【正文】 管理體系（ IMS），而綜合管理體系要求我們必須持續(xù)關(guān)注業(yè)主的動(dòng)態(tài)需求，通過(guò)快速有效的信息溝通反饋渠道，并合理調(diào)整和配置必要的系統(tǒng)資源，以期重點(diǎn)實(shí)施安全、綠化、清潔、設(shè)備、配套服務(wù)等方面的管理，同時(shí)要求在管理和服務(wù)的全過(guò)程中實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。 以三套管理標(biāo)準(zhǔn)為手段 即以三套管理標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)形成“綜合管理體系（ IMS）”。 隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的不斷深入和新課題的不斷涌現(xiàn)，要維持并不斷提升管理服務(wù)水平，就必須時(shí)刻密切關(guān)注實(shí)際管理服務(wù)工作中的難點(diǎn)和熱點(diǎn)，有針對(duì) 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 性地進(jìn)行探索和創(chuàng)新。 如果說(shuō)科學(xué)管理是企業(yè)發(fā)展的手段，那么探索創(chuàng)新應(yīng)該是企業(yè)前進(jìn)的動(dòng)力。 市場(chǎng)化的服務(wù)架構(gòu) 。 學(xué)習(xí)型組織的架構(gòu) 。如何做好管理科學(xué)，使現(xiàn)代化的物業(yè)最大限度的發(fā)揮其智能化的潛能；如何做到科學(xué)管理，使共性化管理與個(gè)性化服務(wù)相得益彰，所有這些已成為衡量一個(gè)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的先決條件。 隨著科技在世界范圍內(nèi)的發(fā)展，“硅谷”已不再是美國(guó)的一個(gè)地理名稱(chēng)，它已成為高科技研發(fā)中心（基地）的代名 詞。 組織架構(gòu)的扁平化在現(xiàn)代管理中更加強(qiáng)調(diào)員工間的橫向溝通，打破了傳統(tǒng)的部門(mén)間的界限，這也是學(xué)習(xí)型組織的基本要求，處于管理環(huán)節(jié)中的每個(gè)員工都能自覺(jué)根據(jù)來(lái)自客戶、同事、上級(jí)的信息在第一時(shí)間作出方便客戶的決策，從而完全體現(xiàn)出以客戶為中心的管理理念。 一體化管理與市場(chǎng)化管理相結(jié)合，將日常管理服務(wù)中技術(shù)含量、商業(yè)含量較高 (如電梯、消防、設(shè)備等 )的部分，交由專(zhuān)業(yè)公司和團(tuán)體提供；簡(jiǎn)單 勞動(dòng)密集的部分（如 PCO 蟲(chóng)控），條件成熟的分類(lèi)別給社會(huì)上有相當(dāng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)企業(yè)，條件尚未成熟的由管理處承擔(dān)。 天安物業(yè)將在徐公橋人才公寓的管理上體現(xiàn)如下方面的探索與創(chuàng)新： 一是深入智能化管理。例如，在物業(yè)管理一體化與市場(chǎng)化相結(jié)合的發(fā)展趨勢(shì)下，我們也發(fā)現(xiàn)了由于專(zhuān)業(yè)公司市場(chǎng)發(fā)展仍不成熟而造成服務(wù)質(zhì)量低下的實(shí)際情況。綜合管理體系（ IMS） 是指遵照三套標(biāo)準(zhǔn)（ ISO9001 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、 ISO14001 環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)、OHSAS18001 職業(yè)安全與健康管理標(biāo)準(zhǔn)）所建立起來(lái)的、合三為一的綜合管理系統(tǒng)，簡(jiǎn) 稱(chēng)“ IMS”，是 Integrate Manage System 的縮寫(xiě)形式。 在日常的工作中，我們將重點(diǎn)推出和實(shí)施： 契約化管理： 對(duì)于徐公橋人才公寓這樣的高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，必須要有一套完善的規(guī)約，來(lái)規(guī)范客戶的行為，從而保障物業(yè)管理的良好秩序。 要做到“零干擾”，我們就必須在服務(wù)手段科技化、服務(wù)時(shí)間安排、服務(wù)效率、服務(wù)工具配置、服務(wù)人員服裝選擇等方面下功夫，一切從顧客的感受出發(fā)。 第 二節(jié) 安保 管理 一、安保服務(wù)基本思路 由于其物業(yè)的特殊性，我司將始終把安全服務(wù)工作視為日常工作中 的重中之重，從安防人員的內(nèi)部管理著手，強(qiáng)化禮儀培訓(xùn)和安全防范技能訓(xùn)練，改進(jìn)、完善各項(xiàng)安全管理規(guī)章制度，以崗位責(zé)任制為基準(zhǔn)，以量化考核為手段，以激勵(lì)機(jī)制為方式，并通過(guò)人防、物防、技防的有機(jī)結(jié)合，全面提升安全服務(wù)的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)大樓的全方位安全。 人員管理 在 安保 日常隊(duì)伍管理中將定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；熟悉大樓環(huán)境，熟 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能 恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)大樓護(hù)衛(wèi)工作；安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食 , 不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不彎腰駝背，前傾后靠，可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語(yǔ)會(huì)話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。 （ 3）車(chē)輛進(jìn)出時(shí)，常遇問(wèn)題的處理 車(chē)輛進(jìn)出場(chǎng)時(shí)應(yīng)留意人、車(chē)對(duì)號(hào)，如無(wú)法確認(rèn)應(yīng)及時(shí)報(bào)告安防班長(zhǎng)處理并協(xié)助查清，如有較 大疑點(diǎn)，應(yīng)迅速報(bào)告管理處或報(bào)警。辦公室領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)準(zhǔn)備情況，確保停電后備用變壓器的正常運(yùn)行。 (4)臺(tái)風(fēng)過(guò)后： 組織人員檢查公共設(shè)施損毀情況； 對(duì)大樓有滲水之處，安排做好維修工作； 對(duì)發(fā)現(xiàn)排水不暢之處，及時(shí)會(huì)診做好改進(jìn)方案； 搬離所有沙包 ，打掃衛(wèi)生； 將值班情況做好詳細(xì)記錄； 組織召開(kāi)總結(jié)會(huì)議，吸取經(jīng)驗(yàn)總結(jié)不足； (5)如發(fā)生路面積水嚴(yán)重的現(xiàn)象時(shí)，需及時(shí)打開(kāi)雨水井井蓋進(jìn)行排水，要注意安排人員值守，引導(dǎo)行人，但要注意安全。 (4)人員救出后安撫被困人員，并做好解釋工作。 將電梯迫降至首層，切斷非消防電源，啟用應(yīng)急電源，啟用相關(guān)防、排煙、風(fēng)機(jī)、消防泵。向有遮蔽物質(zhì)的燃燒物體噴射干粉，應(yīng)居高臨下，否則不易撲滅。 轉(zhuǎn)移救人術(shù)，多層樓房，往往一個(gè)單元一座樓梯，當(dāng)某單元發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可引導(dǎo)被困人員通過(guò)屋頂或陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)單元再有序撤離。不能讓員工再回著火房間。安全警戒的部位，包括在大樓外圍、大樓首層出入口，著火層分別設(shè)置警戒區(qū)，設(shè)置警戒人員。 作業(yè)的美觀 作業(yè)美觀同樣是我們非常關(guān)注的一個(gè)環(huán)節(jié)，在作業(yè)過(guò)程中我司均嚴(yán)格要求員工按照標(biāo)準(zhǔn)、 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 規(guī)范的作業(yè)方式進(jìn)行作業(yè)，確保美觀、整齊，來(lái)確保符合項(xiàng)目物業(yè)之形象。并在服務(wù)過(guò)程中不斷加強(qiáng)與顧客的溝通，掌握顧客需求，從而為顧客提供精益求精的服務(wù)。如何做到科學(xué)管理？這不僅只是要求我們建立一套科學(xué)化的運(yùn)行機(jī)制與管理制度，更重要的是要求我們能夠做到管理科學(xué)，即對(duì)科學(xué)本身的管理。注重設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，根據(jù)不 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 同設(shè)備設(shè)施的性能、特點(diǎn)制定不同時(shí)限的維修保養(yǎng)計(jì)劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。 小修 中修 大修 主要是清洗、更換、修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)調(diào)正、緊固和 潤(rùn)滑工作。因此，在 徐公橋人才公寓管理處 的設(shè)備管理上，我們不僅只是負(fù)責(zé)管理期的運(yùn)行和維護(hù)工作，而是從設(shè)備的安裝階段、保修期到后期的改造升級(jí)都要實(shí)施全過(guò)程的管理，這樣才更利于提高設(shè)備的運(yùn)行質(zhì)量。二是政府強(qiáng)制要求統(tǒng)一管理的設(shè)備，如電梯及消防設(shè)備等。而在降低設(shè)備能源消耗方面，我們也將制定詳細(xì)的管理措施 ，很抓設(shè)備的節(jié)能管理從而實(shí)現(xiàn)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此，在設(shè)備管理中，我們有必要建立一套科學(xué)的管理制度，以規(guī)范我們的行為，加強(qiáng)我們的管理。我們將對(duì)設(shè)備臺(tái)帳納入 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并由各類(lèi)設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)完善、資料檔案員負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管。每次檢查按部門(mén)制定的運(yùn)行和巡視檢查記錄表格做 好記錄。 （ 2）保修期是設(shè)備管理的重要階段 ,設(shè)備在此階段將處于一種運(yùn)行 的磨合期 ,影響后期安全運(yùn)行的許多問(wèn)題都能在設(shè)備的保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn) ,因此我們將通過(guò)建立完善的運(yùn)行制度確保在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的隱患 ,做到不讓設(shè)備帶著問(wèn)題進(jìn)入正常使用期。 （ 9）所有在設(shè)備房發(fā)生的行為都要有責(zé)任人員的記錄 ,包括正常的巡視及保養(yǎng)維修工作 ,記錄中要明確進(jìn)入時(shí)間 ,工作內(nèi)容及員工本人的簽字等。 （ 5） 交班人員必須詳細(xì)交待本班負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備的使用與故障排除情況，并將需排除故 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 障的設(shè)備，已排除故障的設(shè)備填寫(xiě)在“交接班記錄薄”內(nèi)，交接時(shí)雙方簽字。 ⑸ .維修人員不得在檢修過(guò)程中與公寓租戶談工作以外的話題 ，維修人員必須彬彬有禮地就工作問(wèn)題與租戶交談，避免發(fā)生任何爭(zhēng)執(zhí)和沖突。若未完成或無(wú)法維修的項(xiàng)目，必須明確地說(shuō)明原因，同時(shí)立即向工程維保部主管報(bào)告，以便采取相應(yīng)措施予以解決。確認(rèn)交接設(shè)備運(yùn)行正常，使用設(shè)備齊全、值班場(chǎng)地清潔、值班記錄準(zhǔn)確完整后進(jìn)行交接班工作。上班時(shí)間嚴(yán)禁做與工作無(wú)關(guān)的事情，不得在工作時(shí)間內(nèi)睡覺(jué)、閑聊、看報(bào)等。 當(dāng)非所轄設(shè)備發(fā)生故障，業(yè)主要求維修人員維修時(shí)，在具備維修技術(shù) 力量的前提下，經(jīng)管理處經(jīng)理同意，可以根據(jù)具體情況向業(yè)主提供有償服務(wù)。 嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。施工前應(yīng)清除現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無(wú) 火種方能離開(kāi)。 各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬、無(wú)雜物、無(wú)粉塵。 . 監(jiān)控中心的輪值人員必須具有高度的警覺(jué)性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。 每班當(dāng)值人員都要填寫(xiě)控制設(shè)備的運(yùn)行記錄，運(yùn)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)時(shí)應(yīng)填寫(xiě)其時(shí)間、地點(diǎn)等，以方便查明原因。 每月控制中心以書(shū)面形式將本月的設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告工程維保部主管并存檔。 值班人員在工作期間不得擅自離開(kāi)工作臺(tái)崗位，如有特殊情況，應(yīng)由其他輪值人員頂替方可離開(kāi)。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。 機(jī)房?jī)?nèi)的內(nèi)線電話和外線電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。 易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)所，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 每日必須加強(qiáng)自身崗位巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查，處理。 范 嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，樹(shù)立高度的責(zé)任心，保證所管轄范圍內(nèi)一切設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。 四、工程維保人員管理制度 1. 總則 設(shè)備值班人員必須全權(quán)負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行期間（ 24 小時(shí)不間斷）的全面工作。若工程量較大，可向租戶解說(shuō)原因，以求諒解。 （ 7） 管理處經(jīng)理定期檢查設(shè)備交 接班執(zhí)行情況。 （ 11）定期對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行安全檢測(cè) ,以確保“長(zhǎng)治久安”。以此確保設(shè)備的安全運(yùn)行。 （ 3）工程維保人員根據(jù)責(zé)任范圍進(jìn)行巡視檢查。 24 小時(shí)管理制度 對(duì)設(shè)備進(jìn)行 24 小時(shí)運(yùn)行管理不僅是設(shè)備管理本身的需要 ,更是公寓的具體需求 ,因此 ,在公寓的設(shè)備管理上 ,我們?cè)诒Ｕ先粘＿\(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)的同時(shí)，還將制定 24 小時(shí)值班和巡檢制度。 在對(duì)各類(lèi)機(jī)電設(shè)備實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)所有的水 、電、電梯、消防及空調(diào)設(shè)備貫徹設(shè)備責(zé)任人制度，將各類(lèi)設(shè)備的具體管理責(zé)任分解到各個(gè)設(shè)備工，并規(guī)定即使該員工本人可能不負(fù)責(zé)具體的巡視或養(yǎng)護(hù)工作，但由于自己是該設(shè)備的責(zé)任人，他就要對(duì)設(shè)備的所有管理過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和跟進(jìn)，同時(shí)無(wú)論該設(shè)備因何原因發(fā)生故障或停機(jī)，設(shè)備責(zé)任人都要負(fù)有一定的責(zé)任。因此，針對(duì)如何實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全管理和安全運(yùn)行，我們將制定更詳細(xì)的管理措施 (詳見(jiàn)本章后述設(shè)備安全管理制度 )。 設(shè)備管理的專(zhuān)業(yè)化 在 徐公橋人才公寓管理處 的設(shè)備管理上 ,我們將走專(zhuān)業(yè)化管理的道路 ,根據(jù)設(shè)備使用 功能的不同將其劃分為給排水、供配電、電梯、空調(diào)、智能化設(shè)備等類(lèi)型，并且針對(duì)每類(lèi)設(shè)備特點(diǎn)安排相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施對(duì)口的專(zhuān)業(yè)化管理。因此，只有管理處的每位員工，甚至 徐公橋人才公寓 的員工都在自己的本職工作中做到關(guān)心設(shè)備、愛(ài)護(hù)設(shè)備、珍惜設(shè)備，才能使 徐公橋人才公寓 設(shè)備管理工作更上一層樓。 對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損、腐蝕的零部件。 根據(jù)預(yù)防式管理的方針，我們將設(shè)備的管理分為運(yùn)行 巡視、維護(hù)保養(yǎng) (日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng) )、設(shè)備點(diǎn)檢 (日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢 ) 以及計(jì)劃?rùn)z修四個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí) ，保證這些智能設(shè)備的“長(zhǎng)治久安”，是實(shí)現(xiàn) 徐公橋人才公寓 正常工作 秩序的基礎(chǔ)和保障。在大堂出 入的人員較多，經(jīng)常會(huì)將泥沙帶入樓宇，對(duì)樓宇的建材造成磨損，我司將每天安排人員對(duì)地面建材進(jìn)行全面細(xì)致的護(hù)理，并根據(jù)甲方要求定期在一些主要出入口、通道定期做石材晶面處理（如：大堂、電梯廳、走廊等部位）。 合理安排定期作業(yè) 對(duì)于固定的定期保潔項(xiàng)目，我們也合理的調(diào)整保潔時(shí)間。 大樓首層出入口警戒任務(wù)，不準(zhǔn)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)大樓，看管好著火樓層、消防控制中心，為消防隊(duì)的滅火戰(zhàn)斗行動(dòng)維持好秩序。對(duì)受傷人員，除在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行急救外，還應(yīng)及時(shí)送往醫(yī)院進(jìn)行搶救治療?？梢詮堥_(kāi)救生網(wǎng)或用棉被、帆布等鋪設(shè)地面，以供被困人員跳樓逃生。 (5)斷電 切斷電源，當(dāng)電器設(shè)備發(fā)生火災(zāi)或引燃附近可燃物時(shí)，應(yīng)盡快關(guān)閉總開(kāi)關(guān)，斷絕電源， 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 并及時(shí)用滅火器材（干粉、二氧化碳）進(jìn)行撲救。一看火煙定方向、定火勢(shì)、定性質(zhì)，二看建筑定結(jié)構(gòu)、定通路、三看環(huán)境，定重點(diǎn)、定戰(zhàn)力、定路線。 巡邏 隊(duì)員到達(dá)火警地點(diǎn)后立即利用對(duì)講機(jī)、消防插孔電話與中心聯(lián)絡(luò)。 (3)如遇跑水發(fā)生在樓宇內(nèi)，在取得業(yè)主同意的情況，采取緊急處理措施，注意財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題。 (5)隨時(shí)關(guān)注市政供電、供水情況，如來(lái)電、來(lái)水應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主單位； (6)在停電、停水期間應(yīng)急小組的全體員工堅(jiān)守崗位，手機(jī) 24 小時(shí)開(kāi)通。 更多相關(guān)文檔免費(fèi)下載請(qǐng)登錄 : word 文檔庫(kù) 車(chē)輛管理員遇車(chē)輛沖卡時(shí)，應(yīng)立即記下車(chē)牌、車(chē)型等，并迅速向上級(jí)及派出所報(bào)告，做好記錄。 巡邏 白天巡邏次數(shù)不少于 6 次，夜間巡邏次數(shù)不少于 8 次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏； 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受顧客投訴和求助；回答用戶的詢問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。同時(shí)將以 “內(nèi)緊外松”的隱性化安全保障服務(wù)，確保 項(xiàng)目正常辦公， 樹(shù)立好便民、利民的良好服務(wù)形象 。 一站式服務(wù)： 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)一定是既讓顧客省心又快捷的服務(wù)。它有利于企業(yè)對(duì)管理方的管理要求形成鮮明、深刻的了解，對(duì)之進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。 抓好兩項(xiàng)基本工作 即堅(jiān)持服務(wù)的持續(xù)改進(jìn)和管理的開(kāi)拓創(chuàng)新。實(shí)際上我們走的是一條集一體