中形成了自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理事業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；管理隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿朝氣。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。管理處主任的培訓(xùn)側(cè)重企業(yè)管理知識、人事管理技巧、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、公共關(guān)系等；一般管理人員培訓(xùn)側(cè)重管理思想、管理藝術(shù)的培養(yǎng)、溝通技巧及物業(yè)管理相關(guān)知識；普通員工側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等。 上崗前培訓(xùn)：由管理處負(fù)責(zé)，對新員工上崗前進(jìn)行的培訓(xùn)。就我們物業(yè)而言，培訓(xùn)的目標(biāo)就是使各級管理人員的專業(yè)素質(zhì)及管理水平達(dá)到國內(nèi)一流物業(yè)管理公司的水平要求，使其能成為業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。第二部分 管理人員的培訓(xùn)培訓(xùn)，是本公司內(nèi)部管理的一大特色，也是一大優(yōu)勢，不斷地對各級員工進(jìn)行不同階段的在職培訓(xùn)，也將是管理處能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保證。身體健壯。 對郵政收發(fā)員要求：高中以上學(xué)歷，25－40歲。 對會議接待員的要求：大專以上文化程度，30歲以下，多才多藝，相貌端正，具有較強(qiáng)的組織管理能力和大型文體活動組織經(jīng)驗(yàn)者。品行端正，同時具有供電局頒發(fā)的值班電工證和維修電工證。三、各部門人員概況1 工程設(shè)備部主管1名；下轄水電維修人員5名；空調(diào)操作工3人；瓦木工1人；弱電工1人，電梯工1人，配電值班工8人；話務(wù)員1人。人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并保證標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。第三節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理第一部分 龍吟大廈管理人員的配備隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能夠做到一專多能，精益求精。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。三、信息反饋系統(tǒng)1 信息反饋示意圖指揮機(jī)構(gòu)（主任）執(zhí)行機(jī)構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）監(jiān)督機(jī)構(gòu)（主任）信息反饋（管理工作機(jī)制圖）2 信息反饋示意圖說明： 信息也是資源，龍吟大廈管理處的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息返饋渠道。二 運(yùn)作程序系統(tǒng)1 整體運(yùn)作流程各類工種崗位培訓(xùn)建立各種規(guī)章制度房屋驗(yàn)收接管日常管理與維修養(yǎng)護(hù)安保部物業(yè)管理部工程設(shè)備部各級各類人員開展管理與養(yǎng)護(hù)工作完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系的協(xié)調(diào)工作（整體運(yùn)作流程圖） 整體運(yùn)作流程圖說明： 從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)緊密些節(jié)，起到承上啟下，相互制約的作用。一、組織系統(tǒng)1 組織機(jī)構(gòu)南京 物業(yè)管理有限公司管理者代表農(nóng)業(yè)銀行大廈管理處行業(yè)行政主管部門安保部物業(yè)管理部工程設(shè)備部2 組織機(jī)構(gòu)圖說明 從龍吟大廈內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，我們將在農(nóng)業(yè)銀行的監(jiān)督和指導(dǎo)下實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任責(zé)任制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，管理處以不下設(shè)部門經(jīng)理，其編制力求精干，其人員力求一專多能。龍吟大廈是一座高檔次智能化大廈，業(yè)主對物業(yè)管理的要求很高，負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司應(yīng)把國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理理論同大廈的實(shí)際情況相結(jié)合，努力創(chuàng)造出一個行之有效、獨(dú)具特色的物業(yè)管理模式，才能得到政府、社會和業(yè)主的認(rèn)可。日本也在檢討原有管理模式的不足，正在強(qiáng)化人事競爭機(jī)制，摒棄論資排輩，讓員工